부동산등기법

1. 부동산등기법 정우형 교수 [2주] 부동산등기제도의 의의와 기능 명지전문대학 지적과

2. 수업개요 1교시: 부동산 등기의 의의 및 기능? 2교시: 부동산 등기와 유사한 제도?

3. I. 부동산 등기제도의 의의 • 부동산 등기란 ? 국가기관인 등기관이 법정절차에 따라서 부동산 등기부라는 공적 장부(公的 帳簿)에 부동산의 표시 및 부동산의 권리관계를 기재하는 것 또는 그 기재 자체 http://www.iros.go.kr • 절차법상의 등기와 실체법상의 등기로 구분

4. I. 부동산 등기제도의 의의 ※ 등기소 I

5. I. 부동산 등기제도의 의의 ※ 등기소 II

6. I. 부동산 등기제도의 의의 ※ 등기소III

7. I. 부동산 등기제도의 의의 ※ 등기관

8. I. 부동산 등기제도의 의의 ※ 등기부 I

9. I. 부동산 등기제도의 의의 ※ 등기부 II

10. I. 부동산 등기제도의 의의 ※ 등기부 III

11. I. 부동산 등기제도의 의의 ※ 등기부 IV

12. 1.절차법상의 등기 • 부동산의 표시와 부동산의 권리관계에 대한 등기전부를 말함 • 부동산의 표시 : 소재, 지번, 지목, 면적, 구조 등 • 부동산의 권리 : 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 질권, 임차권 등 • 부동산의 권리관계 : 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 소멸 등 ※ 모든 등기기록을 말하나 부동산등기기록에 관계 되는 기록은 부동산 등기가 아님

13. 2. 실체법상의 등기 • 부동산의 권리관계에 대한 등기만을 말함

14. 2. 실체법상의 등기 • 부동산의 권리관계에 대한 등기만을 말함

15. 2. 실체법상의 등기 • 부동산의 권리관계 및 등기에 관계되는 법령 • 민법(民法)의 물권편(物權編) • 부동산등기법 및 부동산등기규칙 • 부동산 등기예규 http://glaw.scourt.go.kr • 부동산 등기선례 및 질의회신 http://glaw.scourt.go.kr • 부동산등기특별조치법 • 부동산소유권이전등기등에 관한 특별조치법 • 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 • 가등기담보등에 관한 법률 • 입목에 관한 법률, 공장 및광업재단저당법

16. 2. 실체법상의 등기 • 부동산의 권리관계 및 등기에 관계되는 법령 • 기타 부동산등기관련법률 • 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 • 주택임대차보호법 • 상가건물임대차보호법 • 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 • 농지법 • 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 http://www.moleg.go.kr

17. Ⅱ. 부동산 등기제도의 기능 • 부동산 물권의 공시제도 • 부동산 거래의 안전과 원활을 도모하기 위함 • 근대 민법에 있어서 물권 가운데서 가장 중요한 소유권과 저당권은 현실적 지배를 요소로 하지 않는 관념적인 권리로 되어 있음

18. Ⅱ. 부동산 등기제도의 기능 • 부동산 물권의 공시제도 • 물권과 채권 ※물권 : 물권은 특정의 개체를 지배할 수 있는 지배권이며 일반인을 의무자로 하여 모든 사람에게 주장할 수 있는 절대권(絶對權)임 ※채권 : 특정인에게 일정한 행위를 요수할 수 있는 청구권. 특정인을 의무자로 하여 오직 그 자에게 주장할 수 있는 상대권(相對權)임 • 점유에 의한 공시방법의 한계 극복 ⇒ 인류가 발명한 가장 위대한 것 중의 하나

19. Ⅱ. 부동산 등기제도의 기능 • 부동산 물권변동의 효력발생요건 • 법률행위로 인한 물권변동이 당사자의 의사표시만으로 그 효력이 생기느냐(의사주의) 또는 그 밖의 어떠한 형식을 취하여야 하느냐(형식주의)하는 것은 그 나라의 입법정책에 따라 다름

20. Ⅱ. 부동산 등기제도의 기능 • 부동산 물권변동의 효력발생요건 • 현행 민법에 의하면 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 발생한다고 규정(민법 제186조) ⇒ 부동산 등기는 법률행위로 인한 부동산물권변 동 효력발생요건으로서의 기능을 가지고 있음 • 예외: 부동산임대차를 등기한 때에는 그 때부터 제3자에 대하여 효력이 있다고 규정(민법 제621조제2항)

21. Ⅱ. 부동산 등기제도의 기능 • 부동산 물권의 처분요건 • 현행 민법에 의하면 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니하나 그 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다고 규정(민법 제187조) ⇒ 부동산 등기는 법률의 규정에 의하여 취득한 부동산 물권의 처분요건으로서의 기능을 가지고 있음

22. Ⅲ. 부동산 등기제도와 유사한 제도 • 부동산등기제도는 부동산거래의 안전과 원활을 위해 공시한다는 점에서 여러 유사한 제도와 비교됨 • 공시목적 : 물권의 귀속과 그 내용을 공시함으로써 부동산 거래의 안전과 원활을 도모 • 공시대상 : 부동산에 대한 소유권, 구분소유권, 지상권, 구분지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 부동산임차권, 부동산 환매권, 권리질권(부동산등기법 제2조)

23. Ⅲ. 부동산 등기제도와 유사한 제도 • 부동산등기제도는 부동산거래의 안전과 원활을 위해 공시한다는 점에서 여러 유사한 제도와 비교됨 • 공시내용 : 각 토지 또는 각 건물대지의 소재와 지번, 토지 또는 건물의 표시, 소유권 및 소유권 이외의 권리에 관한 사항, 등기원인과 그 연월일, 등기의 목적, 등기소의 표시등 • 관장부서 : 사법부

24. Ⅲ. 부동산 등기제도와 유사한 제도 • 부동산 등기제도와 대상이 다른 유사한 제도 • 선박등기 • 입목등기 • 공장재단등기 • 자동차등록(자동차 등 특정동산 저당법[시행 2009.9.26] [법률 제9525호, 2009.3.25, 제정] ) • 항공기등록, 건설기계등록 • 동산담보권 등기(동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률[시행 2012. 6.11] [법률 제10366호, 2010. 6.10, 제정])

25. Ⅲ. 부동산 등기제도와 유사한 제도 • 부동산 등기제도와 대상이 다른 유사한 제도 • 부부재산약정등기(약정자의 성명과 주소와 주민등록번호, 관리자의 변경과 공유재산의 분할, 부부재산 약정) • 댐사용권등록(댐사용권과 저당권) • 법인등기, 상업등기, 특수법인등기(권리주체 및 실체)

26. Ⅲ. 부동산 등기제도와 유사한 제도 • 지적공부에 의한 지적공시 • 공시목적 : 토지대장, 임야대장과 지적도를 통해 소유권의 확정과 과세를 도모 • 공시대상 : 토지의 사실적 관계

27. Ⅲ. 부동산 등기제도와 유사한 제도 • 지적공부에 의한 지적공시 • 공시내용 : 토지의 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표, 소유자의 성명 또는 명칭, 주소 및 주민등록번호, 소유권지분, 토지의 고유번호, 도면번호와 필지별 대장의 장번호 및 축척, 토지의 이동사유, 토지소유자가 변경된 날과 그 원인, 토지등급 또는 기준수확량등급과 그 설정·수정연월일, 개별공시지가와 그 기준일, 그 밖에 국토해양부장관이 정하는 사항(측량•수로조사및지적에관한법률 제71조, 동법 시행규칙 제68조) • 관장부서 : 국토해양부(시·군·구)

28. Ⅲ. 부동산 등기제도와 유사한 제도 • 지적공부에 의한 지적공시 ※ 측량•수로조사 및 지적에 관한 법률 [시행 2009.12.10] [법률 제9774호, 2009. 6. 9, 제정] ◇제정이유 측량, 지적 및 수로업무 분야에서 서로 다른 기준과 절차에 따라 측량 및 지도 제작 등이 이루어져 우리나라 지도의 근간을 이루는 지형도ㆍ지적도 및 해도가 서로 불일치하는 등 국가지리정보산업의 발전에 지장을 초래하는 문제를 해소하기 위하여 「측량법」, 「지적법」 및 「수로업무법」을 통합하여 측량의 기준과 절차를 일원화함으로써 측량성과의 신뢰도 및 정확도를 높여 국토의 효율적 관리, 항해의 안전 및 국민의 소유권 보호에 기여하고 국가지리정보산업의 발전을 도모하려는 것임.

29. Ⅲ. 부동산 등기제도와 유사한 제도 • 건축물대장에 의한 건물공시 • 공시목적 : 건축물의 소유·이용상태를 확인하거나 건축정책의 기초자료로 활용(건축법 제29조) • 공시대상 : 건축물의 사실적 관계

30. Ⅲ. 부동산 등기제도와 유사한 제도 • 건축물대장에 의한 건물공시 • 공시내용 : 고유번호, 대지위치, 지번, 명칭 및 번호, 특이사항, 대지면적, 연면적, 지역, 지구, 구역, 건축면적, 용적률산정용연면적, 주구조, 주용도, 층수, 건폐율, 용적율, 높이, 지붕, 부속건축물, 건축물현황(구분, 층별, 구조, 용도, 면적), 소유자현황(성명, 주민등록번호, 주소, 소유권지분, 변동일자, 변동원인), 건축주, 설계자, 공사감리자, 공사시공자, 주차장, 승강기, 오수정화시설, 변동사항(건축물의 사실적 관계)(건축물대장의기재및관리등에관한규칙 제4조) • 관장부서 : 국토해양부(시, 군, 구)

31. Ⅲ. 부동산 등기제도와 유사한 제도 • 개별공시지가확인서에 의한 지가공시 • 공시목적 : 지가산정의 기준이 되게 하고, 적정한 가격형성을 도모(부동산가격공시및감정평가에관한법률 제1조) • 공시대상 : 공시지가(국토해양부장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격)

32. Ⅲ. 부동산 등기제도와 유사한 제도 • 개별공시지가확인서에 의한 지가공시 • 공시내용 • 표준지 : 표준지의 지번, 표준지의 단위면적당 가격, 표준지의 면적 및 형상, 표준지 및 주변토지의 이용상황(동법 제6조) • 개별공시지가 : 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역안의 개별토지의 단위면적당 가격(동법 제11조) • 관장부서 • 국토해양부(시, 군, 구)

33. Ⅲ. 부동산 등기제도와 유사한 제도 • 개별주택(공동주택)가격확인서에 의한 가격공시 • 공시목적 : 부동산가격산정의 기준이 되게 하고, 적정한 가격형성을 도모(부동산가격공시및감정평가에관한법률 제1조) • 공시대상 : 표준주택과 개별주택 및 공동주택의 가격(동법 제16조 , 제17조)

34. Ⅲ. 부동산 등기제도와 유사한 제도 • 개별주택(공동주택)가격확인서에 의한 가격공시 • 공시내용 • 표준주택 및 개별주택의 가격 및 사실관계(동법 제16조) • 공동주택의 가격 및 사실관계(동법 제17조) • 관장부서 • 국토해양부(시, 군, 구)

35. Ⅲ. 부동산 등기제도와 유사한 제도 • 토지이용계획확인서에 의한 용도지역 및 지형공시 • 공시목적 : 도시관리계획 결정내용, 용도지역지구, 토지의 용도 및 도시계획시설의 결정여부 등에 관한 계획을 확인(토지이용규제기본법 제10조) • 공시대상 : 도시관리계획(동법 제10조, 동법 시행령 제9조)

36. Ⅲ. 부동산 등기제도와 유사한 제도 • 토지이용계획확인서에 의한 용도지역 및 지형공시 • 공시내용 : 대상지(토지소재지, 지번, 지목, 면적), 도시관리계획(용도지역, 용도지구, 용도구역등), 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 전원개발사업예정구역, 토지거래(허가구역), 개발사업 • 관장부서 : 국토해양부(시, 군, 구)

37. Luris.moct.go.kr

38. 주요 공시제도의 내용