都市與區域計劃授課大綱土地使用開發與管制

都市與區域計劃授課大綱土地使用開發與管制 陳永森

發展管制 • 為何需有發展管制？ • 發展管制有哪些手段？

土地使用管制之意義 • 1.實現計劃目標。 • 2.有效提供公共設施。 • 3.確定私人土地使用發展權益。 • 4.調和私人間土地權益。 • 5.避免土地不用、誤用或濫用。 • 6.避免或減輕公害，創造更好的環境品質。

土地使用分區管制 • 將都市範圍土地，依據都市計畫之目標及內容，將計劃範圍土地依據不同使用別以及使用強度進行開發管制。 • 管制重點：使用別、使用強度。

分區管制內容 • 如表15-1,p327 • 一、使用項目管制：使用分區、使用性質。 • 二、開發強度管制： • 1.絕對性管制：建蔽率最高、最大建築高度比、退縮線、最小院落深度比、最小基地面積。 • 2.相對性管制：容積率、空地比、密度管制

對都市發展之影響 • 一、土地及樓地板面積供應量 • 二、都市交通 • 三、環境品質

土地使用管制所產生之問題 • 1.土地使用分區與土地使用計劃間之關係。 • 2.空間結構與活動過於單調。 • 3.分區管制之公平性。 • 4.分區管制造成社會隔離。 • 5.分區管制妨礙市場競爭。 • 6.界線劃設技術性問題。

修正土地使用管制方式 • 一、計劃單元整體開發（PUD）： • 在傳統土地使用管制下，基地之土地使用與設計常出現過於單調與公共空間不足之問題。PUD開發方式即為管理單位僅將大宗的開發基地之空地比、容積率、開發強度與人口密度等環境條件維持一定水準下，由開發商進行具有彈性的土地開發。

優點： • 1.空地與公共空間得以集中利用。 • 2.具有特殊價值區塊得以保留。 • 3.基地開發具有整體性發展價值。

特殊許可 • 開發計畫經由主管機關之審核後，針對其可能產生之公共危害或公共利益損害情形提出確實之改善或回饋計畫後，特別許可其開發行為者。

浮動分區管制 • 此方式為一開發地區並未將每一宗地明確訂定出其使用分區管制項目，於進行實質開發利用前，由開發商提出其開發與土地使用管制內容，經由管理機關審議後，方得進行開發行為。此法將使土地開發更具有彈性，此多用於PUD或購物中心的開發上。

優惠管制 • 政府對於一地區之管制進行放寬或優惠，其條件是開發商必須相對提供額外的服務或回饋。 • 其優點為：配合公共設施之開發、有利於古蹟或歷史建築之維護等。

獎勵式分區管制 • 在傳統的土地使用分區規定中，管理機關對於提供額外公共服務或公共回饋（如：開放空間、道路、公園等）之開發商進行獎勵，如：減免地價稅、提高使用強度…等。

發展權移轉(TDR) • 將一地區未使用之開發強度進行移轉，使土地開發更具彈性，市場更具效率。 • 優點：可配合多種土地使用之目的、相對將土地開發價值加以平衡。 • 缺點：權利轉換市場並未建立、市場機制未完全開放。

重疊分區 • 一地區土地在原有之土地使用管制規定下，因特殊目的而又再加上另一種管制方式。此方式常應用於具有特殊地理條件或特別公共利益之地區，如：環境敏感地區、水岸。

績效分區 • 其發展之主要背景在於保護環境脆弱之地區，並提升其開發計畫之品質並給予更高的彈性。在此管制方式下，期分區是依據開發地區之地理環境特性與土地使用現況，劃定可發展區與自然保護地區，並制定其容許使用類別與管制標準。 • 其標準主要有以下指標：人口密度、容積率、開放空間、不透水層比例、公害防治措施等。

分期分區發展 • 意義：因計劃發展之需要，在時間上分為幾個階段，在空間上分為幾個區塊，以此作為計畫開發之次序。 • 考量因子：財務狀況、發展現況與未來需求。 • 時程可分為：短、中、長程。

分期分區計畫功能 • 1.顯示出都市發展之空間及時程政策，使都市有秩序發展。 • 2.引導公共與私人投資得以配合。 • 3.有效利用公共建設財源。 • 4.作為擬定細部計畫優先次序之依據。 • 5.指定優先發展地區之公共設施開發期程。 • 6.作為政府進行公共建設經費預算編列之依據。

計畫類型 • 一、新市區建設： • 1.開發效益較高之地區。 • 2.公共設施完成程序較高而低度使用之地區。 • 3.具發展潛力之地區。

二、舊市區更新： • 1.人口密度高、建築物集中、公共設施不足之地區。 • 2.急需重建、整建或保存維護之地區。 • 三、公共設施建設：

開發許可 • 為土地使用分區管制之外，另一種土地開發管制工具。相對較具有彈性。

開發許可之階段 • 一、計畫許可： • 二、建築許可：

都市成長管理 • 意義：依據都市環境之容受力，訂定都市之發展品質、依此管控都市之整體發展內容，包括：人口密度、服務水準…等。

開發方式 • 徵收 • 區段徵收 • 市地重劃 • 開發許可 • 聯合開發 • BOT • 其他：發展權移轉、不動產證劵化…等。

徵收 • 政府機關因實施國家經濟政策或公共用途目的，基於公權力之作用，以行政行為強制取得私有土地並依法給予補償，而消滅其所有權，另行之配使用。

市地重劃 • 將都市計畫範圍內某些不符經濟使用之土地，依據法令予以重新整理、分配與改善公共設施條件後，促進其積極的開發使用。

區段徵收 • 將一定區域內（一般為都市計畫區）之土地，依法強制取得並依據都市計畫內容進行開發後重新分配其土地，以促進都市開發。

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