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四川信托荣誉发行 时间： 2013 年 9 月. 四川信托 · 鲁南涑河商业装修贷款 集合资金信托计划. 信托产品摘要. 交易对手 : 临沂市金凤凰置业有限公司 ( 简称“金凤凰置业”）. 01. 资金用途 ：金凤凰置业持有的 商业房产的装修. 02. 信托规模：不高于 5 亿. 03. 期限： 2 年（满 1 年可提前部分或全部结束）. 04. 还款来源：装修完工后商业房产的销售收入；集团经营收入. 05. 增信措施：房产抵押、集团保证、实际控制人保证、账户监管. 06. 07. 07. 预期收益率. 四川信托. 信托交易结构.
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四川信托荣誉发行 时间：2013年9月 四川信托·鲁南涑河商业装修贷款 集合资金信托计划
信托产品摘要 交易对手:临沂市金凤凰置业有限公司(简称“金凤凰置业”） 01 资金用途：金凤凰置业持有的商业房产的装修 02 信托规模：不高于5亿 03 期限：2年（满1年可提前部分或全部结束） 04 还款来源：装修完工后商业房产的销售收入；集团经营收入 05 增信措施：房产抵押、集团保证、实际控制人保证、账户监管 06 07 07
四川信托 信托交易结构 1、设立、管理 2、募集资金 4、发放贷款 合格投资者 鲁南涑河商业装修贷款集合信托计划 金凤凰置业 5、到期还本付息 6、分配收益 3、房产担保 3、提供连带责任担保 威海东龙集团 位于临沂市涑河南街3号 • 商业房产 3、提供连带责任担保 实际控制人 徐士东 • 抵押物为有房屋产权证的商业房产，总建筑面积102,335.7㎡，合计评估值114,100.41万元，抵押率不高于43.82%。
风险控制 • 1、房产抵押：金凤凰置业以其持有的位于临沂市涑河南街3号的商业房产为其偿还信托贷款本息提供抵押担保，抵押物总建筑面积102,335.7㎡，合计评估值114,100.41万元，抵押率不高于43.82%。 • 2、集团连带责任保证担保：威海东龙实业集团有限公司（以下简称“东龙集团”）为金凤凰置业约定偿还贷款本息提供连带责任保证担保； • 3、实际控制人连带责任保证担保：金凤凰置业、东龙集团实际控制人徐士东为金凤凰置业约定偿还贷款本息提供连带责任保证担保； • 4、资金归集：在当期信托计划届满前5个月末至1个月末，以及届满前10个工作日，归集当期信托贷款本金余额15%、15%、15%、15%、20%、20%；2）各期信托计划成立后，满足条件下，项目公司可向我司申请提前偿还部分信托本息，但每次还款不低于当期信托计划初始本金的30%； • 5、账户监管：我司要求借款人在我司指定资金监管银行开立监管账户，专项用于接收本信托贷款及监控贷款用途。
交易对手介绍 临沂市金凤凰置业有限公司于2006年12月25日由临沂市工商行政管理局批准成立，并经山东省住房和城乡建设厅批准，已获得房地产开发二级资质证书。企业注册资本为一亿元人民币，其中：威海东龙实业集团有限公司投资5000万元，徐士东投资3000万元，徐艺真投资1000万元，徐誉函投资1000万元。法定代表人徐士东。
威海东龙实业集团有限公司 徐士东 徐艺真 徐誉函 30% 50% 10% 10% 临沂市金凤凰置业有限公司 交易对手介绍 实际控制人 徐士东 威海东龙实业集团 有限公司 50% 临沂市金凤凰置业 有限公司 股权结构 临沂市涑河南街3号商业房产 注：徐艺真、徐誉函为徐士东女儿。 100%
金凤凰置业-财务指标 金凤凰置业为威海东龙集团的控股子公司，自2006年成立开始，一直在开发、建设与运营临沂当地的商业房产项目，其资产、负债均与该项目相关。2012年存货余额为9.82亿元，占总资产的69.25%；资产负债率58.81%。
临沂介绍（1）——地理位置 临沂市位于山东省的东南部，处于山东和江苏交界处，是山东省人口最多、面积最大的市 临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。南北最大长距228公里，东西最宽度 161 公里，总面积17184平方公里，是山东省人口最多、面积最大的市。地处联结半岛蓝色经济区、省会城市群经济圈的重要战略位置上。东靠日照港、岚山港和连云港，属新亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔。
罗庄区 费县 沂水县 沂南县 蒙阴县 河东区 莒南县 郯城县 临沭县 平邑县 兰山区 苍山县 临沂介绍（2）——行政规划 • 临沂市土地面积为17184.1平方公里； • 现辖兰山、罗庄、河东３区及郯城、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9县，有250个乡镇办事处，9544个行政村； • 临沂市政府正积极创建临沂高新技术产业开发区、经济开发区和临港经济开发区。
临沂介绍（3）——基本经济水平 1、人口：2011年临沂全市户籍人口1081万人，其中市区人口216.17万人。 2、生产总值：2012年临沂GDP为3012.81亿元，同比增长8.7%。 3、投资：2012年完成固定资产投资2016.7亿元，同比增长25.37%；房地产投资233.5亿元，占比11.58%，同比增长22.44%。 4、人均收入：2012年前三季度全市城镇居民人均可支配收入20758元，同比增长14.74%，人均消费性支出10962元，同比增长8.8%。
临沂房地产市场简介（1）——数量分析 • 1、年度供求关系变化 • 2012年全年普通住宅市场整体成交量为23516套，275.99万平米，同比增长25.55%和29.56%，成交率较2011年涨幅较大。2011年市场部分供应和需求受到抑制，2012年下半年市场转好，供应放量，购房者信心提升，首置和首改等刚需集中释放，市场成交量大幅攀升。 • 2、月度供求关系变化 • 从整体来看，2012年临沂市场住宅供应和需求保持平稳增长，成交率大部分时间保持在20%以上，10月突破30%。一季度市场观望情绪依然浓厚，供应量和成交量较少，成交率较低。从二季度开始市场转好，供应量和成交量逐月上升，成交率走高。四季度市场表现最好，10月份达到顶峰。
临沂房地产市场简介（2）——价格分析 2012年临沂市普通住宅均价整体呈现上升趋势，整体报盘均价由年初的4737元/㎡涨至年末的4955元/㎡，上涨幅度4.6%；从成交均价来看，全年成交均价为4770元/㎡，较2011年上涨8.68%。 从区域上看，北城新区是均价最高的区域，年末北城新区均价为5500元、㎡，比年初下滑3.19%。滨河板块年末均价为5448元/㎡，涨幅为3.26%。市中板块价格出现了回落，但是随着旧城改造工程的启动，未来价格上涨空间较大。 从2011年-2012年各单价区间成交量比例分析表中看出，住宅成交单价区间集中在4000-5000元之间，并且5000-6000元单价区间所占比重增大。值得注意的是6000元以上区间所占比重已经不可小觑，年底上升至第三位，高价位的楼盘主要分布在北城新区和滨河板块，多为洋房为主的改善型产品。 2012年全年普通住宅市场整体供应量为30451套、366.09万㎡，成交量为23516套、275.99万㎡，面积同比上涨19.95%和29.56%，市场整体呈现平稳上升态势。
项目位置 • 该项目位于临沂市中心商圈与涑河片区商业中心的交集处，兼具传统商业氛围浓厚以及独有沿河景观环境优势，商业价值较高。 • 该项目位于沂蒙路以东、涑河以南、涑堤南路以北，花园街以西100米的地块内。项目占地101265平方米，其中所在宗地西端南北长150.06米，东端南北宽11.94米，沿河段东西长993.14米，南面东西长884.44米 • 本项目自2006年开始动工建设，2008年部分房产取得预售证，项目建设施工进展顺利，工程外立面及室外景观均已完工。 • 现正进行商业物业的内部建筑装修工程及部分设备安装工程。
担保方－威海东龙集团 威海东龙实业集团有限公司（以下简称“东龙集团”）成立于1993年元月，是集多元化经营于一体的股份制集团公司，下辖企业有具备二级开发资质的房地产开发公司、物业管理公司、宾馆、酒店等经济实体。
主要荣誉 • 2002年,在“住在威海”的大型评选活动中,被威海市政府评为“最有影响力的开发商”； • 2003年, 通过了ISO9001-2000认证； • 2004年, 在国际可持续发展会议上, 荣获“诚信企业”荣誉称号,参展的滨海明珠楼盘获得“精品楼盘”的殊荣。 • 2005年被授予“明星企业”和“诚信文明企业”。 • 2006年被评为纳税“新星企业”、及建筑开发行业“红旗单位”。 • 2007年被评为纳税“明星企业”及建筑开发行业“先进单位”、公益慈善“先进单位”。 • 2008、2009年度连续被评为市级纳税“先进企业”，“诚信文明企业”及建筑开发行业“先进单位”、公益慈善“先进单位”
项目总结 鉴于： 1、交易对手金凤凰置业的股东背景强大，业务基础稳定，资金投向项目优质，发展情况良好，投资前景良好； 2、担保方东龙集团为山东省本地较强开发企业、知名房企，在房地产领域经营长达20年，具有丰富的房地产开发管理销售经验，市场竞争力强、行业地位高，财务指标优秀，有很强的担保实力。本次由东龙集团提供连带责任担保，总体风险可控。 3、本项目既有良好的区位条件，处于涑河商业圈的核心位置，且距离临沂市的核心商圈——人民广场商圈不过2公里，交通便利，发展前景良好，具有较大的增值潜力。贷款项下抵押物总建筑面积102335.7㎡，合计评估值114,100.41万元，抵押率43.82% 。经测算，借款人所持有的商业房产预计装修完工后销售收入接近29.94亿元，项目财务指标理想，流动性强，抗风险性强。
