物业管理的成本管理

1. 物业管理的成本管理 主讲：陈庆芳

2. 第一节 物业管理成本 一、物业管理中的成本 成本的含义 一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营 过程中发生的，以货币形式表现出来的各种物化劳动和 活劳动的耗费。

3. 一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动价值，如企业生产所耗费的材料的转移价值，所耗费的设备转移价值等；一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动价值，如企业生产所耗费的材料的转移价值，所耗费的设备转移价值等； 二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资及福利等。

4. 物业管理生产费用：指一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表现的生产费用。物业管理生产费用：指一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表现的生产费用。 物业管理成本：是指物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和。 物业管理企业的营业成本：指一定时期内，物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本。

5. 物业管理企业的经营管理费用：是指物业管理企业物业管理企业的经营管理费用：是指物业管理企业 行政部门为组织和管理物业管理服务活动所发生的管理 费用，为筹措经营管理资金所发生的财务费用。 综上所述：物业管理企业的成本，就是指企业在从事物 业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和 服务等过程中发生的各项支出。

6. 二、物业服务费的测算编制 （一）物业服务费测算编制的原则 1、合法性原则。计入定价成本的费用应当符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。 2、合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。

7. 3、相关性原则。计入物业服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。3、相关性原则。计入物业服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。 4、权责发生制原则。本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。

8. （二）物业服务费用酬金制与包干制 1、物业服务费用酬金制 物业服务是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和项目场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

9. 物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。 物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。

10. 酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

11. 2、物业服务费用包干制 物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。

12. 以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。

13. 3、酬金制和包干制的财务特征 （1）财务主体 在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建帐、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。

14. （2）收入 采取酬金制和物业管理项目，物业管理企业的物业服 务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业 管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物 业服务费。 （3）成本费用 1）物业管理企业固定成本的比例较高 2）人工成本占总成本的比例较高 3）物业管理企业成本费用的可预测性较强

15. （三）物业服务费的测算编制应考虑的因素 1、物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。 2、物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。

16. 3、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应入到物业服务费的测算中。 4、物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理运作应收支平衡，略有节余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。

17. 三、物业服务费成本（支出）构成 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： （1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业管理企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）经业主同意的其他费用 (10)税金 (11)合理利润

18. 四、物业服务费编制的依据 1、收入的编制方式通常是根据收费标准（单位时间费率形式）和可收费的管理面积。 2、支出的编制依据包括： （1）管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划，物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。 （2）物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其它同类物业的物业服务成本。

19. 第二节 成本测算方法 一、成本测算的目的 物业管理服务成本，主要有包括人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。 我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式： 包干制：物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润； 酬金指：预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。 成本测算的成果，既可以服务于物业管理招投标阶段确定物业管理服务费用报价，更可以服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作。

20. 二、主要成本项目的测算方法 （一）人工费的测算 1、基本工资（F1）(元/月) 各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地平均工资水平确定。 2、社会保险费（F2）(元/月) 社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业决定。

21. 3、按规定提取的福利费（F3）（元/月） 福利费包括以下三项： （1）福利基金。按工资总额的14%计算。 （2）工会基金。按工资总额的2%计算。 （3）教育经费。按工资总额的1.5%计算。 4、加班费（F4）(元/月) 加班费按人均月加班2—3天，在乘以日平均工资计算，日平均工资按每月22个工作日计算。

22. 5、服装费（F5）（元/月） 按每人每年2套服装计算，其服装标准由企业自定。计算出服装费后再除以12个月，即可得到每月服装费。 该项费用的测算方法是根据所管物业的档次，类型和收费总面积，先确定各级各类管理服务人员的编制数，然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资总额计算上述各项的金额；汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平方米。 6、工服洗涤费（F6） 工服洗涤费根据实际需要企业担负洗涤费用的工服数量，按照当地的洗涤非标准计算确定。

23. 人工费的测算公式为： 人工费P1=月基本工资+社会保险费+各项福利费+ 加班费+服装费+工服洗涤费/S = F1+F2+F3+F4+F5+F6 / S 式中的S表示参加测算的物业总面积，单位为平方米。

24. （二）办公费测算 1、 交通费（Ｆ１）（元／月）：交通费包括车辆耗油、维修保养费、保险费、保养费、养路费等。 ２、通信费（Ｆ２） 通信费包括电话费、传真费、手机费等。 ３、低值易耗文具、办公用品费（Ｆ３） 低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印等。 ４、书报费（Ｆ４） 书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的费用。 ５、宣传广告和市场推广费（Ｆ５）

25. ６、法律费用（Ｆ６） 经常出现在该科目下的支出包括为催收拖欠租金而诉诸法律的费用，定期检讨法律文件（如租约、合同等）费用支出等。律师费是该项下的经常费用。 ７、节日装饰费（Ｆ７） 在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。 ８、办公用水电费（Ｆ８）

26. 办公费的测算公式为： 办公费Ｐ２＝ 年各项费用之和 １２月×参与测算的物业面积 即Ｐ２＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５＋Ｆ６＋Ｆ７＋Ｆ８ １２月×参与测算的物业面积 （元／月·平方米）

27. （三）共用部位与共用设施的日常运行和维护费测算（三）共用部位与共用设施的日常运行和维护费测算 １、维修保养费（F1）该项费用主要用语核算物业内外部的总体维修保养支出。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火设备购置等支出。 ２、装修费(F2) 该费用科目一般包括材料费（如墙纸、涂料）、工器具和设备使用、人工费、管理费和承包商利润（如果发包）。 ３、能源费(F3) 物业经营管理过程中消耗的能源成本。

28. ４、康乐设施费(F4) 该项成本即康乐设施的运营成本，主要是健身设施、游泳池和其他康乐设施的维修、保养支出。有时救生员、器械使用指导员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围。 ５、杂项费用(F5) 该项费用是指为保持物业正常运行而需要支出的非经常性的、零星的费用项目，如修理或重新油漆建筑物内外包括环境的有关标识等费用支出。

29. 上述项费用一般先按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其中计算公式为：上述项费用一般先按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其中计算公式为： 公共部位、公共设施设备维修保养费 Ｐ３＝　 ∑Ｆi 　　１２月×参与测算的物业面积 即Ｐ３＝　Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５　　　　　　 １２月×Ｓ（元／月·平方米）

30. （四）秩序维护费测算 秩序维护费是指维持物业公共区域秩序的费用，它由安防系统维护费、日常器材费、秩序维护人员人身保险费 1、秩序维护费(F1)安防系统维护费包括以下内容： （1）安防系统日常运行电费及维修保养费。其数值为安防系统使用电量×电费单价＋日常维修养护费 （2）日常器材费。即秩序维护人员日常用对讲机、电池和电筒等费用。 （3）更新储备金。该项费用为安防系统更新与安装费用之和除以安防系统正常使用年限的数值。 2、秩序维护人员人身保险费(F2)

31. 用公式可以表示如下： 秩序维护费Ｐ４＝　 年总支出 １２月×参与测算的物业面积 即Ｐ４＝∑Ｆi（元／月·平方米） １２月×Ｓ

32. （五）清洁卫生费测算 1、清洁工具购置费(F1)：此项包括垃圾桶、拖把等的购置费 2、劳保用品费(F2) 3、清洁机械材料费(F3)：此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛 光机的折旧、消耗材料等。 ４、化粪池清理费(F4) ５、垃圾外运费(F5) ６、其他费用(F6) ７、水池清洁费(F7)

33. 用公式可表示为： 清洁卫生费Ｐ５＝∑各项费用年支出　　　 　　　　　　１２×参与测算的物业面积 即清洁卫生费Ｐ５ ＝∑Ｆi １２月×Ｓ

34. （六）绿化养护费测算 １、绿化工具费(F1)：此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾器等的购置费用。 ２、劳保用品费(F2)：此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费。 ３、绿化用水费(F3) 4、农药化肥费(F4) 5、杂草清运费(F5) 6、园林景观再造费(F6)

35. 绿化养护费Ｐ６＝　　∑各项费用年支出　　　绿化养护费Ｐ６＝　　∑各项费用年支出　　　 　　　　　　　　　１２×参与测算的物业面积 　　　　即Ｐ６ ＝　　∑Ｆi １２月×Ｓ

36. 七、固定资产折旧费 １、交通工具（汽车等）(F1) ２、通信设备（电话机、手机、传真机等）(F2) ３、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）(F3) ４、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）(F4) ５、其他设备(F5)

37. 固定资产折旧费Ｐ７　＝　　固定资产总额　　　固定资产折旧费Ｐ７　＝　　固定资产总额　　　 　　　　　　平均折旧年限×１２×参与测算的物业面积 　　 　即Ｐ７ ＝　　　∑Ｆi １２月×Ｓ×５ 固定资产平均折旧年限一般为５年。

38. （八）保险费测算 对于公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保；对于写字楼、商厦、酒店等，则必须投购大厦财产险，包括土建、装修和设备（如酒店的中央空调等）。一般是按楼宇或设备的总造价来投保。对于商厦、酒店，还要投购公共责任险（如电梯责任保险）。 Ｐ８ ＝∑（Ｍi×Ｘi）／参与测算的物业面积 （i＝１，……，n） 式 中： Ｐ８——保险费支出额； 　　 Ｍi——投保的第I种保险种类； 　 Ｘi——第I种保险种类的保险费率。

39. （九）专项维修资金 1、工资津贴等费（F1） ２、设备、零部件和材料购置(F2) ３、机械使用费(F3) ４、水、电、气费(F4) ５、管理费(F5)

40. 公共维修基金Ｐ９＝　 ∑Ｆi 　　　 １２月×参与测算的物业面积（元／月·平方米） 即：Ｐ９＝　∑Ｆi １２月×Ｓ（元／月·平方米）

41. 三、成本估测算结果汇总 P=∑Ｆi/S 式 中： P——某项物业管理成本，单位为元/月·平方米； Fi——各分项费用； i——费用项数，i=1，……，n ∑——所有费用项目算术和； S——参加测算的物业总建筑面积。

42. 案例： 某项目可收费总建筑面积10万平方米，经测算该项目 全年各项费用如下 （1）各类管理服务人员的工资、社会保险等 50万元 （2）共用部位、共用设施设备的运行维护费 20万元 （3）清洁卫生费 15万元 （4）绿化养护费 10万元 （5）公共秩序维护费 10万元 （6）办公费 5万元 （7）固定资产折旧 2万元 （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 2万元 （9）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用 6万元 合计： 120万元

43. 若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%，则该项目单位物业服务费标准为：若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%，则该项目单位物业服务费标准为： 120万元x（1+10%）÷10万平方米÷12月=1.1元/平方米.月 若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为： （120万元+12万元） ÷ 10万平方米÷12月=1.1元/平方米.月

44. 在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。

45. 第三节 成本控制 一、成本控制的含义与分类 （一）成本控制的含义 1、对目标成本本身的控制； 2、对目标成本完成的控制和过程的监督； 3、在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。

46. （二）成本的分类 1、按控制的时间特征分类 （1）事先控制：是“设计”阶段的控制，又称事前控制，实在开始新的物业管理服务之前，即在成本发生之前，事先确定成本控制标准，如劳动工时定额、物资消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等，对各种资源消耗的各项费用开支规定数量界限，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，已达到防患于未然的目的。

47. （2）事中控制：是执行阶段的控制，又称为过程控制，是在提供物业经营管理服务时，实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制，它是对成本的耗费所进行的日常控制。（2）事中控制：是执行阶段的控制，又称为过程控制，是在提供物业经营管理服务时，实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制，它是对成本的耗费所进行的日常控制。 （3）事后控制：是考核阶段的控制，即对成本的实际耗费进行事后分析，及时查清成本差异发生的原因，确定责任归属，总结经验教训，评定和考核业绩，制定有效的措施，改进工作，以提高成本管理的水平。

48. 事先控制（“设计”阶段） 修改控制标准 依据考核结果 依据标准 实施控制 事后控制 （考核阶段） 事中控制 （执行阶段） 实际费用 同标准比较 成本控制三阶段的关系

49. 2、按控制的机制分类 （1）前馈性控制：是运用控制论中的前馈控制原理，在成本发生之前所进行的控制。 （2）防护性控制：即制度控制，也称会计控制，就是通过制定相关的规章制度以及办法规定，制约不必要或不合理的开支或超支的发生，如物业管理成本开支的审批制度等。 （3）反馈性控制：是利用反馈控制原理进行的事中或事后控制，其重点在于及时了解成本的开支情况，针对发生偏差的具体原因，采取相应措施，确保总成本不超过预定标准。

50. 3、按成本控制的内容分 (1)人工成本的控制 1）人工成本的控制思路 a.编制本企业的操作层员工《劳动定额》。具体的编制方法是：选取工作技能中等偏上的员工，在一个相对较长的时间（三个月）内连续记录其饱和工作时的工作完成量。平均后即可作为本企业改工种员工的《劳动定额》。或借鉴物业管理成熟的企业员工劳动定额，按目标管理的方法，通过实践、跟踪后确认为本企业该工种员工的《劳动定额》。