Promoción de la vivienda social en el Perú

1. Promoción de la vivienda social en el Perú Fondo M I V I V I E N D A

2. Problemática nacional[1]: a nivel macroeconómico • Provisión inadecuada de viviendas • Particularmente en las familias de ingresos bajos. • 1.2 millones de hogares no tienen una vivienda adecuada • El déficit habitacional se incrementa en 90 mil viviendas anualmente • 80% de los hogares peruanos no pueden acceder al mercado de vivienda sin algún tipo de subsidio

3. DÉFICIT HABITACIONAL • Déficit cuantitativo 907 mil viviendas • Déficit cualitativo 326 mil viviendas • Tres factores adicionales que incrementan anualmente el déficit: • crecimiento poblacional, • nuevos hogares y, • la depreciación neta Fuente: Encuesta de Hogares ENAHO 2001 - INEI

4. Problemática nacional [2]: a nivel microeconómico • El acceso a vivienda, como parte importante del bienestar social, es un determinante de la calidad de vida. • En este sentido, determina el retorno de las inversiones que realizan las familias más pobres, a través de su impacto sobre: • la seguridad y la salud de todos los miembros del hogar, • la productividad del trabajo de los padres, • logros educacionales de los niños

5. En la actualidad, las políticas habitacionales buscan promover la producción masiva de viviendas dentro de las ciudades, mediante subsidios a la demanda, promoviendo el acceso a los mercados hipotecarios y organizando la oferta. En las últimas décadas, las políticas habitacionales “permitieron” que la población [ilegalmente]expropie [sin servicios básicos]terrenos públicos [en las afueras de las ciudades] y autoconstruya [sin estándares técnicos ni de calidad]

6. ROL SUBSIDIARIO DEL SECTOR PÚBLICO • Las políticas de vivienda actuales suponen un cambio radical en los roles que asumen tanto el sector público como el privado: • el sector público asume un rol promotor y de agente regulador, manejando el sistema de subsidios a la demanda y llevando a cabo ciertas actividades que el sector privado no puede implementar, • el sector privado asumirá el rol principal en la construcción de viviendas y en la provisión de créditos hipotecarios bajo las condiciones de mercado, • de otro lado, los hogares de ingresos medios y bajos contribuirán con su ahorro, mano de obra, tierra y materiales de construcción y herramientas.

7. ROLES DE LOS SECTORES PÚBLICO Y PRIVADO [en la actualidad] Década 90’s

8. ROLES DE LOS SECTORES PÚBLICO Y PRIVADO [objetivo a futuro] Década 90’s

9. FONDO MIVIVIENDA • Es la principal institución pública a cargo de los programas de asistencia para el acceso a vivienda. Fue creada con los objetivos de promover: • el acceso a viviendas (nuevas), y • el ahorro con este fin. • Provee acceso al mercado hipotecario a aquellos segmentos de la población con escasa participación en dichos mercados.

10. Productos del Fondo MIVIVIENDA Premio al Buen Pagador (PBP) Bono Familiar Habitacional (BFH)

11. Productos del Fondo MIVIVIENDA • CRÉDITO MIVIVIENDA • Es un producto hipotecario cuyo objetivo es incrementar la demanda por viviendas mediante tasas de interés por debajo de las de mercado para segmentos de ingresos medios y bajos. • TECHO PROPIO • Es un subsidio directo a la demanda diseñado para promover la tenencia de casas nuevas entre los hogares de bajos ingresos. • Con fines de renovación urbana se financian viviendas con equipamiento adecuado.

12. CREDITO MIVIVIENDA

13. ANTES DESPUÉS

14. Crédito MIVIVIENDA • El FMV provee créditos de manera indirecta –otorgados a los participantes a través de los intermediarios financieros (banca privada comercial) y manejados por ellos, a tasas de interés menores a las de mercado- Premio del Buen Pagador. • EL FMV provee los fondos y asume parte del riesgo con la banca comercial: 1/3 del riesgo y tiene orden de prelación último en caso de liquidación de activos.

15. ESQUEMA OPERTATIVO DEL CREDITO MIVIVIENDA Década 90’s

16. Criterios de elegibilidad para créditos MIVIVIENDA • El FMV establece ciertos criterios de elegibilidad para sus créditos: • sólo se aplica para viviendas nuevas, • de primera venta, • hasta por un valor de la vivienda de US$45.000, • hasta por un valor crédito de US$ 32.000, • El valor del crédito es hasta por el 90% del valor de la vivienda.

17. Premio del Buen Pagador • Para créditos hipotecarios con plazos entre 10 y 20 años, las cuotas mensuales correspondientes se dividen en dos tramos: • El tramo No Concesional: equivalente al 80% del crédito a ser pagado de manera mensual por el beneficiario. • El tramo Concesional: equivalente al 20% restante, otorgado cada semestre por el FMV sólo a aquellos beneficiarios que han cumplido con pagar a tiempo las cuotas del tramo no concesional. • En este sentido, el Premio del Buen Pagador es equivalente a 250 -300 puntos básicos menos en la tasa de interés.

18. PROGRAMA TECHO PROPIO

19. ANTES AHORA

20. Programa Techo Propio • Techo Propio provee subsidios directos (Bono Familiar Habitacional – BFH) a los hogares pobres considerados “elegibles” que decidan comprar una vivienda nueva. • Se dan dos montos de subsidios, dependiendo del precio de la vivienda: a) US$3.600 para viviendas hasta por US$8.000; y, b) US$1.800 para aquellas entre US$8.001 y US$12.000. Sin embargo, sólo el primer monto es demandado en el mercado. • Los subsidios deben ser acompañados de un crédito hipotecario a través de la banca comercial, cuando sea necesario.

21. Criterios de elegibilidad para los subsidios Techo Propio • Además de que estos sólo se aplican para viviendas nuevas de primera venta, • el Bono Familiar Habitacional (BFH) es restringido a hogares – o personas con dependientes, • su ingreso neto familiar no debe exceder de los US$290, • están obligados a tener ahorros por al menos el 10% del precio de venta de la vivienda, • y, de ser el caso, ser calificado como sujeto de crédito por un intermediario financiero.

22. Sistema de puntaje para el programa Techo Propio • El proceso de selección determina que hogares obtienen el subsidio basado en criterios socio económicos, los cuales se usan para determinar un puntaje para cada familia postulante. • De acuerdo al número disponible de BFH (disponibles en cada convocatoria del programa), todas las familiar con los mejores puntajes son automáticamente seleccionadas para recibir el subsidio. • Los postulantes pueden participar las veces que deseen, siempre y cuando satisfagan los criterios de elegibilidad.

23. COMPONENTES DEL PROGRAMA Ahorro Bono = Credito + + Estructura del subsidio COMPONENTES DEL PROGRAMA Ahorro mínimo de 10% del valor de la vivienda BONO FAMILIAR HABILTACIONAL BFH Por el saldo del valor de la vivienda CAMBIAR

24. Programa Techo Propio – Renovación Urbana • El producto Renovación Urbana se constituye aplicando el BFH para rehabilitación integral de Microzonas de Tratamiento [tugurios, zonas hacinadas, predios ruinosos]. • Se respeta el derecho de residencia de sus habitantes. • Este producto se inscribe dentro del marco general de los planes de desarrollo urbano.

25. Programa Techo Propio – Renovación Urbana Particularidades del producto • Flexibilidad en la asignación [6 modalidades de aplicación]. • Flexibilidad en el uso de la tierra [construir sobre terrenos ocupados o edificaciones existentes]. • Cooperación y mejora del poder de negociación con los gobiernos municipales. • Compromiso con los moradores

26. SITUACION PROPUESTA ANTES Programa Techo Propio – Renovación Urbana

27. Productos MIVIVIENDA Década 90’s

28. Estrategia: Segmentación del mercado hipotecario

29. Segmentación de mercado: BANMAT • El Banco de Materiales fue creado en 1980. A partir de 1993, se plantea como objetivo principal la construcción de viviendas en pueblos jóvenes. • Sus fondos provienen de un fondo rotativo originado con los aportes del FONAVI, ENACE, MIVIVIENDA, entre otros. • Se orienta a los NSE más bajos [cuadro anterior]. • Se otorgan créditos bajo dos modalidades: (i) Vivienda Progresiva [individual] (ii) Vivienda Básica [grupal].

30. Segmentación de mercado: BANMAT • Su finalidad no es tanto la adquisición de vivienda nueva sino mejoramiento o ampliación. • Los créditos se dan, por tanto, por montos más bajos (US$1.000 – US$10.000) y a plazos menores (8 – 15 años). • La tasa de interés está alrededor de 9% anual en soles.

31. RESULTADOS OBTENIDOS

32. INCREMENTO EN LA DEMANDA Los subsidios permiten a los beneficiarios participar en el mercado, escogiendo las características de la vivienda y sus precios de acuerdo a sus preferencias. El premio del buen pagador incrementa la demanda en 30%. El bono familiar habitacional incrementa la demanda en 86%. Fuente: FMV

33. RESULTADOS MIVIVIENDA Fuente: FMV Fuente: FMV Para el 2004, el objetivo de MIVIVIENDA es lograr 8.000 créditos para completar los 20.000 primeros. Fuente: FMV

34. VIVIENDA MIVIVIENDA TÍPICA Fuente: FMV

35. CRÉDITO MIVIVIENDA TÍPICO

36. RESULTADOS TECHO PROPIO Verificación Definitivos 7,327 BFH Fuente: FMV Fuente: FMV Fuente: FMV “ Durante el año 2003 [piloto], 7.000 BFH fueron asignados. El objetivo para el 2004 es alcanzar las 9.000 familias beneficiadas. Fuente: FMV

37. COBERTURA DEL PROGRAMATECHO PROPIO

38. VIVIENDA TECHO PROPIO TÍPICA Fuente: FMV

39. IMPACTO DEL BFH Demanda efectiva en Lima [74 mil viviendas]

40. PERSPECTIVAS A FUTURO

41. El Fondo MIVIVIENDA en el sistema financiero nacional MIVIVIENDA representa el 17% de la totalidad de créditos hipotecarios del sistema pero el 68% del crecimiento neto de la cartera hipotecaria La morosidad no alcanza el 0.3% Fuente: SBS Fuente: ASBANC

42. POTENCIAL CARTERA HIPOTECARIA En USA, la cartera hipotecaria representa el 53% del producto, mientras que en la Unión Europea es el 36% Fuente: SBS, INEI, Varios

43. AMPLIA DEMANDA POTENCIAL La demanda potencial se estima en alrededor de 900 mil viviendas Fuente: MVCS

44. Demanda Viviendas Oferta Tiempo LA OFERTA DEBE DE SER ORGANIZADA

45. PROYECCIÓN DE CRÉDITOS Fuente: FMV

46. MIVIVIENDA INTRODUCIRÁ NUEVOS PRODUCTOS 2004 2005 Fuente: FMV

47. EXISTEN FONDOS DISPONIBLES DE LARGO PLAZO U.S. $ 1,717 Millones Fuente: BVL Los títulos hipotecarios representan sólo el 2.33% de la cartera de los inversionistas institucionales (AFP, Fondos Mutuos, etc.) Fuente: INTERBANK