Luentoja kiinteistöpanttioikeudesta

1. Luentoja kiinteistöpanttioikeudesta Helsingin yliopisto M.I. Niemi

2. Sisältö 1. Panttioikeuden käsite 2. Panttioikeuden tarkoitus 3. Kiinteistöpanttioikeuden kohde 4. Panttioikeuden perustaminen 4.1 Manuaalisesti 4.2 Sähköisesti 5. Panttioikeuden sisältö 6. Panttivelkojan sivullissuoja 7. Kiinnityksen vahvistaminen 8. Yhteiskiinnitys 9. Määräosa ja -ala 10. Kiinnityksen muuttaminen 11. Panttisaamisen perintä 12. Panttioikeus käyttöoikeuteen 13. Lakisääteinen panttioikeus

3. 1. Panttioikeuden käsite Velkojan kannalta panttioikeus on subjektiivinenoikeus (arvo-oikeus). Panttioikeus on normaalisti saamisen vakuus eli sen suorittamisen lisäturva (panttioikeuden liitännäisyys). Velkojalla on oikeus panttiesineen arvoon saamisensa suorittamiseksi. Saaminen on normaalisti rahasaaminen, useimmiten myönnetty luotto. Velallisen henkilökohtaisenvelkavastuun suorittamisen turvaksi asetetaan esinekohtainenvelkavastuu.

4. Velkoja on oikeutettu ja joutuu perimään saamisensa vakuudesta, jos velallinen ei maksa saamista sen eräännyttyä (panttioikeuden toissijaisuus). Velkojalla ei ole intressiä vakuusesineeseen tai sen käyttämiseen, vaan saamisensa suorittamiseen. Panttioikeus merkitsee velkojalle erittäin hyvää etuoikeutta (suhteessa muihin velkojiin), oikeuden pysyvyyttä panttiesineen omistajanvaihdoksissa (sitovuus suhteessa uusiin omistajiin) ja menettelyllisiä erivapauksia saamista perittäessä. Seuraavassa tarkastellaan tavanomaista, kiinnitykseen ja sopimukseen perustuvaa panttioikeutta (myöhemmin erikseen lakisääteistä panttioikeutta).

5. Panttioikeuden perustaminen edellyttää panttaussopimuksen (ja saamisen) lisäksi julkistavan toimenpiteen (julkivarmistuksen). Kiinteistöpanttioikeuden osalta julkisvarmistuksena toimii ennen kaikkea kirjaus (kiinnitys) julkisessa rekisterissä (lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä). Kiinteä omaisuus ja siihen kohdistuvat oikeudet julkistetaan ja tunnistetaan rekistereiden avulla. Julkivarmistavana toimena on lisäksi panttikirjanluovuttaminen velkojalle (tai luovuttamista vastaava tradeeraustoimi). Sähköisessä menettelyssä julkistaminen vain rekisterin avulla (panttikirjan saaja (”haltija”) kirjataan).

6. Pantti on joko velallisen itsensä tai sivullisen (kolmannen henkilön) asettama (vierasvelkapanttaus). Vierasvelkapanttauksessa pantinantajalla on vain esinekohtainen velkavastuu (samoin kuin panttiesineen luovutuksen jälkeen) Vierasvelkapanttaus rinnastuu laajasti takaukseen (TakL = laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta). Sivullisen asettama vakuus merkitsee, että hän antaa yksipuolisen sitoumuksen velallisen hyväksi. Yksipuolisen sitoumuksen rationaalisuus edellyttää, että vakuuden antajalla ja velallisella on yhteinenintressi tai vakuuden antajan turvana on vastavakuus.

7. 2. Panttioikeuden tarkoitus • Panttivakuus on asetettu velkojanhyväksi. Se vahvistaa olennaisesti velkojan asemaa ja lisää saamisen käypää arvoa. • Luotonantaja vaatii yleensä pantin (tai muun vakuuden) luoton myöntämisen tai tietynehtoisen luoton edellytyksenä. Luoton vakuudettomuus vaatii perustelun. • Panttivakuus on asetettu myös velallisenhyväksi. Se parantaa hänen asemaansa luoton hakijana ja velallisena

8. Lähtökohtaisesti luotonannon rationaalisuus edellyttää vakuutta. Vakuudettomia luottoja käytetään läheisten kesken (esim. sukulaiset tai konserni) tai kun luotonantajalla ja -saajalla on rahoituksessa yhteinen intressi. Yritysrahoituksessa välirahoituksessa (yksiselitteisen oman ja vieraan pääoman väliin jäävä rahoitus, osakeyhtiöt) ja erityisluottolaitosten luotoissa käytetään vakuudettomia luottoja.

9. Vakuuden avulla velkoja varautuu velallista koskeviin riskeihin ja pyrkii saamaan etuoikeutetun asema. Suojautuminen velallisen maksukyvyttömyyttä tai -haluttomuutta kohtaan merkitsee suojautumista luottotappioita vastaan. Velallisen maksukyvyttömyys (insolvenssi) ei vaikuta saamisen pätevyyteen (veritas), mutta kylläkin sen hyvyyteen (bonitas). Päteväsaaminen voi olla arvoton.

10. Velallista koskevat riskit johtuvat luottoajasta. Luoton myöntämisen ja sen erääntymisen välisenä aikana velallisen taloudellinen tilanne voi huonontua kahdella tavalla: Velallisen veloista vastaava omaisuus voi vähentyä tai hänen muut velkavastuunsa voivat lisääntyä. Velallinen voi muuttua ylivelkaiseksi (insuffisientiksi).

11. Panttioikeus (samoin kuin muut esinevakuudet) suojaa velkojaa molemmissa em. suhteissa: Tehokas panttioikeus sitoo esineen uutta omistajaa. Oikeus pysyy voimassa ja uuden omistajan rasituksena. Muut myöhemmät velkojat eivät voi saada panttivelkojaa parempaa etuoikeutta. Panttauksen avulla velkojalle luodaan etuoikeutetun velkojan asema.

12. Esinevakuuksien käyttäminen lisäätaloudellistatehokkuutta Vakuus vähentää velkojan riskiä ja tiedonhankkimiskustannuksia (vakuus on informaation korvike). Luoton myöntämiskynnys ja korko alenevat. Luottoa myönnettäessä vakuusvelkojan ei tarvitse hankkia selvityksiä luoton saajan luotettavuudesta tai maksukyvystä tai seurata luottoaikana velallisen taloudellisen aseman kehittymistä. Etuoikeudettomat velkojat voivat helposti ennakoida vakuudet, joten heidän kustannustensa nousu on vähäisempi kuin vakuusvelkojan edut.

13. 3.Kiinteistöpanttioikeuden kohde • Kiinteistöpanttioikeus voidaan perustaa kiinteistöön tai sen määräosaan tai -alaan (MK 15:1). • Samassa menettelyssä perustetaan panttioikeus toisen maahan kohdistuvaan käyttöoikeuteen (MK 19 luku). • Kiinteistö määrittyy kiinteää omaisuutta koskevan rekisterijärjestelmän kautta. Kiinteistö tarkoittaa itsenäistä maanomistuksen yksikköä, joka kiinteistörekisterilain nojalla on merkittävä kiinteistönä kiinteistörekisteriin (yksikkörekisteriin, KML 2.1/1 §).

14. Kiinteistö merkitään rekisteriin, kun se on kiinteistötoimituksessamuodostettu (kiinteistötunnus, KRL 4 §). Kaikki kiinteistöt on muodostettu ja niistä on toimitusasiakirjat. • Kiinteistörekisteri sisältää kiinteistöjen luettelon (katasteri), rekisterikartan ja toimitusasiakirjat. • Kiinteistön rajojen ja alueiden lisäksi kiinteistörekisteriin merkitään mm. rasitteet, tieoikeudet, erityiset etuudet ja osuudet yhteisiin alueisiin ja muihin yhteisiin etuuksiin.

15. Em. oikeuksia lukuun ottamatta kiinteistöihin kohdistuvat oikeudet merkitään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin (oikeuksien rekisteriin eli Suomen kirjaamisrekisteriin). Myös tämä rekisteri on yksikköpohjainen. Suomen kiinteistöjä koskeva rekisterijärjestelmä on dualistinen (jaettu kahteen erilliseen rekisteriin). Luovutetut (tai pidätetyt) määräalat merkitään molempiin rekistereihin (määräalatunnus, KRA 8.1 § ) ja kirjatut maanvuokra- tai muut kiinnityskelpoiset käyttöoikeudet lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin (laitostunnus, KirjRekA 6.2 §).

16. Käytännössä panttauksen kohteina olevat kiinteistöt ovat normaalisti tiloja tai tontteja. Muunlaisten kiinteistöjen (yleiset alueet, valtion metsämaat, suojelualueet, lunastetut alueet, yleisiin tarpeisiin erotetut alueet, erilliset vesijätöt ja yleiset vedet, ks. KRL 2 §) panttaamisen estää yleensä puuttuva lainhuudatus. Tällainen kiinteistö tulee lainhuudatettavaksi vain, jos se tai sen määräosa tai -ala luovutetaan (ks. MK 12:4). Muita rekisteriyksiköitä (kiinteistöjen yhteiset alueet tai tieoikeudella hallitut liitännäisalueet) ei voi pantata. Oikeus ns. ehdolliseen tonttiin rinnastetaan omistusoikeuteen, ja ns. vakaata hallintaoikeutta maahan pidetään käyttöoikeutena.

17. Kiinteistöön rinnastuvat luovutettu (tai pidätetty) määräala ja omistusoikeus kiinteistön määräosaan. Tilojen ja tonttien ohella määräalat ja määräosat ovat tavanomaisia vaihdannan kohteita. Määräosa viittaa jaolliseenyhteisomistukseen, josta on erotettava jakamaton yhteisomistus ja kiinteistöjen yhteisetalueet. • Kiinnityskelpoinen maanvuokra- tai muu käyttöoikeus kiinteistöön tai alueeseen ja siihen kuuluva omistusoikeus rakennukseen ovat irtainta omaisuutta (muodostavat irtaimen esineen), mutta siihen sovelletaan laajasti kiinteää omaisuutta koskevia sääntöjä.

18. Pinta-alojen, rajojen ja kiinteistöön kuuluvien oikeuksien lisäksi kiinteistön ulottuvuus määräytyy ainesosia ja tarpeistoa koskevien periaatteiden ja sääntöjen perusteella. • Panttioikeuden (ja kiinnityksen) kohteena on kiinteistö (tai sen määräala) ainesosineen ja tarpeistoineen, ellei siitä poiketa esim. kirjauksen perusteella. • Sääntely perustuu pyrkimykseen säilyttää taloudelliset kokonaisuudet, tavanomaisiin käytäntöihin ja osapuolten perusteltuihin odotuksiin. • Ainesosien ja tarpeiston lukeminen panttioikeuden piiriin on toimivan panttausjärjestelmän edellytys.

19. 4. Panttioikeuden perustaminen4.1 Manuaalisesti • Manuaalinen tarkoittaa perustamista paperisenpanttikirjan avulla (vuoden 1995 maakaaressa omaksuttu menettely). • Panttioikeudella kiinteään omaisuuteen on neljä edellytystä (= perustamismenettelyn vaiheet): - kiinnitys, - panttaussopimus, - panttikirjan luovutus velkojalle ja - saaminen.

20. Maakaaren mukaan panttioikeus perustetaan siten, että kiinteistön (tai vastaavan kohteen) omistajahakee ensin kiinnitystä, jonka vahvistamisen johdosta hänelle annetaan panttikirja (valmistelutoimet). Sen jälkeen omistaja panttaa kiinteistön luovuttamallapanttikirjan saamisen vakuudeksi velkojalle (MK 15:2.1 ja 16:3.1, panttikirjaa ei pantata). Käytännössä pankit tai muut luotonantajat hakevat kiinnitykset omistajan toimeksiannosta tai valtuutettuna ja hoitavat muutenkin panttioikeuden perustamisen osana luottojärjestelyä.

21. Panttauksen yhteydessä voidaan hakea uusiakiinnityksiä ja panttikirjoja, tai voidaan käyttääaiemminsaatuja, esim. omistajalle palautuneita tai jo valmiiksi luotonantajan hallussa olevia panttikirjoja. Panttioikeus on velkojan oikeus, josta sovitaan omistajan (pantinantajan) ja velkojan (pantinsaajan) välisellä panttaussopimuksella. Panttaussopimus (ilman julkivarmistusta) ei vielä perusta panttioikeutta mutta velvoittaa pantinantajan perustamaan panttioikeuden ja tradeeraamaan panttikirjan.

22. Pantinantaja ja velkoja voivat sopia erityis- tai yleispanttauksesta. Erityispanttaus on sidottu tiettyyn tai tiettyihin (yksilöityihin) saamisiin. Yleispanttaus tarkoittaa vakuutta velallisen tai useiden velallisten kaikista (myös tulevaisuudessa syntyvistä) saamisista tietylle velkojalle.

23. Panttioikeus syntyy, kun omistaja panttaussopimuksen täyttämistoimena luovuttaapanttikirjan saamisen vakuudeksi velkojalle (MK 17:1.1 ja 17:2.1). • Luovutusta vastaava traditio voi tapahtua myös ilmoittamalla panttauksesta sivulliselle, jonka hallussa panttikirja on (MK 17:2.3). Omistaja voi ilmoittaa vapaamuotoisesti; panttivelkoja esittää kirjallisen todistuksen panttauksesta. Jälkipanttioikeus perustetaan ilmoittamalla ensisijaiselle velkojalle (jonka hallussa panttikirja on) toisen velkojan hyväksi perustetusta (toissijaisesta) jälkipanttioikeudesta saman kiinnityksen ja panttikirjan puitteissa.

24. Panttikirja on usein velkojan hallussa jo ennen panttioikeuden syntymistä. Panttikirja voi olla velkojalla ehdollisen tai myöhemmin syntyvän saamisen vakuutena tai yleispanttaussopimuksen perusteella. Tällöin panttioikeus syntyy, kun saaminensyntyy (MK 17:2.2). Panttioikeus syntyy saamisen syntyessä, kun velkoja on hakenut kiinnitystä ja saanut panttikirjan pantinantajan toimeksiannosta tai valtuutettuna. • Kiinnityshakemuksessa voidaan määrätä, että panttikirjatoimitetaannimetyllehenkilölle, käytännössä velkojalle. Tällöin panttioikeus syntyy, kun kiinnitys vahvistetaan (MK 17:2.3).

25. Useimmiten pantti annetaan ja velkojan panttioikeus syntyy, kun luotto myönnetään ja nostetaan (velallinen saa luoton rahamäärän käyttöönsä ja velkojan saaminen syntyy). Pantti voidaan antaa ehdollisen tai tulevaisuudessasyntyvänsaamisen vakuudeksi Kysymys voi olla esim. myöhemmin myönnettävästä luotosta, jatkuvista vuokrasaamisista, vahingonkorvausvastuusta tai vastavakuudesta. Ehdollisen saamisen panttioikeus syntyy kun saamisen oikeusperuste syntyy (saaminen voi muuttua myöhemmin ehdottomaksi). Panttioikeus voi olla ns. puhdas esinevastuu (ei henkilökohtaista velkavastuuta, tai saaminen vanhentunut).

26. 4.2 Sähköisesti Eräitä eurooppalaisia esikuvia seuraten Suomessa otetaan käyttöön sähköiset kiinteän omaisuuden vaihdantajärjestelmät. Kysymys on avoimessa verkossa tehtävistä kiinteistönkaupoista ja muista kiinteän omaisuuden luovutuksista (sähköinen kaupankäyntijärjestelmä) sekä panttioikeuden osalta sähköisestä panttikirjasta (sähköinen panttaus- ja kiinnitysjärjestelmä). Ruotsissa sähköinen panttikirja on ollut käytössä vuodesta 1994 alkaen.

27. Lait (96-99/2011, HE 2010:146) on annettu, mutta niiden voimaantulosta säädetään erikseen. Tarkoituksena on, että lainmuutokset tulevat voimaan kolmen vuoden kuluttua niiden vahvistamisesta. Suunnitelmien mukaan sähköiset panttikirjat otetaan käyttöön vuonna 2013 ja sähköiset kiinteän omaisuuden luovutukset vuonna 2015. Sähköiset järjestelmät tulevat toimimaan rinnakkain nykyisten menettelyjen kanssa (vapaaehtoisuus ja vaihtoehtoisuus). Odotettavissa on, että pankkien toimesta panttikirjat muutetaan nopeasti sähköisiksi.

28. Sähköisissä menettelyissä on käytettävä maanmittauslaitoksen ylläpitämiä keskitettyjälomakesivuja (julkinen verkkopalvelu, MK 9 a:4.1). Osapuolet tunnistautuvat (pankki- tai vastaavilla tunnisteilla, MK 9a:1.1 ja ). Järjestelmään voidaan tallettaa valtuutus tai organisaatiotunniste (MK 9 a:1.3 ja 9 a:14.3). Interaktiivinen lomakevalvoo luovutuksen laillisuuden ja tietojen oikeellisuuden sekä täydentää tietoja (lomake on yhteydessä lainhuuto- ja kiinnitys-, kiinteistö- ja muihin rekistereihin, MK 9 a:4.2). Oikeustoimet voidaan tehdä etäkauppoina ja vastaavina oikeustoimina (tarvitaan vain yhteydet järjestelmään).

29. Kaupankäyntijärjestelmässä luovutus tapahtuu sähköisellä lomakkeella, johon molemmat osapuolet ottavat yhteyden. Lainhuudon haltija voi avata kaupankäynnin, tehdä kauppakirjaluonnoksen ja ilmoittaa avauksesta ostajaehdokkaalle (vapaamuotoisten keskustelujen jälkeen). Ostaja voi tehdä luonnokseen muutoksia, ja muutoksia voidaan tehdä vuorotellen. Sitova kauppa tai muu luovutus syntyy, kun molemmat osapuolet hyväksyvät saman tekstin (MK 9 a:9.1-2).

30. Syntynyt luovutus kirjautuu välittömästi (reaaliaikaisesti) verkon kautta lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ostajan lainhuutohakemuksena (MK 9 a:12.1, ei enää erillistä lainhuudon hakemista). Sähköisen lomakkeen käyttäminen korvaa määrämuotoisen luovutuskirjan, eikä kaupanvahvistajaa tarvita (MK 2:1.1-2). Järjestelmään liittyy tukipalveluja: Kauppahinta, varainsiirtovero ja kirjaamismaksut voidaan maksaa ja kuitata osana kaupantekoa, ja tarvittavat panttivakuudet voidaan järjestää (kiinnityksiä voidaan hakea ja panttikirjoja voidaan siirtää ostajan luotonantajalle, MK 9 a:7.3).

31. Sähköisessä panttaus- ja kiinnitysjärjestelmässä paperinen panttikirjakorvataan sitä vastaavalla merkinnällä panttikirjan haltijasta (saajasta) lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin (MK 17:2.1-2). Rekisteriin tulee aina merkintä panttikirjan haltijasta (nykyisin merkitään vain ilmoituksesta, MK 16:9.1). Kirjaus panttikirjan saajasta ei merkitse varsinaista sähköistä panttausta, vaan aineellisoikeudellinen panttaus tapahtuu edelleen omistajan ja velkojan välisenä oikeustoimena. Panttikirjan saajaa koskeva kirjausvastaapanttikirjan hallinnan luovutusta (tradeerausta).

32. Kiinteistön tai vastaavan kohteen lainhuudon tai kirjauksen haltija (omistaja tai haltija) voi tunnistautua järjestelmässä ja hakeakiinnityksenvahvistamista sähköisellä lomakkeella (hakemus tulee vireille automaattisesti, MK 9 a:16.1). Lomake kontrolloi rekisteriyhteyksien avulla hakemuksen lainmukaisuuden ja sen sisältämät tiedot sekä antaa täydentävät tiedot. Kiinnitystä vahvistettaessa panttikirjalle merkitään aina saaja (hakija tai nimetty velkoja tai muu henkilö = kenen nimiin panttikirja kirjataan, ks. MK 9 a:17.1).

33. Omistajan (tai haltijan) on kiinnityshakemuksessavalittava paperinen panttikirja tai sähköinen muoto (sähköinen = merkintä, että paperista panttikirjaa ei ole annettu). Pankit ja muut velkojat voivat kerralla muuttaa hallussaan olevat panttikirjat sähköisiksi. Muodon muuttamista hakee se, jonka hallussa panttikirja on tai kenen nimiin se on kirjattu, MK 18:7 a)

34. Sähköinen panttikirja voidaan siirtää lomakkeen avulla - panttauksen yhteydessä omistajan toimesta velkojan nimiin, - velan maksun jälkeen velkojan toimesta omistajan nimiin - saamisen siirron yhteydessä toisen velkojan nimiin. - ensisijaiselta panttivelkojalta jälkipanttivelkojan nimiin. Saajaksi kirjattu voi hakea siirtoa uudelle saajalle.

35. Panttioikeussyntyy, kun velkoja kirjataan panttikirjan saajaksi ja mikäli muut panttauksen edellytykset ovat käsillä (panttaussopimus ja velkojan saaminen). Velkojan panttioikeus voi syntyä joko suoraan kiinnityshakemuksen perusteella (kirjaus suoraan velkojan nimiin) tai myöhemmin panttikirjan siirron perusteella. Jälkipanttaus tapahtuu, kun omistaja (pantinantaja) tai jälkipanttivelkoja ilmoittaa siitä ensisijaiselle velkojalle (jälkipanttaus ei ilmene rekisteristä).

36. Ensisijainen panttivelkoja ilmoittaa panttikirjan siirrettäväksi jälkipanttivelkojan nimiin, kun panttikirja vapautuu ensin mainitulta. Yleispanttauksessa tai myöhemminsyntyvän saamisen osalta panttikirja siirretään velkojan nimiin, mutta panttioikeus syntyy, kun saaminen syntyy. Myöhemmin siirrytään automaattiseen kiinnityksen vahvistamiseen (ei enää hakemusvaihetta tai hakemuksen käsittelyä. Jatkossa sähköisiä menettelyjä voidaan laajemminkin automatisoida.

37. 5. Panttioikeuden sisältö • Panttioikeus kiinteään omaisuuteen on luotonantajalle tai muulle velkojalle kuuluva vakuusoikeus. • Panttioikeuden lähtökohtana on panttikirjan ja kiinnityksen osoittama rahamäärä, joka kattaa pääoman lisäksi luotto- ja viivästyskorot sekä perimis- ja muut kulut (velkojan kokosaaminen). • Panttioikeus on riippuvuussuhteessa sekä kiinnitykseen että saamiseen. Panttioikeus ei voi olla kiinnityksen tai saamisen määrää suurempi (vaikka saaminen olisi suurempi).

38. Velkojalla on oikeus periäsaaminenvakuutenaolevasta kiinteästä omaisuudesta (omistajalta), jos erääntynyttä maksua ei muuten suoriteta. • Viime kädessä periminen tapahtuu ulosmittauksen perusteella huutokaupassa. • Panttivelkojalla on erittäin hyvä etuoikeus suhteessa muunlaisiin velkojiin, ja hän saa saamisensa etuoikeusjärjestyksen mukaan jaettavasta kauppahinnasta (UK 5:47 ja 6:2.1). Olennaista on, että myöhemmät tai etuoikeudettomat velkojat saavat saamisensa vasta panttivelkojien jälkeen. Etuoikeuden merkitys ei rajoitu vain huutokauppaan, vaan sillä on yleinen, panttivelkojan aseman määräävä merkitys.

39. Panttivelkojien kesken ja suhteessa kirjattuihin erityisiin oikeuksiin ratkaiseva merkitys on kiinnityksen hakupäivällä (MK 16:8.1-2). Panttivelkojalla, jonka oikeus perustuu aiemmin haettuun (ja vahvistettuun) kiinnitykseen, on parempi etuoikeus kuin myöhemmin haettuun kiinnitykseen vetoavalla velkojalla. Ellei hakemuksessa ole osoitettu järjestystä, samana päivänä haetuilla on sama etuoikeus. Samanpäiväisellä kirjatulla erityisellä oikeudella on parempi etuoikeus kuin kiinnityksellä (MK 14:8.1). Panttauksen ajankohdalla ei ole merkitystä etuoikeuden suhteen, kun kysymys on eri kiinnityksistä.

40. Sama pantti (panttikirja) voi olla useidenvelkojiensaamistenvakuutena Panttikirjan (ja kiinnityksen) puitteissa voi olla tarkennettu etuoikeusjärjestys (alajärjestys). Etuoikeus kattaa saamisen pääoman lisäksi koron ja muut liitännäiskustannukset. Jälkipanttivelkoja vetoaa ensisijaisen velkojan saamisen etuoikeuteen suhteessa muihin panttikirjoihin vetoaviin velkojiin. Jälkipanttaus on toissijainen panttaus saman panttikirjan puitteissa.

41. Ensisijaisella velkojalla voi olla useita eri aikoina syntyneitä saamisia (yleispanttaus tai useita panttauksia samaa panttikirjaa käyttäen). Paras etuoikeus on ensisijaisen velkojan ennen jälkipanttausta syntyneillä saamisille tai joiden vakuudeksi panttaus on tapahtunut ennen jälkipanttausta. Saamiset, jotka ovat syntyneet jälkipanttauksen jälkeen tai joiden hyväksi panttaus on tapahtunut jälkipanttauksen jälkeen, ovat etuoikeusjärjestyksessä jälkipanttivelkojan jälkeen.

42. Takaaja tai vierasvelkapanttaaja, joka maksaa velan, saa päävelan muuhun panttikirjaan takautumisoikeuden (TakL 30.1 §). Jos vm. panttikirja on myös päävelkojan muun saamisen vakuutena (jonka vakuutena takaus tai vierasvelkapantti ei ole), ennen takausta tai vierasvelkapanttausta syntynyt saaminen saa etuoikeuden ennen takautumissaamista. Jos muu saaminen on syntynyt takauksen tai vierasvelkapanttauksen antamisen jälkeen, takautumissaamiselle on sitä parempi etuoikeus. = takautumissaamisen velkoja vetoaa päävelkansa etuoikeuteen.

43. Takaajan tai vierasvelkapanttaajan takautumissaamisella on parempietuoikeuskuinjälkipanttivelkojalla (HE 1998:189, s. 64). Tämä koskee myös tilannetta, jossa jälkipanttaus on tapahtunut ennen takauksen tai vierasvelkapanttauksen antamista. Takaaja tai vierasvelkapanttaaja tulee ensisijaisen panttivelkojan ja ensisijaisen saamisen tilalle, jonka puolesta hän on maksanut päävelan (päävelkoja olisi muuten realisoinut pantin ennen jälkipanttivelkojaa). Velkojat voivat sopia etuoikeudesta muulla tavalla keskinäisten väliensä osalta (ei kuitenkaan, kun pakottava järjestys, esim. asuntolaina (TakL 3.2 §).

44. Esimerkki, kiinteistö X 1. Kiinnitys 5.5.2003, 50.000, panttivelkoja A 2. Kiinnitys 6.6.2006 , 200.000 - velkoja B, ensisijainen yleispanttivelkoja, panttaus ja saaminen 3.3.2007 - takaaja C (takautumisvelkoja), takaus 10.10. 2007 - jälkipanttivelkoja D, panttaus 4.4.2007 - velkoja B, saaminen 8.8.2008 3. Kiinnitys 2.2.2007, 50.000, velkoja E

45. Pakkolunastuksessa ja vastaavissa tilanteissa panttivelkojalla on sama oikeus lunastus- tai vastaavaan korvaukseen (esim. LunL 68 § ja KML 205.2 §). Panttivelkojalla on oikeus eräännyttää saamisensa ennenaikaisesti, jos pantatun omaisuuden arvo alenee olennaisesti omistajan aiheuttamana tai onnettomuuden vuoksi (MK 17:7). Omaisuuden vahingoittumisen jälkeen panttivelkojalla on oikeus saada saamisensa vakuutuskorvauksesta (MK 17:8).

46. Velkojan panttioikeus on sitovasuhteessa kiinteän omaisuuden luovutuksensaajaan tai muuhun uuteenomistajaan (MK 17:5.2). Uusi omistaja on esinekohtaisessa velkavastuussa eli ao. omaisuuden arvon puitteissa (se voidaan ulosmitata velkojan saamisesta). Panttioikeus pysyy pantatun omaisuuden rasituksena omistajanvaihdoksista riippumatta. Yleensä henkilökohtainen velkavastuu pyritään siirtämään luovutuksensaajalle, ellei velkaa makseta luovutuksen yhteydessä (velkojan suostumuksella). • Vierasvelkapanttauksessa omistaja on jo alun perin vain esinekohtaisessa velkavastuussa.

47. Kaikki kiinnitykset ja näin ollen mahdolliset panttioikeudetjulkistetaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin avulla. Jokainen luovutuksensaaja voi havaita kiinnitykset lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä ennen luovutusta rasitustodistuksen avulla. Myyjän on esitettävä kiinteistön tai vastaavan kohteen rasitustiedot ennen kauppaa (MK 2:19.1/3). Ostajaehdokkaan on pyydettävä myyjältä selvitys velkojen (ja panttivastuun) määrästä Pantatun omaisuuden luovuttaminen ei edellytä panttivelkojan suostumusta.

48. Vain omistajalla on oikeuspantata kiinteää omaisuutta. Lainhuudatusta ei edellytetä, aineellisoikeudellinen omistus riittää. Ostaja voi käyttää ostettua kiinteistöä tai vastaavaa kohdetta vakuutena välittömästi kaupan jälkeen kaupan tai rakentamisen rahoittamiseksi. • Velkoja ei saa siirtää panttikirjaa erikseen (erottaa velkakirjasta). Panttikirja ei ole velkakirja (saamistodiste) tai muu arvopaperi vaan vakuusasiakirja (vakuusinstrumentti). Velkoja voi siirtää saamisen vakuuksineen (yhdessä panttikirjan kanssa).

49. Velkojan on palautettavapanttikirja omistajalle, kun saaminen on maksettu tai muuten lakannut, ellei sivullisella (esim. jälkipanttivelkojalla) ole siihen parempaa oikeutta. Panttikirja on tarkoitettu käytettäväksiuudestaan, ja se luovutetaan kiinteistönkaupan yhteydessä ostajalle kiinteistön tarpeistona. Kiinnitys ja panttikirja ovat voimassa, kunnes kiinnitys kuoletetaan Panttikirja on sidottu joko saamiseen (velkojan hallussa) tai kiinteänomaisuuteen (omistajan hallussa). Panttikirjaa ei voi ulosmitata erikseen vaan vain joko saamisen kanssa sen vakuutena tai kiinteän omaisuuden kanssa.

50. Lähtökohtana on, että lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä ei ilmene, kenen hallussa panttikirja on, onko se lainoitettu (luovutettu velkojalla panttauksen yhteydessä) tai mikä on panttisaamisen määrä (enintään kiinnityksen määrä). Panttikirjan osoittamista suoraan velkojalle MK 16:4.2:n ja 17:2.3:n mukaan ei myöskään merkitä rekisteriin. Kiinnityksen hakija tai velkoja voi ilmoittaa velkojan merkittäväksi kiinnitysmerkinnän yhteyteen rekisteriin (MK 16:9.1). Merkintä on luonteeltaan informatiivinen. Se ei perusta panttioikeutta, eikä siihen liity luottamuksen suojaa. Käytännössä merkintöjä on tehty vähän, eivätkä ne ole ajan tasalla.