广福地产“广福城”项目定位报告

1. 广福地产“广福城”项目定位报告 时间：2012，2，18

2. 报告目录 • PART 1 昆明宏观经济分析（略） • PART 2 昆明房地产市场整体分析 • PART 3 南市区房地产市场分析 • PART 4 竞争性楼盘分析 • PART 5 项目定位建议

3. PART 2 昆明房地产市场整体分析

4. 销量分析 2011年1—11月，昆明主城四区及呈贡新区商品房成交面积约580万平方米，成交套数为66000余套。除1月、4月成交套数分别创下12536套和10684套的“高点”外，其它逐月成交量均在3000—5000套之间徘徊。数据同时显示，2011年昆明商品房成交量较2010年下滑超过万套。 结论：在国家严厉的房地产政策打压下，2011年昆明地产销量呈下降趋势，而且到下半年，这种趋势更为明显。

5. 价格分析 2011年1—11月，昆明主城四区及呈贡新区商品房均价始终保持在7000元/平方米—8000元/平方米区间。整体市场价格呈现出“8115”格局，即二环外区域的楼盘均价水平在8000—10000元/平方米不等，一环至二环线之间区域的楼盘均价为10000—15000元/平方米，一环内的楼盘均价水平在15000—20000元/平方米。 结论：虽然2011年昆明行业销量下降，开发商任然保持价格上的坚挺，不过这种量降价稳的局面在年头岁尾被俊发的两次降价行为打破。2012年昆明地产将出现什么样的局面呢？

6. 2012年预测 • 从2010至2012年，市政府将用3年的时间，在全市建设保障性住房16万套，其中，城镇保障性住房6万余套，农村保障性安居工程10万套 ； • 2011年1至12月，昆明市土地累计成交土地509宗，成交面积20470230.3平方米，折合约30705.35亩，环比涨幅约为222.31%； 结论：未来2-3年内，昆明市商品房供应量将出现2-3倍的增长；

7. 2012年预测 • 2012年昆明市房地产市场需求将受到调控政策的影响：若继续保持目前的政策，预计2012年昆明市全年销量在5万套左右；若放开限购限贷政策，预计销量有3-5万套的回升； • 在政策不变的情况下，未来2-3年，昆明房地产市场的价格将继续保持下行的趋势，尤其是低端市场受到的影响将更为明显；

8. PART 3 南市区房地产市场分析

9. 区域定位 南市区范围：北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛公路，西至滇池草海，总面积159平方千米。 南市区定位：旅游度假、体育休闲的新城。

10. 区域划分 昆明南市区北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛路，西至滇池草海。 滇池板块：以滇池路为主，东滇池度假区，楼盘以住房为主，规模较小，开发的数量多，目前没有成熟的商业圈。 度假别墅板块：滇池度假片区，项目以纯别墅为主，价格高。 官南板块：西至徐家堆立交桥，东至昆明国际机场。项目规模较大，有商业和住宅，且商业逐渐成熟。 昆洛板块：西至昆明机场，东至昆洛路。楼盘的规模最大，如世纪城、新亚洲体育馆，周边有家乐福、沃尔玛等，并有大型商业区新螺丝湾商贸城，商业趋于成熟。 滇池路 滇池板块 官南大道 官南板块 昆洛路 昆洛板块 度 假别 墅板 块

11. 1999~2003年 房地产萌芽 2004~2008房地产成长阶段 2003年8月的“一湖四片”现代新昆明城市规划建设发展的思路。吸引了越来越多的开发商的关注，南市区的开发量增加，物业类型增多，有多层、小高层、高层、花园洋房、纯别墅、公寓、商铺等，南市区的发展也开始向区域东部扩展，并出现大型项目，如世纪城、新亚洲体育城、滇池卫城、大商汇等。 2009至今 房地产逐渐成熟阶段 在经过2008年楼市低迷后，2009年房市开始反弹，让开发商充满了信心。同时，昆明南市区商业不断发展，新螺蛳湾、南亚风情、中央金座等项目的建设，提升了南市区的商业价值，也吸引了更多本地以及外省人在本区域的投资。随着交通道路的建设，区域内项目增多，附加值不断提升，配套设施不断完善，南市区的房地产市场越发成熟。 南市区房地产发展状况

12. 南市区人口分析 南市区居民职业分类比例图：企事业单位人口最多 从南市区的人群职业状况来看，个体工商户、小商贩是该区的主力人群，分别占到区域总人口的22%、17%，主要是因为区域中大量的专业市场及商贸集散地而自然聚集形成。企事业单位人口总量占区域总人口26%，主要是因为南市区大量的政府机关、事业单位住宅小区，主要集中于滇池路片区。而滇池渡假区内人群相对于区域人口总量较少，仅占到区域人口的3%左右。 由于滇池渡假区的特定物业类型，决定该区人群多为高收入者，主要集聚了南市区的企业高级管理人员、政府中高级官员和个体工商户，零星的其它职业者和其它市区高收入人群。

13. 南市区潜在客户分析 • 首改、再改客户为主，少量首置和城中村改造客户。 • 政府机构较多（滇池路片区集中了南市区大量的政府机关、事业单位人员达26%左右），区域对相关人员有较强的吸引力； • 企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩是该区的主力人群； • 滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，占到区域人口的3%左右。这个区域也是昆明的首个豪宅区。 • 区域项目开发时间晚，楼盘较新，有较好的人居环境，所以客户以改善性需求为主。

14. 南市区客户消费心理分析 • 政府官员和公务员：注重产品的品位和文化气息； • 企业高管、私营企业主、个体经营户：奢华； • 企业白领：时尚；

15. 南市区供应产品分析

16. PART 4 竞争性楼盘分析

17. 南亚风情第一城 南市区核心地段最大的城市综合体，昆明市的标杆楼盘。

18. 销售情况 • 一期：2009年12月6日开盘，推出644套住宅，均价7600元/ ㎡，6小时全部售罄。 • 二期：2010年1月3日开盘，推出282套住宅，均价8600元/ ㎡，2小时全部售罄。 • 三期天幕别墅：2010年1月17日，推出40套别墅，均价11900元/㎡，2小时销售量达45%。 • C座写字楼：2010年4月25日开盘，推出155套写字楼，均价1.1万/ ㎡，2小时全部售罄。 • 峰尚mall：2010年7月18日开盘，推出214个商铺，均价3万/㎡，2小时全部售罄。 营销方式 房交会以及前期大量的宣传、广告提升了市场关注度，配合已经成功引进的大型商业运营商以及大牌公司的入住为项目增添更多人气。在项目销售结束后，依旧在市场中投入广告，一方面是为后续开盘和商业聚集人气，另一方面是为了建立企业品牌，为扩大市场做铺垫。

19. 公园1903

20. PART 5 项目定位建议

21. 目标市场 • 本区域内高端客户：政府官员、公务员、企业高层、个体户等； • 昆明市内对本项目产品有特殊偏好的高端客户； • 地州及外省对本项目有特殊便好的高端客户（不限购产品）；

22. 2 1 3 客户定位 游离客户 • 地州及外省高端客户 重点客户群 • 本市其他高端客户 核心客户群 • 项目周边企业高管 • 项目周边政府官员及公务员 • 项目周边白领 • 周边私营老板

23. 功能定位 涵盖住宅、商业、公园、写字楼、酒店等物业的商业综合体

24. 形象定位 • 世界优秀建筑的集大成者； • 世界优秀民族文化的的展示中心；

25. 建筑风格定位 • 西班牙或意大利风格：奢华； • 现代中式风格：文化、品位； • ART DECO：时尚； • 民族或东南亚风格：地域文化；