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土地利用管理工作概述. 姜建明. 省国土资源厅土地利用管理处. 一、 土地利用管理的基本情况 二、今后土地利用管理的重点. 一、 土地利用管理的基本情况. （一）建设用地供应与管理 （二）建设用地开发利用监管 （三）土地市场与地价管理 （四）农村集体土地制度改革. （一） 建设用地供应与管理. 建设用地来源：新增建设用地 存量建设用地 建设用地性质：国有建设用地 集体 建设用地. （一） 建设用地供应与管理. 国有建设用地供应 是国家根据年度土地供应计划，依法以出让和划拨等方式提供国有建设用地使用权的行为。
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土地利用管理工作概述 姜建明 省国土资源厅土地利用管理处
一、土地利用管理的基本情况 二、今后土地利用管理的重点
一、土地利用管理的基本情况 （一）建设用地供应与管理 （二）建设用地开发利用监管 （三）土地市场与地价管理 （四）农村集体土地制度改革
（一）建设用地供应与管理 建设用地来源：新增建设用地 存量建设用地 建设用地性质：国有建设用地 集体建设用地
（一）建设用地供应与管理 国有建设用地供应是国家根据年度土地供应计划，依法以出让和划拨等方式提供国有建设用地使用权的行为。 供地行为主要涉及到是否提供建设用地、提供建设用地方式、提供建设用地的数量、提供建设用地的位置以及提供建设用地所需要的条件等问题。
（一）建设用地供应与管理 • 1. 根据产业政策，决定是否供地 • 根据法律法规，决定供地方式 • 3. 根据用地定额，决定供地数量
1. 根据产业政策，决定是否供地 产业政策：《国务院关于发布实施〈促进产业结构调整暂行规定〉的通知》、国家发改委《产业结构调整指导目录》 在土地供应的政策上，依照国家产业政策，国土资源部门对淘汰类、限制类项目分别实行禁止和限制用地。与产业政策配套的是两个用地目录，即《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》.
2. 根据法律法规，决定供地方式 划拨方式供地： 必须符合《划拨用地目录》 有偿方式供地 ： 出让、租赁 授权经营、国家出资作价 （入股）
3. 根据用地定额，决定供地数量 《浙江省工业等项目建设用地用地控制指标（2014）》 《浙江省学校建设项目用地控制指标》（修订） 《浙江省商业住宅办公建设项目控制指标》（试行） 《浙江省加油站油库建设项目控制指标》（试行） 《浙江省监狱建设项目控制指标》（试行） 《浙江省体育设施建设项目控制指标》（试行） 《浙江省医疗机构建设项目控制指标》（试行）
（二）建设用地开发利用监管 1、建设用地供应监管 2、建设用地批后监管 技术平台： 浙江省建设用地供应动态监管系统
1、建设用地供应监管 监管目的：促进城市新增建设用地及时形 成有效供应并得到充分利用 监管内容：经国务院或省政府批准转用 的建设用地的供应情况 监管重点：供地率 消化利用批而未供土地数量
2、建设用地批后监管 监管内容：土地出让金收缴、土地用途、 容积率、投资强度、开竣工 时间 监管依据：国有建设用地划拨决定书 国有建设用地使用权出让合同 监管重点：闲置土地、低效利用土地
（三）土地市场与地价管理 1、土地市场管理 2、地价管理
1、土地市场管理 土地市场建设 土地储备管理 土地使用权交易管理
1、土地市场管理 土地市场建设 第一阶段：1978年至20世纪80年代，是土地市场萌芽阶段。 在土地所有权、使用权不能流转的前提下，为适应对外开放、缓解城市建设资金不足，探索土地有偿使用问题。
1、土地市场管理 土地市场建设 第二阶段：20世纪90年代十年间，是土地市场初步形成阶段。 逐步确立了国有土地出让使用权的产权制度、交易方式和规则构建了中国土地市场的基本制度框架。
1、土地市场管理 土地市场建设 第三阶段：2001年以来，是土地市场规范完善阶段。 完善了土地产权制度和政府供应土地的规则，建立了土地储备制度，推选了土地招标拍卖挂牌出让制度，实行了政府公开供应土地制度，建立了运用土地政策参与宏观调控的新机制。
1、土地市场管理 土地储备管理 2001年国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》：为增加政府以土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行储备制度。 2006年国务院办公厅下发《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》 2007年国土资源部、财政部、中国人民银行联合下发《土地储备管理办法》 2012年国土资源部、财政部、中国银行业监督管理委员会《关于加强土地储备与融资管理的通知》 2013年财政部、国土资源部《关于核定土地储备融资规模等问题的意见》
1、土地市场管理 土地使用权交易管理 土地使用权转让 土地使用权抵押 土地使用权出租
土地使用权转让 转让的基本形式有：出售、交换、赠与。 ▲出售。即买卖，是指当事人约定一方将财产权转移给他方，他方支付价金和行为。 ▲交换。在民法上称：“互易”。就是以物换物。 ▲赠与。是指赠与人一方自愿将自己的财物无偿地交给受赠人一方的行为。
土地使用权转让 转让的原则: ▲ 是指发生在平等民事主体之间的法律行为。 ▲ 只转让一定年限的土地使用权，所有权属于国家。 ▲ 转让时，该土地使用权规定的权利和义务随之转让。 ▲ 土地使用权与其他地上建筑物、附着物随之转让。
土地使用权抵押 《担保法》第一百八十二条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用于 使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 第一百八三条：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 第一百八十四条：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。
土地使用权抵押 《房地产管理法》第四十七条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。 第五十条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 第五十一条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
土地使用权出租 土地使用权出租是国家将土地使用权出让给土地使用者，土地使用者作为出租人将其土地使用权随同房产一并租赁给他人（即承租人）使用由承租人向出租人提供租金的行为，此时而形成的是政府、出租人、承租人之间的法律关系。
2、地价管理 对地价及地价体系进行管理。 对地价评估工作及评估机构进行管理。
土地供应中的地价政策 协议出让最低限价 《浙江省人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》（浙政发〔2001〕61号 ）规定：“协议出让国有土地使用权的最低价，不得低于该地块评估确定的基准地价或标定地价的80％。” 国土资源部令第21号《协议出让国有土地所有权规定》要求： “协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。”
土地供应中的地价政策 工业用地出让最低限价 国家层面：2006年，国土资源部发布实施《全国工业用地出让最低价标准》， 并于2009年对《全国工业用地出让最低价标准》进行了调整。 省级层面：2007年制定了《浙江省工业用地最低价标准（试行）》，2009年根据国家新规定作出了调整。2014年将重新调整。
基准地价定期公布制度 《房地产管理法》第三十二条：基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定和公布。
二、今后土地利用管理的重点 （一）“亩产倍增”计划 总体目标：基本形成与我省省情相应的节约集约用地体制机制，土地利用方式得到明显转变，土地利用结构得到明显优化，单位建设用地GDP有较大幅度提高。力争到2020年底，全省单位建设用地GDP比2010年翻一番。
二、今后土地利用管理的重点 （一）“亩产倍增”计划 主要任务： 一是落实新增建设用地“节流减量”。 二是加快存量建设用地“挖潜增效。 三是推进批而未用土地”减量加速”。 四是全面开展城镇低效用地再开发。 五是促进开发区用地“集约高效”。 六是加大节约集约用地制度改革创新。
二、今后土地利用管理的重点 （二）“空间换地” “空间换地”是李强省长提出的“四换三名”工程的重要内容，是省委省政府推进经济转型升级、打造浙江经济升级版的重要抓手。今年的2月28日，省政府出台了《关于实施“空间换地”深化节约集约用地的意见》（浙政发[2014]6号）。
二、今后土地利用管理的重点 （三）加快城镇低效用地再开发 主要政策： 一是鼓励社会各方参与城镇低效用地再开发。 二是允许以多种方式补办供地手续。 三是完善城镇低效用地再开发历史遗留用地手续。
二、今后土地利用管理的重点 （三）加快城镇低效用地再开发 工作要求： 一要抓紧调查建库。 二要抓紧编制规划。 三要做好组织实施。
