A lakáscélú hitelezés és a lakás-takarékpénztárak

1. A lakáscélú hitelezés ésa lakás-takarékpénztárak Dr. Ferencz Iván Pázmány Péter Tudományegyetem Heller Farkas Közgazdaságtudományi Intézet 2008. március 31.

2. A lakhatás igénye • Alapvető emberi igény és jog • A mindenkori kormányok gazdaságpolitikájának kiemelt területe a lakáspolitika (lakásügy) • A modern polgári államok jelentős összegeket költenek rá • EU: GDP 1,5-2% • Lakhatás megoldása vs. tulajdonjog • Új fejlemények: Minőség, környezetudatosság, energiatakarékosság Dr. Ferencz Iván

3. Lakásfinanszírozás • A polgár hosszú távú feladata („életfeladata”) • Szereplők (arányuk a politikai rendszertől függ): • az érintett polgár • a pénzügyi szektor • az állam és egyéb „szociális” intézmények: önkormányzat, munkáltató Dr. Ferencz Iván

4. A lakásfinanszírozás formái • A polgár részéről: önerő, családi segítség, kaláka • A pénzügyi szektor részéről: lakáskölcsönök és más formák • Az állam részéről: támogatások • Önkormányzati, munkáltatói támogatások és hitelek Dr. Ferencz Iván

5. A lakásfinanszírozás formái 2. • Lakáskölcsönök: • Ptk. szerinti, célhoz kötött bankkölcsön • A nyújtó intézmény: • kereskedelmi bank • jelzáloghitelintézet • lakástakarékpénztár • biztosító • Forint-, deviza- vagy devizaalapú (EUR, CHF) Dr. Ferencz Iván

6. A lakásfinanszírozás formái 3. • A pénzügyi szektor által nyújtott egyéb lakásfinanszírozási formák: • lízing • vásárói csoport • egyéb (pl. időben osztott használati jog) Dr. Ferencz Iván

7. A lakásfinanszírozás formái 4. • Állami támogatások: • direkt támogatás • pl. „szoc.pol.”, fél-”szoc.pol.” • (a pénzügyi szektorhoz) kapcsolódó támogatások • kamattámogatások • a hitelhez vagy a hitel refinanszírozásához • adókedvezmények Dr. Ferencz Iván

8. A lakásfinanszírozás formái 5. • Állami támogatások: • nagyon eltérő közgazdasági hatékonyság (tőkeáttétel): • egyszerestől (pl. direkt támogatás) • akár a 8-10-szeresig: jelenlegi hazai lakástakarékpénztári támogatás Dr. Ferencz Iván

9. Bevezetés a lakáselőtakarékosságba 1. • A lakáselőtakarékosság alapgondolata: kölcsönös segítség elve, piaci kamatkörnyezettől független konstrukció • Kezdetek: 1920-as évek, Németország és Ausztria (I. vh. pusztítása, hiperinfláció) • zárt (ún. Bauspar-) modell: csak betétes lehet hitelfelvevő, sorbaállítás • nyílt (francia) modell Dr. Ferencz Iván

10. Bevezetés a lakáselőtakarékosságba 2. • Lakossági elterjedtség (penetráció) • Németország: 40% • Ausztria: 65% • Csehország: 45% • Szlovákia: 20% • Magyarország: 11% -> 20-30% elérése reális kell legyen Dr. Ferencz Iván

11. Bevezetés a lakáselőtakarékosságba 3. • Miért népszerű Európában? • az előtakarékoskodás a kultúra része • a lakosok tudatában vannak a kamatlábak ciklikus változásának • a LTP kamata fix, kiszámítható, független a külső környezettől • munkáltatói ösztönzőrendszer része • lehetőség rugalmas termék-innovációra Dr. Ferencz Iván

12. Magyarországi előzmények • I. vh. után: állami szerepvállalás „a lakásínség megszüntetésére” • 1941. évi IV. tc. az építőtakaréküzlet szabályozásáról (kis hatás) • 1945 után: a polgári öngondoskodás szerepének háttérbe szorítása • 43/1980. PM r. az ifjúsági takarékbetétről • 90/1987 PM r. a lakáscélú megtakarításokról Dr. Ferencz Iván

13. A jelenlegi jogszabályi környezet • 1996:CXII. tv. A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról (Hpt.) • 1996:CXIII. tv. a lakástakarékpénztárakról (Ltp.tv.) – hatályba lépés: 1997.01.01. • 215/1996. Korm. r. a lakáselőtakarékosság állami támogatásáról (Átr.) • 47/1997. Korm. r. a lakástakarékpénztár általános szerződési feltételeiről (Ászfr.) • 2003. április 1.: első átfogó módosítás • 2006. január 1. / március 15.: második átfogó módosítás Dr. Ferencz Iván

14. Pénzügyi intézmények rendszere • Pénzügyi intézmény (PSZÁF felügyeli) • Hitelintézet • Bank • Szakosított hitelintézet • Szövetkezeti hitelintézet (takarék- vagy hitelszövetkezet) • Pénzügyi vállalkozás • A Hpt. szerinti csoportosítás, alapját az eltérő tevékenységi kör és az eltérő egyéb követelmények (tőke, jogszabály stb.) adják. Dr. Ferencz Iván

15. Szakosított hitelintézetek 1. • Specialitásukat külön jogszabály, vagyjogszabály rész szabályozza, amelyetmindig az alapjogszabállyal (mögöttes joganyag - Hpt.) együttesen kell alkalmazni. • Minimális alaptőke: a külön jogszabályokban szabályozott • Tevékenységi kör: speciális, és/vagy nem terjedhet ki a teljes pénzügyi szolgáltatási palettára (Hpt. 3. §) Dr. Ferencz Iván

16. Szakosított hitelintézetek 2. • Magyar Fejlesztési Bank • Magyar Export-Import Bank • Jelzálog-hitelintézetek • Lakás-takarékpénztárak • Lakásfinanszírozási lehetőségek! Dr. Ferencz Iván

17. A lakástakarékpénztár alapvonásai 1. • Az állam az öngondoskodást támogatja • lakás-takarékpénztár: lakáscélú előtakarékosság • életbiztosítás: vészhelyzetre történő önálló felkészülés • nyugdíjbiztosítás: időskorra történő előtakarékosság Dr. Ferencz Iván

18. A lakástakarékpénztár alapvonásai 2. • öngondoskodás Dr. Ferencz Iván

19. A lakástakarékpénztár alapvonásai 3. • Speciális szabályozás: Ltp.tv. és két Korm. r. • Kizárólagosság a lakástakarék-üzletre • Feladata, célja: • lakáscélok saját erőből történő megvalósítását elősegítő előtakarékossági lehetőség biztosítása • ezáltal hozzájárulás a hazai lakásállomány bővüléséhez, értékének megőrzéséhez • Működési elve: • zárt rendszer, állami támogatás • Minimális alaptőke: • 2 milliárd Ft (azonos a kereskedelmi bankokéval) Dr. Ferencz Iván

20. Lakástakarékpénztár: tevékenységi kör • Kizárólag: • lakáscélú betétgyűjtés • lakáscélú hitelezés • lakáscélú finanszírozáshoz közvetlenül kapcsolódóan más pénzügyi intézmény, illetve biztosítóintézet részére pénzügyi szolgáltatás közvetítése (ügynöki tevékenység) • részesedés a Hpt. szerinti járulékos vállalkozásban legfeljebb a szavatoló tőke 10%-a erejéig Dr. Ferencz Iván

21. Lakástakarékpénztár: lakáscél 1. • Lakótelek, lakás, családi ház, tanyai lakóingatlan vásárlása, építése, cseréje, nyugdíjasházban bérleti jog vásárlása • bővítés, felújítás, korszerűsítés, helyreállítás • közművek, kommunális létesítmények kialakítása, felújítása: szilárd út, kerítés, járda, telefon, áram-, víz-, gázvezeték szennyvízcsatorna, csapadékvíz-elvezető csatorna, árok, központi fűtés, informatikai hálózati kapcsolat Dr. Ferencz Iván

22. Lakástakarékpénztár: lakáscél 2. • szövetkezeti vagy társasházi közös tulajdonú épületrészek felújítása, korszerűsítése • pénzügyi intézménytől, vagy biztosítóintézettől felvett kölcsön, valamint a hitelintézet által folyósított és igazolt célra felhasznált munkáltatói, illetve települési önkormányzat által nyújtott kölcsön kiváltása • a legszélesebb körben felhasználható Dr. Ferencz Iván

23. Lakástakarékpénztár: a konstrukció 1. • Megtakarítási szakasz • Előtakarékosság: minimum 4 év • Állami támogatás: 30%, évente max. 72.000 Ft-324.000 Ft (1997-ben 40%, max. 36.000 Ft, 1998-tól 2003-ig 30%, max. 36.000 Ft) • Betéti kamat: fix (évi 1-3%) • Áthidaló kölcsön: 2 év után, 25% megtakarítási szint elérése esetén • Azonnali áthidaló kölcsön: szerződéskötéstől Dr. Ferencz Iván

24. Lakástakarékpénztár: a konstrukció 2. • Hitelszakasz • fix (3,9-6%-os) éves kamatozású, lakáscélú kölcsön (10% alatt kell legyen az állami támogatáshoz) • futamideje: megtakarítási szakaszhoz igazodó • kölcsönösszeg maximális aránya: szerződéses összeg 60%-a Dr. Ferencz Iván

25. 40-50% A konstrukció 3. Ft Kamat 1-3% Állami tám. 30% Hitelszakasz Saját befizetés Lakáscélú kölcsön fix 3,9-6%-os kamat idő Megtakarítási szakasz Szerződéses összeg 50-60%

26. A szerződéses összeg • Fogalma: a megtakarítások, az állami támogatások, a betéti kamatok és a lakáskölcsön együttes összege • Számítási alapja a havi megtakarítási és hiteltörlesztési összegnek • Összege: • 4 év után: 2,4-10 millió Ft • 8 év után: 5,2-20 millió Ft Dr. Ferencz Iván

27. Lakástakarékpénztár: befektetések • Törvényi korlátozások a szabad eszközök (gyakorlatilag ügyfélpénzek) befektetésére • min. 50% állampapír (H, EU, OECD, IMF) vagy készpénz, számlapénz • max. 20% bankközi betét belföldi hitelintézetnél • max. 20% áthidaló kölcsön • max. 30% jelzáloglevél Dr. Ferencz Iván

28. A magyar lakástakarék piac • 1997-ben három pénztár indult • 1998-tól 2002-ig négy pénztár működött • 2002. 09. 01.: a Lakáskassza-Wüstenrot Rt. átvette az Otthon Rt. állományát • 2003. 07. 01.: egyesülés útján létrejött a Fundamenta-Lakáskassza Rt. (ma Zrt.) • 2003-2008: két hazai lakástakarékpénztár Dr. Ferencz Iván

29. A magyar lakástakarék piac 2. • betétállomány: 260 Md Ft • érvényben lévő szerződések: 1200 ezer db • szerződés összege: 1670 Md Ft • kiutalás (2001-től, csak FLK): 192 ezer db • kiutalás (2001-től, csak FLK): 125 Md Ft szerződéses összeg • (2007.12.31-i állapot, közelítő értékek) Dr. Ferencz Iván

30. Az ltp-k helye a magyar bankpiacon • Mintegy 40 hitelintézet között középbanki pozíció • Betétek: FLK 9., OTP LTP 10. • Hitelek: FLK 20., OTP LTP 24. • Lakossági ügyfelek száma: FLK 5. hely • (2007.12.31-i adatok) Dr. Ferencz Iván

31. A „háromlábú” finanszírozás • Önerő • Lakás-előtakarékosság • Hitelek • hitelintézeti: támogatott • hitelintézeti: piaci • szociális: munkáltatói, önkormányzati hitel és támogatás Dr. Ferencz Iván

32. Lakáshelyzet Magyarországon 1. • Nincsenek jelentős mennyiségi problémák • 1000 főre kb. 400 lakás • A minőség elmarad az európai színvonaltól • nem megfelelő közműellátottság • 500-800 ezer lakás nem megfelelő színvonalú, 100-150 ezer fel sem újítható • cca. 700 ezer panel vagy más iparosított eljárással épült, felújítandó ingatlan • lakásprivatizáció - meglévő lakásállomány nem megfelelő szintű karbantartása Dr. Ferencz Iván

33. Lakáshelyzet Magyarországon 2. • A túlzsúfoltság nem számottevő • háztartások kb. 20%-ában kényszeregyüttélés • Új lakás építésében nem drámai a lemaradás • Jelentős regionális különbségek • Magántulajdon dominanciája • bérlakásarány: 9% (EU15: 35%, SK: 19%, PL: 34%) • kulturális és privatizációs okok • korlátozza a lakás-rendszer rugalmasságát • Lakásmobilitás alacsony szinten (életkezdők, belső migránsok) Dr. Ferencz Iván

34. Saját erő Hitel 80 % 20% Mo. 10-15% 85-90% EU átl. A lakásfinanszírozás arányai • Finanszírozás főként magánerőből • Az EU átlaggal fordított finanszírozási arányok Dr. Ferencz Iván

35. A lakáshitelezés fejlődését hátráltató tényezők • Csak nagy mértékű állami szerepvállalás mellett érhető el a vállalható kamatszint • Hosszú lejáratú hitelek hiánya • Még mindig van néhány megoldatlan nyilvántartási probléma (földhivatalok) • Törvényi akadályok (jelzálogjog érvényesítésének nehézkessége) Dr. Ferencz Iván

36. A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 1. • Alanyai • lakástakarékpénztár • szerződő: lakáselőtakarékoskodó, betétes  adós • kedvezményezett: korlátozott kör (csak közeli hozzátartozó) Dr. Ferencz Iván

37. A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 2. • A lakáselőtakarékossági szerződés létszakaszai • az ügyfél ajánlata - elfogadás az ltp. által • betéti szakasz • kiutalás • hitelszakasz Dr. Ferencz Iván

38. A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 3. • A kiutalás • a szerződések értékelése a fordulónapokon, sorbaállítás (értékszám), kiutalási feltételek • a szabad eszköz meghatározása (célértékszám) • kiutalási értesítő - ügyfélválasz • kiutalási időszak (3 hónap) • kiutalás (nem azonos a kifizetéssel) Dr. Ferencz Iván

39. A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 4. • Hitelszakasz • fix, alacsony kamatozású kölcsön, annuitásos törlesztés • rendkívüli előtörlesztés lehetősége nincs korlátozva Dr. Ferencz Iván

40. A zárt rendszerű előtakarékosság jellemzői 5. • A lakáscélú felhasználás ellenőrzése • teljes szerződéses összegre (benne az állami támogatásra) • 8 év után: szabad felhasználás • ha nem igazol: az ltp. a Magyar Állam képviseletében eljárva érvényesíti a követelést • a végrehajtás az adóhatóság feladata Dr. Ferencz Iván

41. A szabályozás továbbfejlesztésének irányai 1. • Új termékek • munkáltatói befizetés (önkéntes nyugdíj- és egészségpénztári minta) • a lakáscélú felhasználási kör bővítése: a kedvezményezettek (legalább a kiskorúak) tulajdonszerzési kényszerének megszüntetése • Részvétel állami programokban • a bérlakásprogramban kötelező előtakarékoskodás becsatornázása a lakástakarékpénztárakba Dr. Ferencz Iván

42. A szabályozás továbbfejlesztésének irányai 2. • A konstrukció kötöttségeinek oldása • azonnali finanszírozás arányának növelése • 60%-os kölcsön / szerződéses összeg arány emelése, ezzel a finanszírozási képesség további javítása Dr. Ferencz Iván