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www.commercialistideltriveneto.org LE SOCIETA’ IMMOBILIARI: GLI ASPETTI PIU’ CRITICI DELLA DISCIPLINA FISCALE Venerdì 10 Febbraio 2012 – Soave (VR)

www.commercialistideltriveneto.org Le imposte di registro e ipocatastali Giuseppe Giordano Professore di diritto commerciale presso l’Università Cattolica di Milano Notaio in Milano STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

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www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Strumentali per natura Nozione Sono immobili strumentali per natura quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (art. 10 co. 8ter DPR 26/10/1972 n. 633), anche se non utilizzati o anche se dati in locazione o comodato (art. 43 co. 2 22 dicembre 1986, n. 917 - TUIR). STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Strumentali per natura Requisiti • CATEGORIA CATASTALE La R.M. 330 del 03/02/1989 ha precisato che tra gli immobili strumentali per natura siano da annoverare “gli interi gruppi B, C, D ed E e la categoria A/10 nel solo caso in cui la destinazione ad ufficio o studio privato sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria”. ✐ E’ da ritenere che il riferimento alla licenza o alla concessione edilizia debba estendersi, nel mutato quadro normativo, anche alla DIA e alla SCIA di cui al D.L. 31 maggio 2010 n. 78 conv. In L. 30 luglio 2010 n. 122. STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Strumentali per natura • ULTIMAZIONE LAVORI Con la Circolare n. 12/E del 12 marzo 2010, l’Agenzia delle Entrate – Direzione Centrale Normativa ha precisato che non può intendersi immobile strumentale il fabbricato non ultimato, il quale ultimo deve intendersi, quindi escluso dall’ambito applicativo dell’art. 10 co. 8bis e co. 8 ter DPR 633/1972 ($ 3.9 p. 25-26). ✐ Si deve considerare ultimato l’immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l’attestazione della ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto ai sensi degli articoli 23 e 24 del DPR 6 giugno 2001, n. 380 (Circolare n. 12/E datata 1 marzo 2007 Direzione Centrale Normativa e contenzioso $ 10) STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Strumentali per Destinazione Nozione Sono immobili strumentali per destinazionequelli “relativi ad imprese commerciali e quelli che costituiscono beni strumentali per l'esercizio di arti e professioni” (art. 43 co. 1 D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917). STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Strumentali per destinazione Requisiti • DESTINAZIONE IMPRENDITORIALE ESCLUSIVA Cass. – Sez. I civ. - 5 giugno 1991 n. 6378 (in Riv.giur. edilizia 1991, I,965., Bollettinotrib. 1991, 1696) ha precisato che sono immobili strumentali per destinazione quelli che “abbiano come unica destinazione quella di essere direttamente impiegati nell'espletamento di attività tipicamente imprenditoriali, sì da non essere idonei a produrre un reddito autonomo rispetto a quello del complesso aziendale in cui sono inseriti”. STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Strumentali per destinazione ✐ Sono da ritenere strumentali per destinazione: • l’alloggio del custode in un opificio industriale (R.M. 4 febbraio 1982 n. 9/885); • Il terreno permanentemente adibito da impresa costruttrice a deposito di materiale (R.M. 16 febbraio 1982 n. 7/1579) • Gli immobili concessi in locazione finanziaria da società di leasing (R.M. 27 aprile 1977 n. 9/648; R.M. 2 dicembre 1991 n. 445585). STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Strumentali per destinazione ✐ Fattispecie controverse: • E’ dubbio se gli immobili concessi in locazione da società di gestione immobiliare costituiscano beni strumentali per destinazione: Affermativamente:Cass. R luglio 1990 n. 7158; Cass. 3 aprile 1992 n. 4086; Cass. 1 luglio 1994 n. 6256; Cass. 5 dicembre 1995 n. 2934; Css. 1 aprile 1996 n. 2990; Per la soluzione negativa: R. lM. 4 febbraio 1982 n. 9885;C.M. 21 maggio 1999 n. 112/E; R.M. 26 febbraio 2002 n. 55. STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Strumentali per naturae per Destinazione Ove un determinato immobile presenti i requisiti di strumentalità sia per natura sia per destinazione (es. C1 adibito a sede sociale), prevale la strumentalità per destinazione, “in quanto la destinazione di un immobile già strumentale per natura a sede dell’impresa determina una ulteriore specificazione della sua qualità di bene strumentale nonché una diversa utilità ai fini dell’esercizio dell’impresa” (C.M. 18 giugno 2011 n. 57/E, p. 6 ). STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Operazioni rientranti nel campo di applicazione dell’ IVA STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Operazioni soggette ad IVA operazioni rientranti in ambito applicativo IVA • REQUISITO SOGGETTIVO Il dante causa agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione • REQUISITO OGGETTIVO il trasferimento integra una cessione di beni ai fini IVA • REQUISITO TERRITORIALE STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Strumentali per natura(art. 10 co. ter DPR 633/1972) STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Strumentali per natura Normativa di riferimento D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 Art.16 Aliquote dell'imposta. L'aliquota dell'imposta e' stabilita nella misura del ventuno per cento della base imponibile dell'operazione (1). L'aliquota è ridotta al 4 e al 10 per cento per le operazioni che hanno per oggetto i beni e i servizi elencati nell'allegata tabella A, salvo il disposto dell'art. 34, [ed è elevata al 38 per cento] (2) per quelle che hanno per oggetto i beni elencati nell'allegata tabella B. Tariffa Parte III (aliquota 10%) – art. 127 quinquiesdecies: fabbricati o porzioni di fabbricati sui quali sono stati eseguiti interventi di recupero di cui all’articolo 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457, esclusi quelli di cui alle lettere a) e b) del primo comma dello stesso articolo, ceduti dalle imprese che hanno effettuato gli interventi”; 127-quinquies) opere di urbanizzazione primaria e secondaria elencate nell'articolo 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847, integrato dall'articolo 44 della legge 22 ottobre 1971, n. 865; linee di trasporto metropolitane tramviarie ed altre linee di trasporto ad impianto fisso; impianti di produzione e reti di distribuzione calore-energia e di energia elettrica da fonte solare- fotovoltaica ed eolica; impianti di depurazione destinati ad essere collegati a reti fognarie anche intercomunali e ai relativi collettori di adduzione; edifici di cui all'articolo 1 della legge 19 luglio 1961, n. 659, assimilati ai fabbricati di cui all'articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni (22); STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Strumentali per natura Normativa di riferimento D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 art.10 - Operazioni esenti dall'imposta. Sono esenti dall'imposta: Omissis 8-bis) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli di cui al numero 8-ter), escluse quelle effettuate, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’ art. 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento o anche successivamente nel caso in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata; STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Strumentali per natura Normativa di riferimento D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 art.10 - Operazioni esenti dall'imposta. Sono esenti dall'imposta: Omissis 8-ter) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse: • quelle effettuate, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’ articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457; • quelle effettuate nei confronti di cessionari soggetti passivi d'imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d'imposta in percentuale pari o inferiore al 25 per cento; • quelle effettuate nei confronti di cessionari che non agiscono nell'esercizio di impresa, arti o professioni; • quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione. STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Strumentali per natura Operazioni Rientranti in Ambito Applicativo IVA • Vendite (che non abbiano ad oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria o aziende) • Permute (che non abbiano ad oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria o aziende) • Assegnazioni ai soci (che non abbiano ad oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria o aziende) • Trasferimenti a titolo di datio in solutum (che non abbiano ad oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria o aziende) • Trasferimenti in adempimento di appalti STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Strumentali per natura Operazioni IMPONIBILI IVA Art. 10 co. 8 ter lett. a) b) c) d) STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Strumentali per natura Operazioni ESENTI IVA Art. 10 co. 8 ter STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Strumentali per natura Casi Particolari • Vendita a società di leasing impianto fotovoltaico • Vendita a Fondi Immobiliari chiusi immobile storico STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Diversi(art. 10 co. 8 bis DPR 633/1972) STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Diversi Nozione • Fabbricati strumentali per destinazione • Fabbricati ad uso abitativo e loro pertinenze STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Diversi Operazioni IMPONIBILI IVA Art. 10 co. 8 bis STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Diversi Pertinenze • Il regime dell’imposizione indiretta sopra esposto si applica anche alle pertinenze • Trasferite con il medesimo atto; • Trasferite con atto separato; • Il vincolo di pertinenzialità costituisce una deroga alla qualità di “bene strumentale per natura” eventualmente caratterizzante la pertinenza (RM 20/06 2007 n. 139) STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Diversi Operazioni ESENTI IVA Art. 10 co. 8 bis STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Diversi Operazioni Esenti ex art. 10 co. 8 bis DPR 633/1972 • L’art. 40 DPR 631/1986 introduce una significativa deroga al principio di alternatività IVA e Imposta di Registro, disponendo che le cessioni esenti ex art. 10 co. 8bis DPR 633/1972 siano comunque assoggettate ad imposta di registro. STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Base Imponibile Operazioni Esenti ex art. 10 co. 8 bis DPR 633/1972 • Il c.d. “Prezzo-valore” (art. 1co. 497 L. 23 dicembre 2005 n. 266; • Il valore di perizia come “valore minimo di riferimento” per i terreni il cui costo, rilevante ai fini delle plusvalenze di cui all’art. 67 TUIR, sia stato rivalutato ai sensi dell’art. 7 L. 28 dicembre 2001 n. 448 (art. 7co. 6 L. 28 dicembre 2001 n. 448) STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Casi Particolari STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fattispecie • Fabbricati in corso di costruzione • Beni futuri STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Operazioni Escluse dal Campo di Applicazione dell’ IVA STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Operazioni NON Soggette ad IVA Una cessione di beni o una prestazione di servizi non rientra in ambito applicativo IVA per • CARENZA REQUISITO SOGGETTIVO Il dante causa NON agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione oppure • CARENZA REQUISITO OGGETTIVO il trasferimento integra una cessione di beni ai fini IVA oppure • CARENZA REQUISITO TERRITORIALE STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Operazioni fuori campo IVA carenza requisito oggettivo • Conferimenti in natura (art. 2co. 3 lett. b) DPR 633/1972) • Fusioni, scissioni e trasformazioni di società e analoghe operazioni poste in essere da altri enti (art. 2co. 3 lett. c) DPR 633/1972) • Regolarizzazione di società di fatto derivante da comunione ereditaria; • Cessioni di aziende comprensive di immobili; • Trasferimenti di terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria (art. 2co. 3 lett. c) DPR 633/1972) STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Cessione di Azienda Determinazione della base imponibile • la base imponibile è costituita dal valore del bene o del diritto alla data dell’atto utilizzazione edificatoria (art. 43 co. 1 DPR 11/1986); • Il valore dell’azienda è pari al valore complessivo dei beni che la costituiscono, compreso l’avviamento ed esclusi i beni indicati nell’art. 7 Tariffa Parte I e art. 11bis della Tabella, al netto delle passività risultanti dalla scritture contabili obbligatorie o da atti aventi data certa, tranne quelle che il cedente si sia obbligato ad estingue e e quele relative ai beni di cui ai citt. Art. 7 e 11 bis (art. 51 co. 4 DPR 131/1986). STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Cessione di Azienda Determinazione della base imponibile • la base imponibile ai fini delle imposte ipotecarie e catastali da applicare agli immobili ricompresi nel complesso aziendale corrisponde al valore degli immobili stessi al lordo delle eventuali passività (R.M 5 ottobre 2005 n. 145/E) STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org Fabbricati Strumentali per natura Aliquote applicabili alla cessione di azienda • L’imposta complessivamente dovuta è liquidata mediante applicazione delle aliquote al valore netto dei beni, tenendo conto che “le passività si imputano ai diversi beni sia mobili che immobili in proporzione al loro rispettivo valore” (art. 23 co. 1 DPR 131/1986). STUDIO GIORDANO www.notaiogiordano.it

www.commercialistideltriveneto.org FINE PRESENTAZIONE Riferimenti: Corso del Popolo, 161 – 45100 Rovigo Tel. 0444 964333 Fax. 0425 464385 segreteria@commercialistideltriveneto.org www.commercialistideltriveneto.org

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