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VALUATION IMMOBILI RE

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Presentation Transcript

    1. ÉVALUATION IMMOBILIÈRE 30-225-04

    2. Méthode par comparaison (parité) Évaluation immobilière D.Achour Chapitre 2

    3. Définition de la méthode par comparaison Cette méthode d’évaluation consiste à évaluaer la valeur d’une propriété à partir des prix récents de propriétés semblables. Cette méthode constitue la méthode la plus fiable et la plus directe lorsque le nombre de ventes comparables est suffisant.

    4. Méthode de comparaison Le Principe La méthode de comparaison s’appuie sur le principe de substitution: Une personne avisée ne paiera pas plus, pour acheter un immeuble, que ce qu’elle devrait payer pour acheter un immeuble de remplacement comparable.

    5. Arbitrage Prix supérieur Prix inférieur

    6. Le cheminement de la méthode Description de la propriété à évaluer Analyse du marché global Recherche de ventes comparables Choix des éléments et unités de comparaison Tableau de comparaison Ajustements aux ventes Conclusion de la valeur

    7. Analyse du marché Revue des conditions du marchés Taux d’occupation Absorption Taux de location La valeur des terrains dans le secteur Au cours des deux dernières années les prix de vente ont augmenté de % par an. Annonce de projets immobiliers  Emploi Consommation Financement Économie  

    8. Analyse des ventes comparables TABLEAU DE VENTES COMPARBLES Prix de vente et superficie Valeur du terrain et superficie Revenu total, Revenu Net Prix au pied carré Prix par logement Prix par pièce Selon le MRB: Multiplicateur du revenu brut ( Prix / Revenu total) Selon le TGA: (Revenu Net / Prix)

    9. Recherche Où les trouver Combien Caractéristiques Localisation Date Caractéristiques physiques Modalités de vente

    10. Ajustements Temps (condition du marché) Âge et Qualité Localisation Financement et condition de vente

    11. Ajustements Les ajustements sont faits à partir des comparables vers le sujet. Les ajustements sont des valeurs contributives. Un type d’ajustement doit viser tous les comparables.

    12. Temps Analyse du marché SCHL Étude de marché Analyse des reventes Ajustement en nombre de mois

    13. Caractéristiques physiques Âge Qualité Éléments additionnels

    14. Âge L’ajustement pour l’âge de la propriété prend en considération la dépréciation ou détérioration au fil des ans.

    15. Âge Si un bâtiment a une vie utile de 50 ans, on peut conclure que la dépréciation est de 2% par an. Toutefois, après 50 ans le bâtiment n’est généralement pas totalement détruit et la dépréciation n’est pas linéaire. On retient un taux de de dépréciation de 1% par an comme ajustement âge.

    16. Âge Prix de vente de la comparable 100$ pi.ca. Comparable 20 ans (Plus jeune) Sujet 25 ans (Plus vieux) Ajustement de 1% l’an; donc 5% EN MOINS! Prix ajusté 100$ x (1-0,05) = 95$ POURQUOI ?

    17. Qualité Le prix peut varié en fonction de la qualité de construction du bâtiment. Qualité moyenne : 50$ /pi.ca. –24% Qualité bonne: 66$ / pi.ca. STANDARD Qualité très bonne 76 $ / pi.ca. + 15% Écart de prix entre -25% à 15% comparativement au standard !

    18. Éléments additionnels Contribution Garage Piscine Toilettes Équipements

    19. Localisation Différence de valeur du terrain au pi.ca. selon le secteur pour des surfaces comparables.

    20. Alternative Ajustement (immeubles à revenu) Sujet aujourd’hui Revenu 54 000$ Superficie 6 000 pi.ca. Revenu net au pi.ca. 9.00$ / pi.ca

    21. Ajustement (immeubles à revenu) Vente 1: Il y a un an Prix 800 000$ Superficie 8000 pi.ca. Prix au pi.ca. 100$ / pi.ca Revenu Net: 64 000 $ Revenu Net au pi.ca. 8.00$

    22. Ajustement (immeubles à revenu) Ajustement du prix en fonction de l’écart du revenu RN du sujet / RN de la vente 9.00$/8.00 = 1,125 Prix au pi.ca. de la comparable 100$ / pi.ca Ajusté de 1,125 = 112,50$ le pied carré

    23. Ajustement (immeubles à revenu) Ajustement du prix en fonction de l’écart du revenu tient compte de: Temps (condition du marché) Âge Qualité Localisation Valeur du sujet: 6 000 pi.ca. à 112,50$ = 675 000 $

    24. Conclusion Résumé de l’analyse des ventes Étendue, Écart, Moyenne Ventes les moins significative vs les ventes les plus significatives La valeur = la moyenne La valeur = > Tendance

    25. Forces Cette méthode constitue la méthode la plus fiable et la plus direct lorsque le nombre de ventes comparables est suffisant.

    26. Faiblesses Bâtiments à usage unique ou limité. (Il n’y a pas de localisation comparable et de vente comparable) Lorsqu’il y a trop d’ajustements, donc peu comparable.

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