KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TC QSDĐ

1. KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TC QSDĐ Trình bày: Thẩm phán-thạc sỹ luật Ngô Thế Tiến

2. I.Thụ lý & Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất Đơn và tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện. Năng lực hành vi tố tụng dân sự của người khởi kiện, kiểm tra việc vi phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện. Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là cơ sở xác định các điều kiện thụ lý cụ thể mang tính đặc thù riêng của từng quan hệ pháp luật tranh chấp về quyền sử dụng đất là: quan hệ pl hành chính, pl dân sự, nhóm nào của pl dân sự;

3. Các nhóm tranh chấp qsdđ cơ bản • - Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp về đòi lại đất do người khác đang sử dụng; • - Tranh chấp phát sinh từ các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất; • - Tranh chấp phát sinh từ các quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất.

4. Điều kiện khởi kiện:Các quy định chung; vàtheo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 các tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại cấp xã, phường trước khi đương sự khởi kiện đến Tòa án. Thẩm quyền giải quyết: Tương tự xác định như các loại vụ án dân sự khác trên nguyên tắc:- Theo thẩm quyền của tòa án (loại việc, xác định theo hướng dẫn tại CV 116-2004/KHXX & LĐĐ 2003) ;- Theo cấp tòa án;- Theo lãnh thổ ưu tiên xác định tòa án nơi có bất động sản;- Theo sự lựa chọn của nguyên đơn, người yêu cầu trong trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất ở nhiều địa phương khác nhau.

5. LĐĐ 2003 ; NQ 02-2004 , CV 116-2004/KHXX:- Nhóm 1: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất: Đây là tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến các giao dịch về đất. Về bản chất, khi giải quyết tranh chấp này Tòa án phải xác định quyền SDĐđất thuộc về ai. Đối với loại tranh chấp này, điều kiện bắt buộc để xác định thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án là đương sự phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003.

6. - Nhóm 2: Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về QSD đất (các giao dịch này có thể là tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Chuyển đổi quyền sử dụng đất; Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất…). Thẩm phán cần lưu ý trong mọi trường hợp yêu cầu của đương sự thuộc loại tranh chấp này đều thuộc thẩm quyền của Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Đối với các dạng tranh chấp thuộc nhóm 2 này, Tòa án thụ lý giải quyết vụ án không cần điều kiện đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay có một trong các loại giấy tờ được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 hay không.

7. Nhóm 3: Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 những tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đều do Tòa án nhân dân giải quyết. Khi thụ lý giải quyết dạng tranh chấp thuộc nhóm 3, Thẩm phán cần xác định các tài sản tranh chấp có thể là một trong các tài sản sau: Nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây hàng rào gắn với nhà ở; Các công trình xây dựng trên đất được giao hoặc được thuê để sản xuất kinh doanh (nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu, chuồng trại chăn nuôi) hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, các cây lâu năm khác gắn với việc sử dụng đất.

8. Xác định quyền sử dụng đất là tài sản, di sản & Thẩm quyền giải quyết tranh chấp • 1.1. Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản. • 1.2. Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.

9. 1.3. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ được hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 và tiểu mục 1.2 mục 1 này nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:

10. 1.3…A. Trong trường hợp đương sự có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.B. Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.C. Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

11. 1.4. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ quy định tại tiểu mục 1.1, tiểu mục 1.2 mục 1 này và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại tiểu mục 1.3 mục 1 này, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Uỷ ban nhân dân theo quy định của pháp luật về đất đai.

12. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất(NQ 02/2004) • Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/7/1980 ; • Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993; • Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993; Hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. • Tranh chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất đã được đưa vào tập đoàn sản xuất, hợp tác xã mà sau đó tập đoàn sản xuất, hợp tác xã đã bị giải thể.

13. II.THU THẬP CHỨNG CỨ (Hồ sơ vụ án) • Nguyên đơn nộp tài liệu chứng minh; • Bị đơn, NCQLNVLQ nộp; • Tòa án xác minh thu thập: • Theo yêu cầu của ĐS; • Tự thu thập; Gồm: Nguồn gốc lsử, hiện trạng, quy hoạch; bản vẽ vị trí-giải thửa; định giá QSDĐ; ( Đầy đủ tài liệu, văn bản, lời khai người làm chứng; hình thức, nội dung…)

14. NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 (Và 1987; 1993)

15. SỰ CẦN THIẾT PHẢI BAN HÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 2. NHỮNG NỘI DUNG MỚI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2003; và các Nghị định hướng dẫn thi hành : Nghị Định 181/2004/ND-CP, TT 01/2005/TT-BTNMT; Nghị Định 84/2007/NĐ-CP, TT 06/ 2007/TT-BTNMT; 14/2008/BTC-BTNMT 3. QUY ĐỊNH LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG NGHỀ NGHIỆP CÔNG CHỨNG

16. QUAN ĐIỂM VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI • NHÀ NƯỚC THỰC HIỆN 02 VAI TRÒ: NGƯỜI ĐẠI DIỆN CHỦ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐĐ VÀ THỐNG NHẤT QUẢN LÝ NN VỀ ĐĐ • ĐIỀU TIẾT CÁC NGUỒN LỢI TỪ ĐĐ THÔNG QUA CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VỀ ĐĐ • TRAO QUYỀN SDĐ CHO CÁC ĐỐI TƯỢNG SDĐ THÔNG QUA CÁC HÌNH THỨC GIAO ĐẤT • PHÂN CÔNG, PHÂN CẤP TRONG VIỆC THỰC HIỆN VAI TRÒ NGƯỜI ĐẠI DIỆN SH TOÀN DÂN

17. VẤN ĐỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SDĐ CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SDĐ CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN (ĐIỀU 50 LUẬT ĐĐ)

18. CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ • Điều 48, Điều 49, Điều 50 LĐĐ 2003 • Điều 41 NĐ 181/2004/NĐ-CP; • Mục III TT 01/2005/TT-BTNMT; và tại các TT06/2007/TT-BTNMT; TT14/2008/TTLT-BTC-BTNMT...

19. CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SDĐ CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN& TC (ĐIỀU 50 LUẬT ĐĐ) • Điều 48,49, 50 LĐĐ 2003 • Điều 48 NĐ 181/2004/NĐ-CP; • Điều 66 NĐ 84/2007/NĐ-CP (quyền tham gia giao dịch dân sự của người sử dụng đất); • ĐIỀU10, 11,12,13,14,15 và Điều 16 NĐ 84/2007/NĐ-CP • Mục III TT 01/2005/TT-BTNMT; và tại các Mục XI TT06/2007/TT-BTNMT; Mục I,II TT14/2008/TTLT-BCT-BTNMT...

20. CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ • MẪU THỐNG NHẤT DO BỘ TN VÀ MT QUẢN LÝ • GHI NHẬN TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRONG GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ • ĐỨNG TÊN VỢ CHỒNG NẾU LÀ TÀI SẢN CHUNG ...