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华融普银基金-新发地京西北农产品仓储物流中心基金华融普银基金-新发地京西北农产品仓储物流中心基金
华融普银投资基金（北京）有限公司（以下简称“华融普银基金”）成立于2012年，是经北京市工商管理局核准、总部设在北京，注册资本5亿元人民币的全国性金融企业。 2013年7月中房集团收购了华融普银基金100%股权，华融普银基金正式成为央企控股的基金公司，公司的品牌价值及抗风险能力进一步提升。华融普银基金已成功发行并投资了《新发地北京顺义区冷仓储物流中心项目》、《山东岚临高速BOT项目》、《新发地北京房山区芽菜基地建设项目》等大型基础建设类项目。基金公司目前自有资金15亿元人民币，主要从事项目直投。管理基金规模20亿元人民币，目前在行业中品牌突出，投资经验丰富。公司将充分发挥华融普银在品牌、网络、客户资源、行业经验等方面的突出优势，通过企业综合化经营平台，借鉴国际先进经营管理经验，促进企业核心竞争力的形成和不断提升。
股东背景简介 中房集团于1981年1月16日经国务院批准组建，是全国成立最早的房地产开发企业，原名为中国房屋建设开发公司；1987年11月更名为中国房地产开发总公司；1993年1月，经国务院批准，更名为中国房地产开发集团公司，并以该公司为核心组建中国房地产开发集团，是国有独资企业，由国资委直接监管。2010年8月，经报国务院批准，中国房地产开发集团公司整体并入中国交通建设集团有限公司，成为其全资子企业。 中房集团于2013年将旗下110余家地产公司整合，形成中房联合集团，公司已经成为房地产开发投资与土地一级开发、物业与酒店经营管理、基础设施建设为三大主营业务领域的重要骨干企业。
3 3 3 目录 项目背景 1 2 项目区位 3 投资测算 基金要素 4 交易结构 5 风险控制 6 7 项目亮点
1.项目背景 上世纪50-60年代 粮食、蔬菜供应紧张，按人口定量供应，凭证、票购买，菜品单一，萝卜、土豆、西红柿，冬储以白菜为主。 1988年 实施“菜篮子工程”，开始有了简易的蔬菜交易市场，让农民种的菜有地卖。 “菜篮子工程建设” 1992年 随着改革开放的步伐，“菜篮子工程”迎来了新发展，逐渐出现国营菜市场及大钟寺、新发地、岳各庄等批发市场。 2009年 大棚菜和南方时令蔬菜丰富了市民的“菜篮子”，冬储菜消失，从过去的“有啥吃啥”变成现在的“吃啥有啥”！ 在吃上健康食品的同时， 2010年 2013年 关于统筹推进新一轮“菜篮子” 工程建设的意见 北京市推进新一轮“菜篮子”工程建设情况的报告http://www.moa.gov.cn/ztzl/clz25zn/dybg/201306/t20130609_3489856.htm http://www.bjpc.gov.cn/ywpd/jjmy/zcfb/201104/t780796.htm
2.项目区位 涿鹿
“新发地·京西北农产品仓储物流中心”坐落于张家口市涿鹿县城紧临张涿高速公路东出入口，大西庄和下太府村南侧，共计386.15公顷（约5792亩，总建筑面积近400万平方米。该项目集产地初加工、中央厨房、主食工厂、农产品集散、物流中转、电子商务、供应链融资、管理办公、生活于一体的综合性生产基地和物流中心。涿鹿县城距北京市区130公里，西距煤都大同市270公里，北距张家口市75公里，处于环京津及环渤海两大经济圈重点覆盖区域，是环北京一小时圈内重要经济区。涿鹿成为北京市在人力资源、矿产资源、交通运输、农产品加工及物流等方面重要的基地和辖区。 涿鹿是国家级商品粮基地县、全国水果产量百强县、中国名优特经济林仁用杏之乡、中国葡萄之乡，历史素有“千里桑干，唯富涿鹿”之说。新时期，为积极响应我国农业发展走中国特色农业现代化道路，利用农业产业优势，以及利用京新高速、京张高速、张涿高速、发达的国、省、县道等便捷联系周边农业产业地区及北京的交通区位优势，联合新发地优势产业生产资源，建设京西北农产品仓储物流中心，服务北京，实现保供应、保应急、稳价格和现代化农产品流通示范中心的作用，同时，促进涿鹿自身的农业现代化进程，转变传统农业发展方式，走综合发展的农业现代化模式。
项目建设规划方案 “五大功能组团”
3.投资测算 （1）项目投资估算 新发地·京西北农产品仓储物流中心项目总投资为30亿元人民币，分三期完成投资。其中，第一期投资9亿元人民币，作为项目启动资金，支付土地出让金、赔偿及安置费用、项目流动资金等费用。本项目对企业、地方政府都将产生显著的经济效益。本项目已经通过河北省及张家口市发改委立项，规划局备案审批完毕，项目部筹备组建中。 （2）资金筹措 本项目资金来源包括投资方自筹、银行贷款、政府财政补贴等，其中第一期投资9亿元人民币（投资方自有资金3亿元人民币，投资方自筹6亿元）。 （3）资金使用计划 土地流转费用、地上附属物赔偿及安置费用总计约5亿元人民币，项目公司前期筹备建设费用4亿元人民币。
项目方简介 新发地农业投资发展有限公司是全国性专业投资公司，注册资本10亿元人民币，主要对我国的农业生产及农产品流通领域进行投资。公司由在农业生产、流通配送以及投资领域中有丰富经验的专家组成，张玉玺先生担任公司董事长。公司将相关政策及指导性文件作为投资路线图，打通连接农副产品上下游的生产基地、加工储存、市场批发、物流配送、金融服务、展示展销、终端销售、大宗贸易、电子商务等各环节渠道，推动农产品生产到流通再到消费的全链条服务的实现。 北京新发地2010年交易量100亿公斤、交易额360亿元人民币，交易量、交易额连续九年双居全国第一。2009年，在美国纽约发布的中国最有品牌价值的100个企业中，“新发地”榜上有名，名列中国最有品牌价值企业第81位，名列北京市最有品牌价值企业第16位，品牌价值达19.5亿美元，被誉为最有发展潜质的朝阳企业，国家级龙头企业。
基金管理人简介（GP） 华融普银投资基金（北京）有限公司（以下简称“华融普银基金”）是经北京市工商管理局核准、总部设在北京，注册资本5亿元人民币的全国性金融企业。 2013年7月中房联合集团收购了华融普银基金100%股权，华融普银基金正式成为央企控股的基金公司，公司的品牌价值及抗风险能力进一步提升。华融普银基金成功发行并投资了《新发地北京顺义区冷仓储物流项目》、《山东岚临高速BOT项目》、《新发地北京房山区芽菜基地建设项目》等大型基础建设类项目，行业品牌突出，投资经验丰富。公司将充分发挥华融普银在品牌、网络、客户资源、行业经验等方面的突出优势，通过企业综合化经营平台，借鉴国际先进经营管理经验，促进企业核心竞争力的形成和不断提升。
领导简介 蒋权生先生是一位资深的产业投资专家及环球资源整合专家，早年任职于中央新闻媒体及国家级经济贸易研究单位，主要从事国内外证券市场及投资领域的研究及实践工作，有浓厚的理论基础及丰富的实际工作经验，著有《中国上市公司研究》、《中国企业境外上市务实》、《中国私募股权基金实践探索》等著作。 曾在美国、加拿大等多家国际著名投行及私募股权基金担任要职，并长期在香港、新加坡等地从事证券、直投、股权投资、并购、上市工作，运作过多家中资企业在北美证券市场成功上市，并直接投资大中华地区多家产业实体，具备非常全面的国际视野及工作能力。 蒋权生 总裁 董占海先生，资深银行家，曾在工商银行、兴业银行、华融集团工作数十年，积累了丰富的金融行业资源，具备坚实的金融理论基础及全面的银行工作经验，通过多年丰富的一线工作经历，培养了敏锐的洞察力和广阔的人脉资源及银行关系。 曾带领团队为中石油、保利、中国节能等多家大型央企及知名企业提供整体金融解决方案，累计管理资产超伍佰亿元人民币，具有极强的金融资源整合能力、风控能力及高水平的金融财务管理能力。 作为银行家、资产管理整合专家，熟悉各大银行的经营模式及相关金融法律法规，特别对银行资产管理业务有着深刻的认识及见解。 董占海 执行总裁
担保方介绍 北京方正房地产开发有限公司成立于 2000 年，注册资金8000万元，十多年来成功开发了集高档住宅、商业和写字楼为一体的那尔 • 水晶城项目（总建筑面积 24 万平方米）该项目获得了 2005-2006 北京地产年度风云榜 “ 北京地产年度特色名盘 ” ，得到了搜狐网、焦点地产网等多家京城知名媒体的好评，并荣获了“ 北京健康楼盘 50 强 ” 、“ 城南优秀楼盘奖 ” 、“ 最佳户型设计奖 ”等多项大奖。公司于2010年成功完成大兴火神庙国际商业中心开发，其已成为大兴的地标性建筑物。目前公司在南四环旧宫镇着力打造体量为60万㎡的国际化城市综合体，引进国内外知名企业、商家，使其成为京南最大的商业城和居住地。 华堂商场大兴店（商业用房：京房权证兴股字第00004683号）为本期基金项目提供不低于9亿元的有效资产担保，并办理赋予强制执行的《担保协议》。该商场经北京天和正信资产评估事务所评估并出具资产评估报告《天和征信资评报字2013第004号》，评估价值为14.84亿元人民币。
华融普银基金（GP） 京西北农产品仓储物流中心 北京方正地产使用华堂商厦大兴店商业产权（价值9亿元） 4.交易结构 （回购兜底） 个人/机构投资者（LP） 无限连带责任 增资扩股 投资 新发地农业投资发展有限公司 华融普银投资中心（有限合伙） （股权回购） 到期分配 资金监管 土地抵押 担保 授信贷款 上海浦东发展银行 银行
6.风控措施 1. 华融普银基金作为普通合伙人在基金中，对基金债务及投资人的收益承担无限连带责任； 2. 基金与项目公司签署严格的对赌协议，即项目公司以不低于基金所投资金一倍的权益对冲基金的投资风险，保证实现项目的预期收益和成长性； 3. 基金存续期限到期，项目投资收益由项目公司原股东溢价回购股权实现变现退出； 4. 华融普银基金与投资人签定《股权回购协议》，若基金存续期限到期，项目原股东无法实现变现的，由华融普银基金溢价回购投资人股权，保障投资人到期变现退出；
5.北京方正房地产开发有限公司将其持有的华堂商厦大兴店（商业用房：京房权证兴股字第0000463号）对本期基金提供不低于9亿元人民币的有效资产担保，并办理赋予强制执行效力的文件《担保协议》。该商场位于北京大兴区黄村镇康庄路，该商业房产经北京天和正信资产评估事务评估价值14.84亿元，评估报告《天和正信资评报字（2013）第004号》。5.北京方正房地产开发有限公司将其持有的华堂商厦大兴店（商业用房：京房权证兴股字第0000463号）对本期基金提供不低于9亿元人民币的有效资产担保，并办理赋予强制执行效力的文件《担保协议》。该商场位于北京大兴区黄村镇康庄路，该商业房产经北京天和正信资产评估事务评估价值14.84亿元，评估报告《天和正信资评报字（2013）第004号》。
7.项目亮点 （1）政策优势：本项目的建设是响应国务院关于“加强农产品质量标准体系建设，发展农产品物流”政策号召，本项目作为农产品战略储备加工物流中心，获得河北省、张家口市、涿鹿县各级政府大力支持，在项目正式建成并投入运营后可享受国家各级财政相关部门的各项政策补贴。 （2）区位及交通优势：本项目坐落于张家口市涿鹿县城东。距北京市区130公里，北距张家口市75公里，西距大同市270公里。处于环京津及环渤海两大经济圈重点覆盖区域，是环北京一小时圈内重要经济区。着陆已成为北京市在人力资源、矿产资源、交通运输、农产品加工及物流等方面的重要基地和辖区。 （3）规模优势：项目规模在华北乃至全国都是首屈一指，项目占地面积5792亩，总建筑面积近400万平方米，是依托交通区位优势打造的集产地初加工、中央厨房、主食工厂、农产品集散、物流中转、电子商务、供应链融资、管理办公、生活于一体的综合性生产基地和物流中心。充分利用涿鹿县的土地、财政、交通等优势，实现产业发展的规模化、高效化，建成全国性的现代化农产品物流服务中心。
4. 还款来源有保障。该项目在自有资金达到30%的前提下，可获得包括国开行、农发行、农业银行的政策性低息贷款，项目公司获得银行贷款以及政府对土地出让金的返还后，将优先逐月偿还本基金的本金及预期收益。（目前河北石家庄农业开发银行已达成初步授信意向，拟给本项目给予总投资规模的70%低息贷款，期限8年） 5. 担保物处置变现容易。担保方北京方正房地产开发有限公司提供的担保资产华堂商场大兴店地处北京市大兴区黄村康庄路繁华地段，如果基金出现风险，担保物处置变现快。 6.到期兑付有保障。华融普银投资基金（北京）有限公司属于中房集团国企控股基金公司，投资经验丰富，具备很强的抗风险能力和代偿代付能力。公司于客户签订的《股权收购协议》明确规定，如果项目方到期无法兑付，将由华融基金优先回购投资人股权，保障投资人优先退出。
