武汉市住宅与房地产业发展“十二五” 规划编制有关情况

1. 武汉市住宅与房地产业发展“十二五” 规划编制有关情况 武汉市住房保障和房屋管理局 二O一一年二月

2. 一 四 我市住宅与房地产业发展“十二五”规划编制主要情况 十二五规划的新意和亮点 二 “十二五”住宅与房地产业发展基础和形势 三 我市住宅与房地产业发展“十二五”规划主要内容

3. （一）领导重视，提高认识 （二）公众参与，准备充分 （三）广泛研究 ，科学谋划 （四）构建体系，突出重点 一、我市住宅与房地产业发展“十二五”规划编制主要情况

4. （一）领导重视，提高认识 从2010年1月底开始起步，早动手、早谋划，先后出台了《武汉市住房发展十二五规划编制工作方案》和《武汉市住房发展十二五规划编制工作计划》；及时成立规划编制工作领导小组和工作专班；多次召开领导小组会议和专题研究会议，研究和指导规划编制工作，定期召开工作专班会议加以落实；要求各直属单位、有关处室高度重视规划的编制工作，实行主要领导负责制，切实做到“组织有力、准备充分、体系完善、重点突出” 。

5. 二是广泛开展各区、各产业区和开发园区、部分大型用工单位座谈会和问卷调查，调查摸底需求和项目有关情况，基本确定实施房地产投资规模在1亿元以上的重点项目209个（含保障性住房），严格落实“规划定项目、项目进规划”有关要求；二是广泛开展各区、各产业区和开发园区、部分大型用工单位座谈会和问卷调查，调查摸底需求和项目有关情况，基本确定实施房地产投资规模在1亿元以上的重点项目209个（含保障性住房），严格落实“规划定项目、项目进规划”有关要求； （二）公众参与，准备充分 一是在新浪网、搜房网开展问卷调查，了解公众对我市十二五期间住房与房地产业发展关心的焦点，共收到有效问卷300多份；

6. 三是积极走访民政、统计、规划、公安、计生等部门，掌握第一手数据，并了解同类城市相应指标和规划制定情况，为指标体系制定奠定基础；三是积极走访民政、统计、规划、公安、计生等部门，掌握第一手数据，并了解同类城市相应指标和规划制定情况，为指标体系制定奠定基础； 四是组织开展了为期四个月的全市人均住房建筑面积16平方米以下的住房困难家庭住房状况调查，基本掌握了6.08万住房困难家庭的住房状况，并调查了解了我市住房困难的大中专毕业生和缴纳社保的进城务工人员的基本情况，以便于比较准确地预测我市“十二五”期间住房保障需求。 （二）公众参与，准备充分

7. 武汉大学 住房保障 研究中心 武汉市规 划设计研 究院 上海易居 房地产研 究院 戴德梁行 （武汉） 有限公司 （三）广泛研究 ，科学谋划 市委 市政府 听取汇报加以指导 市人大 市政协

8. 房地产开发 住房保障 危旧房及棚户区改造 住宅产业现代化 行业规划主体框架 （四）构建体系，突出重点 以房地产开发、住房保障、危旧房及棚户区改造和住宅产业现代化四个专项规划构成我市“十二五”时期住宅与房地产业发展规划的主体框架和主要内容；

9. （四）构建体系，突出重点 提出了 “两元双轨五类制”住房供应体系，建立“双轨并行、四类并存”的住房保障体系，市场性住房和保障性住房的供应规模，基本按照8：2的比例确定，拟定了“十二五”期间我市住宅与房地产业建设和发展的方向；将住房保障专项规划作为住宅与房地产业规划的重点，将公共租赁住房作为住房保障专项规划的重中之重，同时将“加快限价商品住房建设，积极推进各类棚户区改造”也作为重要内容，切实做好《住房保障“十二五”规划》编制上报工作。

10. 1 十一五发展回顾 2 十二五发展形势 二、“十二五”住宅与房地产业发展基础和形势

11. 3148 231.9% （一）十一五发展情况 1、房地产市场保持较快发展，居民居住条件不断改善

12. 26.1% 3148亿元 73.9% （一）十一五发展情况 2122 213.5% 2122 120%

13. （一）十一五发展情况 4604 33.9% 4020 35.9%

14. （一）十一五发展情况 5141.88 88.1% 2226.46 73.3%

15. 6.46% 1267.09亿元 93.54% （一）十一五发展情况 32.11 100.34%

16. 12 19690 8 15.55 32.2倍 24倍 （一）十一五发展情况 2、住房保障体系不断完善，居民住房困难有效缓解

17. 757.52 76.2% 80032 33.4% （一）十一五发展情况 2、住房保障体系不断完善，居民住房困难有效缓解

18. （一）十一五发展情况 3、市场监管力度不断加大，市场秩序逐步规范有序 积极贯彻落实国家一系列促进房地产市场健康发展的政策措施，严格行业管理，对房地产中介、估价服务企业加强行业监管，加强市场监测分析，及时有效地实施宏观调控，引导居民住房理性消费，促进市场健康发展。

19. （一）十一五发展情况 4、危旧房及棚户区改造持续推进，城市面貌不断改善

20. （一）十一五发展情况 5、物业管理机制体制进一步完善，水平持续提升 近10000 80%

21. （一）十一五发展情况 6、住宅产业化逐步推进，住宅建设水平不断提高 • 十一五”期间，“东方明珠”、“盛世东方”、“长江明珠•黄 埔人家”三个住宅小区被列为国家康居示范工程项目； • 40个工程项目被列为建筑节能、绿色建筑的试点示范项 目累计建设达400万平方米以上，其中住宅项目23个； • 通过商品住宅性能评定的项目16个，累计超过100万平 方米以上；

22. 主要问题 1、房地产开发投资占全社会固定资产投资比重均低于预期（28%） 28% 26.1%

23. 主要问题 2、住房保障与社会需要存在差距 • 一是住房困难家庭规模仍然相当大。 • 二是住房保障标准不高。 • 三是现行的住房保障体系还不够健全 。

24. 主要问题 3、住宅产业化发展仍处在起步阶段 • 一是技术、部品缺乏配套化和集成化 。 • 二是新技术的研发与推广应用缺乏有效的政策支持。 • 三是住宅性能认定制度推广缺少政策支持. • 四是全装修住宅推广工作仍以试点示范项目为主.

25. （二）十二五发展形势 1、经济社会发展提出新要求，要求住宅与房地产业 继续为“扩内需、保稳长”作贡献 2、房地产调控政策趋紧，要求住房发展要有保有压 3、“两型社会”建设，要求住宅与房地产业发展要始 终坚持产业现代化发展方向 4、武汉经济快速发展、城市地位上升，要求住宅与 房地产业保持较快发展

26. 三、我市住宅与房地产业发展“十二五”规划主要内容三、我市住宅与房地产业发展“十二五”规划主要内容 （一）指导思想、基本原则及发展任务 （二）主要内容 （三）空间布局 （四）重点项目 （五）保障措施

27. （一）指导思想、基本原则及发展任务 以国务院批复《武汉市城市总体规划》（2010-2020年）为依据，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，围绕“两型社会”建设、创新型城市建设、中部地区中心城市建设，全面推进住房与房地产业发展。 坚持以科学发展观为指导方针、服务于武汉城市建设与经济发展、住房市场和保障协调发展、资源集约利用和发展低碳经济等四项基本发展原则。 发展任务 （一）促进房地产市场持续健康发展 （二）完善住房供应和保障体系 （三）规范房地产市场服务管理体系 （四）推动住宅产业现代化发展

28. （二）主要内容 （一）住房保障工作进一步加强 1、住房保障方式实现转型 十一五时期→经济适用住房为主，廉租房、租金补贴为辅的住房保障模式这种体系为解决我市中低收入家庭的住房困难发挥了重要作用，但也显露一些管理弊端，如准入、退出等一些问题，引起了中央和地方领导的重视和关注。近几年国家出台了一系列加强住房保障工作的政策措施，为制定十二五规划提供了有力的政策指导。 十二五时期→“双轨并行、四类并存”的住房保障体系， 逐步推进不同种类并轨，最终形成以公共租赁住房为主 导的新型住房保障体系。

29. （二）主要内容 （一）住房保障工作进一步加强 2、住房保障重心上移 最低收入住房困难家庭→低收入住房困难家庭→中等偏下收入住 房困难家庭、新就业职工和在汉外来务工人员“十二五”期间，基本解 决人均住房建筑面积在16平方米以下的城镇低收入住房困难家庭的住 房问题；着力解决人均住房建筑面积在16平方米以下的城镇中等偏下 收入住房困难家庭的住房问题；有条件地将新就业职工和在汉外来务 工人员逐步纳入住房保障范围。

30. （二）主要内容 （一）住房保障工作进一步加强 3、住房保障规模大幅提升 规划期内，共建设保障性住房20万套，建筑面积1000万平方米。其中 廉租住房2万套100万平方米；经济适用住房4.9万套，300万平方米（含动 迁安置房3万套，180万平方米）；公共租赁住房11万套，450万平方米， 其中新建10.5万套，425万平方米，通过存量房市场筹集成套租赁房源0.5 万套，25万平方米；限价安置房2.1万套，150万平方米。（这一规模可能 根据省政府下达的十二五指标进一步调整扩大）

31. （二）主要内容 （二）房地产开发继续保持稳定增长 1、房地产开发累计投资7000亿元，较十一五时期增长一倍多，占全社会固定资产投资比例为23-25%，其中住宅投资4550亿元。 2、房地产开发竣工总面积5400万平方米，其中住宅 竣工4500万平方米，比十一五时期住宅竣工量增加约 500万平方米。

32. （二）主要内容 （三）城镇居民人均住房建筑面积进一步增加 城镇居民人均住房建筑面积进一步增加，预计2015年末城 镇居民人均住房建筑面积达35平方米，比十一五期间净增约3个 平方米。

33. （二）主要内容 （四）市场服务管理体系进一步健全和完善 1、加快建立统一架构、覆盖全面的房地产服务和 管理信息平台，使我市房管系统信息化建设水 平接近全国先进水平 2、积极拓展和规范物业服务、房产中介、策划、 营销代理、租赁等房地产专业服务领域 3、加强房地产市场的全过程监管，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境

34. （二）主要内容 （五）物业服务再上新台阶 1、扩大物业管理覆盖面，新建住宅物业管理 覆盖率100%； 2、到“十二五”末，老旧住宅区市场化物业服务 覆盖率达50%； 3、新建商品住宅维修资金归集率达100%， 并采取有效措施提高资金使用效率。

35. （二）主要内容 （六）棚户区及危旧房改造的全面推进 基本完成在册危房和部分新增危房改造，使每年 危旧房新增数量与危旧房改造数量达到平衡。基本完 成市政府下达的2010-2014年全市城市和国有工矿棚户 区改造任务，改造棚户区38片，用地面积252.44公顷、 改造建筑总量为265.60万平方米，其中住宅222.76万 平方米。

36. （二）主要内容 （七）住宅产业化推进工作全面提速 1、每年增加绿色建筑试点示范工程150万平方米； 2、全市新建住宅全面执行节能65%的目标； 3、住宅产业化试点项目累计建筑面积50万平方 米；新建商品住宅装修比例超过20%，中心 城区达到30%； 4、推行住宅性能评定制度，保障性住房率先贯彻 住宅性能评定标准。

37. （二）主要内容 （八）房地产产业进一步发展壮大 1、国家一级房地产开发企业达到20家以 上，二级房地产开发企业达到300家； 2、通过积极引导，形成4至5个中介经纪集 团，争取创立具有国内竞争力的中介品 牌公司； 3、全市一级估价机构不少于10家。

38. （二）主要内容 （九）房地产管理信息系统建设整体推进 1、实现一个中心：建设统一的房产数据中心 2、构建一个平台：全局信息化系统和设施集成 的统一信息化管理平台 3、完成五大板块：住房保障管理、房地产市场信 息、 物业管理、房屋安全管理、办公自动化等 五大业务板块 4、完成个人住房信息系统、房地产市场信息系 统等十个子系统建设

39. 需求预测及指标说明 一、关于全市经济发展总体目标 “十二五”期间，全市生产总值将突破1万亿元，年均增长12%以上，人均生产总值超过10万元，综合实力在全国副省 级以上城市中要保持前五位，全社会固定资产投资累计达 到约3万亿元。

40. 需求预测及指标说明 二、住宅需求总量 按城镇人口和人均住房建筑面积倒推 ，“十二 五”时期累计住房需求量约为4490万平方米。 从自住和改善型需求来测算，未来5年武汉城镇居民 的自住和改善型购房需求面积：275×55%×90%×74% ×90×50%=4533万平方米 从“十一五”完成情况来分析，“十二五”时期住 房需求量约为4464.65万平方米。

41. 需求预测及指标说明 按城镇人口和人均住房建筑面积倒推：

42. 需求预测及指标说明 从“十一五”完成情况来分析：

43. 需求预测及指标说明 三、保障性住房需求分析： 廉租住房需求

44. 需求预测及指标说明 三、保障性住房需求分析： 经济适用住房需求

45. 需求预测及指标说明 三、保障性住房需求分析： 城镇中等偏下收入家庭公共租赁住房需求

46. 需求预测及指标说明 三、保障性住房需求分析： 新就业职工公共租赁住房需求

47. 三、保障性住房需求分析： 在汉外来务工人员公共租赁住房需求

48. 三、保障性住房需求分析： 被拆迁住房困难家庭需求预测

49. 四、资金测算 1、保障性住房 资金来源上，一是政府主导 ；二是引导社会资本投资经济适 用住房（含动迁安置房）、公共租赁住房和限价安置房建设 。 政府直接投资96.64亿元，占总投资的27.5%，其中地方政府 投资约81亿元，占总投资的23.1%。

50. 四、资金测算 保障性住房资金渠道 保障性住房投资通过以下渠道筹集：一是市、区财政预算安排的资金；二是中央财政投资补助和省政府以奖代补资金；三是住房公积金增值收益扣除风险准备金和管理费用后计提的部分；四是土地出让净收益按不低于10%比例计提的部分；五是运用间接融资和直接融资方式从金融市场筹集的专项资金；六是用工（人）单位或其他企事业单位投入保障性住房建设的资金；七是城镇居民购买保障性住房的资金；八是出租、出售保障性住房及配套设施回收的资金；九是社会捐赠以及其他途径筹集的用于保障性住房的资金。