四、城市房屋拆迁

1. 四、城市房屋拆迁

2. 〔基本知识〕 • 定义：城市房屋拆迁，是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民（被拆迁人）重新安置，并对其所受损失予以补偿的一系列活动。 • 基本规范：国务院《城市房屋拆迁管理条例》（1991年3月22日颁布，2001年6月修改，并于2001年11月1日正式实施） 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

3. 一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序 （一）相关主体 拆迁管理人：建设行政主管部门 拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位 被拆迁人：被拆迁房屋的所有人 与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵押权人 拆迁单位：受委托实际进行拆迁的单位 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

4. 一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

5. 一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序 （一）房屋拆迁程序 确定拆迁计划和方案 申领拆迁许可证 拆迁公告 确定拆迁方式 签订拆迁协议 实施拆迁 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

6. 二、拆迁补偿与安置 （一）拆迁补偿 补偿对象：被拆除房屋及附属物的所有权人 补偿范围：合法建筑，包括附属物和未过批准期限的临时建筑 补偿形式：产权调换和货币补偿 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

7. 二、拆迁补偿与安置 （一）拆迁补偿 产权补偿的特殊情形 1、拆除公益事业用房 2、拆除有产权纠纷的房屋 3、拆除设有抵押权的房屋 4、拆除使用权公房 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

8. 根据新的《城市房屋拆迁管理条例》，现在拆迁安置已不完全是拆迁人的法定义务了，只有当被拆迁人选择产权调换时才可能存在安置问题。根据新的《城市房屋拆迁管理条例》，现在拆迁安置已不完全是拆迁人的法定义务了，只有当被拆迁人选择产权调换时才可能存在安置问题。 二、拆迁补偿与安置 （二）拆迁安置 安置的对象：被拆房屋的使用权人 拆迁安置地点：原地安置和异地安置 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

9. 二、拆迁补偿与安置 （三）实践中对补偿款的监管 • 货币补偿逐渐成为主导方式 • 对补偿货币的监管 房屋拆迁管理部门 拆迁人 金融机构 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

10. 三、拆迁纠纷救济 〔资料〕建设部2002年1—8月份受理来信共4820件次，其中，涉及拆迁问题的占28%。上访1730批次，其中反映拆迁问题的占70%；在集体上访的123批次中，拆迁问题占83.7%。投诉和上访披露的问题多集中在法律意识薄、形象工程多上面。另据建设部统计，2002年1—7月份，全国因房屋拆除引发三级以上事故共5起，造成26人死亡，16人受伤。 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

11. 三、拆迁纠纷救济 拆迁所引发的矛盾变化： 拆迁户家庭成员内部分配矛盾 拆迁户和开发商、 拆迁户和地方政府的矛盾 （内部矛盾） （外部矛盾） 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

12. 三、拆迁纠纷救济 《城市房屋拆迁管理条例》第15条规定：“拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。” 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

13. 三、拆迁纠纷救济 《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。……裁决应当自收到申请之日起30日内作出。 当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。” 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

14. 三、拆迁纠纷救济 1993年11月24日，最高人民法院颁发实施的《关于适用<城市房屋拆迁管理条例>第十四条有关问题的复函》[1993年11月24日（1993）法民字第9号] 的观点是：房屋拆迁主管部门或同级人民政府对此类纠纷裁决后，当事人不服向人民法院起诉的，人民法院应以民事案件受理。 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

15. 三、拆迁纠纷救济 1993年11月24日，最高人民法院颁发实施的《关于适用<城市房屋拆迁管理条例>第十四条有关问题的复函》[1993年11月24日（1993）法民字第9号] 的观点是：房屋拆迁主管部门或同级人民政府对此类纠纷裁决后，当事人不服向人民法院起诉的，人民法院应以民事案件受理。 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

16. 三、拆迁纠纷救济 江苏省高级人民法院：你院关于适用《城市房屋拆迁管理条例》第十四条有关问题的请示报告收悉。经研究认为：在城市房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁的补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议发生的争执，属于平等民事主体之间的民事权益纠纷。据此，我们同意你院审判委员会倾向性的意见，即房屋拆迁主管部门或同级人民政府对此类纠纷裁决后，当事人不服向人民法院起诉的，人民法院应以民事案件受理。 1993年11月24日，最高人民法院颁发实施的《关于适用<城市房屋拆迁管理条例>第十四条有关问题的复函》[1993年11月24日（1993）法民字第9号] 的观点是：房屋拆迁主管部门或同级人民政府对此类纠纷裁决后，当事人不服向人民法院起诉的，人民法院应以民事案件受理。 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

17. 三、拆迁纠纷救济 最高人民法院行政审判庭于1995年曾向国务院法制局办公室去函商讨不服拆迁裁决向法院提起诉讼的案件定性问题，国务院法制局办公室复函[国法办函（1995）90号]的观点为：当事人对裁决不服的，可以向法院提起行政诉讼。 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

18. 三、拆迁纠纷救济 最高人民法院行政审判庭于1995年曾向国务院法制局办公室去函商讨不服拆迁裁决向法院提起诉讼的案件定性问题，国务院法制局办公室复函[国法办函（1995）90号]的观点为：当事人对裁决不服的，可以向法院提起行政诉讼。 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

19. 三、拆迁纠纷救济 最高人民法院行政审判庭：你庭8月29日来函收悉，现函复如下：《城市房屋拆迁管理条例》第十四条中所规定的房屋拆迁主管部门或者同级人民政府对房屋拆迁中有关问题作出的裁决属于行政机关的具体行政行为，当事人对裁决不服的，可以在规定期限内向人民法院提起行政诉讼。 最高人民法院行政审判庭于1995年曾向国务院法制局办公室去函商讨不服拆迁裁决向法院提起诉讼的案件定性问题，国务院法制局办公室复函[国法办函（1995）90号]的观点为：当事人对裁决不服的，可以向法院提起行政诉讼。 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

20. 三、拆迁纠纷救济 1996年7月24日，最高人民法院颁发实施的《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》[法复（1996）12号]的态度发生了转变：对拆迁裁决不服提起诉讼的，作为行政案件受理；对未经行政机关裁决的安置补偿争议提起诉讼的，作为民事案件受理。 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

21. 三、拆迁纠纷救济 1996年7月24日，最高人民法院颁发实施的《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》[法复（1996）12号]的态度发生了转变：对拆迁裁决不服提起诉讼的，作为行政案件受理；对未经行政机关裁决的安置补偿争议提起诉讼的，作为民事案件受理。 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

22. 三、拆迁纠纷救济 各省、自治区、直辖市高级人民法院：近来，有些高级人民法院就有关受理房屋拆迁，补偿、安置等案件的问题向我院请示。经研究，答复如下：一、公民、法人或者其它组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。二、拆迁人与被拆迁人因房屋补偿，安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。三、本批复发布之日起，最高人民法院（1993）法民字第9号《关于适用〈城市房屋拆迁管理条例〉第十四条有关问题的复函》同时废止。 1996年7月24日，最高人民法院颁发实施的《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》[法复（1996）12号]的态度发生了转变：对拆迁裁决不服提起诉讼的，作为行政案件受理；对未经行政机关裁决的安置补偿争议提起诉讼的，作为民事案件受理。 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

23. 三、拆迁纠纷救济 2005年8月11日起施行的最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》[法释（2005）9号]的态度则发生了逆转：达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

24. 三、拆迁纠纷救济 2005年8月11日起施行的最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》[法释（2005）9号]的态度则发生了逆转：达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

25. 三、拆迁纠纷救济 浙江省高级人民法院：你院浙高法[2004]175号《关于双方未达成拆迁补偿安置协议当事人就补偿安置争议向法院起诉，法院能否以民事案件受理的请示》收悉。经研究，答复如下：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，幷告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。此复。 2005年8月11日起施行的最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》[法释（2005）9号]的态度则发生了逆转：达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

26. 四、有关拆迁补偿安置的两个问题 （一）关于拆迁补偿标准问题 重置价格/重置价格结合成新 市场评估价格 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

27. 四、有关拆迁补偿安置的两个问题 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

28. 四、有关拆迁补偿安置的两个问题 （二）对公共利益与强制拆迁关系认识的转变 • 强制拆迁应否以公共利益为前提 • 如何界定公共利益 • 通过程序规则防止“公共利益”被滥用 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

29. 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

30. 四、有关拆迁补偿安置的两个问题 （二）对公共利益与强制拆迁关系认识的转变 • 强制拆迁应否以公共利益为前提 • 如何界定公共利益 • 通过程序规则防止“公共利益”被滥用 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

31. 〔现状〕强制拆迁基本叫停 2003年9月19日，国务院办公厅下发《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》 随后，中央又派出4路人马，分赴山东、上海、南京、杭州等地，突击调查拆迁问题，为中央最高决策层制定消除动迁纠纷隐患的方案提供参考。 到03年底，全国已有近20个省市修改了有关拆迁的法规，明确规定“补偿金不落实不得拆迁”、“拆迁中不得动‘粗’”等，开始把利益的天平倾向弱势的一端。 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

32. 〔现状〕强制拆迁基本叫停 12月3日，建设部发布《城市房屋拆迁估价指导意见》（04年1月1日起施行），要求规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益。 12月30日，建设部发布《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（2004年3月1日起施行）第18条规定：“房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。” 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁

33. 〔现状〕强制拆迁基本叫停 2004年6月6日，国务院办公厅下发《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理通知》。 第三讲之第四部分 城市房屋拆迁