证券研究报告

1. 证券研究报告 房价上涨放缓，估值优势突出 ——房地产行业月报 2014年2月21日 涂力磊 房地产行业核心分析师 SAC执业证书编号：S0850510120001 021-23219747 tll5535@htsec.com 谢盐 房地产行业分析师 SAC执业证书编号：S0850511010019 021-23219436 xiey@htsec.com

2. 行业发展结论： 宏观形势 货币紧张低于预期而经济放缓：1月M2同比增13.2％，比上月降0.4个百分点；CPI同比增2.5％；美元兑人民币6.105；PMI为50.5％，比上月降0.5个百分点；进出口同比升10.3％比上月回升4.14个百分点；贸易顺差318亿美元。 行业形势 1月一二线城市土地成交环比回落：1月一二线土地累计成交0.47亿平，同比降26.0%，比上月降18.4个百分点，当月成交土地0.47亿平，环比降37.5％ 。 地产A股对H股折价：龙头地产A股PE6.97倍，较龙头地产H股PE折价26.8％。 房价同环比增速下滑，环比下跌城市数增加：1月百城住宅平均价格10901元/平，同比增11.1％，比上月回升0.41个百分点；环比增0.63％，比上月回落0.07个百分点。1月百城住宅价格环比上涨城市62个，比上月减6个；环比下跌城市37个，比上月增5个。 商品房成交面积环比回落：1月一二线城市商品房累计成交0.25亿平，同比减16.3％，比上月回落32.5个百分点；1月一二线城市商品房成交2499.9万平，环比减26.86％。 估值和投资 2月20日，板块PE（TTM）11.31倍。房价问题构成当前估值修复压力，当前地产PE对A股PE溢价率仅0.6%，板块后期下行风险不大。 风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。 2

3. 宏观形势－货币供应紧张情况低于预期 指标 数据表现 解读 年初货币供应紧张情况低于预期，受活期存款转化为理财产品的影响，今年初M1增速回落较明显。 货币供应 1月M1大幅回落， M2增速回落，分别同比增长1.2％和13.2％，增速比上月分别回落8.1和回落0.4个百分点。 1月金融机构各项贷款余额73.2万亿，同比增14.3%，增幅比上月回升0.2个百分点。 货币需求 图 M1和M2月度同比变动情况 图各项贷款余额及月度同比变动情况 3 资料来源：WIND，海通证券研究所

4. 宏观形势－通胀水平与上月持平 指标 数据表现 解读 受蔬菜等食品价格回落的影响，1月CPI同比增速小于全年同期增速。 1月我国金融机构新增人民币贷款13200亿元，同比增加23.1%，环比增加173.6% 。 当月货币需求 CPI、PPI 1月份我国CPI同比2.5%，涨幅与上月持平。 图 新增人民币贷款和中长期月度贷款情况 图 CPI和CPI（翘尾因素）月度变动情况 资料来源：WIND，海通证券研究所 4

5. 宏观形势－人民币汇率有所回落 指标 数据表现 解读 人民币汇率 1月，美元兑人民币汇价稳在6.1050。6个月美元兑人民币外汇远期价6.1175，人民币汇率首现远期贴水125个基点。 1月人民币币值宽幅震荡，汇率有所下降。 图 人民币兑美元即期和6个月外汇远期月度变动情况 图 热钱流入月度变动情况 资料来源：WIND，海通证券研究所 5

6. 宏观形势－制造业继续放缓，进出口增速回升 指标 数据表现 解读 1月PMI为50.5％，比上月下滑0.5个百分点。 工业数据 1月制造业继续放缓；受欧美出口强劲影响，1月我国进出口增速回升，顺差规模有所放大。 1月，我国进出口总额同比增加10.3％，比上月回升4.14个百分点；1月，我国实现贸易顺差318.7亿美元。 进出口 贸易 图 PMI和工业增加值月度同比变动情况 图 进出口、贸易顺差月度同比变动情况 资料来源：WIND，海通证券研究所 6

7. 行业形势－一二线城市土地成交环比回落 指标 数据表现 解读 1-1月一二线城市累计成交土地建面0.47亿平，同比降25.98%，比上月回落18.4个百分点。1月一二线城市当月成交土地4692万平，环比减37.5％。 土地成交建面 年初开发商在一二线城市的土地购置有所回落，1月该区域的土地购置面积环比回落。 土地成交金额 1-1月一二线城市累计成交土地金额0.18万亿元，同比增60.3%，比上月升8.03个百分点。1月一二线城市当月成交土地额1802亿，环比降7.0％。 图 一二线城市土地成交建面累计值 图 一二线城市土地成交金额 资料来源：WIND，海通证券研究所 7

8. 行业形势－土地成交价和溢价率双双环比回升 指标 数据表现 解读 1月，一二线城市土地楼面价3841元/平，同比增116.6％，比上月回升73.8个百分点；环比升48.86％。 土地 楼面价 1月一二线城市的土地楼面价再次回升；同时土地成交溢价率继续回升。 1月，一二线城市土地成交加权溢价率为20.63％，相比去年同期回升2.01个百分点，环比上月升1.23个百分点。 土地 溢价率 图 一二线城市土地楼面地价 图 一二线城市土地加权溢价率 资料来源：中指院，海通证券研究所 8

9. 行业形势－地产A股对H股折价率有所缩小 指标 数据表现 解读 截止报告日，龙头地产A股PE为6.97倍，龙头地产H股PE为9.52倍。前者相对后者折价26.8％，折价程度比上月有所缩小。 地产A股相对H股PE折溢价率 2月地产A股相对地产H股折价率有所缩小。 同期，龙头地产A股PB为1.26倍，龙头地产H股PE为1.82倍。前者相对地产H股后者折价30.9％，折价程度比上月有所缩小。 地产A股相对H股PB折溢价率 图 地产A股相对地产H股PE折溢价率 图 地产A股相对地产H股PB折溢价率 注：龙头地产A股为招保万金，龙头地产H股为富力地产、碧桂园、中海外、龙湖地产和华润置地。 资料来源：WIND，海通证券研究所 9

10. 行业形势－房价同环比增速回落 指标 数据表现 解读 1月百城样本住宅平均价格为10901元/平，同比增11.1%，比上月回落0.41个百分点；环比增0.63％，比上月回落0.07个百分点。 百城住宅 平均价格 1月住宅均价同比增速首次下行，且上涨城市数有所减少。 1月百城样本住宅价格指数环比上涨的城市62个，比上月减少6个；环比下跌的城市37个，比上月增5个。 百城房价变动城市数量 图 百城样本住宅平均价格变化 图 百城房价上涨持平下跌城市数量 资料来源：WIND，海通证券研究所 10

11. 行业形势－商品房销售环比回落 指标 数据表现 解读 1-1月一二线城市商品房累计成交0.25亿平，同比减16.3％，比上月回落32.5个百分点；1月一二线城市商品房成交2499.9万平，环比减26.86％。 一二城市商品房 成交面积 1月一二线城市的商品房销售环比回落。 一二城市商品房 成交金额 1-1月一二线城市商品房累计成交额0.19万亿，同比减23.6％，比上月回落46.6个百分点；1月一二线城市商品房成交额1940亿元，环比减30.72％。 图 一二城市商品房成交面积变动 图 一二线城市商品房成交金额变动 资料来源：WIND，海通证券研究所 11

12. 行业政策－政策面关注两会 发布时间 报告名称 主要观点 2012年底，我国老年抚养比上升至12.69%。2020年我国养老床位将达每千名老人35-40张（目前为每千名老人20张），2050年城镇老人将达2.6亿，则2050年我国新增养老床位需求390-520万张，对应养老住宅需求9757万平－1.82亿平米。目前我国养老地产分为常住养老和“候鸟式”养老。前者又分为CCRC社区、居家养老和以房养老模式。后者包括异地养老服务中心、度假式养老基地。养老地产标的包括：上实发展、凤凰股份、世联行、云南城投、保利地产、南国置业。 《房地产新思维系列——大国丰巢，中国养老地产研究》 2014-2-18 两会前期地产板块有较好表现。近五年两会召开前一个月，地产股有4次跑赢沪深300。精选两会前后七大可能发酵主题，主要包括：土地集约化使用问题、丝绸之路、大自贸区、环保和新能源、国企改革、环首都经济圈建设和养老等七方面。流动性因素短期仍将刺激小阳春行情发酵。周期轮动有利板块估值修复。建议关注主题组合为环保和新能源（莱茵置业、中国宝安、西藏城投）、大自贸（格力地产）、养老（凤凰股份、上实发展）、环首都经济圈（华夏幸福、荣盛）。 《“两会”地产板块潜在主题前瞻》 2014-2-17 资料来源：WIND，海通证券研究所 12

13. 行业政策－重点推荐泰禾集团、华夏幸福 发布时间 报告名称 主要观点 公司以15.3亿元竞得青浦区新城一站大型社区6.08万平62A-02A地块，楼板价1.26万元每平，周边房价2.2-2.7万元每平。公司2013年累计实现销售合同124.44亿元，同比增长100%。公司自2013年以来扩张步伐加速。除继续巩固大海西板块之外，公司先后在北京、上海一线区域强势扩张。我们认为，公司经营态度积极，战略布局符合市场发展方向，未来成长步伐将继续加速。预计公司 2013、2014年每股收益分别是0.71和1.21元，对应RNAV为18.99元。给予目标价12.1元，“买入”评级。 2014-2-16 《泰禾集团(000732)公告点评：上海板块再下一城，成长步伐继续加速》 近期财政部着手建立PPP项目库，健全相关法律体系。该模式有利：1）部分政府性债务剥离，减轻政府债务压力；2）建立政府与企业 “利益共享”机制；3）政府通过财政补贴等方式引入社会资本。华夏幸福在与政府进行PPP区域开发实践过程中，已形成了区域规划、产业定位、城市建设、品牌推广、招商引资、投资服务、综合服务和金融合作的专业化团队和核心竞争优势。预计公司2013和2014年EPS分别是2.02和2.74元。给予公司目标价27.4元，维持 “买入”评级。 2014-1-29 《华夏幸福(600340)跟踪报告：政府推广PPP将带来公司新一轮高成长》 资料来源：WIND，海通证券研究所 13

14. 板块估值和收益－今年来板块累计超额收益率转正板块估值和收益－今年来板块累计超额收益率转正 指标 数据表现 解读 截至今年2月20日，房地产板块累积收益率 -1.80%，沪深300累积收益率-1.83%，板块超额收益率为0.03%，比上月回升。 板块累计 超额收益率 2月地产板块超额收益率出现一定反弹。目前，板块仍有较强的估值修复需求。 截至今年2月20日，房地产板块估值（PE-TTM）为11.14倍，低于行业近3年的历史平均水平（14.66倍）。 板块估值 图 2013年来房地产和沪深300指数收益情况（截止2月20日） 图 房地产板块和沪深300板块的PE情况 （截止2月20日） 资料来源：WIND，海通证券研究所 14

15. 板块估值和收益－今年初以来板块收益率排名回升板块估值和收益－今年初以来板块收益率排名回升 指标 数据表现 解读 2014年2月以来房地产板块在同期23个行业板块中收益排名第15，排名比上月上升8位。 2月板块收益率在所有行业中排名有所回升。 今年来板块 收益率排名 图 2014年以来各板块累计收益率情况（截止14年2月20日） 资料来源：WIND，海通证券研究所 15

16. 板块估值和收益－重点上市地产公司市盈率探底回升板块估值和收益－重点上市地产公司市盈率探底回升 指标 数据表现 解读 对于我们重点跟踪8家地产上市公司而言，目前2012年平均静态市盈率7.35倍，对应2013年平均动态市盈率6.29倍；对应2014年平均动态市盈率5.04倍。 重点上市地产公司估值探底回升。 重点公司 市盈率 表 A股重点覆盖地产企业估值指标（截止14年2月20日） 风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。 16 资料来源：WIND，海通证券研究所

17. 信息披露与法律声明 分析师声明 涂力磊、谢　盐：房地产行业 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解，清晰准确地反映了作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 分析师负责的股票研究范围 重点研究上市公司：万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.Sh）、招商地产（000024.SZ）、金地集团（600383.SH）、金融街（000402.SZ）、首开股份（600376.SH）、北京城建（600266.SH）、苏宁环球（000718.SZ）、万通地产（600246.SH）、荣盛发展（002146.SZ）、滨江集团（002244.SZ）、广宇集团（002133.SZ）、亿城股份（000616.SZ）、广宇发展（000537.SZ）、天津松江（600225.SH）、天房发展（600322.SH）、栖霞建设(600533)、张江高科（600895.SH）、南京高科（600064.SH）。 谢盐SAC执业证书编号： S0850511010019 xiey@htsec.com021-23219436 涂力磊SAC执业证书编号： S0850510120001 tll5535@htsec.com021-23219747 17

18. 信息披露和法律声明 投资评级说明 法律声明 本报告仅供海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 市场有风险，投资需谨慎。本报告所载的信息、材料及结论只提供特定客户作参考，不构成投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。在法律许可的情况下，海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 本报告仅向特定客户传送，未经海通证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。如欲引用或转载本文内容，务必联络海通证券研究所并获得许可，并需注明出处为海通证券研究所，且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。 根据中国证监会核发的经营证券业务许可，海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 18