6 ．物业设备管理

6．物业设备管理 物业设备管理是指物业管理企业的工程管理人员通过熟悉和掌握设施设备的原理性能，对其进行保养维修，使之能够保持最佳运行状态，最有效地发挥效用，从而为业主和客户提供一个更高效和更安全、舒适的环境。

61 物业设备的分类 物业设备是房屋建筑内部附属设备的简称。它是构成房屋建筑实体的有机组成部分。

1．供水设备 指用人工方法提供水源的设备，由供水箱、供水泵、水表、供水管网构成；组成生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统。 2．排水设备指用来排除生活污水和屋顶雨雪水的设备，包括排水管道、通风管道、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。

3．热水供应设备 包括淋浴器、供热水管道、热水表、加热器、循环管、自动温度调节器、减压阀等。 4．消防设备指房屋设备中的消防装置部分，包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火瓶、消防龙头、消防泵等

5．卫生与厨房设备 指房屋卫生间与厨房内部的各种设备。卫生设备包括浴缸、水盆、小便池、抽水马桶、面盆等。

6．供暖、供冷、通风设备 （1）室内供暖设备包括锅炉、壁炉、鼓风机、水片、回龙泵等设备。（2）室内供冷设备包括冷气机、深井泵、空调机、电扇、冷却塔、回龙泵等设备。（3）室内通风设备包括通风机、排水门及一些净化除尘设备等。

7．燃气设备 房屋的燃气没备包括煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。

8．电气工程设备 房屋建筑电气工程设备主要包括：（1）供电及照明设备这是指给房屋提供电源及照明的各种装置。（2）弱电设备这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备与装置（3）电梯设备这是高层建筑中不可缺少的垂直运输设备，包括电梯机房、轿厢、井道等部分。（4）防雷装置包括接闪器、引下线和接地装置等。

6．2 物业设备管理内容 物业管理企业针对公共、共用设备实施管理的内容，主要包括以下几个方面：

1．设备使用管理 设备使用管理主要通过制订、实施一系列规章制度来实现。 2．设备维修管理设备维修管理的内容包括设备的定期检查修维修制度，维修质量标准、维修人员管理制度等。 3．设备安全管理设备安全管理的内容包括国家对安全性能要求较高的设备实行合格证制度，维修人员参加学习培训考核后的持证上岗制度，以及企业实施的消防通道管理、电梯安全使用管理等. 4．设备技术档案资料管理设备技术档案资料管理的内容包括建立设备的登记卡片、技术档案、工作档案、维修档案等。

6．3 物业设备维修工程的分类 为了保证设备的正常运作，必须对各种房屋设备进行保养与维修。

1．设备保养的分类 房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护保养、一级保养和二级保养)

（1）日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养；发现小故障及时排除，及时做好维护工作并进行必要记录等。（2）一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照设备磨损规律进行定期保养。（3）二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态。（4）设备点检。是指根据要求利用检测仪器、设备或人的感觉器官，对某些关键部位进行的检查。

2．设备维修的分类 房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为：（1）零星维修工程。（2）中修工程（3）大修工程（4）设备更新和技术改造（5）故障维修

[案例3-3] A花园的陈某与刘某是同一单元楼上楼下的邻居，一个住6楼，一个住5楼。去年10月21日上午9时许，物业公司开始给这个单元加压供热。当时，陈某发现自己家的暖气栓（系分户供暖）未开，就找到物业人员将他家的供热栓打开。下午陈某及妻子离开了家，15时许，住在楼下的刘某家人发现楼上往下淌水，就赶紧上楼找陈某，但发现其家无人，后找到物业公司将总阀门关闭。但这时，刘某新装修的房屋地板块、门框、家具、屋顶及衣物等已受到不同程度的损害。经查，是陈某家的暖气接头处松动漏水而淹了楼下。由于责任纠缠不清，刘某将物业公司及陈某告上法庭。市法院司法鉴定中心及市物价局价格认证中心对刘某的“损失”鉴定结论为：被水浸物品折合人民币3576元。

分析： 物业公司应负全部赔偿责任，赔偿刘某财产损失3576元。因为物业公司对所管理的房屋供暖设备及设施负有管理、修缮的义务。本案中，物业公司在对住户加压供水前，未对陈某家室内暖气设备进行认真检修，致使陈某家的暖气未能如期加压检验，属于漏检，造成陈某家的暖气设施在加压供暖时漏水，给刘某家的财产造成了损害。故判决物业公司。想一想：你认为漏水这一事件能否避免？为什么？

6．4 物业设备管理制度 1．各类管理人员的岗位职责（1）工程部经理是对机电设备进行管理、操作、保养、维修，保证设备正常进行的总负责人。

（2）各专业技术负责人（工程师或技术员） 各专业技术负责人在部门经理领导下，负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。

（3）领班 负责本班所管辖设备的运作、维护养护工作，以身作则，带领并督促全班员工遵守岗位责任制、操作规程和公司制定的各项规章制度，及时完成上级下达的各项任务。负责制定本班设备的检修计划和备件计划，报主管部门审核后组织实施。

（4）维修人员 认真执行公司制定的各种设备维护规程，完成设备的日常巡检工作，正确、详细填写工作记录、维修记录，建立设备档案。（5）保管员负责库房的保管工作，保证产品的安全和质量，负责统计库房材料的工作，按时报送财务部门。

2．管理制度 （1）接管验收制度设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。

（2）预防性计划维修保养制度 计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。

（3）值班制度 建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行。

（4）交接班制度 搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施。（5）报告制度建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。

除了上述设备管理制度外，还有工具领用保管制度、设备操作维修安全规定、工程设备请修制度、设备技术档案资料保存管理制度、房屋设备更新、改造、调拨、增添、报废规划及审批制度、承租保管设备的责任制度和房屋设备清点盘点制度等一系列房屋设备管理制度体系，从而有效地实现专业化、制度化的房屋设备管理。

小结 学习本章，我们首先应该了解掌握房屋完损等级的划分和评定方法、房屋维修工程的分类和范围、房屋维修日常养护的类型和内容、物业的设备分类、物业设备维修工程的分类等内容。这其中通过房屋完损等级的评定，了解日常巡房检查时应注意的内容；通过房屋维修日常养护的类型和内容，弄清日常养护的内容；通过物业设备分类，清楚物业设备管理应考虑不同类型设备特点。本章学习的目的，不是为了完全掌握房屋及其物业设备的养护、维修，而是应对房屋维修管理和物业设备管理有一个初步的概括的认识，为后续这两门专业课的学习奠定基础。

思考题 3-1国家建设部门1985年制定并颁布的《房屋完损等级评定标准》将房屋完损等级分成哪五类？其基本标准是什么？ 3-2物业管理企业接受住户报修的途径有哪些？ 3-3房屋维修管理的考核指标有哪些？ 3-4物业设备是怎样分类的？ 3-5物业设备维修工程是怎样分类的？

6 ．物业设备管理