Fastighetstaxering

1. Fastighetstaxering Per Wieslander

2. Fastighetstaxering • Syfte med fastighetstaxering • Materiella regler och organisation • Taxering av småhus • Taxering av hyreshus • (Taxering av industrier)

3. Fastighetstaxering • Varför fastighetstaxering? • fastighetsvärdering • statistik • planering, markförsörjning • försäkringsverksamhet • fastighetsskatt • stämpelskatt, förmögenhetsskatt, arvsskatt, gåvoskatt • reavinstbeskattning • bokföringslagstiftning • kreditgivning

4. Fastighetstaxering • ”Taxeringsvärdet skall normalt motsvara 75 % av marknadsvärdet”

5. Fastighetstaxering • När taxeras fastigheter -2003? • 1996: AFT-96 (S) SFT-96 (L,H,I) OMR-96 (L,S,H) • 1997 SFT-97 (L,S,H,I) OMR-97 (L,S,H) • 1998 AFT-98 (L) SFT-98 (S,H,I) OMR-98 (L,S,H) • 1999 SFT-99 (L,S,H,I) OMR-99 (L,S,H) • 2000: AFT-00 (H, I) SFT-00 (L,S) OMR-00 (L,S,H) • 2001: SFT-01 (L,S,H,I) OMR-01 (L,S,H) • 2002: ((AFT-02 (S))) SFT-02 (L, H, I) OMR-02 (L,S,H) • 2003 AFT-03 (S) SFT-03 L,H,I) OMR-03 (L;S;H) • AFT=allmän fastighetstaxering L=Lantbruk • SFT=särskild fastighetstaxering S=Småhus • OMR=omräkning H=Hyreshus • OBS ! AFT-02 UPPSKJUTEN TILL 2003 I=Industri

6. Fastighetstaxering • När taxeras fastigheter, 2003- ? • 2003: AFT-03 (S) SFT-03 (L,H,I) OMR-03 (L,H) • 2004: FFT-04 (H) SFT-04 (L,S,I) OMR-04 (L) • 2005: AFT-05 (L) SFT-05 (S,H,I) • 2006: FFT-06 (S) SFT-06 (L,H,I) • 2007: AFT-07 (H, I) SFT-07 (L,S) • 2008: FFT-08 (L) SFT-08 (S,H,I) • 2009: AFT-09 (S) SFT-09 (L,H,I) • AFT=allmän fastighetstaxering L=Lantbruk • SFT=särskild fastighetstaxering S=Småhus • OMR=omräkning H=Hyreshus FFT=Förenklad fastighetstaxering I=Industri

7. Fastighetstaxering • Typkoder • Lantbruk 100-serien • Småhus 200-serien • Hyreshus 300-serien • Industri 400-serien • Specialenheter 800-serien • se vidare separat bilaga

8. Fastighetstaxering • Nivå-år • AFT och FFT=hänför sig till det genomsnittliga prisläget två år före allmän eller förenklad fastighetstaxering. • SFT=hänför sig till den senaste allmänna fastighetstaxeringen av fastighetstypen.

9. Fastighetstaxering • Organisation vid fastighetstaxering

10. Fastighetstaxering • Förberedelsearbetet • Marknadsanalys • Utvärdering föregående AFT • Modellkonstruktion • Granskning av ortsprisunderlag • Tabellkonstruktion • Föreskrifter och rekommendationer • Provvärdering • Egentliga taxeringsarbetet • Fastighetsdeklaration • Granskning, beredning • Beslut • Underrättelse

11. Fastighetstaxering • Förberedelse inför fastighetstaxering • Insamling och bearbetning av ortsprismaterial • Indelning i värdeområden • Förslag till riktvärdeangivelser för värdeområden • Provvärdering • Beslut om riktvärdeangivelser och indelning i värdeområden

12. Fastighetstaxering • Bearbetning av ortsprismaterial

13. Fastighetstaxering • Anledning till bortgallring av köp • Transportköp (TR) • Köp av ideell andel (IA) • Intressegemenskap mellan köp/säljare (S eller IG) • Lös egendom ingår (L) • Köp där värdet av egendom som inte utgör småhusenhet överstiger 5 % av den totala köpesumman (ES) • Köp i samband med exekutivt förfarande (X) • Uppgifter saknas eller kan antas vara felaktiga (E) • Köpet avser en så speciell fastighet att analys inte är meningsfylld (J) • Köpet kräver utredning som inte kan anses motiverad (U) • Gamla köp (G)

14. Fastighetstaxering • Indelning i värdeområden

15. Småhus • Definition av småhus: ”….byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till byggnad skall höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad..”

16. Småhusvärdering marknadsvärde Ortsprismetoden 1 objekt Utförande valfritt efter omständigheterna såsom värderingssituation kundens önskemål, typ av objekt, hjälpmedel, kunskap erfarenhet Småhustaxering marknadsvärde (x 0,75) Ortsprismetoden Ca 2 250 000 objekt Utförande enligt lag (FTL) Förordning (FTF), RSV-föreskrifter handböcker m m Småhus

17. Småhus • Värdefaktorer - MARK • Typ av bebyggelse • Storlek • Närhet till strand, (speciell belägenhet) • Vatten och avlopp • Fastighetsrättsliga förhållanden

18. Småhus • MARK-Typ av bebyggelse • Frågan om tomten är avsedd för friliggande småhus, kedjehus eller radhus • Friliggande småhus - normalt mer än 9 meter mellan husen • Radhus - rad om minst 3 småhus vars bostadsdel är sammanbyggda med varandra • Kedjehus -övriga

19. Småhus • MARK-Storlek • Tomtens landareal • Arealens bestäms: (i kvm) • 1. Enligt fastighetsregistret • 2. Hävdad tomtplats • 3. Normaltomtens storlek • Anges för normaltomten Yta (kvm) Värde (kr) Korrigeringsbelopp (kr/kvm) • Korrigeras Upp till 2xnormaltomtens yta Ned till 0,5xnormaltomtens yta

20. Småhus • MARK- Närhet till strand (Speciell belägenhet) • Tomtmarkens läge inom värdeområdet t ex vid strand • Strand är mark vid hav, insjö eller vattendrag enligt 7kap 13 § miljöbalken, där det råder strandskydd, motsvarande tillämpning inom plan. • Vid AFT 96 - tre klasser. • Strand • Strandnära • Ej strand/strandnära • Vid AFT 03 - fem klasser • Strand 0-75 m med egen strand • Strandnära 0-75 m utan egen strand • Strandnära 76-150 m • Strandnära 151-250 m • Ej strand/strandnära Avståndet mäts från byggnadsplatsen

21. Småhus • MARK-Vatten och avlopp • Sex stycken klasser • 1. Kommunalt VA • 2. Kommunalt V+enskilt A (eller omvänt) • 3. Enskilt VA • 4. Enskilt V året runt A saknas • 5. Endast sommarvatten • 6. VA saknas

22. Småhus • MARK-Fastighetsrättsliga förhållanden Tre klasser1. Värderingsenhet som utgör en eller flera självständiga fastigheter 2. Värderingsenhet som kan bilda självständig fastighet 3. Värderingsenhet som inte kan bilda självständig fastighet

23. Småhus • Värdefaktorer - BYGGNAD • Byggnadskategori • Storlek • Ålder • Standard • Fastighetsrättsliga förhållanden • Värdeordning

24. Småhus • BYGGNAD-Byggnadskategori • Tre klasser 1. Friliggande hus 2. Kedjehus 3. Radhus

25. Småhus • BYGGNAD-Storlek. • Storleken bestäms med hänsyn till småhusets bo- och biyta • Mäts enligt SS 021053 • Vad som skall mätas och vad som är värdeyta regleras i RSFS 2002:11 • Boyta räknas till 100 % • Biyta räknas till 20 % dock max 20 kvm. • Garage, förråd, pannrum och soprum som endast kan nås utifrån ska ej mätas = komplementhus

26. Småhus • BYGGNAD-Ålder • Sannolik återstående livslängd m h t nybyggnadsår, om- och tillbyggnader. • Bestäms genom ett värdeår • Inga om- eller tillbyggnader medför att värdeåret är lika med nybyggnadsåret dock tidigast 1929 • Jämkning av värdeår då ombyggnad omvandlar biyta till boyta samt tillbyggnad av boyta.

27. Småhus • BYGGNAD-Standard • Bestäms m h t småhusets byggnadsmaterial och utrustning Anges genom summa standardpoäng för fem huvudområden. 1.Exteriör 2.Energihushållning 3.Kök 4.Sanitet 5.Interiör

28. Småhus • BYGGNAD-Fastighetsrättsliga förhållanden Tre klasser • Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 1 beträffande fastighetsrättsliga förhållande • Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 2 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden • Småhus på värderingsenhet som indelats i klass 3 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden.

29. Småhus • BYGGNAD-Värdeordning • Med värdeordning avses husets ordningsnummer i värdehänseende inom tomten • Indelas i två klasser 1. Mest värdefulla småhuset inom värderingsenheten för tomtmark till småhus 2. Övriga småhus inom värderingsenheten för tomtmark till småhusen

30. Småhus • Riktvärdeangivelser, se bilaga • Äldre variant av riktvärdeangivelser • FKR 600 100 000/40 FKR 7,0/50 B1,2/1,1/1,0 VA1/4000 • Riktvärdekarta, se bilaga

31. Småhus • Normhus 2003 • Friliggande småhus • Uppfört 1986 • Normal storlek och standard (storlek 125 kvm, 31 stdp) • Enda huset • Tomt som består av en självständig fastighet

32. Småhus • Värde skall bestämmas för mark och byggnad • Fr o m AFT96 bestäms värdet av mark enligt en tomtvärdetabell • +Mark • +Byggnad • =Totalt värde

33. Småhus • S-nivåfaktorer • Tabeller för grund- och marginalvärde • Uttrycker basvärdet för normhuset i 100 000-tals kronor • Tabeller för åldersfaktor • Utvisar åldersfaktorn vid varierande ålder och standard.För småhus med värdeår 1986 skall åldersfaktorn vara 1.00.

34. Småhus • Tabeller för grund och marginalvärde • Förändringar gentemot normhuset avseende storlek och standard.

35. Småhus

36. Småhus • Tabeller för åldersfaktor

37. Fastighetstaxering • Värderingsmodell • Indelning i Värderingsenheter • bestämmande av Värdefaktorer • Bestämmande av Riktvärden • Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde • Justering för säregna förhållanden

38. Fastighetstaxering • Justering för säregna förhållanden • ”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras.” • Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5§

39. Hyreshus • Definition av hyreshus • ”…byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, restaurang och liknande….”

40. Hyreshus • Värdefaktorer: • Tomtmark • Typ av bebyggelse (lokaler eller bostäder) • Storlek (tomtmarkens byggrätt i kvm) • Hyreshus • Lägenhetstyp (lokaler eller bostäder) • Hyra • Ålder

41. Hyreshus • Hyror • Lokaler • marknadsmässig hyra • Bostäder • bruksvärdehyra

42. Hyreshus • Riktvärdekarta • Riktvärdeangivelser

43. Hyreshus • Beräkning av taxeringsvärde för hyreshus • Bestäm värdeområde • Avläs riktvärdeangivelser, H-nivåfaktor, byggrätt i kr/kvm • Bestäm hyresnivå i 2005 års nivå (avser AFT 07) för lokaler och bostäder • Bestäm ålder på byggnaden • Avläs kapitaliseringsfaktor i HK-tabell • Riktvärde byggnad=H.nivå x hyra x kapitaliseringsfaktor Bestäm byggrätten (1,25 x boarea resp 1,20 x lokalarea) • Riktvärde mark=byggrätten x kr/kvm BTA • Taxeringsvärde=Summan av riktvärden

44. Hyreshus • H-nivåfaktor motsvarar brutto-kapitaliseringsfaktor • HK-tabellen utvisar åldersinverkan

45. Fastighetstaxering • Värderingsmodell • Indelning i Värderingsenheter • bestämmande av Värdefaktorer • Bestämmande av Riktvärden • Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde • Justering för säregna förhållanden

46. Fastighetstaxering • Justering för säregna förhållanden • ”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras.” • Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5§

47. Industri • Industrienhet • ”….byggnad som är inrättad för industriell verksamhet..”

48. Industri • Riktvärdeangivelser • Riktvärdekarta

49. Industri • Värderingsmetoder • Avkastningsmetoden • huvudmetoden • Produktionskostnadsmetoden • byggnader som endast har en begränsad användbarhet • 1. Skräddarsydda byggnader • 2. Bensinstationsbyggnader • 3. Byggnader med olämplig utformning • 4. Byggnadskonstruktioner som inte har utformning av hus

50. Industri • Värdefaktorer mark: • Storlek (kvm)