EHITUSKORRALDUS

1. EHITUSKORRALDUS

2. SISUKORD • 1. Sissejuhatus. • 1.1. Põhimõisted. • 1.2. Ehituse erinevus tööstustootmisest. • 1.3. Ehitise elutsükli faasid. • 2. Projekti eelkavandamine. 2.1. Tellija. • 2.2. Ehitis ja kinnisvara. • 2.3. Projekti tasuvuse ja teostatavuse uuringud. • 2.4. Tellija töökorraldus. • 3. Tööettevõtu korraldus. 3.1. Üldosa. 2

3. SISUKORD • 3.2. Töövõtu korraldusviisi. 3.2.1. Üldosa. • 3.2.2. Ehituse peatöövõtt. • 3.2.3. Projekteerimis-ehitustöövõtt. • 3.2.4. Professionaalne juhtimistöövõtt. • 3.2.5. Oma jõul ehitamine. • 3.3. Töövõtu korraldusviisi valik. • 3.3.1. Kulud. • 3.3.2. Kvaliteet. • 3.3.3. Kestus. • 3.3.4. Muudatuste tõenäosus projektis. 3

4. SISUKORD • 3.3.5. Projekti keerukus. • 3.3.6. Võistluse vajalikkus. • 3.3.7. Vastutuse jaotus. • 3.3.8. Risk. • 3.4. Hinnakujunduse viisid. • 3.5. Võistupakkumine. 3.5.1 Võistupakkumise erimenetlused. • 3.5.2. Pakkumiskutse dokumendid. • 3.6. Töövõtulepingud. • 4. PROJEKTEERIMISE KORRALDUS. 4.1. Üldosa. 4

5. SISUKORD • 4.2. Maa-alade planeerimine. • 4.3. Projekteerimise staadiumid ja kavandi koosseis. • 4.4. Projekteerimistöö korraldus • 4.5. Projekti maksumuse ja kvaliteedi kontroll • 4.6. Ehituskavandi ekspertiis • 5. EHITUSKORRALDUS 5.1. Üldosa • 5.2. Ehitustöö • 5.3. Ehitustöö parameetrid • 5.4. Ehitustööde järgnevus ja seosed 5

6. SISUKORD • 5.5. Võrkgraafikud • 5.5.1. Võrkgraafiku elemendid • 5.5.2. Võrkgraafiku reeglid • 5.5.3. Võrkgraafiku arvutamine • 5.5.4. Töödele orienteeritud võrkgraafikud • 5.5.5. Võrkgraafiku hindamine ja ajastamine • 5.5.6. Võrkgraafikute koostamine • 5.6. Voolehitus 5.6.1. Üldosa • 5.6.2. Võrdrütmiline vool • 5.6.3. Kordse rütmiga vool 6

7. SISUKORD • 5.6.4. Ühesuguse rütmimuutusega vool • 5.6.5. Ebarütmiline vool • 5.6.6. Voolumeetod liiniehitusel • 5.7. Montaaž ratastelt • 5.8. Ehituse kalenderplaanid • 5.9. Ehitustöö korralduse projekteerimine • 5.10. Ehituse järelevalve • 6. Ehituse juhtimise korraldus6.1. Üldosa 7

8. SISUKORD • 6.2.3. Juhtimisfunktsioonid • 6.2.4. Juhtimisobjektid ehitusfirmas • 6.3. Juhtimisstruktuurid • 6.4. Ehitusfirma juhtimisstruktuurid • 6.5. Töökorraldus ehitusplatsil • 7. Ettevõtluse korraldus7.1. Üldosa • 7.2. Ettevõtluse vormid • 7.3. Ettevõtte rajamine • 7.4. Ettevõtte tegevuse edukuse hindamine • 7.5. Ettevõtte väärtuse hindamine 8

9. 1. SISSEJUHATUS • Põhiõpikud: J.Sutt. Ehituskorraldus. TTÜ. 1997. • Täiendav kirjandus: J.Sutt. Ehituse tellija käsiraamat. Tegevuste loetelu. Tallinn, 2006. 9

10. 1. SISSEJUHATUS Ehitus on üks vanemaid ettevõtmisi ja suurte traditsioonidega tegevusala inimkonna ajaloos. 10

11. 1.SISSEJUHATUS Ehitus on majandusharu, kus luuakse ligi 10% rahvuslikust koguproduktist ja kus töötab umbes sama suur osa töövõimelisest elanikkonnast. 11

12. 1.SISSEJUHATUS Ehitus on tegevus, töö, ettevõtlus, mille tulemuseks on valmis ehitised, ehitamine on aga ka ehitus-, remondi-, ümberehitus- ja restaureerimis- ning lammutustööd. 12

13. 1.SISSEJUHATUS Ehitus kui mõiste haarab kõiki ehitise elutsükli faase; kavandamist, ehitamist, ehitise hooldamist ja lammutamist. 13

14. 1.SISSEJUHATUS1.1. Põhimõisted EHITUSTOODANG – ehitised – on kas hooned või rajatised. HOONE on maapinnaga püsivalt ühendatud katuse, välispiirete ja siseruumiga ehitis. RAJATIS on maapinnaga püsivalt ühendatud, inimtööga valminud ehitis, mis pole aga hoone. 14

15. 1.SISSEJUHATUS 1.1. Põhimõisted UUSEHITIS – ehitis, milleseiesinevarasemaidehitusosi REKONSTRUEERIMINE - ümberehitamine, millega kaasneb ehitise kasutusotstarbe muutmine RENOVEERIMINE – ümberehitamine, mille eesmärgiks on hoone kasutusväärtuse tõstmine ilma kasutusotstarbe muutmiseta 15

16. 1. SISSEJUHATUS 1.1. Põhimõisted REMONT – ehitustöö lagunenud ehitistarindite ja tehnosüsteemide parandamiseks või taastamiseks. Sealhulgas: KAPITAALREMONT, kui parandatakse või taastatakse ehitise kandvad või põhitarindid ning tehnosüsteemid ja HOOLDUSREMONT (jooksev remont, sanitaarremont) on regulaarsed hooldustööd ehitise normaalseks toimimiseks ja kasutusaja pikendamiseks. 16

17. 1.SISSEJUHATUS 1.1. Põhimõisted EHITUSKULU - • kulud - maa ostuks • finantskulud (laenuintressid) • kulud platsivabastamiseksjaettevalmistamiseks • kulud hoonelejarajatistele • projekteerimise, järelevalveja (tellija) juhtimiskulud 17

18. 1.SISSEJUHATUS1.2. Ehituse erinevus tööstustootmisest Ehitamisel kui tootmisel on tööstustootmisega võrreldes rida erinevusi, mis mõjutavad juhtimissüsteemi. 18

19. 1.SISSEJUHATUS1.2. Ehituse erinevus tööstustootmisest • Ehitustoodang on hajutatud ja liikumatu. • Tööjõud jatöövahendidliiguvad objektilt objektile. • Sellest tulenevad ka juhtimise detsentraliseerimine ja koordineerimisprobleemid. 19

20. 1.SISSEJUHATUS.1.2. Ehituse erinevus tööstustootmisest • Tootmistsükkel on pikk, • mis on ehitustegevuse omaette hindamiskriteerium. • Sellest tulenevad ka spetsiaalsed projektjuhtimismeetodid ja suured lõtkud plaanides. 20

21. 1.SISSEJUHATUS.1.2. Ehituse erinevus tööstustootmisest • Toodang on kordumatu, • mis tähendab vajadust iga objekt eraldi tehnoloogiliselt ette valmistada. • Kordumatus tähendab ka objektide töömahtude erinevust, mis tekitab probleeme tööjõu pideva ja ühtlase koormamise seisukohalt. • Sellest johtub peatööettevõtja omal jõul tehtavate tööde vähenemise tendents ja kaaskutsealadega tööliste vajadus. 21

22. 1.SISSEJUHATUS.1.2. Ehituse erinevus tööstustootmisest Objektide suurus tingib vajaduse brigaadilise töökorralduse ning tööfrondi haardealadeks jaotamise järele. Tavaliselt on ehitustoodangul juba kavandamise ajalomanikja seetõttu on ehituses turundusprobleemid spetsiifilised. Ilmastiku ja loodusfaktorite (pinnas) mõju tootmisele. 22

23. 1.SISSEJUHATUS.1.2. Ehituse erinevus tööstustootmisest • Toodangu suurus tähendab suuri tolerantse. • Sellest ka tehnoloogiliste lahenduste mitmevariandilisus. • Toodut arvestades peab ehituse juht lahendama tehnilisi probleeme enam kui vastase juht tööstuses. • Sellest ka tehniliste õppeainete suur osakaal ehitusjuhtide ettevalmistamisel. 23

24. 1.3. Ehitise elutsükli faasid Õppeaine ehituskorraldus eesmärk on anda tervikpilt ehitusprojekti realiseerimisest läbi kõigi projekti elutsükli faaside, 24

25. 1.3. Ehitise elutsükli faasid pidades silmas nüüdisajal välja kujunenud tööjaotust investorite, ehituse tellijate, professionaalsete ehitusjuhtide, projekteerijate, ehitustöö ettevõtjate ja järelevalve vahel. 25

26. 1.3. Ehitise elutsükli faasid Ehitustegevuse korralduslik külg on oluline investeerimisprojekti realiseerimise kõigis faasides nii protsessi terviklikkuse kui ka üksikfaaside funktsioonide seisukohalt, kuna: 26

27. 1.3. Ehitise elutsükli faasid iga järgmise faasi tulemuslikkus oleneb eelmises faasis tehtud otsustest, süveneb traditsiooniliselt üksteisele järgnevate faaside ajalise ühildamise tendents, süveneb spetsialiseeritud ettevõtete (projekteerija ja ehitaja, ehitaja ja tellija, ehitaja ja ehitusjuht jm) funktsioonide ühildamise tendents. 27

28. 1.3. Ehitise elutsükli faasid Ehitise elutsükli faasid ja selles osalejad joonis 1.1 28

29. 1.3. Ehitise elutsükli faasid 29

30. 1.3. Ehitise elutsükli faasid • Omanik – ehituslikuinvesteerimisprojektialgatajaja läbiviija. • Tema toimingud projekti läbiviimisel olenevad sellest, kas ta ehitab müügiks, väljarentimiseks või enda poolt hõivamiseks, samuti sellest, kas on tegemist eraõigusliku või avalik-õigusliku subjektiga. 30

31. 1.3. Ehitise elutsükli faasid • Suhetes töövõtjatega (projekteerija, maksumuskonsultant, ehitaja jm) esineb omanik Tellija rollis. • Omanik võib tellija rolli täita ise või delegeerida selle käsunduslepingu kaudu professionaalsele ehitusjuhile. 31

32. 1.3. Ehitise elutsükli faasid • Professionaalsed ehitusjuhtimise firmad lahendavad käsunduslepingu alusel paljud omaniku ees seisvad ülesanded ehituse tellimisel, alates vajaduse uuringutest ja lõpetades vigade parandusega ehituse garantiiperioodi lõpus. 32

33. 1.3. Ehitise elutsükli faasid • Omaniku jaoks on projekti juhtimisel oluline hoida oma kontrolli all kolm parameetri – 3K: • kulud, • kestus ja • kvaliteet. 33

34. 1.3. Ehitise elutsükli faasid • Projekti arendamise esimeses ettevalmistavas faasis on kulude probleem eelkõige kulude ja tulude prognoosimine ja plaanimine, projekti tasuvus ning ehituskulude ja kasutuskulude tasakaalustamine, üldiste kvaliteedinõuete püstitamine. 34

35. 1.3. Ehitise elutsükli faasid • Projekti arengu teises faasis toimub ehituse projekteerimine. • Selles faasis jälgib omanik eelkõige projekteerimiskulusid, valides projekteerija vähempakkumisel. 35

36. 1.3. Ehitise elutsükli faasid • Projekti arenduse kolmandas ehk ehitamise faasis on kulude juhtimiseks kümmekond erinevat meetodit, mille vahel peab omanik tegema valiku balansseerides maksimaalse kasumlikkuse või väiksema riski vahel. 36

37. 1.3. Ehitise elutsükli faasid • Ehituskestus tuleks ligikaudselt määrata (hinnata) juba tasuvusuuringute faasis, konsulteerides töövõtjate või professionaalsete ehitusjuhtidega. • Ehituskestus moodustab olulise osa projekti kestusest ja mõjutab nii projekti tasuvus hinnanguid, omaniku finantsplaane kui ka ehituse hinda. 37

38. 1.3. Ehitise elutsükli faasid • Tuleb silmas pidada, et tulemuse maksimeerimine üheaegselt kõigi 3K kriteeriumi järgi on võimatu. • Hoides kokku kulusid, võib kannatada kvaliteet, lühendades kestust, võivad tõusta kulud ja risk, aga samuti langeda kvaliteet jne. 38

39. 1.3. Ehitise elutsükli faasid PROJEKT Mõistel projekt on ehituses kaks tähendust. 39

40. 1.3. Ehitise elutsükli faasid Esiteks • tähendab projekt kõiki tegevusi ehitise elutsükli jooksul, • projektil on selgelt fikseeritud algus ja lõpp, eesmärk ja tulemuse hindamise kriteerium, • projekti realiseerimiseks tuleb sooritada hulk omavahel keerulistes seostes tegevusi, • projekti edukas elluviimine eeldab plaanimist. 40

41. 1.3. Ehitise elutsükli faasid Teiseks tähendab projekt ehitise püstitamiseks vajalike dokumentide kogumit: • joonised, • spetsifikatsioonid, • seletuskirjad, • eelarved jm 41

42. 2. Projekti eelkavandamine.2.1. Tellija Tellijal on keskne koht ehituse korraldamisel. Tavaliselt on tellija kapitalomanik, kes on otsustanud investeerida oma kapitali ehitusse. 42

43. 2.1. Tellija Töövõtu korralduse seisukohalt on otstarbekas liigitada tellijad järgmiselt: • kinnisvara- ja arendusfirmad, • investorid, • ehitise hõivajad, • riigi- ja munitsipaalasutused. 43

44. 2.1. Tellija Tellija – 1 (kinnisvara- ja arendusfirmad) • Kinnisvara- ja arendusfirmad soovivad arendusprojektist saada otsest rahalist tulu. • Antud juhul ei erine ehitis kui produkt muust müügiks toodetud produktist. • Lõpptarbija võib olla algusest peale teada, aga võib olla ka tundmatu. • Mõned püüavad ehitise ruttu maha müüa (isegi enne valmimist), teised soovivad seda kasutada renditulu saamiseks. 44

45. 2.1. Tellija Tellija – 2 (investorid) • Investorid sarnanevad kinnisvara- ja arendusfirmadega, kuid investorid peavad tulu saamise allikana eelkõige silmas ehitise kasutamist, olgu see siis tehas või elamu. • Kuna pikem periood on seotud suurema riskiga, siis eeldab see kapitali kõrgemat rentaablust. 45

46. 2.1. Tellija Tellija – 3 (ehitise hõivajad) • Ehitise hõivaja laseb ehitada, esitades erinõudeid. • Võrreldes kinnisvarafirmadega ja investoritega puudub hõivajal risk kasutaja (omaniku) leidmiseks. • Tootmisehitiste puhul on eriti oluline ehituskestus, millest oleneb kasum ja juba sõlmitud hanke- ja tarnelepingute täitmine. 46

47. 2.1. Tellija Tellija – 4 (riigi- ja munitsipaalasutused) • Riigi- ja munitsipaalasutused ehituse tellijatena võivad kuuluda nii arendusfirmade kui ka hõivajate klassi. • Tellijana tuleb neil arvestada avalikkuse kontrolliga. • Omaniku (maksumaksja) eraldatus investeerimisotsusest, mille võtavad vastu ametnikud, võib muuta avalikud projektid vähem efektiivseks, võrreldes eraõiguslike projektidega. 47

48. 2.1. Tellija Tellija – 4 • Selleks, et vältida ebaefektiivseid otsuseid investeerimisprotsessis, aga ka ametnike võimalust kasutada ehituse töövõtukorraldust isikliku kasusaamise huvides, on vajalikud piirangud ja ettekirjutused riigihangete korralduses (eeskirjadena). 48

49. 2.2. Ehitis ja kinnisvara • Ehitis koos maaga moodustab kinnisvara. • Maa (krunt), millel ehitis asub, on tavaliselt selle kinnisvara olulisim komponent. • Kinnisvara on kaup, kuid muudest kaupadest erinevalt on tal kestev väärtus. 49

50. 2.2. Ehitis ja kinnisvara • Krundi väärtus oleneb asukohast (kaugus keskusest), naabrusest, tehnovõrkudega varustatusest, atraktiivsusest ja maakasutuse ettekirjutustest, mis on määratud detailplaneeringuga. • Aja jooksul maa väärtus muutub. • Osaliselt oleneb maa väärtus omaniku tegevusest, kes võib tõsta maa väärtust, näiteks tehnovõrkude väljaehitamise teel. 50