1. REFORMA PREMOŽENJSKIH DAVKOV S POUDARKOM NA OBDAVČITVI NEPREMIČNIN IN PROBLEMU DOLOČANJA DAVČNE OSNOVEmag. Neva ŽIBRIKMINISTRSTVO ZA FINANCE

2. VSEBINA:1. Spremembe v davčni zakonodaji z vidika obravnave nepremičnin - davek na dodano vrednost - davek na promet nepremičnin - dohodnina - davek na dediščine in darila - davek na nepremičnine2. Pravne zahteve do sistema množičnega vrednotenja nepremičnin3. Rešitve v zakonu o množičnem vrednotenju nepremičnin

3. Davčna reforma na področju obdavčitve premoženja– program vlade 2006Posodobitev in dopolnitev sistema premoženjskih davkov s poudarkom na:- obdavčitvi nepremičnin, plovil, vozil (in drugega premoženja),- ustrezni ureditvi evidentiranja premoženja z namenom razširitve davčne osnove,- ustrezni ureditvi sistema vrednotenja oziroma določanja davčne osnove, - povečanju progresije obdavčitve za nadstandardno premoženje večje vrednosti.

4. Premoženjski davki po klasifikaciji OECD (4000):- 4100 davki na nepremičnine- 4200 davki na neto premoženje- 4300 davki na dediščine in darila- 4400 davki na finančne in kapitalske transakcije- 4500 neperiodični davki na premoženje- 4600 drugi periodični davki na premoženje

5. Premoženjski davki v Sloveniji 1. v ožjem smislu:- davki na nepremičnine (davek na nepremično premoženje, nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč)- davki na premično premoženje (davek na plovne objekte, davek na dobitke od iger na srečo). 2. v širšem smislu (bilanca javnih financ) tudi:- davki na transakcijo premoženja (davek na dediščine in darila, davek na promet nepremičnin, DDV), - dajatve na uporabo premoženja (dajatve na uporabo motornih vozil, okoljske dajatve).3. davki na dohodek iz premoženja (dohodnina)

6. Spremembe obdavčitve nepremičnin v okviru davčnega paketa, ki ga je sprejela vlada za leto 2006:- predlog zakona o davku na dodano vrednost,- predlog zakona o davku na promet nepremičnin,- predlog zakona o dohodnini,- predlog zakona o davku na dediščine in darila

7. Predlog zakona o davku na dodano vrednost – 1v zvezi z obravnavo obdavčitve prometa z nepremičninami in prometa storitev, povezanih z nepremičninami, ni bistvenih sprememb:- promet z nepremičnin (tudi lizing) se obravnava kot dobava blaga, - novost obravnava prenosa stvarnih pravic kot storitve, - ohranja se določba, da se kot kraj storitve v zvezi z nepremičninami šteje kraj, kjer se nepremičnina nahaja, - bolj ohlapno se določa možnost nadzora nad pravo ceno nepremičnine v prometu (ni več korekcije s tržno vrednostjo nepremičnine),

8. Predlog zakona o davku na dodano vrednost – 2- v obdavčitev še vedno zajeti: 1. storitve, povezane z nepremičninami, 2. nastanitev v hotelih, kampih …, 3. dobava novih objektov, 4. dobava stavbnih zemljišč.- nižja stopnja DDV se določa za: 1. dobavo stanovanj za trajno bivanje, ki so del socialne politike, 2. dajanje nastanitvenih zmogljivosti v najem. - možnost uporabe nižje stopnje DDV se ohranja tudi za druga stanovanja: do 31. decembra 2007 ali do konca leta 2010, če podaljšanje odobri komisija EU

9. Predlog zakona o davku na promet nepremičnin-1posodobitve na področju definiranja predmeta obdavčitve, davčne osnove itd.- obdavčljiv prenos tudi: 1. finančni najem, 2. pridobitev nepremičnine s priposestvovanjem ali povečanjem vrednosti, 3. promet nepremičnine pod stavbno pravico, 4. ustanovitev stavbne pravice. - neobdavčen promet, če je ta predmet DDV. - podrobneje se ureja datum nastanka davčne obveznosti: tudi za finančni najem se šteje dan sklenitve pogodbe (razen pogodb pred 1.1.2007)

10. Predlog zakona o davku na promet nepremičnin-2- nove oprostitve: 1. komasacije, 2. razdelitev v primeru prenehanja zak. zveze, 3. nekaterih oblik preoblikovanja kapitala zaradi preoblikovanja ali likvidacije družbe, - davčna osnova: načeloma prodajna cena (vse kar predstavlja plačilo), če podcenjena, se določi v višini 80 % tržne vrednosti; možnost dokazovanja s cenitvijo- davčna stopnja: 2 %

11. Predlog zakona o dohodnini - predlaga se ukinitev posebne 2 % olajšave za stanovanjski kredit 1. Dohodek iz oddajanja nepremičnega premoženja v najem – ni bistvenih sprememb- obravnava se kot aktivni dohodek, - davčna osnova: najemnina, zmanjšana za 40 % priznanih normiranih odhodkov ali dejanske stroške vzdrževanja- davčni zavezanec: oseba ki nepremičnino poseduje

12. 2. Dobiček iz kapitala - 1- obravnava se kot pasivni dohodek,- neobdavčljiva odsvojitev: 1. dedovanje 2. pogodba o dosmrtnem preživljanju 3. razlastitev 4. prenos na podlagi zastavne pravice 5. prenos v postopkih prisilne poravnave - oprostitve: 1. 20 let imetništva 2. stanovanje, v katerem zavezanec vsaj zadnja 3 leta dokazuje stalno prebivališče in bivanje 3. nepremičnine, pridobljene pred 1.1.2002

13. 2. Dobiček iz kapitala - 2- davčna osnova: razlika med vrednostjo ob odsvojitvi in vrednostjo ob pridobitvi- pravilo: vrednost se ugotavlja na podlagi pogodbene vrednosti - vrednost kapitala ob pridobitvi: nabavna vrednost (pogodba, osnova za odmero davka na dediščino ali darilo, primerljiva tržna cena – ni več valorizacije), zmanjšana za stroške, povezane s pridobitvijo (po novem tudi davek na dediščine in darila in 1 % normirani stroški pridobitve),

14. 2. Dobiček iz kapitala – 3- vrednost kapitala ob odsvojitvi: pogodbena vrednost, zmanjšana za stroške odsvojitve (davek na promet nepremičnin, cenitve, provizije) - ohranja se možnost odloga ugotavljanja davčen obveznosti v primeru podaritve zavezančevemu zakoncu ali otroku ali ob zamenjavi kapitalskih deležev – do naslednje odsvojitve- pri določanju vrednosti kapitala sklicevanje na primerljivo tržno ceno

15. Predlog zakona o davku na dediščine in darila - 1 - razširitev zavezancev s fizičnih oseb tudi na pravne osebe zasebnega prava (društva, fundacije, skladi itd.); rezidenti in nerezidenti, ki dobijo v dar ali podedujejo nepremičnino v Sloveniji in rezidenti, ki prejmejo v dar ali podedujejo nepremičnino izven Slovenije- jasnejša opredelitev predmeta obdavčitve: 1. nepremičnine 2. premično premoženje (tudi denar) 3. stvarne in premoženjske pravice na nepremičnini (lastništvo, zastavna pravica, služnost, stavbno pravico, zemljiški dolg …)

16. Predlog zakona o davku na dediščine in darila - 2- oprostitve: 1. prvi dedni red 2. kmetijska zemljišča in kmetije, ki jih dobi v dar ali podeduje kmet, 3. kulturna dediščina, 4. za verske, človekoljubne, dobrodelne, zdravstvene, socialne, izobraževalne, raziskovalen in kulturne namene.

17. Predlog zakona o davku na dediščine in darila - 3- davčna osnova: vrednost iz pogodbe ali odločbe, zmanjšana za dolgove, stroške in bremena; za nepremičnine se kot vrednost upošteva 80 % posplošene tržne vrednosti (možnost preveritve s cenitvijo na stroške zavezanca)- davčne stopnje: nespremenjene, le za nesorodstveni dedni red povečana progresija za vse vrednostne razrede

18. Davek na nepremičnine – delovni osnutek zakona- predmet vrednotenja (navezava na ZMVN) - oprostitve in olajšave- davčne stopnje- zavezanec je lastnika (navezava na ZMVN + dodatna pravna varnost) - davčna osnova – (korigirana) posplošena tržna vrednost - postopki: preveritev davčne osnove s cenitvijo, navezava na evidence

19. Standardi za množično vrednotenje nepremičnin1. mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti nepremičnin2. slovenski poslovno finančni standard3. mednarodni standard za množično vrednotenje:“Množično vrednotenje je postopek ocenjevanja vrednosti večjemu številu nepremičnin na določen datum z uporabo poenotenih pristopov in tehnik, ki omogočajo statistično preveritev in analizo rezultatov”

20. Mednarodni standard za množično vrednotenje:- vrednotenje, namenjeno javni uporabi (davku na nepremičnine)- izhodišče: standardne metode ocenjevanja vrednosti nepremičnin- statistične in analitične metode (modeli)- merila vrednotenja (+- 20 do 30 % od tržnih cen)Postopek:- identifikacija nepremičnine, - določitev območij trgov (coniranje),- izdelava modelov vrednotenja,- kalibracija modelov,- testiranje in - vrednotenje (pripis vrednosti)

21. Institucionalne zahteve:- urejen pravni okvir - preglednost trga (evidentiranje podatkov o trgu)- evidence nepremičnin- organizacija in strokovnostPravni okvir:- ustava, stvarnopravni predpisi, materialni predpis: > namen vrednotenja > predmet vrednotenja > lastnik > rezultat vrednotenja > metode in postopki vrednotenja > izvajalci > pravice in obveznosti lastnikov in izvajalcev > nadzor (pravno varstvo)

22. Zakon o množičnem vrednotenju nepremičninNamen: množično vrednotenje nepremičnin za potrebe obdavčenja in druge javne namene Predmet vrednotenja: nepremičnine, kot so evidentirane v Registru nepremičnin (REN) - zemljišča s pripadajočimi sestavinami (2. člen)> zemljišče: parcela v zemljiškem katastru > pripadajoča sestavina: stavba in del stavbe v katastru stavb > nadzor (pravno varstvo)Rezultat: posplošena tržna vrednost (3. člen)Lastnik: oseba, ki je v REN določena kot lastnik (4. člen)Kriteriji vrednotenja (6. člen): > zemljišča po namenski rabi> stavbe in deli stavb po dejanski rabi

23. Generalno vrednotenje nepremičnin1. Razvoj modelov> Metode množičnega vrednotenja> Določanje modelov vrednotenja> Indeksi cen in indeksi vrednosti> Poskusni izračun vrednosti2. Postopke preverjanja modelov vrednotenja > Preveritev modelov z občinami> Javna razgrnitev predlogov modelov> Obvestilo lastnikom o poskusnem izračunu vrednosti za njihovo nepremičnino> Odziv lastnikov: sprememba podatkov v REN, ureditev lastništva, pripombe in predlogi na upoštevano vrednostno cono in tabelo

24. Pripis vrednosti nepremičninamPripis vrednosti je izračun vrednosti za posamezno nepremičnino na podlagi modelov vrednotenja (predpis), indeksov vrednosti in podatkov o nepremičnini, evidnetiranih v REN na dan pripisa vrednosti, ter vpis vrednosti v REN.Izvajalec množičnega vrednotenja: Geodetska uprava RS v sodelovanju z občinami, lastniki nepremičnin in strokovno javnostjo.Pomembnejši podzakonski akti:- kriteriji in merila množičnega vrednotenja- objava modelov vrednotenja