السياسة الاسكانية والتخطيط المستقبلي لمعالجة ازمة السكن

1. وزارة الاعمار والاسكان ورقة مقدمة الى المؤتمر الوطني الاول لقطاع الاسكان في العراق 14-15/ كانون ثاني/ 2009 السياسة الاسكانية والتخطيط المستقبلي لمعالجة ازمة السكن الهيئة العامة للاسكان كانون الثاني /2009

2. ابعاد ازمة السكن في العراق ليس هنالك ادنى شك في ضخامة ازمة السكن في العراق وخاصة في مراكز المدن الكبرى,وهذا متأتي من النمو السكاني الطبيعي مضافا اليه عوامل الجذب التي تتمتع بها المدن وعوامل الهجرة الداخلية يضاف اليها عدم تمكن برامج الاسكان السابقة والحالية من تلبية الحاجات الاسكانية وينعكس هذا في عجز اسكاني واضح(الرصيد السكني اقل بكثير من عدد الاسر), معدلات عالية لحجم الاسرة وكذلك معدل اكتظاظ عالي (وهو معدل عدد الاسر التي تشغل وحدة سكنية واحدة)وكذلك ظهور واضح للمستوطنات العشوائية والتجاوزات بمختلف انواعها والتي لم تكن ظاهرة قبل عشرين عاما. ولا يخفى ما تؤدي اليه هذه الأزمة من نتائج ثانوية على الأصعدة الاجتماعية والاقتصادية والسياسية.

3. تاسيس الهيئة العامة للاسكان:- اتجهت الدولة لاستحداث دائرة الاسكان (الهيئة العامة للاسكان حالياً) بالقرار (39) لسنة 2001 لتمثل وزارة الاعمار والاسكان في الأنشطة الخاصة بقطاع الاسكان . اهداف الهيئة :- تهدف الهيئة الى تأمين السكن اللائق للمواطنين عن طريق وضع وتنفيذ السياسة العامة للاسكان في العراق وتتولى مايلي:- 1- اقتراح الخطط السنوية والمرحلية والبعيدة المدى اللازمة للاسكان بالتنسيق مع الجهات المعنية . 2 - تقديم الاستشارات في مجال الدراسات الإسكانية لدوائر الدولة والقطاعات الاشتراكي والمختلط والتعاوني والخاص ،بما يضمن تنفيذ مشاريع الإسكان . 3 - تنفيذ مشاريع الإسكان العامة الواردة ضمن الخطط السنوية للإسكان من خلال : * الشركات العامة للوزارة . * شركات القطاعات الاشتراكي والمختلط والخاص . 4 - المراقبة الفنية لمشاريع الإسكان بهدف ضمان تنفيذ البرامج ومشاريعها بالمستوى النوعي المطلوب وفق أسس تحددها الدائرة وتخضع لمصادقة وزير الأعمار والإسكان.

4. 5 -تحديد تقنيات البناء الملائمة في تنفيذ الخطط السنوية المتعلقة بمشاريع الإسكان . 6 - تصديق تصاميم الوحدات السكنية وشبكات الخدمات لمواقع مشاريع الإسكان المقدمة من المستثمرين لدوائر الدولة والقطاعات الأشتراكي والمختلط والتعاوني والخاص . 7-الأسهام في أقتراحات التشريعات الخاصة بالسكن . 8-يلتزم المستثمر في مشاريع الاسكان في دوائر الدولة والقطاعات الاشتراكي والمختلط والتعاوني والخاص ، باستحصال موافقة الدائرة على التصاميم للوحدات السكنية وشبكات الخدمات لمواقع مشاريع الاسكان. اساليب تحقيق اهداف الهيئة :- أ- تصديق التصاميم الخاصة بأستعمالات الأرض الخاصة بمواقع مشاريع الإسكان بموجب قواعد التصاميم الأساسية للمراكز الحضارية . ب- تمويل ورعاية الدراسات والبحوث ذات العلاقة بالإسكان والمواد الداخلة فيه . ج- تنظيم المؤتمرات والندوات العلمية المتعلقة بالإسكان . د- الأشتراك في المنظمات العربية والأقليمية والدولية ذات العلاقة بالإسكان . هـ- الأسهام في نشر التوعية بين المواطنين بشأن صيانة وإنشاء الدور . و- التعاقد مع دوائر الدولة والقطاع الأشتراكي والخبراء والمكاتب الأستشارية ذات العلاقة داخل العراق وخارجه للمساعدة في تأدية المهام الموكلة لها . ز- البحث عن أساليب للسيطرة على كلفة السكن .

5. مجلس ادارة الهيئة :- يتكون مجلس الادارة من الجهات التالية :- أ- وزارة المالية – المصرف العقاري . ب- وزارة البلديات والأشغال العامة. ج- وزارة الصناعة والمعادن . د- وزارة التجارة . هـ- وزارة التخطيط والتعاون الإنمائي. و- أمانة بغداد . ز- الاتحاد العام للتعاون . واجبات مجلس الإدارة :- - رسم السياسة العامة ووضع الخطط الفنية والإدارية والمالية المقتضية لسير نشاط الدائرة وتحقيق أهدافها ، ويمارس جميع الحقوق والصلاحيات المتعلقة بذلك . - اقتراح مشروع الموازنة السنوية والتقرير السنوي لحسابات الدائرة . - اقتراح ملاك موظفي الهيئة . - اقتراح واستحداث أو إلغاء أو دمج الأقسام والشعب والوحدات في الدائرة وفق مقتضيات الحاجة الفعلية . - الموافقة على التعاقد مع ذوي الخبرة والأختصاص في ما يتعلق بنشاط الدائرة وضمن اختصاصاتها . يلاحظ ان تشكيل مجلس الادارة يتألف من معظم الجهات ذات العلاقة بقطاع الاسكان ويفترض به ان يقترح ويساعد في اقرار سياسة الاسكان الوطنية من السلطات التشريعية ويساهم في تنفيذ هذه السياسة وتصحيح استراتيجيات تنفيذها .

6. من استعراض اهداف تشكيل الهيئة نلاحظ بوضوح ان معظم انجازاتها الحالية تتركز في الهدفين (3 و 4) من اهدافها فقط وهذه الانجازات تتاثر أيضا بمقدار ما يرصد سنويا لمشاريعها ضمن الخطة الاستثمارية السنوية لوزارة الاعمار والاسكان. • تلاحظ محدودية مشاريع الاسكان التي تنفذها الوزارات الاخرى لمنتسبيها ، وكذلك توقف القطاع التعاوني والمستثمرين في القطاع الخاص عن تنفيذ المشاريع الاسكانية. ويتطلب تفعيل هذا الجانب بالتعاون مع الهيئة العامة للاسكان. • ملاحظات الهيئة:- • يتطلب اعطاء صلاحيات اوسع لمجلس الادارة لتنفيذ مهامه . • يتطلب التزام كافة الجهات بقانون الهيئة في مجال الاسكان. • اعطاء صلاحيات اوسع لمجلس الادارة للتعاقد مع الاستشاريين في مجال الدراسات الاسكانية وقد يحتاج الى الاستثناء من بعض التعليمات.

7. اسباب العجز الاسكاني الحالي: لقد ظل إنتاج الوحدات السكنية في العراق عاجزاً عن تلبية الاحتياجات الإسكانية لفترة زمنية طويلة ناهيك عمّا أدت إليه فترة الصراع العسكري من تفاقم للوضع. وليست أعداد رخص البناء الصادرة على مدى العشرين سنة الماضية غير ملائمة لتلبية الاحتياجات الإسكانية وحسب، بل أن العدد المسجّل للوحدات المستكملة لا يشكل سوى حوالي ثلث عدد هذه ا لرخص.* ويمكن اجمال الاسباب الرئيسية لذلك الى : أـالحروب الطويلة خلال عقدي الثمانينات والتسعينات للقرن الماضي والتي تأثرت فيها خطط قطاع التشييد والبناء وبالاخص مجال الاسكان(انخفضت حصة قطاع التشييد في اجمالي الناتج القومي من 6,5% عام 1989 الى0,47% عام 1996 )وقد تفاقم الوضع خلال سنوات الحصارالاقتصادي مما جعل وضع الاسكان ينتقل من مرحلة "العجز" الى "المشكلة " ثم "الازمة" نتيجة التوقف الشامل لمشاريع الاسكان. *(الجهاز المركزي للاحصاء وتكنولوجيا المعلومات ومسوحات مؤسسة بادكو بتكليف من الهابيتات)

8. ب ـ انخفاض معدل دخل الفرد نتيجة انخفاض الدخل القومي مما اثر بشكل كبير جداعلى (القدرة الشرائية وانسحاب ذلك بطبيعةالحال على القدرة على اقتناء المساكن). ج ـ الارتفاع الكبير في كلف التشييد بسبب نقص اعداد العمال والفنيين وارتفاع اجورهم. دـ الانحسار الكبير في الصناعات الانشائية نتيجة الحصار وتناقص كمية المعروض منها مما ادى الى ارتفاع اسعارالمواد الانشائية. هـالافتقار الى سياسة اسكانية واضحة ومستمرة وعزوف المستثمرين عن استثمار اموالهم في مجال الاسكان لانعدام المشجعات الاقتصادية . وـ الغياب الواسع لبرامج التمويل الاسكاني لاغراض اقامة المباني الجديدة وتحسين او توسيع الوحداتالسكنية القائمة وتوفير خدمات البنى التحتية. زـ عدم توفر الاراضي المخدومة والمناسبة لاقامة المشاريع الاسكانية الجديدة بسبب تراجع مستوى الخدمات البلدية.

9. ح ـ انتشار ظاهرتي الهجرة والتهجير على نطاق واسع ادى الى تفاقم المشكلة وخاصة في المدنالمكتظة اصلا والضغط المتزايد على الخدمات العامة (الغير كفوءة بالاصل). ط ـ عدم تحديث التشريعات القانونية و التخطيطية لمواكبة الازمة والمساعدة في توفير اراضي صالحة جديدة وكذلك غياب التقييم والمراجعة للمعايير التخطيطية والتصميمية بما يحفز انتاج وحدات سكنية جديدة. ي ـ استمرار الاعتماد على نظم البناء التقليدية في انتاج المساكن مع ما تتطلبه من ايدي عاملة كبيرةو الهدر في مواد البناء ووقت كبير للانتاج.وهذا يشمل انظمة البناء الجاهز التي اصبحت قديمة وبالية ويتطلب ادخال انظمة بناء جديدة تقلل من الكلفة ومدة الانجاز .

10. تحليل واقع الاسكان في العراق وتقديرات العجز الاسكاني الحالي والحاجة المستقبلية

11. تقديرات العجز الاسكاني الحالي والحاجة المستقبلية لايمكناعطاءارقام دقيقة جدا لحجم العجز الاسكاني في العراق وكذلك في العديد من دول العالم الثالث ولكن يمكن تقدير هذا العجز وبدرجة مقبولة من الدقة لواضعي سياسات واستراتيجيات الاسكان في العراق واسباب عدم دقة البيانات تعود الى: أولاً:- غياب الاحصاءاتوالمسوحات المحدثة والدقيقة للسكان والمساكن وعدد الاسر ومتوسط النمو السنوي الطبيعي للسكان ومعدلات الاكتظاظ السكاني منذ فترة (آخر تعداد شامل اجري عام 1997) ويعول على التعداد العام للسكان والمساكن المزمع اجراؤه في تشرين الاول من عام 2009 في اعطاء بيانات دقيقة وذات اهمية عظيمة في هذا المجال ثانياً :- الهجرة الداخلية والتهجير القسري الذي رافق وتلا احداثعام 2003 باتجاه المدن والتجمعات الاكثر استقرارا وعدم وجود احصاءات دقيقة للاسر النازحة واماكن استقرارها ثالثاً :- عدم وجود بيانات دقيقة ومعول عليها لحالة الرصيد السكني من حيث توزيعه الجغرافي والحالة الانشائية وحالة الملكية والانشاءات السكنية الجديدة وخاصة تلك المنفذة من قبل القطاع الخاص

12. تحديد العجز الاسكاني الحالي والمستقبلي بالاعتماد على نتائج تعداد عام 1997 بالاعتماد على الاحصاءات السكانية الرسمية وعند اخذ معدلات النمو السكاني السنوي بعين الاعتباريمكن استنباط اعداد السكان للسنة الحالية(2008). وسيتم اجراء تقدير لعدد السكان استنادا الى احصاء السكان لعام 1997 (راجع الجدول رقم 1). المصدر :المجموعة الاحصائية السنوية الصادرة عن الجهاز المركزي للاحصاء وتكنولوجياالمعلومات في وزارة التخطيط والتعاون الانمائي (2005- 2006).

13. كذلك وبالاعتماد على احصاء الاسر والمساكن لنفس التعداد وباحتساب نسبة اندثار سنوي مقدارها ( 2,5 % )للمساكن يمكننا تقدير عدد الاسر والمساكن.(*) بعض المعايير تعطي نسبة اندثار سنوي تبلغ 5% في حين اننا نرى ان نسبة الـ 2.5% اكثر واقعية وتستند الى دراسات انشائية. (*)

14. سيتم الاعتماد على النتائج التي وردت في الدراسة المقدمة من قبل وزارة الاعمار والاسكان لحساب الحاجة السكنية لغاية عام 2015 والتي تضمنت المعطيات التالية:- • سيبلغ عدد السكان عام 2015 (37,554,537) نسمة وسيبلغ عدد الاسر (6,828,098) اسرة • بينما ستبلغ الحاجة السكنية (3,528,585) وحدة سكنية . • وهذا سيعني اننا بحاجة لانشاء ما معدله (504,083) وحدة سكنية سنويا منذ الآن لسد هذه الحاجة. تقدير الحاجة السكانية على مدى 20 سنة :- توضع السياسات الاسكانية عادة بموجب برامج زمنية بعيدة المدى (20) سنة .وتقسم احيانا الى ستراتيجيات مرحلية استجابة لمتطلبات فئة اجتماعية اواقتصادية معينة او لاستهداف منطقة جغرافية معينة وبفترة زمنية اقصر (5 او 10)سنوات. وباعتماد نفس المعطيات لحساب الحاجة السكنية لسنة 2030 ستكون الحاجة:- ( 6,805,063 ) وحدة سكنية . وفي هذه الحالة سنحتاج لانتاج ما مجموعه (340,253) وحدة سنويا لمدة 22 سنة قادمة . مع ضرورة ملاحظة زيادة الانتاج في السنوات الاولى لتنفيذ الخطة لوجود عجز اسكاني حالي يقترب من (1,800,000) وحدة سكنية.

15. مخطط الاسكان العام ودور القطاع الحكومي في الانتاج الاسكاني

16. مخطط الاسكان العام ودور القطاع الحكومي في الانتاجالاسكاني حدد المخطط العام للاسكان في العراق المعد من قبل المؤسسة العامة للاسكان (الملغاة عام 1987) بالتعاون مع شركة بول سيرفس(للفترة 1980- 2000 ) دور القطاع العام في العراق بانتاج 40% من المساكن وان دور القطاع الخاص حدد بانتاج الـ 60% المتبقية ولكن الظروف السياسية والاقتصادية التي مر بها العراق خلال نفس الفترة ادت الى انخفاض التخصيص الحكومي لقطاع الاسكان من 6,5% الى 0,47% من اجمالي الناتج القومي , وبالتالي تباطؤ و توقف تنفيذ هذا المخطط.. – انتاج القطاع الحكومي من المساكن (بعد2003) بعد عام 2003 وضعت وزارة الاعمار والاسكان ستراتيجية جديدة تقضي بانشاء ما مجموعه 1,600,000وحدة سكنية ضمن خطة خمسية (2006-2010) وقد تم تحديد مسؤوليات كل قطاع كما يلي: حصة القطاع الحكومي منها =15% اي ما يعادل 240,000 وحدة . منها نسبة 42% تنفذ من قبل تشكيلات الوزارة وهي تعادل 100,000 وحدة سكنية تنفذ الهيئة العامة للاسكان70,000 وحدة ويمول صندوق الاسكانالـ30,000الاخرى. وتنفذ وزارات الدولة ما نسبته 18% ويبلغ 44,000 وحدة سكنية وينفذ القطاع التعاوني ما نسبته 40% ويبلغ 96,000وحدة . اما حصة القطاع الخاص فتبلغ 85 % من البرنامج. من استعراض مخطط الاسكان العام في العراق وكذلك استراتيجية الوزارة يتبين لنا حجم الدور الذي اعطي للقطاع الخاص والمعول عليه في تنشيط سوق الاسكان العراقي والذي لم يزل بعيدا عن اداء دوره المخطط له.وبالنظر للتحول في النظام الاقتصادي العراقي من الاقتصاد المركزي الى الاقتصاد اللامركزي فان حجم الدور المتوقع ان يلعبه القطاع الخاص في مجال الاسكان كبير جدا.

17. * الحاجة السكنية 100% 15% قطاع حكومي 85% قطاع خاص وزارة الاعماروالاسكان (الهيئة العامة للاسكان +صندوق الاسكان) (42%) 100,000 وحدة الوزارات الاخرى 18% 44,000 وحدة الاتحاد العام للتعاون 40% 96,000 وحدة ستراتيجية وزارة الاعماروالاسكانللاعوام 2006-2010

18. المشاريع المنجزة من قبل الهيئة العامة للاسكان • 1- انشاء مجمعات سكنية جديدة :- • قامت وزارة الأعمار والإسكان من خلال الهيئة العامة للإسكان بالمباشرة بانشاء(27) مجمع سكني متكامل بالإضافة إلى (5) مشاريع من خطة عام 2009 كما مبين في الجدول المرفق . • مع العرض ان عدد الوحدات السكنية التي سوف تنجز بموجب هذه المشاريع لايتجاوز 4.41 % من الحاجة السكنية الحالية. • 2- تأهيل وتطوير الاحياء السكنية المتدهورة : • - قامت وزارة الأعمار والإسكان من خلال الهيئة العامة للإسكان بتطوير أحياء متدهورة في محافظتي الديوانية وذي قار . • - محافظة ذي قار 464 دار . • - محافظة الديوانية 252 دار .

19. جدول يوضح المشاريع الاسكانية قيد التنفيذ التي تشرف الهيئة العامة للاسكان على تنفيذها

20. ثانيا : المشاريع الجديدة لسنة / 2009 – قيد التصاميم ملاحظة:- يحتوي المجمع السكني على محطات ضخ ومعالجة المياه الثقيلة ومنظومة انارة الموقع والشوارع والحدائق

21. وبذلك يكون المجموع الكلي للوحدات السكنية :- قيد التنفيذ 12588 وحدة سكنية 3180 وحدة سكنية قيد الاحالة خلال عام 2009 15786 وحدة سكنية المجموع الكلي ملاحظة : جميع هذا الانتاج هو ضمن بيئة اسكان حضري (حواضر مدن)

22. الاسكان الريفي:- لقد اظهر تعداد عام 1997 ان نسبة السكان في المناطق الحضرية في العراق كان 66% وتشير التوقعات الى تزايد النسبة الى 80% عند نهاية العقد الحالي . من سمات الاسكان في الريف ما يلي:- ـ توفير الارض بشكل اسهل وكذلك متطلبات ابسط للبنى التحتية . ـ تستخدم مواد محلية بشكل اكبر واساليب بناء بسيطة ويقل الاعتماد على المواد المستوردة . ـ توفر الايدي العاملة وبساطة المهارات المطلوبة وان اغلب الاعمال تنفذ بمشاركة العائلة والاصدقاء (اسلوب الفزعة) . لقد نفذت مشاريع رائدة للاسكان الريفي في العراق وقد وجدت سابقا مؤسسة متخصصة بهذا النوع من الاسكان . وتنفذ الآن مشاريع كبيرة في انعاش الاهوار تتضمن مشاريع اسكانية تهدف الى اعادة توطين السكان المهجرين نتيجة اعمال التجفيف السابقة . ويتطلب احياء برامج الاسكان الريفي ولا يخفى ما لها من أثر في اعادة التوزيع الجغرافي للسكان وفق خطط التنمية الاقتصادية . يتطلب تعاون كافة الجهات مع الهيئة العامة للاسكانلاجل التنسيق والتخطيط للمباشرة باعمال مجمعات سكنية لهذا القطاع.

23. – تقييم الانتاج المتحقق لغاية عام 2008 عند محاولة تقييم ما تم انجازه من مشاريع الاسكان المنفذة والتي هي قيد التنفيذ لغاية الآن نلاحظ ما يلي: 1.عدم مواكبة العدد المحال من المشاريع والعدد الكلي للوحدات السكنية للعدد المخطط له ضمن ستراتيجية الوزارة .والسبب هو عدم وجود الموارد المالية والفنية الكافية . 2.بطء ملحوظ في انجاز المشاريع وفقا لما مثبت في برامج تقدم العمل وبالمقارنة مع سرعة انجاز الاعمال على مستوى المشاريع المماثلة في الدول المجاورة والسبب هو اتباع انظمة البناء التقليدية وكذلك تقادم معامل البناء الجاهز العائدة لشركات الوزارة والنتيجة ان المشاريع التي احيلت عام 2003 لازالت غير منجزة لحد الآن. 3.تزايد كلف الانشاءوالتي تقلل من امكانية اقتناء الوحدة السكنية لذوي الدخل المحدود :حيث بلغت اسعار الاحالة للمشاريع عام (2003) 200 دولارللمتر المربع بينما بلغت اسعار الاحالة للمشاريع عام (2008) 600 دولارا للمتر المربع تقريبا.وهذا يرجع لاسباب عديدة يصعب حصرها. 4.تدني المواصفات الفنية للاعمال المنفذة بصورة عامةلعدم الكفاءة الفنية والمالية للمقاولين الذين احيلت بعهدتهم مهمة تنفيذ المجمعات.

24. آفاق تحسين الاداء في قطاع الاسكان لمعرفة الامكانيات المتوفرة لمعالجة وتحسين اداء قطاع الاسكان يتطلب استعراض عناصر منظومة الاسكان السبعة وهي: 1.الوضع التنظيمي و الاداري والتشريعي/ الرخص : اجازة تقسيم الارض, رخص البناء ,تصاريح الاقامة ,تصاريح العمل....الخ. 2. الاراضي : الاراضي العامة ,الاراضي الخاصة ,العرصات...الخ. 3. البنية التحتية( خدمات البلدية):طرق, ماء , مجاري , كهرباء , هاتف ....الخ. 4. المرافق العامه (خدمات المجتمع):المدارس ,الخدمات الصحية ,دور العبادة ,الملاعب ,الساحات المفتوحة.....الخ. 5. القوى العامله :مفكرين (معماريين,مهندسين),بنائين. 6. مواد البناء:حديد ,اسمنت,كتل بناء, رمل ,حصى ,خشب....الخ. 7. التمويل:الادخار,القروض ,الاعانات...الخ. من استعراض العناصر السابقة تتبين الحاجة الى تبني جميع هذه العناصر واعطاؤها الاهتمام الكافي في اي سياسة اسكان تضعها الدوائر المعنية بها. ان العناصر الاكثر وضوحا وتأثيرا في حالة الاسكان في العراق هي: (توفر الاراضي المخدومة, مواد وانظمة البناء المتبعة, والتمويل).

25. توفر الاراضي المخدومة لانشاء المجمعات السكنية : في أغلب الحالات لا توجد شحة في الارض في أغلب المدن العراقية وان وجدت فهي لوجود تحديدات تخطيطية مبنية على تحديدات التصاميم الاساسية للمدن .ولكن قد تكون هنالك شحة في قطع الاراضي المخدومة قي مناطق الحاجة .ويمكن اجمال اسباب ذلك بما يلي:- ـ وجود تحديدات على استخدامات الارض وبعضها يقع قريبا من مراكز المدن الرئيسية . ـ وجود تحديدات على الكثافات السكانية وارتفاعات الابنية في مراكز المدن وذلك بسبب عدم تحديث التصاميم الاساسية للمدن . ـ وجود تحديدات على اعادة الافراز للقطع الكبيرة ،(ان الملك المشاع للأرض لا يشجع في اعادة اعمار المناطق القديمة في مراكز المدن ) .

26. ارتفاع كلفة الانشاء : • وهذا نابع من عدة اسباب أهمها : • ارتفاع أسعار مواد البناء الرئيسية كالاجر والسمنت . وكذلك قلة مصادر المواد المستوردة منها لتسهيل اختيار المناسبة بالكلفة. • ارتفاع كلفة الايدي العاملة بصورة عامة و خاصة الفنية منها. • التضخم في سعر العملة العراقية بالنسبة للمواد المستوردة والمحلية وخاصة بالنسبة للظروف التي يمر بها البلد. • كبر حجم بعض المساكن نتيجة ظاهرة التباهي الاجتماعيو تقليد المساكن ذات المظاهر الفارهة حتى من قبل معتدلي الدخل. • منافسة ذوي الدخل المرتفع مع معتدلي الدخل على نفس المواد الانشائية وبالتالي تصاعد الاسعار . هذا عدا ما سببته اعادة الاعمار الحكومي في المنافسة على المواد والعمالة . • غياب انتاج التصاميم الاقتصادية وتنسيقها مع انظمة الافراز وتوفير الاراضي لذوي الدخل شبه المحدود.

27. عوامل الهدر في التشييد : • وهذا وارد من حيث المواد والعمل وكذلك من حيث التصميم و التنفيذ وأهمها : • أنظمة البناء مثل بناء الجدران المزدوجة للدور المتلاصقة. • غياب او ضعف الابداع التصميمي لمعالجة مشكلة الكلفة . وكأن الدراسة في الجامعات تركز على التصاميم الفارهة فقط مع غياب الابداع في تقليص كلفة البناء لذوي الدخل دون المتوسط • انتشار ظاهرة المبالغة في التصاميم الاتشائية كالاساسات وصبات الكونكريت المسلحة وكذلك التعقيد في التصاميم التي تحتاج حلول انشائية معقدة في سبيل التباهي المظهري . • المبالغة في انتشار استعمال مواد الانهاء المكلفة.

28. تمويل الاسكان : • من العناصر المهمة جدا في الاسكان ،وان ضعف هذا العنصر او سوء التخطيط له يسبب تباطؤ واحيانا توقف الاداء في قطاع الاسكان . • قلة توفر التمويل يرجع لعدة اسباب منها: • قلة دخل الاسرة ومدخراتها وبالتالي قدرتها على الدفع للتمويل الذاتي . • عدم توفر بنوك وجمعيات متخصصة بالاقراض لأجل السكن (عدا المصرف العقاري) و (صندوق الاسكان ) المؤسس حديثاً والخاص بفئات اجتماعية معينة لمحدودية رأس المال. • عدم توفر القروض الميسرة لأغلب الأسر. • عدم تواجد الاستثمارات في الاسكان بسبب عدم جدواها للمستثمر وذلك بسبب قوانين الايجار المحددة وضعف ثقة المستثمر . • في سوق الاستثمارات هناك تنافس على رأس المال من قبل الاستثمارات الاخرى كالتجارة والصناعة .

29. عوامل مشجعة ـ صدور قانون الاستثمار المرقم 13 لسنة 2006 عند صدور قانون الاستثمار (المرقم 13 لسنة 2006) وتشكيل الهيئة الوطنية للاستثمار فان الباباصبح مفتوحا لدخول القطاع الخاص(المحلي والعربي والاجنبي) بفعالية وحجم كبيرين الى سوق السكن في العراق وان التحسن الملموس في الوضع الامني عامل مشجع اخرعلى دخول المستثمرين , وينتظر من الاستثمار ان ينشط في المجالات التالية : ان المجالات المتوقعة لعمل القطاع الخاص في العراق يمكن ان تتضمن الجوانب التالية: 1. الصناعات الانشائية بكافة انواعها وفروعها بدءا من المواد الداخلة في تنفيذ الهياكل الانشائيةالى مواد الانهاءوالاصباغالى صناعة مكونات البناء الى مواد التأسيسات الكهربائية والصحية. 2. ادخال نظم وتكنولوجيا البناء الحديثة والمتطورة والتي تؤدي الى تنفيذ المشاريع بزمن وكلفة اقل وباستخدام ايدي عاملة اقل. 3. مجال التمويل العقاري وتقديم القروض العقارية بكافة اشكالها ولكل من المطورين والمقاولين والمستفيدين. ان سوق السكن في العراق هي سوق واعدة وذات آفاق عمل واسعة ويرفدها توفر الخبرة البشرية الفنية والايدي العاملة وتوفر المواد الاولية والبنى التحتية الصناعية,وستؤدي اذا ما تم تنشيطها الى توفير فرص عمل وتشغيل ايدي عاملة وتنشيط صناعات اخرى ساندة كثيرة.

30. — يتوقع من الشركات الاستثمارية تنفيذ مشاريع اسكانيةبادخال نظم بناء ومواد بناء جديدة الى العراق تؤمن ما يلي: 1.ادخالاساليب ومواد بناء جديدة تؤمن مواكبة التطورالحاصل في مجال الاعمار في مختلف دول العالم. 2. التنفيذ بكلف اقل (تصل الى نصف الكلف الحالية) لتكون في متناول المستفيدين من مختلف فئات الدخل . 3. مدة انجاز اقل. 4.التنفيذ بالاستفادة من الايدي العاملة المحلية قدر الامكان لخلق فرص عمل اضافية وتطوير قدراتها الفنية للتعامل مع اساليب وتكنولوجيا البناء الحديثة . 5. مراعاة الظروف البيئية المحلية بما يؤمن التوفير في استهلاك الطاقة والثروات الطبيعية . 6.استخدام مواد وتقنيات صديقة للبيئة .

31. آفاق جديدة في تخطيط المدن: لقد انتبه المخططون في العالم الىاهمية المحافظة على البيئة للأرض وضرورة الحد من ظاهرة الاحتباس الحراري ومكافحتها للحفاظ على بيئة حياتية ملائمة لجميع اصنافالاحياء ولذلك دخلت العديد من دول العالم مجال (المدن الصديقة للبيئة). و منها المدن التي (تنتج الوقود العضوي) من مخلفات الاحياءاو من تحرير الوقود من تحلل منتجات زراعية او التي( تحرر وتستخدم وقود الهيدروجين السائل والذي لا يحرر ثاني اوكسيد الكربون باحتراقه)...ويتطلب دخول العراق هذا المجال لمواكبة ما يحدث في العالم من تطورعلمي وتكنولوجي. وبالامكان انتخاب مواقع محددة في مختلف مناطق العراق(للبيئة الجبلية والصحراوية والريفية وكذلك بيئة الاهوار) لانشاء مدن تكون رائدة وبالاستفادة من تجارب الدول التي سبقتنا في هذا المجال لكون هذا النوع من المدن سيصبح سائدا في العقود القادمة.

32. الاجراءات المطلوب اتخاذها لتطوير سياسات الاسكان وخلق الاجواء الملائمة لتنفيذها: • 1ـعلى صعيد توفير الاراضي الملائمة للسكن • تحديث التصاميم الاساسية للمدن واعادة دراسة التوزيع الجغرافي للسكان حسب الموارد وفرص العمل المتيسرة واعادة النظر بالكثافات الاسكانية وضوابط البناء . • توفير اراضي سكنية صالحة لانشاء مجمعات سكنية ( سواء منها التي تقع ضمن الخطة الاستثمارية لمؤسسات الدولة او لاغراض الاستثمار للقطاع الخاص ). وتوفير خدمات البنى التحتية الاساسية لها . • تطوير امكانية زيادة المتوفر من الاراضي (المخدومة) الصالحة للسكن وذلك باصدار التشريعات لافراز الاراضي لمساحة (200 او 150 م2 )وخاصة في مراكز المدن .(مع ملاحظة اعطاء الحرية للمخطط في الافراز بموجب كثافات الاسكان المحددة وليس بموجب ضوابط الافراز للافراد وذلك عند انشاء مجمعات سكنية متكاملة للقطاعين العام والخاص) . • البحث عن تشريعات جديدة بخصوص المناطق العشوائية والتجاوزات على الاراضي العامة والخاصة بالتمليك او الاخلاء والتعويض في مناطق أخرى ملائمة للسكن. • تسهيل اجراءات التسجيل و انتقال الملكية وتمشية المعاملات في دوائر التسجيل العقاري وما له من اثر في تسهيل حصول الاسر على قطع اراضي او وحدات سكنية .

33. 2ــ على صعيد السيطرة على كلف الانشاء وخفضها أـ مجال التصاميم الهندسية اولا: تحديث التصاميم المعمارية بالمساحات المعقولةوتقليل الهدر والضياع في المساحات الزائدة وتوعية المواطنين الى ان المساحات الضائعة هي اموال مهدورة. ثانيا: البحث عن مواد بديلة للمواد الشحيحة (كالطابوق والكتل الكونكريتية)والتي يكثر الطلب عليها وخاصة في مشاريع الاسكان الكبيرة (Mass Production ) للقطاعين العام والخاص وذلك لتخفيض كلف الانشاء . ثالثا: تطوير تصاميم يتم السيطرة فيها على استخدام الايدي العاملة بما يؤدي الى زيادة الانتاجية وبالتالي تقليل كلف الانشاء . رابعا: البحث عن استخدام مواد وتقنيات بناء ملائمة صديقة للبيئة بما يؤدي الى خفض استهلاك الطاقة والموارد الطبيعية الاخرى . خامسا: تطوير مناهج الدراسة في المؤسسات العلمية ( جامعات . معاهد. مدارس مهنية ) بما يؤدي الى رفع مستوى الخريجين في التعامل مع وسائل وطرق ومواد البناء الحديثة في العالم . سادسا : تطوير وتشجيع المراكز البحثية في الجامعات والمؤسسات التابعة للوزارات لايجاد واستخدام مواد البناء وطرق البناء الحديثة ومواكبة التطور الحاصل عالميا واقليميا .

34. ب ـ مجال مواد البناء اولا. زيادة الطاقات الانتاجية للمعامل القائمة حالياوالتي تنتج المواد الداخلة في العملية الانشائية وتوسيعها افقيا وباستحداث معامل جديدة اخرى وتشجيع دخول القطاع الخاص في هذا المجال وتقديم التسهيلات اللازمة له ودخول مجال تصنيع مفردات اخرى تدخل في البناء محليا كالابواب والشبابيك ومفردات التأسيسات الكهربائية والصحية . ثانيا. تحديث معامل البناء التابعة لشركات القطاع العام وافساح المجال لاستيراد انظمة بناء حديثة تتمكن بواسطتها هذه الشركات من الدخول الى السوق ومنافسة القطاع الخاص وتحديد احتكاره لهذه الانظمة . ثالثا.توفير المواد الانشائية الاستيرادية ومن مناشئ مختلفة وفسح المجال للقطاع الخاص لغرض خلق المنافسة وخفض الاسعار كنتيجة لذلك . رابعا. اتباع اساليب ادارة المشاريع الانشائية العلمية والسيطرة النوعية لغرض تقليل الهدر في استخدام المواد الانشائية . خامسا. تشجيع استخدام مواد البناء البديلة والملائمة للبيئة المحلية وبما يؤدي الى تقليل استخدام المواد التقليدية واصدار المواصفات الفنية الخاصة بالمواد الحديثة الداخلة في الانشاء .

35. 3ـ على صعيد التمويل الاسكاني • زيادة رأسمال المصرف العقاري وصندوق الاسكان بما يساعد في زيادة فرص الاقراض للمواطنين . • التشجيع على الادخار الاسكاني للموظفين ( وهو نظام متبع في دول عديدة) مع امكانية حصول المدخرين على قروض اسكانية (باسبقية) وبموجب الية توضع لهذا الغرض . • امكانية تمويل المشاريع الاسكانية من المستفيدين اثناء تنفيذها وذلك ببيعها قبل الاكمال وكما يعمل بها في دول اخرى مثل كوريا الجنوبية ويمكن ان يشمل ذلك المشاريع الحكومية التي تنفذها الهيئة العامة للاسكان. • تشجيع البنوك الاستثمارية على الاقراض العقاري وتنظيم عملها بما لايتقاطع مع عمل المصرف العقاري وصندوق الاسكان وبالامكان وضع ضوابط للشرائح التي تقرضها المصارف الحكومية وترك بنوك الاستثمار للاقراض للشرائح الاخرى (مثلا) . • تطوير انظمة اقراض متوافقة مع الشريعة الاسلامية حيث ان العديد من الدول الاسلامية قد طورت انظمة اقراض لاتتعامل بالربا ومن شأن هذا زيادة الاقبال على الاستثمار والاقتراض معا .

36. 4ـ على الصعيد التشريعي و التنظيمي و المؤسسي :- - تشكيل المجلس الوطني للاسكان والذي تكون من واجباته صياغة سياسه اسكان للبلاد لـ20 سنة قادمة وله صلاحيات تمكنه من التنسيق بين الوزارات ذات العلاقة وتحديد وتوزيع الادوار على الجهات ذات العلاقة و متابعة تنفيذ كل جهة لواجباتها والتنسيق فيما بينها وتقييم المتحقق في كل مرحلة .  - تقييم المنجز مرحلياً ودراسة المشاكل والمعوقات في كل مرحلة ووضع الحلول لتصحيح مسار تنفيذ السياسة للمرحلة القادمة.

37. الخلاصة ـ لقد ادىاهمال قطاع الاسكان لعقود طويلة وعدم تبني سياسة اسكان حقيقية و واقعية الى تراكم العجز الاسكاني وتحوله الىازمة حقيقية واضحة للعيان ويمكن ملاحظتها من معدلات الاكتظاظ العالية والتجاوزات الكثيرة على الاراضي العامة والخاصة والظهور الملموس للمستوطنات العشوائية وانخفاض المستوى العمراني والخدمي للاحياء السكنية والارتفاع غير المنطقي لاسعار العقارات والايجارات والذي لايتناسب مع معدلات الدخل للاسرة مما جعل الحصول على سكن ملائم ليس في متناول كثير من الاسر. وما لم يتم تبني سياسة اسكان واقعية وحقيقية فان هذه الازمة ستستمر في النمو والتعاظم ولا يخفى ما تؤدي اليه من مشاكل اجتماعية واقتصادية وسياسية كبيرة على المجتمع. ـ ان حجم الانتاج السكني الحالي (سواء للقطاع العام او القطاع الخاص) لا يرقى الى حجم المشكلة الحقيقية وان القطاع العام لا يمكنه بمفرده من النهوض بهذه المهمة من دون تفعيل دور القطاع الخاص ودخوله كشريك فعال في سوق الاسكان. ـ يتطلب التدخل الحكومي في عناصر منظومة الاسكان وتشكيل مجلس وطني للاسكان يؤمن وضع سياسة اسكان وطنية ومراقبة تنفيذها وتعديل وتصحيح مسارها بحسب مراحل تنفيذها .

38. شكرا لاصغائكم والله ولي التوفيق