桃園縣「南崁新市鎮都市計畫」 ( 多功能藝文園區 ) 區段徵收成果報告

桃園縣「南崁新市鎮都市計畫」 (多功能藝文園區)區段徵收成果報告報告人：柯俊宏服務機關：桃園縣政府地政局（區段徵收科科長）報告時間：100年11月17日、11月24日 1/49

簡報大綱 壹、計畫緣起貳、事業計畫概述參、土地權屬、徵收範圍及配置面積肆、辦理經過伍、財務收支情形陸、效益評估柒、檢討及建議 2/49

壹計畫緣起：桃園縣政府為加速本計畫區之開發及促進土地資源有效利用，兼顧地利共享原則，並依循原都市計畫附帶條件「應整體設計方得開發」之要求，本計畫區之開發方式係採區段徵收方式辦理，以打造具民眾親和力、休閒、文化教育及服務功能之「多功能藝文園區」，並結合計畫區內之商業區，形塑精緻之文化休閒園區，成為桃園地區居民聚集交誼之場所，加速推動本區之開發建設，並藉以取得相關公共設施用地。 5/49

貳事業計畫概述：本計畫區原為「南崁新市鎮都市計畫」區內之市鎮中心（含文事中心及中心商業區），該計畫於民國60年10月3日公告發布實施，依該計畫規定市鎮中心應作整體設計方得開發，後於民國73年2月10日發布實施第一次通盤檢討，因該計畫市鎮中心尚未辦理整體設計，以致民眾無法申請建照進行開發，在長期限制發展之情況下，基地內建物稀落，土地或未開發或為農業使用。為使本區土地儘早開發使用，同時適應近年來快速發展，本府積極辦理「變更南崁新市鎮都市計畫【市鎮中心(中心商業區)為藝文展演用地及商業區、市鎮中心(文事中心)為商業區】」案及「擬定南崁新市鎮都市計畫(多功能藝文園區)細部計畫」案，並分別於92年1月16日及93年3月15日公告實施，同時規定以區段徵收方式開發，藉以引導都市健全發展。 6/49

參土地權屬、徵收範圍及配置面積：一、土地權屬、徵收範圍：本計畫區位於桃園市中正路、新埔六街、南平路及大興西路間。西鄰30公尺中正路，東鄰20公尺新埔六街，南鄰30公尺大興西路，北鄰20公尺南平路，並由同德五街與同德六街劃分為三個完整之街廓。區段徵收範圍包括桃園市新埔段526地號等235筆私有土地面積合計15.6公頃，另公有土地面積0.5公頃，合計面積16.1公頃（依區段徵收計畫書）。 9/49

二、配置面積： 南崁新市鎮都市計畫(多功能藝文園區)土地使用配置面積表南平路新埔六街中正路大興西路 10/49

肆辦理經過：一、召開協議價購、區段徵收說明會二、計畫書之撰製及審核三、公告、通知及異議處理四、各項補償費發放情形五、抵價地申請、核定及分配六、拆遷戶安置計畫執行情形七、管理機關領回土地分配情形八、工程規劃、設計、施工九、地籍整理及交地十、土地之處分 11/49

一、召開協議價購、區段徵收說明會 依土地徵收條例第11條規定，分別於93年4月10日及93年6月26日會同有關單位邀集土地所有權人假桃園縣同安國民小學大禮堂召開協議價購及區段徵收說明會，惟會中未能與所有權人達成協議價購，隨即接續召開區段徵收說明會，說明區段徵收之範圍、目的、各項補償標準，抵價地比例及抵價地之申請事項，土地增值稅之減免，耕地三七五租約、他項權利或其他負擔之處理及都市設計等事項。 12/49

二、計畫書之撰製及審核： (一)抵價地比例報核本特定區區段徵收發還抵價地總面積，係依據土地徵收條例第39條及區段徵收實施辦法第16條規定，考量各地區特性，開發目的、開發總費用、公共設施比例、土地使用強度、土地所有權人受益程度及實際發展狀況等因素綜合評估，報經內政部93年8月9日內授中辦地字第0930011267號函核准，其已課徵工程受益費部分為徵收總面積百分之四十七，其他未課徵工程受益費部分土地為徵收總面積百分之四十二。後因考量地下停車場其興建費用不納入區段徵收之費用負擔，復報奉內政部94年4月19日內授中辦地字第0940044844號函核准，調整抵價地面積比例，已課徵工程受益費部分土地為百分之五十二，其他未課徵工程受益費部分土地為百分之四十七。 15/49

二、計畫書之撰製及審核： (二)區段徵收計畫書報核依土地徵收條例第38條及土地徵收條例施行細則第35條規定，擬具區段徵收計畫書並檢附徵收土地圖冊、土地使用計畫圖及區段徵收說明會紀錄各2份於93年9月23日以府地區字第0930246883號函陳報內政部審議，案經內政部土地徵收審議委員會第107次會議審議通過，並於93年10月21日以內授中辦地字第0930726312號函復區內公私有土地及土地改良物一併准予辦理徵收。 17/49

(一)公告及通知 1.本區區段徵收計畫書於93年9月23日府地區字第 0930246883號函報內政部，並經內政部93年10月21日以內授中辦地字第0930726312號函准予辦理土地及其改良物徵收，本府遂於93年10月22日以府地區字第0930276636號函公告徵收，並以府地區字第0930276644號函通知區內土地所有權人及關係人完成法定程序。 2.公告區段徵收期間自93年10月26日起至93年11月25日止計30日，有關土地及地上物補償清冊暨區段徵收土地計畫書陳列於閱覽處供公開閱覽公告。 (二)異議處理本區段徵收範圍內土地所有權人於公告期間內依土地徵收條例第22條規定向本府提起異議計有284人，異議內容包括徵收處分、補償費及都市計畫規畫內容等。就補償費疑義部份，本府依規定查明處理，並將查處情形以書面通知異議人，惟仍有202人對於查處結果不服，提起復議，本府旋依程序提本縣地價評議委員會復議，因有部分地主仍不服復議結果，提起訴願、行政訴訟。三、公告、通知及異議處理： 18/49

「多功能藝文園區」區段徵收補償費發放情形表 三、各項補償費發放情形： 19/49

五、抵價地申請、核定及分配： 第一次抵價地申請期間自93年10月26日至同年11月25日止，申請件數計149件。又本案執行過程因地主反應地下停車場興建費用不應納入區段徵收開發總費用負擔，經本府陳報內政部核准，調整抵價地面積比例為百分之四十七，已課徵工程受益費部分土地為百分之五十二。復於94年4月27日至94年5月27日辦理第二次受理申請發給抵價地，申請件數計17件。經審核准予發給抵價地件數計161件，參與分配土地件數計153件（核定161件中5件改領現金、3件未達最小分配權利價值亦未申請合併）。 20/49

五、拆遷戶安置計畫執行情形： 93年10月27日訂定『桃園縣「南崁新市鎮都市計畫（多功能藝文園區）特定區」區段徵收範圍內合法建物拆除後之安置計畫』，以減低合法建物所有權人因區段徵收造成之生活衝擊。 22/49

本區公有土地包括國有、台北市有，案經函詢管理機關財政部國有財產局、台北市政府，同意以作價或無償方式撥供本府統籌規劃，是以本案公有土地並未參與分配土地，茲將申請或報准文號分為有償及無償撥用整理如下：本區公有土地包括國有、台北市有，案經函詢管理機關財政部國有財產局、台北市政府，同意以作價或無償方式撥供本府統籌規劃，是以本案公有土地並未參與分配土地，茲將申請或報准文號分為有償及無償撥用整理如下：六、管理機關領回土地分配情形：附註： 1、土地徵收條例第43條第一項：「區段徵收圍內之公有土地，管理機關應以作價或領回土地方式撥供該管區段徵收主管機關統籌規劃開發、分配。但區段徵收前已作為第44條第一項第二款用地使用者，應無償撥供主管機關統籌規劃開發。」。 2、土地徵收條例第44條第一項第二款：「道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地，無償登記為當地直轄市有、縣(市)有或鄉(鎮、市)有。」 23/49

七、工程規劃、設計、施工： (一)委託招標 1.委託規劃、設計、監造、地質鑽探及品管檢驗督導服務本項採購依政府採購法相關規定於94年2月23日上網公告招標，94年3月15日辦理評選，94年3月22日決標。 2.公共工程施工本項採購依政府採購法相關規定於94年8月3日上網公告招標，因投標家數不足流標，94年9月6日第二次上網公告招標，94年9月14日決標。 (二)施作工作項目施工項目包括整地、排水、排水管涵、側溝、道路、汙水管線、寬頻管道、人行道、景觀綠化、公共空間照明、道路照明設備、管線設備、交通工程、號誌、標線、標誌、雜項工程等。 (三)完工驗收與工程品質公共工程施工自94年9月14日展辦，至95年11月8日完工驗收，期間經本府工程查核小組於95年4月18日查核區段徵收公共工程品質及變更設計，查核平均成績為82分(甲等)，成績優異。 24/49

(一)地籍整理目的 為促進本案土地之合理利用以區段徵收方式開發。徵收後土地，重新規劃調整地形地界，使每筆土地坵形方正能面臨道路作合理分配與使用，提高土地利用價值，以利地籍管理。 (二)都市計畫樁位成果圖表本區都市計畫細部計畫樁位成果圖表，業經本府93年10月1日府城都字第09302453801號公告，並於93年11月17日以府城都字第0930300498號函請轄管地政事務所辦理地籍逕為分割測量。 (三)地籍整理計畫及段界調整本案數值地籍測量實施計畫案，經報奉內政部94年2月25日台內地字第0940004207號函同意，另土地段名代碼編定亦經內政部95年台內中地字第0950042384號函送代碼異動通知，嗣後轄管地政事務所旋即辦理增修土地段名代碼事宜。 (四)公告地籍整理結果 95年6月27日以府地區字第0950184637號公告本區地籍整理結果（公告期間30日，自95年6月28日起至同年7月28日止）。八、地籍整理及交地： 26/49

八、地籍整理及交地： (五)囑託登記及土地點交本區段徵收案於95年7月28日完成抵價地分配成果圖冊公告後，本府於95年10月17日函請桃園地政事務所辦理土地登記，該所並於同年10月30日函知本府已於95年10月27日辦峻土地所有權移轉登記，遂依區段徵收實施辦法第38條規定，分別於95年11月29日及11月30日辦理土地點交事宜。 27/49

(一)95年12月29日辦理第1次土地標售，本次標售桃園市同德段9地號等4筆土地，面積18,273.29平方公尺，標售底價新台幣32億809萬1,600元整，脫標金額為新台幣34億元整。(每坪平均標售金額為615,087元)(一)95年12月29日辦理第1次土地標售，本次標售桃園市同德段9地號等4筆土地，面積18,273.29平方公尺，標售底價新台幣32億809萬1,600元整，脫標金額為新台幣34億元整。(每坪平均標售金額為615,087元) 九、土地之處分： (二)96年10月5日辦理第2次土地標售，本次標售桃園市同德段38地號等3筆土地，面積9,863.21平方公尺，標售底價新台幣17億5,559萬3,370元整，脫標金額為新台幣19億2,526萬4,780元整。(每坪平均標售金額為645,278元) (三)97年10月24日辦理第3次土地標售，本次標售桃園市同德段25地號等4筆土地，面積17,117.60平方公尺，標售底價新台幣31億8,412萬2,530元整，惟本次標售截至開標日上午9時為止，均無人投標，因此本次標售確定流標，究其原因，係受全球金融風暴、資金成本提高、經濟景氣趨緩消費緊縮、不動產需求減少的影響下，使得本次標售土地無法順利售出。 (四)98年10月2日辦理第4次土地標售，本次標售第3次未售出之標的，脫標金額為新台幣38億4,625萬5,588元整。(每坪平均標售金額為742,796元) 28/49

九、土地之處分： 32/49

伍財務收支情形： 34/49

陸效益評估：一、取得公共設施用地本案藝文展演用地、綠地、8米道路等公共設施面積計7.42公頃，區段徵收執行後，一次取得公共設施用地，全區公設比例達46.09%，有助整體都市發展及建設。二、營造桃園都會區藝文展演空間本計畫區冀望營造出具民眾親和力、休閒、文化教育及服務功能之「多功能藝文園區」，目前藝文展演用地興建之桃園縣展演中心，已於98年12月19日開幕啓用，提供展演空間、藝文展場等功能，結合周邊藝文廣場與景觀綠地之開放空間，提昇桃園縣成為文化創意產業大縣，成功達成原都市計畫目標。三、帶動週邊都市發展區段徵收之落實，使都市計畫目標得以實現，除營造本區為桃園都會區重要之藝文展演空間與商業區域外，並由內而外，漸次帶動週邊發展，商業活動與居住需求逐步提升，成為桃園新的都市核心發展地區。 35/49

柒檢討及建議：一、都市計畫附帶條件整體規劃設計開發之地區宜儘速執行本計畫區原都市計畫於64年發布實施，規範本區應整體規劃設計方得開發，至92、93年始辦理主要計畫變更及擬定細部計畫，並執行區段徵收作業。惟因久未實施整體規劃設計且周邊發展現況逐漸成熟，土地所有權人對於開發方式有較多爭執，造成執行之阻力，故建議日後於都市計畫訂定時即審慎評估可行性，對於現有附帶條件尚未開發之地區，宜檢討變更開發方式或儘速執行。 45/49

柒檢討及建議：二、雙向溝通機會可再加強本計畫區範圍原私有土地所有權人約400餘人，公告期間陳情人數計284人，除對於徵收處分、補償多有疑義外，對於都市計畫合法性、正當性、合理性亦多有疑問，因區段徵收作業屬都市計畫之實現，民眾意見反應自非僅止於執行面，故自都市計畫階段開始即可充分說明方案，增加民眾瞭解及雙向溝通機會，配合徵收階段之民意陳情等程序，逐步降低民眾疑慮，提升執行成效。另依內政部100年4月20日台內營字第1000802567號函：制定「都市計畫草案以區段徵收方式辦理開發應行注意事項」，內容略以：「都市計畫主管機關辦理都市計畫草案公開展覽事宜，應依規定公告及登報周知」，並印製公開展覽說明會及地點之傳單，責請村（里）幹事轉發至計畫區住戶，同時依三個月內之土地登記簿所載住所以平信書面通知以區段徵收方式辦理開發範圍內之土地所有權人。 46/49

柒檢討及建議：三、區段徵收執行時機可再斟酌考量本案區段徵收執行時，適逢國內房地產景氣低迷時期，公告現值因反應市場狀況、景氣及都市計畫管制等因素，而有調整與變動情況，致部份民眾誤解為刻意調整，經多次說明及書面解釋，仍無法化解疑慮，造成後續行政爭訟等問題，雖無不法或不當等情形，惟仍建議執行之時間點可再斟酌，降低執行上之困擾。 48/49

簡報結束 敬請指教 49/49

桃園縣「南崁新市鎮都市計畫」 ( 多功能藝文園區 ) 區段徵收 成果報告