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不動產行銷—市場調查 學生報告範例 蔡國委老師提供. 實例說明 虎尾寮 市場個案調查分析 指導老師：蔡國委 市調人員：邱靜怡、 張慧如、李慈翰、 沈佳佩、 廖容琇 陳志慶、 張郁萍、何宸維、 周至文、 古佳雯 市調日期 : 92 年 4月 1日 ~ 92年 4月 18日.
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不動產行銷—市場調查學生報告範例蔡國委老師提供不動產行銷—市場調查學生報告範例蔡國委老師提供
實例說明 虎尾寮 市場個案調查分析指導老師：蔡國委 市調人員：邱靜怡、 張慧如、李慈翰、 沈佳佩、 廖容琇 陳志慶、 張郁萍、何宸維、 周至文、 古佳雯 市調日期 : 92 年 4月 1日 ~ 92年 4月 18日
簡 報 大 綱壹、前言 貳、市場調查分析 參、個案位置分布圖 肆、個案調查表 伍、個案優缺比較 陸、綜合比較分析 柒、結論
壹、前言 本組所調查之地區－虎尾寮就位於台南市東區，虎尾寮經政府重新規劃後，人口數增加的比例逐年成長，且因其臨近高速公路及仁德交流道，又可通往仁德、歸仁、關廟等地。故成為出入府城的重要門戶，故成為近年來政府單位及財團法人積極開發的地區。 故本組以虎尾寮為調查範圍，調查近期的開發個案，針對每個個案的特色及優缺點進行比較。
貳、市場調查分析 虎尾寮屬中密度住宅區，全區道路均在12米以上，經重新規劃後，電線電纜地下化、雨水污水分流處理、全區並規劃有12座大小公園。使得本區有許多建商進駐，開發透天及別墅住宅產品。
公共設施分布圖 N
案名：綠邑 投資興建：家懿建設 坪數：25~30p 案名：歐薇花園 投資興建：宗大建設 坪數：25~28p 案名：大學城 投資興建：雅泰建設 坪數：29~43p 案名：香榭尊邸 投資興建：聯晟建設 坪數：26~29p 案名：凡人居 投資興建：永龍建設 坪數：25~33p 參、個案位置分布圖
本案賣點： 屬於傳統透天別墅住宅產品，歐式建築獨立進出，無共有車道、庭院、大門，獨門獨院避免人多吵雜，可確保居家安全，且近復興國中。 案 名 大學城 本案抗性： 地點近高速公路且價位較高，地屬斷層帶，距市區較遠，購物不易，缺乏與其它相同型態個案的競爭能力。 地 址 裕信三街 肆、個案調查記錄表~大學城 投資興建 雅泰建設 銷 售 自由易念 受 訪 者 莊麗雪 小姐 電話(工地) 3315011；3315010 臨 路 裕信三街 路 寬 12米 評估： 價格偏高，只鎖定高層客戶群，客 戶群函蓋範圍較小，且因近來景氣差，所以缺乏與低價位住宅的競爭能力。 其它： DM印製精美、銷售人員態度親切，但對面之基地正在興建中，環境較為髒亂、吵雜。 使用分區 住宅區 法 規 □建蔽率 □容積率50% 基地面積 約1500坪 開挖比率 5成 總 戶 數 22戶 總 銷 1億4千萬 可 銷 600萬 餘屋戶數 1戶 調查人：張郁萍、何宸維 產品規劃 透天別墅（3F半） 建坪範圍 63~82坪 地坪範圍 29~43坪 主力坪數 29坪 總價範圍 600~800萬 主力總價 600萬 隔 局 5-6房/ 2 廳/ 3衛 付款方式 自備款30%，貸款70% 完工日期 91年底 工程進度 完工
大學城~POP看板 建物 接待中心 POP看板 建物正面圖
本案賣點： 精心設計的歐式中庭花園，運用別墅規劃少見的10米超大棟距，營造出富創意具健康生態的花園景觀。多處重大交通建設集中於該地區，台灣高鐵等，交通方便迅速。室內隔局寬闊且機能性佳。 案 名 歐薇花園 本案抗性： 附近類似個安多，消費者有很高的比較衡量空間。個案之總價消費者乃嫌偏高 地 址 裕信路、裕文路口 投資興建 宗大建設 銷 售 自售 受 訪 者 彭小姐 電話(工地) 3314888 臨 路 裕信路 路 寬 20米 評估： 此個案之地理位置佳，週圍環境寧靜，是不錯的居住地區，因房地產市場普遍不景氣，消費者因價格之因素而使其抗性增加，但比較其他同地區相似之個案，其價格屬中低價位，因此此案尚具競爭力。 其它： 服務人員態度良好，對個案了解度佳。 使用分區 住宅區 法 規 □建蔽率 □容積率50 % 基地面積 約8百多坪 開挖比率 總 戶 數 32戶 總 銷 2億2千萬 可 銷 1億1千萬 餘屋戶數 16戶 調查人：周至文、古佳雯 產品規劃 透天別墅 建坪範圍 63坪 地坪範圍 25~28坪 主力坪數 25坪 總價範圍 600~700萬 主力總價 700萬 隔 局 4-5 房/ 2 廳/ 4 衛 付款方式 付清；貸款80% 完工日期 92年3月 工程進度 完工 個案調查記錄表~歐薇花園
歐薇花園~ POP看板 建物 建 物 接待中心 POP看板
本案賣點： 全區82公頃，電線電纜地下化、雨水和污水分流處理、全區IC智慧寬頻網路，連結24小時保全管理、雙車庫，5-6大房，人車分道。 案 名 采風綠邑 本案抗性： 外觀與其它個案比較，較無特色。且位居斷層帶附近，距市區較遠，購物、交通不便。 地 址 裕中一街與裕信路口 個案調查記錄表~采風綠邑 投資興建 家億建設 銷 售 自售 受 訪 者 電話(工地) 3311168 臨 路 裕忠一街與裕信路 路 寬 12米，20米 評估： 屬中價位，坪數小。 其它： 服務人員態度不佳。 使用分區 住宅區 法 規 □建蔽率 □容積率50 % 基地面積 800多坪 開挖比率 總 戶 數 32戶 總 銷 2億8千萬 可 銷 1600萬 餘屋戶數 8戶 調查人：李慈翰、沈佳佩 產品規劃 透天別墅（4F，5F） 建坪範圍 68~74坪 地坪範圍 25~30坪 主力坪數 25、27坪 總價範圍 650~900萬 主力總價 700萬 隔 局 5房/ 2 廳/ 3 衛 付款方式 自備款30%、貸款70% 完工日期 92年3月 工程進度 完工
采風綠邑~ POP看板 建物 建 物 接待中心 POP看板
本案賣點： 建材、規劃、外觀造形佳，且有多功能起居室和六星級衛浴整層大主臥。 案 名 凡人居 本案抗性： 面寬較窄、價格較高。 地 址 裕信三街、裕敬三街口 投資興建 永龍建設 銷 售 自售 受 訪 者 王思乾 電話(工地) 3314111 臨 路 裕信三街、裕敬三街 路 寬 各12米 評估： 價格高缺乏競爭力。 其它： DM精美、環境清幽。 使用分區 住宅區 法 規 □建蔽率 □容積率50 % 基地面積 288坪 開挖比率 總 戶 數 10戶 總 銷 6180萬 可 銷 0 餘屋戶數 0戶 調查人：廖容琇、陳志慶 產品規劃 透天獨院別墅（4F、4F半） 建坪範圍 63~65坪 地坪範圍 25~33坪 主力坪數 30坪 總價範圍 680~760萬 主力總價 760萬 隔 局 5 房/ 2 廳/ 4 衛 付款方式 自備款30%，貸款70% 完工日期 92年12月 工程進度 完工 個案調查記錄表~凡人居
凡人居~ POP看板 建物 接待中心 POP看板 建 物
本案賣點： 整層主臥、雙車庫、人車分道、頂級建材，中庭花園別墅，復興學區高級別墅，周圍環境寧靜安逸。 案 名 香榭尊邸 本案抗性： 個案價格屬高價位，質感及建材採較高級，對預購平價或中價位購屋者，較不易購買。 地 址 裕忠一街 投資興建 聯晟建設 銷 售 自建自售 受 訪 者 莊小姐 電話(工地) 3310789 臨 路 裕忠一街 路 寬 12米 評估： 與皇龍建設等低價位住宅有所區隔，高質感別墅鎖定客戶群，有屋者－欲提升其居住品質；二次購屋或換屋者。 批示： 本案DM尚未印製，由銷售小姐口頭描述其銷售賣點。 使用分區 住宅區 法 規 □建蔽率 □容積率 50 % 基地面積 270坪 開挖比率 0 總 戶 數 8戶 總 銷 7千5百萬 可 銷 3700萬 餘屋戶數 4戶 調查人：邱靜怡、張慧如 產品規劃 透天別墅（5F） 建坪範圍 73~82坪 地坪範圍 26~29坪 主力坪數 26坪 總價範圍 865~938萬 主力總價 865萬 隔 局 5房/ 2 廳/ 4 衛 付款方式 自備20%，貸款80% 完工日期 92年5月 工程進度 已完工 個案調查記錄表~香榭尊邸
香榭尊邸~ POP看板 建物 接待中心 建 物 POP看板
項目 個案名 產品優點 產品缺點 接待中心 優點 接待中心 缺點 POP優點 POP缺點 由以上歸納可知，無論是POP的佈點、設置、DM的印製、接待中心人員的態度及產品的優缺點，都是影響購屋者購屋意願重要的因素。 大學城 獨門獨院 近高速公路，較為 吵雜 接待人員 態度良好 對面基地正在興建中，較為髒亂 設計具有立 體感 與其它個案之POP比較，其顏色較不明顯、版面較小 歐薇花園 正對國小預定地 外觀較無特色 接待人員 態度親切 設立於個案 之內，較不 明顯 清新自然 簡單大方 方向標示較為不清 采風綠邑 中庭花園大、氣氛營造佳 外觀同質性高 無 接待人員態度不佳、室內擺設無法顯示專業性 個案名稱清楚 無法顯示產品特性 凡人居 日式風格 簡單大方 面寬較窄 價格較高 接待人員態度良好 、解說詳細 無 佈點多，看板大，具設計感 無法突顯產品特色 香榭尊邸 自地自建自售，產權清楚 戶數少，產品價位較高 接待人員態度良好 無 看板大，具體表現訴求 DM尚未印製 伍、個案優缺點比較表
案名 建設 樓層 型式 戶數 地坪 (坪) 建坪 (坪) 總價 (萬) 主力總價 (萬) 餘屋 特色 大 學 城 雅泰建設 3F5 透天 別墅 22 29~ 43 63~ 82 600~ 800 600 1 歐式建築 雙車庫、獨院 歐薇 花園 宗大 建設 4F5 透天 別墅 32 25~ 28 63 600~ 700 700 16 戶戶套房 高級衛浴設備 采風 綠意 家億 建設 4F 5F 透天 別墅 32 25~ 30 68~ 74 650~ 900 700 8 人車分道 中庭花園 凡 人 居 永龍建設 4F 4F5 透天 別墅 10 25~ 33 63~ 65 680~ 760 760 0 六星級衛浴 整層大主臥 香榭 尊邸 聯晟 建設 5F 透天別墅 8 26~ 29 73~ 82 865~ 938 865 4 頂級建材 中庭花園別墅 陸、綜合比較分析 目前虎尾寮共開發出十幾個競爭個案，本小組隨機抽樣5個個案調查，並進行分析，且針對個案之建築型式、地坪、總價及特色，整理如下表：
由上表得知虎尾寮重劃區內，已開發之個案以透天型式住宅為主，建築風格多變，消費者可依個人喜好做選擇，而地坪大多介於25~30坪間，唯獨大學城有推出較大坪數(43坪)，總價則以600萬～900萬之間，而自備款多為總價的30%，且顧客大多以貸款方式購屋，從餘屋戶數來看，皆已銷售五成(去化率50%以上)，可知目前經濟有逐漸復甦之趨勢。
柒、結論 經本組整理比較分析後，發現雖然近年來房地產不景氣，但虎尾寮重劃區內仍推出許多個案，且銷售率呈現穩定成長。由於購買房屋需要大量的資金，所以選擇時須考慮許多因素，與一般消費行為有所差異。欲購屋者所要求的品質較嚴格，考慮時間較長，故除了產品要有特色、符合消費者需求之外，產品的其他附加功能，例如：低利貸款、社區寬頻網路、24小時管理監控、庭園造景等，都是吸引消費者前往參觀及提昇產品競爭力的成功因素。 根據本組實地調查並分析後，發現香榭尊邸個案外觀宏偉大方、採用高級建材，建物外形在虎尾寮地區推出個案中屬較特別。所以本組之後的行銷企劃將針對”香榭尊邸”此個案來做設計。
