Download
1 / 34
350 likes | 532 Views
שוק הדיור בישראל: גורמים מבניים במחירי הדירות ושכר הדירה 2010-1999. ויצמן נגר וגיא סגל בנק ישראל כנס חטיבת המחקר 30/12/2010. המוטיבציה. 1. שאלות המחקר. מוטיבציה: עליית המחירים החריגה בשנתיים האחרונות של הדירות ושכר הדירה. מהו הקשר בין מחירי הדירות לשכר הדירה.
E N D
שוק הדיור בישראל: גורמים מבניים במחירי הדירות ושכר הדירה 2010-1999 ויצמן נגר וגיא סגל בנק ישראל כנס חטיבת המחקר 30/12/2010
המוטיבציה ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
1. שאלות המחקר מוטיבציה: עליית המחירים החריגה בשנתיים האחרונות של הדירות ושכר הדירה. מהו הקשר בין מחירי הדירות לשכר הדירה. מהם הגורמים המסבירים את שניהם, ובפרט בשנתיים האחרונות. ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
1. שאלות המחקר - החשיבות ניתוח הגורמים וכימות השפעתם. לסייע בניתוח שאלת היווצרותה של בועה בישראל. פועל יוצא: סיוע בגיבוש מדיניות – מוניטרית ומאקרו יציבותית. פיסקלית. ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
1. עוד תופעות עם סימני שאלה כיצד ניתן להסביר את הירידה במחירי הדירות במהלך העשור האחרון (עד 2008) למרות: א. העלייה ביחס האוכלוסייה למלאי הדירות. ב. מחזור העסקים העולה משנת 2003. ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
עוד תופעות עם סימני שאלה: יחס אוכלוסיה למלאי דירות יחס האוכלוסייה למלאי הדירות מחירי הדירות ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
עוד תופעות עם סימני שאלה: מחזור העסקים שיעור האבטלה מחירי הדירות ושכר הדירה ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
ספרות השפעת המדיניות המוניטרית (המרחיבה) על מחירי הדירות: השפעה ניכרת: Bean et al. (2010), Glaeser et al. (2010) השפעה זניחה: Dokko et al. (2010), Del Negro and Otrock (2007), Glaeser et al. (2010) מסגרת של קואינטגרציה: בין מחירי הדירות ושכר הדירה: Bar-Nathan et al. (1998), Gallin (2008) בין מחירי הדירות, ההכנסה הפנויה והריבית הריאלית: Girouard et al. (2006) - Review אחרים Poterba (1992), Himmelberg et al. (2005) 8 ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
תרשים: מבנה העבודה ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010 9
1. המסגרת הכלכלית מחיר הדירה שווה לערך המהוון של זרם שכר הדירה (1) נניח שהדירה מוחזקת לטווח ארוך מאוד. אנו מתעלמים מגורם הקרקע (או: המחיר שיתקבל עם המכירה), ומקבלים: ('1) במצבS.S ובזרם אינסופי נקבל: (2) ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
1. המסגרת הכלכלית (2) תובנות: קשר חיובי בין שני המחירים. (אבל, קשר מורכב יותר, להלן) הריבית משפיעה באופן הפוך על מחירי הדירות (-) ושכר הדירה (+):אם הריבית יורדת אז שכ"ד צריך לרדת ו/או שמחיר הדירה צריך לעלות. משמע, כשמחירי הדירות עולים לא בהכרח שכר הדירה יעלה גם הוא. אם שני המחירים מתפתחים באותו הכיוון, אז ההסבר הוא בגורמים נוספים. ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
1. המסגרת הכלכלית (2) תובנות: ממשוואה (2) עולה עיקרון התחלופה בצריכת שירותי דיור בין רכישה לשכירות. רכישת דירה או שכירתה הם שווי ערך. המסר: שני המחירים אינם יכולים להתנתק זה מזה לאורך זמן. נבחן את המערכת אמפירית ע"י קואינטגרציה - הבוחנת את קיומה של מגמה משותפת של המשתנים ב-(2). ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
2. מבחני קואינטגרציה: הטווח הארוך - השאריות ממשוואת מחירי הדירות (p/rent, r)=>ε) 2009Q1-1999Q1 BBH לא מצאו קואינטגרציה (EC) ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
2. מבחני קואינטגרציה: הטווח הארוך - השאריות ממשוואת שכר הדירה (rent/p, r)=>ν) 2009Q1-1999Q1 BBH מצאו קואינטגרציה (EC) ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
2. מבחני קואינטגרציה – סטציונריות של השאריות ממשוואת הטווח הארוך ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010 15
הטווח הארוך - משוואת המחיר:2010Q2-1999Q1הקשר הקואינטגרטיבי נחלש (מבחן PP) ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
סיכום קואינטגרציה: הטווח הארוך ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
משוואת EC עדיין בתהליך עבודה. עם זאת: ראינו שיש היחלשות של הקשר בשנת 2010 שעלולה להטות את התחזיות. ניתוח תרומות המשתנים אינו טריוויאלי בגלל שאריות "תיקון הטעות". לכן: על סמך התובנות שעלו עד הלום, ניגשנו למשוואות הפרש. 3. משוואות הפרש לחיזוי וניתוח ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
משוואת ההפרש – המחיר ((2010Q3-2001Q3 המשוואה יציבה מ- 2010Q3-2006Q4 ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
משוואת ההפרש – המחיר: הדגשים מקדם השינוי בריבית המוניטרית הוא 2.5-, למשך כשנתיים. מקדם השינוי בריבית הארוכה הוא 1-, למשך כשנה. תגובת המחיר לריבית המוניטרית מהירה יותר מאשר הארוכה. הערה חשובה: רמת הריבית אינה משתנה מסביר אלא השינוי בה. שכר הדירה לא נמצא כמסביר את המחיר. ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
איך זה נראה: מחירי הדירות – תחזית, התרומות ובפועל, 2011Q2-2008Q1 הגורם הדומיננטי הוא ירידת הריבית, ולא היצע הדירות. ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
התרומות לשינוי במחירי הדירות (נקודות אחוז) ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010 22
מחירי הדירות – תחזית, התרומות ובפועל2011Q2-2003Q1 ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
משקל האשראי הלא-צמוד באשראי חדש ומתחדש למשכנתאות ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
מחירי הדירות - מסקנות ביניים לירידה בריבית המוניטרית הייתה השפעה משמעותית על עליית מחירי הדירות בתקופה האחרונה. מסבירה כשני-שליש. עם זאת, השפעתה הולכת ודועכת מסוף השנה, וצפוי שאף תהפוך לשלילית. היצע הדירות מסביר רק כשישית (3.0%) מהעלייה השנתית. עם זאת, השפעתו החיובית צפויה גם בהמשך. מהניתוח עולה כי במהלך העשור (ולא רק "בסיבוב" הנוכחי) הלכה וגדלה השפעת הריבית המוניטרית על מחירי הדירות (לשני הכיוונים), ויש לקחת זאת בחשבון. דוגמא לערוץ השפעה הוא האשראי הלא-צמוד למשכנתאות שמשקלו הלך וגדל מתחילת העשור. מדיניות אפשרית היא הגבלת ערוץ זה. ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
משוואת ההפרש – שכר דירה ((2010Q3-1999Q1 המשוואה יציבה מ- 2010Q3-2006Q4 ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010 26
איך זה נראה: ניתוח התרומות למדד מחירי הדיור (שכ"ד) ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
התרומות לשינוי במחירי הדיור (שכר דירה)-נקודות אחוז ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010 28
משוואת ההפרש – שכר הדירה: הדגשים ההשפעות המרכזיות הם: היצע הדירות (ישיר ועקיף) ומחירי הדירות. לריבית המוניטרית אין השפעה ישירה על שכר הדירה. עם זאת, השפעתה היא עקיפה, דרך מחירי הדירות. הגמישות הכוללת היא 0.43 – על ידי שרשור ההשפעות מתקבל שהעלאת הריבית באחוז אחד מורידה את שכר הדירה (דרך מחירי הדירות) ב- 0.43% כעבור שנה. ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
משוואות ההפרש: סיכום ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010 30
סיכום הצבנו מסגרת כלכלית הקושרת בין מחירי הדירות, שכר הדירה והריבית הריאלית הארוכה. אוששנו את הקשרים אמפירית, בעשור וחצי האחרון, במסגרת קואינטגרציה. הקשרים האמפיריים נמצאו משני הכיוונים: משכר דירה אל המחיר; וההיפך. עדיין, לא השתמשנו במסגרת הקואינטגרציה לניתוח התרומות והחיזוי. לכן עברנו למשוואות הפרש, תוך שימוש בתובנות שעלו מהמסגרת הכלכלית והקואינטגרטיבית. ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
סיכום-מחירי הדירות:תוצאות מרכזיות בעליית מחירי הדירות בתקופה האחרונה – הגורם הדומיננטי הוא הריבית המוניטרית, המסבירה שני שליש מהעלייה. בהמשך השפעתה דועכת (וצפוייה להפוך אף שלילית). מלאי הדירות מסביר רק שישית (כ- 3% לשנה בלבד) מהעלייה בתקופה האחרונה. לכן: יש להיזהר מעלייה לא מדודה של מלאי הדירות (קרקעות); זו עלולה להביא בעתיד ללחץ בכיוון ההפוך, ובפרט על רקע העלאת הריבית המוניטרית בעתיד לרמתה הנורמאלית. גמישות מחירי הדירות לריבית המוניטרית היא 2.5- במצטבר כעבור כשנתיים. ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
מחירי הדירות משפיעים על שכר הדירה (במשוואות ההפרש) אך לא ההיפך. לריבית המוניטרית אין השפעה ישירה על שכ"ד, אלא באמצעות מחירי הדירות. גמישות שכר הדירה לריבית המוניטרית (באמצעות מחירי הדירות) היא 0.43- במצטבר כעבור שנה. מלאי הדירות הוא משתנה מרכזי בהשפעתו על מחירי הדיור (שכר הדירה). ב- 2010Q3 תרומתו משתווה למחירי הדירות. סיכום-שכר דירה:תוצאות מרכזיות ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
תודה ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 30.12.2010
