201 4 г.

1. 2014г. Сложные ситуации в первичном анализе и верификации залога Олег Визгалин И.о.начальника Управления по работе с залогами

2. ОСОБЕННОСТИ ВНЕШЭКОНОМБАНКА • ВЭБ является государственной корпорацией, статус и функции которой определяются Федеральным законом № 82-ФЗ от 17.05.2007 • Одна из основных функций – финансирование инвестиционных проектов, направленных на развитие инфраструктуры и реализацию инновационных проектов, в т.ч. в форме предоставления кредитов или участия в капитале коммерческих организаций • Основные критерии участия ВЭБа в инвестиционном проекте (Меморандум о финансовой политике, утв. Распоряжением Правительства РФ от 27.07.2007 № 1007-р): • - срок окупаемости проекта - более 5 лет;- общая стоимость проекта - более 2 млрд. рублей • - мин. размер предоставляемых ВЭБом кредитов, займов, гарантий, поручительств и финансирования на возвратной основе - 1 млрд. руб. или в размере суммы в иностранной валюте, эквивалентной 1 млрд. руб.

3. «Залоговый пакет» инвестиционного проекта • На этапе открытия финансирования: • Залог земельного участка/прав аренды земельного участка с распространением ипотеки на находящиеся и возводимые объекты недвижимости • Залог учитывающегося на балансе заемщика движимого имущества (возможно установление стоимостного критерия к 1 ед. движимого имущества, например, передача в залог движимого имущества, балансовая (остаточная) стоимость которого равна или превышает 300 000 руб.) • В случае предоставления денежных средств на оплату приобретаемого оборудования – залог движимого имущества, права собственности на которое возникнет у заемщика в будущем (залог возникает в дату возникновения права собственности на имущество) • Залог 100% акций/долей заемщика (размер пакета может быть меньше, в зависимости от особенностей проекта) • В ходе реализации проекта: • Возводимые объекты недвижимости • Приобретаемое технологическое оборудование • Получаемые в ходе реализации проекта дополнительные земельные участки/права аренды земельных участков

4. СЛОЖНЫЕ СИТУАЦИИ • Неопределенный статус имущества (движимое/недвижимое) • Различный подход заемщиков в учете имущества (коммуникации, инженерное оборудование), затрудняющий процедуру должной идентификации и корректного определения стоимости залога • Невозможность определения точного местонахождения объектов недвижимости, при реализации проекта на нескольких земельных участках • Отсутствие полной информации о характеристиках оборудования, позволяющих должным образом идентифицировать предмета залога • Несоответствие данных правоустанавливающих документов данным, содержащимся в ГКН и ЕГРП • Отсутствие необходимой информации в ГКН

5. КОММУНИКАЦИИ (канализации, водопровод,) • Коммуникации принадлежат к главной вещи (объекту недвижимости), самостоятельной ценности не имеют, подлежат учету в составе сложной вещи. Не требуется регистрация прав собственности в ЕГРП. (Ст. 135 ГК РФ, п. 3 ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Позиция органов БТИ, разъяснения Мин.финансов (письма от 23.09.2008 № 03-03-05-01/57, от 11.04.2013 № 03-05-05-01/11960, от 22.05.2013 № 03-05-05-01/18212) • Коммуникации прочно связаны с землей, перемещение невозможно без причинения ему несоразмерного ущерба (ст. 130 ГК РФ) и подлежат регистрации в ЕГРП. Позиция сформирована судебной практикой (Определение ВАС РФ от 14.01.2011 № ВАС-18117/10, постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2008 № Ф09-2383/08-С6)

6. ОФОРМЛЕНИЕ ЗАЛОГА КОММУНИКАЦИЙ. Вариант 1 • Коммуникации в ЕГРП не зарегистрированы, учитываются как самостоятельные объекты движимого имущества • При заключении договора ипотеки можно предположить, что коммуникации также находятся в залоге (ст. 135 ГК РФ, ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ). РИСК: принадлежность части коммуникаций третьим лицам, трудности при обращении взыскания и при определении конкурсной массы в процедуре банкротства • В случае заключения отдельного договора залога движимого имущества риск признания такого договора залога недействительным (в случае признания таких объектов самостоятельными объектами недвижимости) • Возможно некорректное определение общей стоимости обеспечения ввиду «двойной» оценки коммуникаций. Необходимо правильно выделить стоимость коммуникаций в составе объекта. • Отдельный инвентарный учет оборудования, входящего в систему инженерно-технического обеспечения здания, не означает, что такие объекты являются самостоятельным движимым имуществом.

7. ОФОРМЛЕНИЕ ЗАЛОГА КОММУНИКАЦИЙ. Вариант 2 • Коммуникации зарегистрированы в ЕГРП как отдельные объекты недвижимого имущества - заключается договор ипотеки отдельных объектов (сети канализации, сети водопровода и т.п.) - заключается договор ипотеки основного здания - возможно некорректное определение общей стоимости обеспечения ввиду «двойной» оценки коммуникаций. Необходимо правильно выделить стоимость коммуникаций в составе основного объекта недвижимости

8. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО МИНИМИЗАЦИИ РИСКОВ • регистрация единого недвижимого комплекса (ЕНК), ст. 133.1 ГК РФ. ЕНК – совокупность объектов недвижимости и иных вещей, объединенных единым назначением. Статья действует с 01.10.13. Требуются изменения в законодательство о регистрации прав на недвижимость, о ГКН, земельное и градостроительное законодательство, в правила ведения ЕГРП. Практики еще нет • На стадии проведения оценки анализировать особенности бухгалтерского и технического учета объектов недвижимости, а также сопутствующих сооружений, сетей, правильно формировать ТЗ на оценку • На стадии оценки привлекать технических экспертов (организации, осуществляющие функции тех.заказчика и/или тех.надзор) на предмет определения статуса объектов, решения вопроса об их принадлежности к системе инженерно-технического обеспечения здания (за счет средств заемщика) • Включение в условия финансирования обязательств по регистрации прав на все сооружения инженерной инфраструктуры, имеющие характеристики самостоятельных объектов недвижимости

9. ИДЕНТИФИКАЦИЯ ОБОРУДОВАНИЯ • Точные характеристики подлежащего передаче в залог оборудования определяется после открытия финансирования • Применение схемы заключение договора залога имущества, права собственности на которое возникнет у залогодателя в будущем. Однако необходима правильная идентификация предмета залога. При отсутствии в договоре залога сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор не может считаться заключенным (инф.письмо ВАС РФ от 15.01.1998 № 26). • Наличие одного лишь инвентарного номера не является должной идентификацией предмета залога • Примеры инвентарных наименований (автопроизводство): линия доварки проект U502; система по проверке радиооборудования автомобиля; финальная линия. Как отличить от другого аналогичного оборудования?

10. СНИЖЕНИЕ РИСКОВ ПРИ ИДЕНТИФИКАЦИИ ОБОРУДОВАНИЯ • Указание дополнительных характеристик (составных частей), наименование цеха, в котором располагается имущество, реквизиты договоров, по которым приобретается оборудование. • Указание серийных, заводских номеров (при их наличии), дополнительных характеристик. Внесение залогодателем всех необходимых данных в инвентарные карточки на объекты основных средств • Использование схемы залога «всего имущества» залогодателя. Новелла. Федеральный закон № 367-ФЗ от 21.12.2013. Вступление в силу 1 июля 2014 г. (п. 2 ст. 339 ГК РФ в новой редакции)

11. Установление местонахождения объекта недвижимости • Ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: ипотека здания, сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение • Пленум ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 (п. 45): если залогодатель не является собственником или арендатором зем.участка, договор ипотеки здания (сооружения) не сможет считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на зем.участок • Проблема: • отсутствие в кадастровых паспортах объектов недвижимости сведений о земельных участках, в пределах которых находится объект, отсутствие в кадастровых паспортах на земельный участок информации о расположенных на нем объектах недвижимости, что не позволяет проверить соблюдение указанного выше требования законодательства РФ при заключении договора ипотеки

12. Кадастровый паспорт • Документом, подтверждающим нахождение объектов недвижимости на земельных участках, является кадастровый паспорт земельного участка или кадастровый паспорт объекта недвижимости, содержащий соответствующие сведения • П. 1 ст. 16 ФЗ «О гос.кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007: кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существовалния либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пп. 7, 10 – 21 части 2 ст. 7 Закона о кадастре сведений об объекте недвижимости • П. 4 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре: описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке <…>является уникальной характеристикой объекта недвижимости, которое должно содержаться в составе ГКН. • СЛЕДОВАТЕЛЬНО: Законом о кадастре прямо предусмотрена возможность внесений сведений о кад.номере земельного участка в ГКН

13. Наличие дополнительных ограничений • Охранные зоны в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160. • Без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещено строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений (п. 10). Снижение ликвидности • В кадастровом паспорте отсутствуют сведения о частях земельных участков, входящих в охранные зоны, что не позволяет корректно рассчитать влияние данных ограничений на стоимость и ликвидность земельного участка • Сведения о частях зем.участка, входящего в охранную зону ЛЭП, могут быть предоставлены только собственником ЛЭП. Залогодатель прав аренды зем.участка не может повлиять на исполнение требований законодательства третьими лицами

14. ЗАЛОГ ВОЗДУШНОГО СУДНА • Ст. 9 ФЗ «О гос.регистрации прав на воздушные суда» № 31-ФЗ от 14.03.2009 права на воздушные суда и сделки с ними подлежат регистрации в ЕГРП • Номера двигателей подлежат отражению в ЕГРП в качестве одной из индивидуализирующих характеристик воздушного судна (Правила ведения ЕГРП, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.11.2009 № 958). • Номера двигателей – необходимая информация с точки зрения идентификации воздушного судна • ОДНАКО: двигатели могут являться самостоятельными объектами и быть предметом сделки (например, аренда, лизинг). (Конвенция о международных гарантиях в отношении прав на подвижное оборудование, Кейптаун 2001 г., для РФ вступила в силу с 01.09.2011)

15. Оформление залога воздушного судна. Вариант 1 • Заключение одного договора ипотеки воздушного судна (с указанием номеров воздушных двигателей в описании предмета ипотеки): • Наличие двигателей, не принадлежащих на праве собственности залогодателю воздушного судна (снижение ликвидности залога) • При замене двигателей соответствующие изменения должны быть отражены в ЕГРП и договоре залога • При обращении взыскания на воздушное судно в период нахождения двигателей в ремонте, возникает вопрос, какое имущество подлежит реализации - Неясность в вопросе необходимости отражения временной замены двигателей в ЕГРП

16. Оформление залога воздушного судна. Вариант 2 • Заключение договора ипотеки воздушного судна (с оговоркой, что воздушное судно передается в залог без двигателей, с указанием номеров двигателей) • Заключение договора залога двигателей (как движимого имущества), с указанием воздушных судов, на которых они установлены: • проблема с установлением принадлежности принимаемых в залог двигателей залогодателю; • Выяснение факта наличия информации о двигателе в ЕГРП в составе какого-либо воздушного судна и отсутствие обременения правами третьих лиц (права на двигатели не регистрируются) • определение места нахождения двигателей • корректная оценка двигателей и планера

17. СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!Пр-т Академика Сахарова, д.9Москва, Россиятел.: +7 (495) 604-61-51vizgalin_oe@veb.ruwww.veb.ru