7.1. Espécies. Conceitos. Natureza :

2. 7.1. Espécies. Conceitos. Natureza: • – contrato pelo qual um sujeito se compromete, mediante remuneração, a facultar a outro, por certo tempo, o uso e gozo de uma coisa (locação de coisas); a prestação de um serviço (locação de serviços); ou a executar uma obra (empreitada).

3. – na locação de coisas, que pode ter por objeto bens móveis e imóveis, as disposições gerais do estatuto civil aplicam-se no tocante à locação de móveis e subsidiariamente às locações imobiliárias (arts. 565 a 578).

4. – segundo a definição do atual art. 565, “na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado, ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”; • – a locação é contrato bilateral e comutativo, a ela sendo aplicável o princípio da • exceção de contrato não cumprido dos • arts. 476 e 477; • – contrato consensual porque independe da entrega da coisa para que se tenha por perfeito;

5. – o locador obriga-se a ceder a coisa, mas a tradição não é essencial ao negócio, porque não se trata de contrato real; • – constitui relação duradoura porque o decurso de tempo lhe é essencial; • – é contrato não solene porque a lei não exige forma especial, embora na Lei do Inquilinato o contrato escrito conceda maior proteção ao inquilino; nada impede que seja verbal;

6. – o contrato de locação pode ser pactuado por tempo determinado ou indeterminado; • – contratado por tempo indeterminado, terminará com a denúncia das partes ou outras formas de resolução ou resilição dos contratos;

7. – o termo arrendamento é sinônimo de locação, sendo utilizado preferentemente para as locações imobiliárias rurais; • – aluguel é vocábulo destinado a representar o valor da retribuição pela locação;

8. – o locador ou senhorio é aquele que se compromete a ceder a coisa; • – do outro lado está o locatário ou inquilino, reservando-se este último termo unicamente para as locações prediais; • – os termos arrendador e arrendatário, derivados do arrendamento, são mais apropriados ao arrendamento rural.

9. 7.1.1. Capacidade. Objeto. Aluguel: • – a capacidade do agente é aquela para os atos da vida civil em geral; • – situações de legitimação no condomínio, hipótese em que a coisa somente pode ser concedida em locação com o consentimento da maioria do valor dos quinhões (arts. 1.323 ss);

10. – a Administração Pública não está inibida de dar em locação desde que devidamente autorizada por lei; • – quanto ao objeto da coisa locada, o art. 565 adverte que se trata de bem não fungível;

11. – incumbe ao locatário restituir a coisa locada ao locador uma vez findo o contrato, nos termos do art. 569, IV; • – o preço, aluguel ou aluguer é essencial neste contrato e pode ser fixado em dinheiro ou não, e pago periodicamente, por semana, mês, bimestre etc.

12. 7.2. Obrigações do locador e do locatário • na locação em geral: • – a principal obrigação é entregar e possibilitar o uso e fruição da coisa • (art. 566); • – no curso da locação, não pode o locador turbar o uso do locatário nem permitir que outros o façam; o locador tem obrigação de proteger o locatário de embaraços e turbações de terceiros, respondendo também por vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 568);

13. – obrigação sucessiva do locador é manter a coisa no estado em que foi entregue (art. 567); • – as obrigações do locatário estão descritas no art. 569; • – o desvio de uso implica infração legal da locação, autorizando o pedido de rescisão por parte do locador cumulável com indenização por prejuízos; • – pode o locador ingressar com ação para que o locatário cesse ou se abstenha do uso indevido;

14. – o inadimplemento caracteriza infração legal da locação, autorizando a rescisão e a retomada da coisa; • – é obrigação do locatário comunicar ao locador turbações de terceiros sobre a coisa, devendo protegê-la de ataques à posse e a outros direitos;

15. – como possuidor direto, o locatário pode defendê-la por intermédio dos interditos, inclusive contra o próprio locador, se seu âmbito de posse for afetado;

16. – a obrigação de restituição é ínsita à locação, sendo a posse do locatário sempre precária; • – o art. 577 acolhe a sucessão causa mortis dos herdeiros e legatários do locador e do locatário na locação por tempo determinado; • – o art. 578 contém norma específica a respeito das benfeitorias e o respectivo direito de retenção;

17. – o art. 571 não se refere ao aluguel faltante, mas é entendimento jurisprudencial que o pagamento integral pelo tempo faltante na restituição antecipada pelo locatário é excessivamente gravoso; • – as partes podem ter estipulado no contrato a obrigação de pagar o aluguel restante nessa situação de resilição antecipada pelo locatário (art. 572).

18. 7.2.1. Prazo. Alienação da coisa locada na locação em geral: • – o art. 573 dispõe acerca do término da locação pelo escoamento do prazo determinado; a locação por prazo determinado cessa de pleno direito findo o prazo, independentemente de notificação ou aviso; • – se deixar escoar tempo sem reclamá-la, presume-se prorrogada a locação, pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado (art. 574);

19. – prorrogado dessa forma o contrato, a qualquer momento pode o locador resili-lo, mas nessa hipótese deve notificar o locatário para devolver a coisa (art. 575); • – a vigente Lei do Inquilinato admite a denúncia vazia imediata após o término do prazo determinado em até 30 dias de seu escoamento; • – nas locações regidas pelo Código Civil, nessa notificação, o locador arbitrará aluguel, caso a coisa não seja devolvida (art. 575);

20. – a alienação da coisa locada rompe o contrato de locação, não ficando o adquirente obrigado a respeitar o contrato (art. 576); • – quanto ao registro, a disposição é a do § 1o do art. 576 do vigente diploma;

21. – não havendo registro, o novo proprietário pode denunciar imediatamente a locação; se não o fizer e admitir a continuidade, assume a posição de locador, sucedendo-o; • – esse prazo de 90 dias tratado no art. 576, • § 2o, para a desocupação é o mesmo do art. 8o da Lei no 8.245/91.

22. 7.3. Locação predial. Lei do Inquilinato: • – a vigente Lei no 8.245/91 e toda a legislação emergencial anterior conhecida como do inquilinato destinaram-se a regular as locações de imóveis urbanos; • – estão excluídos do alcance da Lei Inquilinária os bens móveis e os imóveis rurais;

23. – conforme o art. 1o, a Lei do Inquilinato disciplina a locação de imóvel urbano; • – no art. 17 está presente a proibição da vinculação do aluguel à moeda estrangeira, à variação cambial ou ao salário-mínimo; • – os aluguéis de imóveis de temporada geralmente são solvidos em um único pagamento, podendo ser exigidos antecipadamente (art. 20); • – no silêncio do contrato a obrigação locatícia é quesível (art. 327).

24. 7.3.1. Locações regidas pelo Código Civil e leis especiais: • – os imóveis de propriedade do Estado (União, Estados e Municípios) não se sujeitam a essa lei, assim como os das respectivas autarquias e fundações são regidos pelo • Decreto-lei no 9.760/46 e pelo • Decreto-lei no 6.874/44;

25. – as locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos são regidas pelo Código Civil, art. 575; • – estacionamento de veículos que não sejam autônomos; • – os espaços destinados a publicidade também são incompatíveis com a lei de locação predial, dizendo-o agora o legislador expressamente; • – a Lei do Inquilinato é expressa ao excluir de seu alcance os apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados.

26. 7.3.2. Locação residencial. Hipóteses de denúncia vazia. Desfazimento da locação: • – o art. 46 estabeleceu que nas locações por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses a resolução ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso;

27. – findo o prazo e o locatário permanecer na posse do imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado (art. 46, § 1o); • – poderá o locador reaver o imóvel a qualquer tempo, desde que notifique previamente o locatário, concedendo prazo de 30 dias para desocupação (art. 46, § 2o);

28. – o prazo inferior subordina o locador às restrições do art. 47; • – hipótese do art. 47 refere-se ao decurso de prazo ininterrupto do contrato superior a cinco anos em que há a possibilidade de denúncia vazia; • – o inciso I do art. 47 permite a retomada nos casos do art. 9o, que diz respeito a hipóteses de desfazimento da locação;

29. – na lei, encontramos os deveres do locador no art. 22 e do locatário no art. 23; • – o locatário é obrigado não só a consentir na realização dos reparos citados, mas também a comunicar essa necessidade ao senhorio (art. 23, IV);

30. – o art. 47 menciona, como possibilidade de denúncia justificada da locação, “a extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com seu emprego”; • – a retomada do imóvel para uso próprio no inciso III do art. 47;

31. – o § 2o do art. 47 estende a possibilidade de retomada não só ao proprietário, mas também ao promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e registro imobiliário; • – a retomada justificada no art. 47, IV; • – o inciso V do art. 47 cuida denúncia imotivada da locação com vigência ininterrupta por mais de cinco anos.

32. 7.3.3. Locação para temporada: • – o conceito legal de locação para temporada no art. 48; • – como é exigido prazo determinado para a modalidade, há necessidade de contrato escrito; • – deve constar do instrumento a finalidade da locação, se lazer, estudos, tratamento de saúde etc.; o motivo da locação excepcionalmente colocado nesse negócio jurídico poderá ter influência na resilição;

33. – conforme o art. 50, findo o prazo, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado; • – a locação por temporada permite que o aluguel e encargos sejam recebidos antecipadamente; podem nesta ser exigidas quaisquer das formas de garantia previstas no art. 37 (fiança, caução real ou seguro de fiança).

34. 7.3.4. Locação não residencial. Ação renovatória: • – as locações não residenciais não estão sob a égide da ação renovatória; • – quando não há a possibilidade de renovação compulsória, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso (art. 56);

35. – de acordo com o art. 57, o contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário 30 dias para a desocupação; • – quando o legislador passa a cuidar da locação não residencial no art. 51, o faz com relação à ação renovatória; • – o direito à renovação é disposição de norma cogente, por expressa referência do art. 45, não sendo possível a dispensa pelas partes;

36. – a lei vigente estende a proteção renovatória às sociedades civis com fins lucrativos, como dispõe o § 4o do art. 51; • – para a renovação exige-se contrato escrito com prazo determinado, além do período de cinco anos de locação; • – a jurisprudência entende como fraudatório ao direito de renovação o contrato firmado por prazo pouco inferior a cinco anos, com o objetivo de impedir a renovação • (RT 610/154);

37. – outro requisito do art. 51 é comprovação de exercício no mesmo ramo pelo prazo de três anos; há que se provar o mesmo ramo de atividade; • – há possibilidade de cessionários ou sucessores da locação utilizarem-se da ação renovatória, do mesmo modo que essa ação pode repercutir para o sublocatário (§ 1o do art. 51; • Súmula 482/STF);

38. – estando o prédio integralmente sublocado, somente o sublocatário tem legitimidade para a renovação; • – na sublocação parcial, a renovatória proposta pelo sublocatário em face do sublocador, o contrato tem de ser examinado à luz do que dispõe o parágrafo único do art. 71;

39. – no contrato firmado por integrante de sociedade, dispõe o § 2o do art. 51 que terá direito a renovação tanto a pessoa natural, que firmou originalmente o contrato, quanto a empresa que veio a existir ou já existia; • – o prazo para a propositura da renovatória é decadencial.

40. 7.3.4.1. Oposição à Pretensão de Renovação: • – o art. 52 da lei enumera as situações que permitem ao locador opor-se à pretensão de renovação; • – o inciso II do art. 52 reporta-se à utilização do imóvel pelo locador “ou transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente”;

41. – o mesmo ramo de comércio vedado na retomada; • – o locatário terá direito a indenização do § 3o desse artigo no caso de desvio de uso; • – o § 2o do art. 51 estabeleceu que nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II, isto é, utilização para uso próprio ou de pessoa jurídica relacionada; • – as hipóteses de oposição material ao pedido de renovação devem ser vistas em conjunto com o art. 72.

42. 7.3.4.2. Rescisão do Contrato de Locação de Hospitais, Estabelecimentos de Saúde e de Ensino: • – o art. 53 estabelece condições especiais para a rescisão de contrato de locação de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, bem como estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público;

43. – todas as hipóteses de despejo nessas modalidades de locação são de denúncia cheia e dispensam notificação prévia, podendo, no entanto, a exigência de notificação constar do contrato.

44. 7.3.4.3. Locação Destinada a Titulares de Pessoa Jurídica em Razão do Exercício da Função: • – o art. 55 considera não residencial a locação feita a pessoa jurídica, destinando-se o imóvel ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

45. 7.3.5. Extinção de usufruto e de fideicomisso: • – a extinção do usufruto ou do fideicomisso por si só não rompe o contrato de locação (art. 7o); • – a permissão legal à retomada pelo nu-proprietário e pelo fideicomissário não anuentes na locação.

46. 7.3.6. Alienação de imóvel durante a locação: • – a alienação do imóvel durante a locação permite a denúncia do contrato, conforme disciplina o art. 8o.

47. 7.3.7. Morte do locador e do locatário: • – morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros (art. 10), não desaparecendo a relação ex locato; • – o espólio, com personalidade processual, possui legitimidade para propor ações locativas, bem como para pedir o imóvel para uso de um dos herdeiros (RT 613/153, 572/216, JTACSP 72/173, 11/351); • – o contrato de locação, especialmente o residencial, é intuitu familiae, sendo a locação por prazo determinado ou não.

48. 7.3.7.1. Separação e Divórcio do Locatário: • – consoante o art. 12, ocorrendo separação judicial, separação de fato, divórcio ou rompimento de sociedade em união estável, a locação prosseguirá com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

49. 7.3.8. Cessão, sublocação e empréstimo do imóvel: • – a lei proíbe a transferência do contrato de locação e a cessão e sublocação do imóvel sem o consentimento expresso do locador; • – o art. 13 exige a manifestação de vontade prévia e por escrito do locador para cessão, sublocação e empréstimo, mostrando-se ineficaz o consentimento tácito.

50. 7.3.9. Sublocação: • – o art. 14 da lei inquilinária manda aplicar às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações; são aplicáveis as regras atinentes ao direito material e processual do inquilinato; • – o âmbito da sublocação é limitado pelo contrato-base, o contrato derivado só pode abranger materialmente, no máximo, o imóvel objeto da locação; • – a sublocação não consentida expressamente dá margem à rescisão do contrato de locação.