房地產投資與決策分析

1. 房地產投資與決策分析 第七章房地產市場分析概論導讀 地政碩三94257021羅雅怡

2. 本章的目的 了解如何進行市場分析工作。 藉由國內外市場分析、作法、資料與個案分析等，學習房地產總體（大環境）與個體（小環境）市場分析的能力。 第七章房地產市場分析概論 導讀

3. 導讀大綱 • Part1.緒論 • Part2.國內外市場分析之比較與檢討 • Part3.房地產市場分析類型 • 住宅市場 • 商用不動產 • 辦公室 • Part4.議題討論 第七章房地產市場分析概論 導讀

4. Part1.緒論 市場分析之界定 總體市場（大環境）與個體市場（小環境）分析之區別 市場分析之目的 市場範圍之界定 市場分析架構與過程 第七章房地產市場分析概論 導讀

5. 市場分析之界定 第七章房地產市場分析概論 導讀

6. 總體與個體市場分析之區別 第七章房地產市場分析概論 導讀

7. 市場分析之目的 第七章房地產市場分析概論 導讀

8. 市場範圍之界定 第七章房地產市場分析概論 導讀

9. 市場分析架構與過程 如何在總體市場的資料與個別投資標的的未來作一合理的連結？ 運用Myers 及Beck（1994）所設計的四方格象限來說明。 第七章房地產市場分析概論 導讀

10. 市場分析架構與過程 • Myers 及Beck（1994）所設計的四方格象限： • 表7-1：市場研究兩基礎構面的交互關係（頁272） 第七章房地產市場分析概論 導讀

11. 市場分析架構與過程(一)目前房地產市場分析過程的缺失1/4市場分析架構與過程(一)目前房地產市場分析過程的缺失1/4 • 估價師類似資產模式 • 以類似標的物最近成交價來評估投資標的物的價值。 • 缺點：缺少市場總體面的資訊。 第七章房地產市場分析概論 導讀

12. 市場分析架構與過程(一)目前房地產市場分析過程的缺失2/4市場分析架構與過程(一)目前房地產市場分析過程的缺失2/4 • 理想狀況 • 假設標的物以固定空屋率與固定租金年成長率營運 • 缺點：未參考現今或未來狀況之資料。 第七章房地產市場分析概論 導讀

13. 市場分析架構與過程(一)目前房地產市場分析過程的缺失3/4市場分析架構與過程(一)目前房地產市場分析過程的缺失3/4 • 恆久模式 • 現市場總體面狀況，被直接引用到投資標的物上。 • 缺點：無從廣面的資料中分析並涵蓋預測資料。 第七章房地產市場分析概論 導讀

14. 市場分析架構與過程(一)目前房地產市場分析過程的缺失4/4市場分析架構與過程(一)目前房地產市場分析過程的缺失4/4 • 平均市場預測模式 • 將市場平均預測值直接引用至投資標的物。 • 缺點：沒有參考各投資標的物與市場之間的關連。 第七章房地產市場分析概論 導讀

15. 市場分析架構與過程(一)四方格投資分析導引1/4市場分析架構與過程(一)四方格投資分析導引1/4 • Step1.由現在總體資料預測未來總體狀況 • Step2.再由整體所呈現的資料型態對照投資標的物的現況 • Step3.分析推算投資標的物未來的投資獲利 第七章房地產市場分析概論 導讀

16. 市場分析架構與過程(一)四方格投資分析導引2/4市場分析架構與過程(一)四方格投資分析導引2/4 • Step1.由現在總體資料對照投資標的物個體狀態 • Step2.發現重要的因素予以預測未來總體狀況物的現況 • Step3.適度解釋投資標的未來獲利狀況 第七章房地產市場分析概論 導讀

17. 市場分析架構與過程(一)四方格投資分析導引3/4市場分析架構與過程(一)四方格投資分析導引3/4 • Step1.由現在個體資料對照現在總體資料 • Step2.預測未來總體的狀況 • Step3.根據現在個體與總體狀況之關係，推測未來投資標的物的獲利狀況 第七章房地產市場分析概論 導讀

18. 市場分析架構與過程(一)四方格投資分析導引4/4市場分析架構與過程(一)四方格投資分析導引4/4 • Step1.釐清投資標的物現況 • Step2.進行未來總體與現在個體兩者關係的初步討論 • Step3.回到個體環境資料分析，進行現在總體環境的對照討論 • Step4.根據先前初步預測資料模式，進一步討論未來可能狀況 • Step5.推測未來個體投資標的物獲利狀況 第七章房地產市場分析概論 導讀

19. Part2.國內外市場分析之比較與檢討 • 目的：透過國內外市場之比較，了解兩者差異，藉以檢視國內之問題及缺失。 • 差異比較： • 制度背景之差異 • 流程上之差異 • 內容重點及作法之差異 • 市場分析課題與對策之研擬 第七章房地產市場分析概論 導讀

20. 差異比較(一)制度背景之差異 第七章房地產市場分析概論 導讀

21. 差異比較(二)流程上之差異－國外(頁278) • 依據Pyhrr等人（1989）提出市場分析架構 第七章房地產市場分析概論 導讀

22. 差異比較(二)流程上之差異－國內(頁288) • 依據謝博明（1990），「住宅投資過程中市場分析之研究」，頁38。 第七章房地產市場分析概論 導讀

23. 差異比較(二)流程上之差異比較 • 差異點：國內市場分析較著重區域環境與基地分析 • 原因 • 土地資源有限，競爭激烈，故房地產個案投資時，如能掌握有利的區域環境及基地區位條件，對日後推出成功機率大。 • 一般業者對區域環境及基地條件掌握與選擇有獨到之處。 第七章房地產市場分析概論 導讀

24. 差異比較(三)內容重點及作法之差異 • 就整體環境及市場動向方面 第七章房地產市場分析概論 導讀

25. 差異比較(三)內容重點及作法之差異 • 市場供需動態方面 • 可區分為：一般市場分析與次市場分析。 • 次市場分析又可再分「供給次市場」與「需求次市場」 第七章房地產市場分析概論 導讀

26. 差異比較(三)內容重點及作法之差異 • 市場胃納分析方面 • 市場胃納率(Absorption Rate)：一定市場範圍內、一定期間內，對市場範圍中所有對象標的的潛在需求量。 • 需求面的分析 • 市場胃納率=已購買數量／可購買數量 • 市場胃納率是過去資料的平均值，著重重點應為利用過去的資料分析未來確定的落點。 第七章房地產市場分析概論 導讀

27. 差異比較(三)內容重點及作法之差異 • 產品定位與訂價方面 第七章房地產市場分析概論 導讀

28. 差異比較(三)內容重點及作法之差異 • 投資可行性評估方面 第七章房地產市場分析概論 導讀

29. 市場分析課題與對策之研擬 • 大環境動態的掌握 • 市場景氣資訊 • 考慮大環境條件 • 供需次市場分析觀念的運用 • 市場區隔 • 同時考慮供需 • 市場胃納分析之運用 • 特重時間區隔 • 產品定位及訂價對市場動態之考慮 • 考慮市場區位及景氣 • 投資可行性分析之完整性 • 財務分析 • 非財務分析 第七章房地產市場分析概論 導讀

30. Part3.房地產市場分析類型 分析類型 依投資者角度說明其所需之分析方法

31. 分析類型1/2 • 依據Pyhrr等人(1989)，房地產投資類型大致可分為十大項 • 土地 • 永久居住設施 • 短暫居住設施 • 辦公室 • 零售及購物中心 • 工業 • 娛樂與遊憩設施 • 大範圍開發 • 公共設施 • 其它 第七章房地產市場分析概論 導讀

32. 分析類型1/2 • 依產品使用種類 第七章房地產市場分析概論 導讀

33. 第七章房地產市場分析概論 導讀

34. Part4.議題討論 • 從消費者觀點，市場分析應注意哪些？ • 消費者與投資者關注的焦點 • 臺灣房地場市場分析有什麼困難點？ • 本質上的不健全 • 追求短期利潤，以致一案公司多？ 第七章房地產市場分析概論 導讀

35. 簡報結束謝謝聆聽 第七章房地產市場分析概論 導讀