从游击队到正规军

1. 房地产 与 中国经济 一路同行 2014 深圳楼市趋势 研讨 从游击队到正规军 ——PPT精彩演示之路 深圳隆塬商业地产公司总经理 徐治政 （网路剑客 凤凰树） 2014 年 3月 2日

2. 死空：年年唱空年年空—— 天天喊狼终遇狼 中国房地产面临全线崩溃。 一线城市房价要跌去80%。 —— “空军总司令”牛刀 房地产泡沫正破灭，2014年中国房价将会下跌50%！ ——谢国忠 前：摩根士丹利董事总经理及亚太区经济首席分析家 2

3. 死多：永远春天年年对—— 城中天空多雾霾 5大理由，使房价5年翻番。 中国房价若要大跌50-80%，要等一万年。 三四线城市房价5年会涨80%。 ——“楼市春天派掌门人”陈宝存 2014年楼市 3月起飞，5~8月火爆。 所以说，2014年上半年是投资买房最佳时机。 ——保利地产广东公司董事长余英 3

4. 大佬转口风，市场要警惕 2014年跟2013年比，我们认为房价增幅会大幅下滑。很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观的。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。不要对2014年太抱希望。   —— 华远地产董事长 任志强 不能讲直接对房地产的政策才叫调控，货币政策也是调控。今年内地房地产行业形势不妙。没有价格永远不能讲直接对房地产的政策才叫调控，货币政策也是调控。今年内地房地产行业形势不妙。没有价格永远增长的房地产市场。精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！ —— 万科董事局主席 王石 4

5. 每年叫春，今年奔极 ■ 历史往往有惊人的相似之处 ■ 楼市预测往往在初春 ■ 回顾 6年前业内一场多空分歧 ■ 我们不相信“专家” ■ 我们只相信市场 5

6. 2009，不确定性是机会 认清方向是把握机会的前提 凤凰树 （本报告引用数据，均为网上公布之政府有关部门的数据 ） 2009年4月12日

7. 深圳房地产，经过07年大起疯狂，08年大落萧条，09年复苏回暖，深圳房地产，经过07年大起疯狂，08年大落萧条，09年复苏回暖， 面对金融海啸威胁，面对国家救市，面对全国市场回暖， 时至今日，市场、舆论还是一片困惑 ： 长期看多，短期看空 —— 观望； 中期看空，短期看多 —— 出货； 不救市问题很严重，救市问题将更严重 —— 崩盘 / 民怨； 看多者、看空者都理由充分 —— 专家信口雌黄，板砖漫天乱飞 2009年，是看空太迟？还是看多太早 ？正是 —— 看多的困惑，看空的痛苦 2009，我们面对国际、国内经济的 诸多的不确定性……

8. [凤凰树] [剑客] 【 2009年深圳房价， 潘军说要跌20%，李耀智说要涨10%，我们 该听谁的？】 (2009-2-22 22:09:18) 2009 深圳新房价格，是涨？是跌？ （1）以2008年平均房价计： 潘军：下跌15~20% =12788*（1-20%）= 10230 元/平（08-12-23） 李耀智：上涨5~10% =12788*（1+10%）= 14067 元/平（09-1-13） 刘轩：上涨30% =12788*（1+30%）= 16624 元/平（09-4-6） 凤凰树：上涨趋势明显…… 业界预测的最高价 与 最低价几乎相差一倍！ （2）以2008年12月平均房价计： 潘军：下跌15~20% =11804*（1-20%）= 9443元/平 李耀智：上涨5~10% =11804*（1+10%）= 12984 元/平 刘轩：上涨30% =11804*（1+30%）= 15345 元/平 一弘：算命式预测！ （3）以2008年12月31日（年底收市价）平均房价计： 潘军：下跌15~20% =15309*（1-20%）= 12247元/平 李耀智：上涨5~10% =15309*（1+10%）= 16840元/平 刘轩：上涨30% =15309*（1+30%）= 18371元/平 我们该听谁的？ 业界对深圳2009楼市趋势预测，分歧之大，前所未有！

9. [凤凰树] [剑客] 【冬天已经过去，春天正在到来】(2009-3-12 14:37:46) 我们看市场的—— 当市场低迷的时候，我们关注成交量的变化； 当成交持续稳定的时候，我们关注成交价格的变化； 当市场价量齐升的时候，我们关注三级市场租金的变化。

10. 2007-2009 深圳楼市进展的观点回顾 市场预测依据： 成交数据 +市场特征 + + 操盘经验 +市场感觉 +股市经验

11. 右侧交易法：见到信号，再作判断 左侧交易法：根据预测，作出判断 经验之（一） 卖出 抄底在山腰 买进 • 右侧交易法： • 指不参与横盘或下跌股票，在股票横盘后开始上涨或由跌转升后买入股票， • 在上涨过程中持有股票，在由升转跌后卖出股票。 • 简单明了，信号明确。在牛市中，能避免“踏空”；在熊市中，能避免“抄底抄在山腰”。 • 楼市亦然：当房价开始上涨，买进房子。当房价开始下跌，卖出房子。

12. 经验之（二） 价量分析法：量在价先，关注成交量 （200707-200903） 剔除深圳豪宅产品后计算而得 注：本房价指数为德思勤信息研究中心 天量 天价 4个月 • 量在价先： 股谚：“量在价先，即天量见天价，地量见地价；底部放量，闭眼买进。” • 步入下行通道：成交量07年7月下跌；房价11月下跌。房价滞后成交量4个月。 • 步入上行通道：成交量08年11月上升；房价09年3月上升。房价滞后成交量4个月。

13. 楼市多空，三大定律 ■ 楼市九大利空 ■ 楼市九大利多 ■ 楼市定律一：单边市 ■ 楼市定律二：楼市 与 GDP 正相关 ■ 楼市定律三：房价 与 M2 正相关 13

14. 楼市利空（1）：李嘉诚抛售内地物业 李嘉诚2013年上半年买入欧洲企业；下半年旗下和记黄埔集团 连续出售部分中港资产，转购欧洲资产。 14

15. 楼市利空（1）：李嘉诚抛售内地物业 李嘉诚 2月28日下午召开记者会，就撤资、香港及内地楼市等热点问题进行回答。李嘉诚表示，“说我撤资”就是传谣，现在炒香港楼市风险太大，而内地楼市和经济走势都是好的。 15

16. 楼市利空（2）：央视：房企欠税3.8万亿元 2013年11月24日，央视《每周质量报告》报道，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税总额达3.8万亿元。SOHO中国、富力、万科等知名房企均榜上有名。 央视《东方时空》近日报道，吉林万科城、广州万科金域蓝湾等多个项目已经达到清缴土地增值税的条件，但企业并未主动申报，仅万科一家企业，应缴而未缴的土地增值税达到44亿元人民币。 万科2014年2月28日上市公司公告：公司不存在应缴未 缴土地增值税的情况。截至2012年12月31日，公司计提 土地增值税清算准备金44.35亿元，但这是按照会计准则 要求，对未来可能产生的土地增值税进行的计提，与 “企业现时纳税义务无关。” 央视将万科“当成欠税的老虎痛打”。 ——任志强 擒贼先擒王，地产老大是行业龙头。从“东莞门”看，央视来头非一般。 16

17. 楼市利空（3）：香港楼市开始降价 随着香港特区政府推出“双辣招”调控，以及美国量化宽松政策的逐步退出，香港部分大型地产商开始大手笔降价出货，香港楼市渐显熊态。 新年伊始，香港房地产开发商打折潮持续。 李嘉诚掌舵的长江实业在今年元月初推售香港首个新楼盘“DIVA” ，给予25%的优惠。其优惠价在该区位算是目前最低的水平，其附近一新楼盘早前的售价均价较长实“DIVA”楼盘高2万多港元，对此，外界认为这是“超人”李嘉诚看淡楼市的信号。 2月10日，新鸿基位于香港元朗的住宅项目“尔峦”推出156个新单位，平均售价约为8526港元/平方英尺（约合71679元人民币/平方米），较去年推售时降幅达35%，较周边二手楼价也低10%至15%。 17

18. 楼市利空（4）：人民币开始贬值 自从美国实行量化宽松和日本安倍政府实行宽松政策以来，廉价的资金在资金成本极高的中国市场稳获巨额收益，同时给中国留下了巨大隐患。 18

19. 楼市利空（4）：人民币开始贬值 美国经济复苏加快，美联储将提前结束量化宽松的政策。美元指数正在走高，甚至美元率先加息，会对美元的国际套利产生影响；人民币结束升值开始贬值。 （1）本币贬值通常可以视作热钱出逃的迹象，人民币汇率今年累计贬值幅度已经达1%，回收了去年三分之一的涨幅。一向坚挺的人民币出现暴跌，使人担忧正在舆论火山口上的房地产市场和庞大的政府债务。 19

20. 楼市利空（4）：人民币开始贬值 （2）若当前人民币贬值成为趋势，对于很多中国开发商而言，过大的海外债务所带来的风险将大幅上升（海外债务占比：中国海外发展87.2%；华润置地74.4%，中国海外宏洋、佳兆业分别达到63%和62.5%；雅居乐为55.6%； 绿城为31.9%；恒大地产12.8%）。 一家中资银行驻上海的交易员称，中国央行每天正在干预汇市，导致人民币汇率一跌再跌，其目的是改变人们对于人民币前景的看法。 中国央行引导人民币近期贬值，是为了阻止来自一些投资者的投机资金流入，这些投机资金希望从中国较高的利率以及人民币升值预期中获利。 20

21. 楼市利空（5）：银行收紧开发贷 兴业银行春节前下发相关通知，将部分与房地产贷款有关的业务暂停至今年3月底（针对地产夹层融资与地产供应链融资），个人住房按揭并未受到影响。 招商、交通、民生等股份制银行均称对房地产开发贷款趋于谨慎。 未来银行对房地产相关贷款将持续采取谨慎态度，尤其是对风险较大的二、三线城市和中小型开发商的业务将会进行更严格的审核，必要时不排除暂停的可能。 从趋势看，银行对于开发贷和按揭贷款的谨慎态度，在未来几年内较难改变。 不能讲直接对房地产的政策才叫调控，货币政策也是调控。今年内地房地产行业形势不妙。 —— 万科董事局主席 王石 银行停贷，同时掐断了销售回款、外部融资这两条路径。房地产资金链风险在未来一段时间，将处于高位。 21

22. 楼市利空（6）：银行收紧个人房贷 自去年银行闹“钱荒”以来，个人房贷一直处于持续收紧的状态。 在二套房利率普遍上浮的情况下，如今多地首套房贷利率也开始上浮。 目前，深圳除了中、农、工三家国有银行首套房房贷利率维持基准利率外，建行自2月14日起首套房房贷利率从原来上浮5%调整到10%。广发、华夏、浦发等银行都需上浮10%-20%。 重庆工商银行今日下午通知房贷调整:银行从3月1日起，按揭贷款政策包括住宅、商业用房、车贷、家居等均全面上浮。其中商用房首套利率上浮20%，二套上浮30%，三套上浮40%；住宅首套上浮10%，二套上浮20%等。 ——谢逸枫（亚太城市房地产业协会会长兼秘书长） 银行收紧个贷， 开发商销售回款压力隐现。 22

23. 楼市利空(7):马年降价第一炮，杭州楼盘降价 2月18日，杭州城北板块出现了马年第一个宣布降价清盘的楼盘“德信北海公园”率先降2000元/㎡。 不到24小时之后，2月19日晚同区域的“天鸿香榭里”宣布降价，起价11800元/平米，均价13800 元/平米 ，打出“直降6000元/平米”广告，比前一夜每平米降了3400元。 21日下午， “天鸿香榭里”业主冲进售楼处，以高压线和学区问题表示疑义拉起横幅，打砸沙盘。22日，房闹继续上演。 世联行：杭州降价是个案，并非恐慌性降价。由于杭州去库存压力大，个别开发商降价亦在情理之中。 23

24. 楼市利空（8）：三四线城市成交低迷 与一二线城市火爆的土地市场相反，不少三四线城市表现低迷。 三四线楼市整体销量也延续着去年下半年以来的低迷态势。今年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，环比增加5个。而在房价下跌的城市中，有34个是三四线城市。 温州房价已经连续30个月下跌，高端住宅价格几乎“腰斩”；江苏常州 “雅居乐星河湾” 传来大幅降价的消息：最低价仅相当于前期均价的4.5折。 恒大地产将在全国142个城市实行折扣优惠，通过恒大内部员工介绍可额外享受97折优惠。 24

25. 三四线城市：存量过多，“鬼城”现象 四线楼市近年来经历了一轮大跃进式的狂飙，特别是2010年一二线城市限购之后，大量开发企业涌入三四线城市，直接刺激房地产业单兵突进，并推动土地的大量释放，商品房的海量上市。房价快速上涨是造成三四线楼市遇冷的另一个因素。县城房价与几年前相比几乎翻番，让一些人望房兴叹。 克而瑞研究中心近期发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示，一线城市供求比仅为0.64，而三四线城市，例如甘肃武威供求比则高达8.06，山西大同供求比达到5.7，延安为4.34，均存在严重供过于求的现象。十堰、无锡、营口、酒泉等三线城市不乏无人问津而遭空置的楼盘。不仅西部三四线楼市出现“风险集中区”，江苏、山东、安徽、辽宁等东中部省区的多个三四线城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜单。 25

26. 楼市利空（9）：房产税幽灵般挥之不去 近年来，几乎每年都有关于房产税或物业税的报道。今天有消息说，房产税很快就要推出；明天又有消息说，房产税征收的条件还不具备。 房产税，是持有税。是有房族的“人头税”。 国外普征房产税，多为“永久产权”，“99年产权”。 美国房产税（评估价1%-2%）已经征收了几十年，并且已经成为了地方政府主要的财政收入来源。所征收的“房产税”取之于民用之于民，收取房产税部门多为最低一级镇政府，征收上来的房产税主要用于公共服务支出：城市街道修建和维护等环境改善、911紧急电话服务丶消防丶供水服务丶废物管理丶公共医院丶公共图书馆丶公园和休闲场所丶公共运输系统等。地方政府每年都会将相应的财政收支预算和税率标准公示于众，充分体现公平透明的原则。 中国的高薪个税申报难以执行（炒股族、个体户等）。在房屋登记系统尚未全国联网之前，房产税如何征收？ 26

27. 楼市利好（1）：房地产是中国最大的内需产业楼市利好（1）：房地产是中国最大的内需产业 2013年年房地产在我国 GDP占比5.8%。 因为房地产行业产业链长，涉及上下游60多个相关产业；与银行信贷及地方财政收入的关系非常密切； 房地产行业目前成为中国最大的内需产业。 27

28. 楼市利好（1）：房地产是中国最大的内需产业楼市利好（1）：房地产是中国最大的内需产业 2013年年房地产在我国 GDP占比5.8%。 房地产行业目前成为中国最大的内需产业。 中国房地产与中国经济发展，与扩大内需，保障和改善民生紧密相连。 28

29. 楼市利好（2）：一线城市持续土地热卖 2013年以来，随着楼市成交走势不断上扬，进入11月后，土地市场增速，全国土地市场迎来一波成交高峰。全年土地成交9918亿元，同比增长33.9%。 2014年开年伊始，包括京沪在内的一线城市的土地市场仍然持续了2013年的热度。1月北京土地市场共成交26宗土地，累计成交金额405.92亿，超过了去年同期的7倍。 2013年一线城市的地王占地增长显著，刷新了2009年37%的纪录，提升到53%。 值得关注的是，土地市场热点正向一线城市回归， 29

30. 一二线城市：地王频出，土地过热 北上广深50天卖地1382.4亿元，同比暴增117%。 据克而瑞信息集团统计，2014年1月1日至2月23日，四个一线城市徒弟出让金总收入1382.4亿元，比2013年同期（636.1亿元）同比增幅117.3%。 仅2月20日至21日两天，北京和广州土地出让金收入高达264.67亿元。可见未来一线城市房价上涨压力不小。 各地频繁出现的“天价”地块，将在2014年一季度后陆续入市，或将提高当地市场的整体价格。 30

31. 楼市利好（3）：2013年一二线城市房价大涨 国家统计局1月18日发布国家统计局公布了70个大中城市2013年12月以及全年的住宅销售价格指数数据。2013年全国70个大中城市房价依旧是“涨”字当头。 北上广深一线城市在全年房价同比涨幅中位居前列。从2013年9月开始，北上广深的新建商品住宅价格同比涨幅已经连续4个月超过20%，大幅领先其他二线城市。 全年房价涨速的第二梯队以二线城市为主，其中又以厦门、南京、福州、沈阳涨幅靠前。这四座二线城市的新建商品住宅价格同比涨幅连续半年超过10%，不论从连涨的时间还是幅度都要显著大于其他城市。 在2013年70个大中城市的房价成绩单上，唯一出现全年房价同比下跌的温州，2013年温州的房价除5月、6月以外，几乎呈现逐月下跌局面。 31

32. 楼市利好（3）：2014年一线城市房价持续上涨 国家统计局发布的全国房价数据显示，1月份北京房价同比上涨18 .8 %，广州上涨18.9%，深圳上涨18.2%，为近5个月来这三市房价同比涨幅首次低于20%，上海则仍然上涨了20 .9%。 北京对高价楼盘开始解禁，1月份3个超过6万元的高价房获批，最高者每平方米达到9.5万元。 32

33. 楼市利好（4）：全国大多数城市房价持续上涨楼市利好（4）：全国大多数城市房价持续上涨 国家统计局2月24日公布的2014年首月全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，1月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为62个和48个，分别比去年12月份减少了3个和16个。 环比下降的城市个数则分别为6个和13个，分别比去年12月份增加了4个和8个。 与去年1月相比，同比上涨的城市个数相同，但同比涨幅回落。 初步测算，1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅分别比去年12月份回落0.7和0.4个百分点。北京、上海、广州、深圳4个一线城市同比涨幅比去年12月份均有所回落，分别回落1.8、1.0、1.5和2.1个百分点。 从价格数据来看，环比下降的城市正在增多，除杭州外均为三线城市。在2014年首月价格出现环比下跌的城市中，哈尔滨、杭州、包头、济宁价格下调0.1个百分点，韶关下调0.2个百分点，而持续下跌的温州则达到1.5个百分点。 2013年是楼市活跃、也是楼市调控政策思路开始转变的一年。全国房地产市场延续2012年的回暖势头，整体呈现为“加速上行、持续回暖”态势。 33

34. 楼市利好（5）：全国房租涨声一片 自国家统计局的有关数据，截止2013年12月，全国各大城市住房租金已连涨48个月（连涨了4年）！ 至2013年9月，全国租金指数已经实现连续45个月上涨，其中北京连涨55个月，广州连涨51个月，深圳连涨54个月，上海连涨39个月。全国32个大中城市中每平方米租金水平最高的依次是北京、深圳、上海、南京、广州。 北京的住房租金指数已连涨55个月，租房者可支配收入的54%用于房租。租房居住者的租金支出约占可支配收入的一半或以上。 房价大涨，会引起市场观望；而租金大涨，将激化买房动力。 34

35. 楼市利好（6）：2013房地产丰收年 2013年房地产业销售6.4 万亿： 缴纳契税2874亿; 房产税1372亿; 营业税4051亿; 土地增值税2719亿; 缴税合计约1.1万亿; 银行房贷余额12万亿; 8400亿元利息; 土地收入28517亿; 政府和银行从房地产获利47917亿; 占6.4万亿元收入的75%。 2014年1月20日国家统计局公布2013年房地产投资数据： （1）2013年全国商品房销售额8.14亿元，增长26.3%，相比上年同期提高16.3个百分点；商品房销售面积130551万平方米。其中，住宅销售面积增长17.5%，住宅销售额增长26.6%。全年房地产销售额创下历史新高。 （2）2013年全国房地产开发投资8.60亿元，比上年名义增长19.8%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，占房地产开发投资的比重为68.5%。 房企资金链宽松，具有内在的扩张、持久战、攻坚战的能力。 35

36. 楼市利好（6）：2013房地产丰收年 CRIC研究中心发布的《2013年中国房地产企业销售TOP50》排行榜显示，2013年由于大体量扩张的规模效应显现，国内大型房企业绩普遍超水平增长，前50家房企销售总额达21355亿元，千亿房企扩张至7家，销售额超500亿元房企升至21家。 2013年千亿房企中，第一名万科1740.6亿元，其后依次为碧：绿地1625.3亿元、万达1301.1亿元、保利地产1251亿元、中海1170亿元、碧桂园1097.3亿元、恒大1082.5亿元。 千亿房企销售额平均1324亿元，较2012年1171亿元同比上涨13.06%。 随着行业集中度的不断提升，市场垄断格局将进一步加强。 马太效应：中国房企将两级分化，强者恒强，弱者出局。 36

37. 楼市利好（7）：地方债高企，需卖地偿还 上世纪90年代后，通过借债发展经济的地方政府越来越多，其负债规模也越来越大。如今一些地方政府已经债务累累。 据审计署公布的数据，截止至2013年6月底，全国各级政府负有偿还责任的债务20.70万亿元人民币。考虑或有债务后，全国各级政府债务约30.28万亿元，其中地方政府债务余额17.9万亿元。 审计署报告认为地方政府债务增长速度较快；部分地方和行业债务负担较重。 国土资源部 2014年2月11日发布的2013年国土资源统计数据显示，2013年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新了2011年土地出让金收入3.15万亿元的历史高位。 赖以生存与还债土地出让金收入，使地方政府对调控政策执行不力。 37

38. 楼市利好（8）：房企调高2014销售目标 2014年，不少房企调高了销售目标。绿地集团最为高调。绿地集团董事长、总裁张玉良表示，绿地集团2014年房地产业务销售收入将达到2400亿元，比2013年的实际销售收入提高近50%。如果这一目标能实现，则绿地有望取代万科成为房地产销售额的“老大”。 2013年取代万科夺得深圳销售冠军的佳兆业集团，2月20日在香港召开2013年全年业绩发布会。2013年佳兆业实现收益195亿元人民币，同比增长63.3%。集团董事局主席郭英成在发布会上表示，2014年佳兆业将继续侧重一二线城市，今年的销售目标为300亿元。 2013年销售和拿地的火爆，在给大房企们填满腰包的同时，也鼓起其发展壮大的信心。 38

39. 楼市利好（9）：深圳不再建设经适房 高房价的存在，是供不应求的市场结果，保障房（经适房、公租房）在增加楼市供应方面功不可没。房价一直居高不下的住宅市场，或需要依靠更多经济适用房才能有效打压房价。经济适用房是政府为解决城镇中低收入家庭的住房问题，改善居民消费结构，同时为扩大内需，增加投资，拉动经济增展的国家战略。 但是经济适用房普遍户型面积小（60平米户型居多），且有一定申报条件，如：深圳社会保险累计缴费3年以上的不超生家庭，35周岁以上单身的无房户。 经适房僧多粥少。北京2013年末推出2000套自住型商品房入市，15万户居民争抢（75人抢一套），于是申报时间长，如：北京经适房 36岁本地单身男空等5年（结婚没戏）。廉租房一般位置差，或有租不出去。北京经适房按市场价7折；南京按市场价9折，售价不低难出售。 2014年以后，经济适用房将不再建设经济适用房。2013年底推出的1811套经济适用房，是深圳最后一批经济适用房。今后，深圳将构建以租为主、租售补相结合，多层次、广覆盖的住房保障新体系。 经济适用房套型面积小，具有申报门槛。2014年及以后深圳将不再建设经适房，市场只能购买商品房。 39

40. 利好利空纷至沓来，影响市场多空判断 “限购”、“限贷”、“限价”等政策利空已经成为楼市常态，不再列入本次“楼市利空”。而这些抑制需求的调控政策一旦放开，则将转为市场“利多”。 一线城市深圳的市场信号，利多 多于 利空，担忧在于银行。 40

41. 2014中国楼市分化年：一二线热，三四线冷 2014年房价不一定会全面上涨，因为城市之间的分化已十分明显，今年楼市并不乐观。现在很多二线城市供应量过剩，房子已经出现卖不动的迹象，更不用提三、四线城市。   ——万达集团董事长 王健林  2月27日，在接受媒体采访被问及房地产是否走入下滑通道时，王健林表示，房地产“崩盘说”不能信，提出崩盘说：“只有两种原因，一种是别有用心，一种是脑子不好、弱智”。他还坦言，局部地区有过剩是可能的，房地产向来就是高风险行业。 41

42. 楼市定律（一）：楼市是单边市 楼市走势不同于股市，会有一波三折（艾略特波浪理论：上升5浪，下跌3浪）。 楼市走势往往象期货走势，形成“单边市”： 或一路上涨；拐头后则一路下跌。 原油价格上升 原油价格下跌 股市走势 期货：国际原油价格走势 42

43. 楼市定律（一）：楼市是单边市 楼市走势往往形成“单边市”： 一路上涨；或一路下跌。 美国房价20年单边向上走势 香港房价97年后单边向下走势 英国房价50年单边向上走势 43

44. 中国股市（经济晴雨表）与中国经济发展背道而驰 IPO 是 元凶 股指期货 是 枪手 股指期货 2010年4月16日起正式上市交易 44

45. 楼市定律（二）：楼市与 GDP 正相关 美国房价增速与GDP增速正相关 房价与GDP正相关。房价涨幅低于GDP 涨幅。 45

46. 中国楼市，与中国经济一路同行 中国房价，与中国GDP 正相关。 而GDP的增速，高于房价的增速。 46

47. GDP 未出现“拐点”，房价最多在做“俯卧撑” 房价在做“俯卧撑” 47

48. 深圳房价 与 深圳经济一路同行 乖离加大 深圳房价与深圳GDP走势正相关。深圳经济不发生逆转，房价也不会发生逆转；反之，则一损俱损。图中可见，当房价上升比GDP上升快，乖离较大时，会被拉回保持GDP的上升斜率。 深圳经济不发生逆转，深圳房价也不会发生逆转。 48

49. 楼市定律（三）：房价与 M2 正相关 央行数据显示，M2从2002年的18.5万亿一下跃升到现在的110万亿以上，短短十余年，增加5倍以上。 从中国房价走势和中国广义货币(M2) 供给量走势分析，两者正相关良好。 改革开放以来，我国的经济平均增长速度为10%，而货币存量平均增长速度是31.5%，个别年份的甚至超过40%。也就是说，我国改革开放以来的货币贬值速度在20%以上。 49

50. 吴敬琏：房价上涨根本原因是货币超发 吴敬琏在回答为什么多年来历经多次调控，房价依然上涨时回答道：“房价上涨的根本原因是货币超发，并不是囤积房产。”同事表示，“政府应该尽量让市场起作用，不宜过多干预房价，免得顾此失彼，从而抬高其他商品的物价。 “房价这些年来翻了5倍，中国的M2也翻了5倍，是M2推高了房价，更相当于房价没有上涨。”知名地产大佬任志强一针见血地指出了M2和房价“正相关”的关系。 房价涨幅与 M2 涨幅相等，房价与 M2 的正相关系数 = 1，即“完全正相关”。 广义货币（M2）= M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+信托类存款+其他存款 （M2：现实购买力+潜在购买力） 50