复地首府 D 区板楼产品调整的研究报告 —— 户型是否合并

复地首府D区板楼产品调整的研究报告——户型是否合并复地首府D区板楼产品调整的研究报告——户型是否合并策源市场部 2006年4月6日

目录 • 报告背景分析及调研的说明 • 首府D区产品情况分析 • 产品调整前后方案的对比分析 • 关于市场销售去化角度的研究 • 项目开发进度的需求 • 关于200平米户型是否合并的建议

1.报告背景分析及调研的说明 经北京策源与北京复地的多次沟通，就2005年所做的关于首府D区板楼户型调整“200平米是否合并”的问题做了更进一步的探讨，最后讨论决定：“200平米户型不做合并”。说明：本报告将从产品配比方案的对比，两种户型市场销售去化情况对比及项目开发要求等方面作出分析，得出最终的市场研究结论

2.首府D区产品情况分析

2.首府D区产品情况分析 D区首府小区规划示意图 A区 C区 B区

2.首府D区产品情况分析 原设计户型图三居两居三居

2.首府D区产品情况分析 原设计户型情况数据来源：北京复地

2.首府D区产品情况分析 原设计户型配比数据来源：北京复地

3.产品调整前后方案的对比分析

3.产品调整前后方案的对比分析 设定：对200平米户型做合并调整，项目户型面积的配比为： 370－430平米面积段的比例过大，小户型面积段缺失，客户群体变的单一，损失掉了此类产品的客户。

3.产品调整前后方案的对比分析 两外考虑低层叠拼部分后的户型面积配比为： 370－430平米面积段的比例过大，小户型面积段缺失，客户群体变的单一，损失掉了此类产品的客户。

4.关于市场销售去化角度的研究

4.关于市场销售去化角度的研究 调研说明：通过对北京房地产信息网(www.e-fdc.com)的数据查询，根据首府D区板楼的户型分布，设定标准为200段（190-230平米）、400段（350-500平米），销售价格为15000元/平米；对不同面积段产品2005年1月——2006年2月的市场供应和销售去化情况进行分析。通过两种产品在整体市场及区域重点个案的销售情况对比分析，得出那种产品更有利于项目的销售。

4.关于市场销售去化角度的研究 整体北京市场的200/400平米销售套数对比表（单价在15000元/平米以上的户型）数据来源:北京房地产信息网(www.e-fdc.com) 结论：销售单价在单价15000元/平米以上的户型，200平米段销售速度高于400平米段的销售速度，二者速度对比约为2.4：1

4.关于市场销售去化角度的研究 重点个案分析200与400面积段去化情况数据来源:北京房地产信息网(www.e-fdc.com) 结论：在分析具有可比性的楼盘中，也发现200段的户型销售速度快于400段的销售速度，基本也保持在2.5：1的关系。同档次的项目多为精装修房，装修标准为2000-4000元/平米。

4.关于市场销售去化角度的研究 从北京整体市场的角度或者从具有可比性的竞争楼盘的角度分析，在200平米段与400平米段的户型的销售来看，结论都是200平米段的户型销售速度远高于400平米段的销售速度。设定15000元/平米的项目进行分析，无论是北京市整体市场还是重点个案同类型产品的研究，200平米户型段和400平米户型段销售速度比率为2.4：1（2.5：1）

5.项目开发进度的需求 新天嘉园预售许可证

5.项目开发进度的需求 PEKING HOUSE 首府D区（ D1#-D4# ）板楼部分已经于2005年1月19日取得销售许可证，截至到现在仍未做推广销售。我们项目的销售回款受到极大影响。为了使项目尽快上市，主动抓住市场机会。

6.关于200平米户型是否合并的建议 从项目户型整体配比的角度，我们建议保留200平米面积段的产品，以扩大项目的客群范围，而且目前200平米户型套数比例为28.6％（就D区板楼而言），从建筑面积角度分析此类产品仅为15％比例，适中。从北京整体市场的角度或者从具有可比性的竞争楼盘的角度分析，在200平米段与400平米段的户型的销售来看，结论都是200平米段的户型销售速度远高于400平米段的销售速度。因此我们建议，保留200平米面积段的产品，不建议将其合并。

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