淺談租屋相關問題 ~ 房東篇

2. 淺談租屋相關問題~房東篇 主講人：馮麗芳 網址：WWW.TMM.ORG.TW

3. 一、居住安全 ‧頂樓加蓋的門戶安全 ‧一般門戶安全管理 ‧鐵門鐵窗 ‧加裝設備是否影響逃生 ‧熱水器擺放位置 二、消防安全 ‧滅火器、緊急照明燈 ‧逃生口/防火巷 ‧電箱檢查 居住/消防安全的提醒

4. 簽約前 一、帶看房屋，訊息告知清 楚(設備、費用) 二、口頭承諾 三、定金收取

5. 茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整，並保 留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章： 承租人簽章： 中 華 民 國 年 月 日 定金收據參考範例：

6. 狀況： A：付了定金，能拿得回來嗎？

7. 關於定金 • 民法249條 定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定： 一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部 二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履約時，定金不得請求返還 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之

8. 進階題： A：付了定金還沒簽約，想把洗衣機裝在陽台上，可是陽台沒管線，要是房東不肯替我裝，可以要求退定不租嗎？

9. 簽約前的基本觀念 一、房客未成年簽的契約合法嗎？ 民法第79條： 限制行為能力人未得法定代理人之允 許，所訂立之契約，須經法定代理人 之承認始生效力。 民法第77條： …日常生活所必需者，不在此限。

10. 簽約前的基本觀念 二、簽名好還是蓋章好？ 民法第三條： Ⅰ.依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必須親自簽名。 Ⅱ.如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力。

11. 簽約前的基本觀念 三、不簽約可以嗎？ 民法第422條： 不動產之租賃契約，其期限逾一年 者，應以字據訂立之，未以字據訂 立者，視為不定期限之租賃。

12. 不定期租約的形成： 一、民法第422條，未簽契約。 二、民法第451條： 租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃 物之使用收益，而出租人不即表示 反對之意思者，視為以不定期限繼 續契約。

13. 不定期租約的麻煩事 • 不定期租約對房客較有利： 1.漲租困難—租金調整需雙方合意。 2.民法第450條第2項：(租賃契約之消滅) Ⅱ.未定期限者，各當事人得隨時終止 契約。但有利於承租之習慣者，從 其習慣。

14. 不定期租約的麻煩事 • 出租人(房東)如要終止租約，受土地法第100條之嚴格限制： 1.出租人欲收回房子自住或重新建築時。 2.承租人違返民法第443條第一項之規定轉租於人時。 3.承租人積欠租金額，除之擔保金(押租金)抵償外，達二個月以上時。 4.承租人違以房屋供違反法令之使用時。 5.承租人違反租賃契約時 6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物而為相當之賠償時。

15. 私法自治原則 • 私法自治—私人間之權利義務關係，由私人間自行決定，政府及法律原則上不強制涉入 • 如何「決定」 —透過「契約」→雙方互相意思表示一致﹙民法153條﹚ • 房東自書局購得之契約可否修改。 • 未成年人—法定代理人之同意 • 原則的例外— • 違反強制禁止規定﹙應…﹔不得…﹔違者…﹚

16. 超過一年的房屋租約應以書面訂立之（民法422條）超過一年的房屋租約應以書面訂立之（民法422條） 民法440條第2項「租賃物為房屋者，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約」 房屋有重大瑕疵（危及安全或健康）時，得解除之（民法424條） 買賣不破租賃（民法425條規定，承租後房屋賣給第三人，承租人仍得向新屋主主張） 誠信原則﹙民法148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。 行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。 ﹚ 違約金過高（可請求法院酌減）。

17. 市售版本契約書導讀

18. 文具店版本 房屋租賃契約書

19. 立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人 (以下簡稱為丙方) 租賃契約條件列明於左： 第一條：甲方房／店　屋所在及使用範 第二條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為 年 個月即自民國 年 月 日起至民國 年 月 日止 第三條：租金每個月新台幣 元正(收款付據) 乙方不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費及自來水費另外) 第四條：租金應於每月 日前繳納，每次應繳 年 個月份，乙方不得藉詞拖延。 第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣 萬 仟元正作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房／店屋後無息退還押租保證金。 房屋 租 賃 契 約 書

20. 建議：雙方驗證或公證 1.需不需要留下房客身分證？ 2.公證的好處

21. 公證目的 • 公證最主要的目的： 保障當事人於他方不履行契約時，可直 接向法院民事執行處聲請強制執行，而 不需曠日廢時的打官司。 公證可取得的強制執行效力僅有：

22. 公證之強制執行效力： • 租期屆滿，房客不肯遷讓時，房東請求返還房屋的權利。 • 給付金錢或其他代替物(如稻米)或有價證券(如支票)之一定數量為標的權利。例如房東請房客付房租的權利、房客請求返還押金的權利、或房東因為房屋受損害而得請求房客賠償之權利…等。 上述權利都必須載明在公證書裡，並表明「願 接受強制執行」的意旨，否則不具強制執行效 力。

23. 公證找誰辦？ • 法院 • 民間公證人

24. 公證的其他影響： • 公證須做雙方驗證，可事先預防問題房客。 • 公證須收取費用 • 公證後將影響房東之土地稅及綜合所得稅..

25. 什麼是押租保證金？ • 又稱為『押租金』，而通常一般又稱之為押金、保證金、擔保金…等，其目的是為了： 1.擔保房客租金的給付 2.房客對房子所造成損害的賠償 3.在租約期滿時房客按時返還房子。

26. 押金該付多少？ • 土地法第九九條： …..不得超過二個月房屋租金總額。 已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。

27. 第六條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。第六條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。 第七條：契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房／店屋照原狀還甲方，乙方不得異議。 第八條：乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房／店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房／店屋。 第九條：房／店屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害有原有建築，乙方於交還房／店屋時自應負責回復原狀。 至下頁 第十條：房／店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。 第十一條：乙方應以善良管理人之注意使用房／店屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致 房／店屋毀損，應負損害賠償之責。房／店屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。至下頁

28. 大房東、二房東、次承租人： • 契約的相對性 • 大房東→←二房東 • 二房東→←次承租人 • 大房東→←二房東

29. 返還原狀一： 房東說： 『搬進來的時候，油漆是新的，房客搬走油漆也要漆新的還我…..』合理嗎？

30. 返還原狀二： 房東說： 『房客剛來時，提供了新的床墊給他，結果房客要走的時候我發現床墊竟然有凹陷，可以要求他返還原狀嗎？』

31. 提醒： • 返還原狀，原狀→房子經過使用後的自然耗損下的狀況。 • 若需改裝或加裝物品(釘子、掛勾)，需房東同意 • 徵求同意下，以現狀反還，協議達成事項列於租約中 回前頁

32. 善良管理人之責任： • 善盡維護責任 • 發現問題儘早告知，請房東處理。 • 不告知而致事態嚴重，房東可要求房客分擔費用 回前頁

33. 狀況： A：搬進去後才發現門鎖太簡陋、門鈴不會響、燈不會亮、浴缸破了還用膠帶貼起來….

34. 提醒： • 民法423 出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租 人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益 之狀態。 • 民法429 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租 人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人 不得拒絕。 • 民法430 租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人 負擔，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租 人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕 而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。 至下頁

35. 第十二條：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用，均應由乙方負責賠償。第十二條：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用，均應由乙方負責賠償。 第十三條：乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房／店屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願抛棄先訴抗辯權。 第十四條：甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房／店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。 第十五條：印花稅各自負責，房／店屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。 第十六條：本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼乙方決不異議。 第十七條：租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議。 第十八條：特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。 至下頁

36. 提醒： • 若無約定，提前解約須徵得雙方同意 • 若只約定一方，另一方要提前終止租約，則須徵得對方同意，方可提前終止租約。 • 違約金及損害賠償須視契約書中有無約定 • 提前一個月告知。

37. 第十九條：本租金憑單扣繳由甲／乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。第十九條：本租金憑單扣繳由甲／乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。 上開條件均為雙方所同意，恐口無憑爰立本契約書貳份各執乙份存執，以昭信守。 立契約人(甲方) 簽名蓋章 身份證字號： 電話： 地址： 立契約人 (乙方) 簽名蓋章 身份證字號： 電話： 地址： 乙方連帶保證人(丙方) 簽名蓋章 身份證字號： 電話： 地址：

38. 房東提供之傢俱清單 出租人簽收： 承租人簽收：

39. 問題討論

40. 房東的最怕： 1.不付租金、賴著不走 2.搞破壞 3.哭鬧尋死 4.人去樓未空

41. 不付租、賴著不走： 作法一：換鎖，不讓房客進入 作法二：斷水斷電 作法三：把他的東西丟出去

42. 人去樓未空： 作法一： 會同管區、里長解決 全程錄影存證 缺點： 1.不願出面 2.被控的風險 3.留置物的處理

43. 人去樓未空： 作法二： 寄發存證信函 拒收或被退至法院申請公示送達 公告後才能處理 缺點： 曠日廢時(4個月以上)

44. 房客沒付押金，可以解約嗎？ 1.契約成立要件： 民法第421條： 稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租 與他方使用、收益，他方支付租金之契 約。 2.押金約定非契約成立要件 3.押金為要物契約，即交付才成立。

45. 這個房客傷腦筋~ 房客說：「我花了一萬元租了一個房間，但是房東卻臨時規定了洗衣機使用的時間，為什麼我付了這麼多的錢還要被限制何時能洗衣服？房東可以臨時定公約嗎？」

46. 生活公約 • 打掃責任 • 公共物品使用時間及管理 • 進出時間 • 朋友進出狀況、可否留宿 • 消耗品的分攤方式 • 費用分攤、計算、繳交方式 • 可否養寵物 • 易影響他人部份之行為約束 • 違約之罰則

47. 我要賣房子了，房客不肯搬！ • 民法425(所有權移轉不破租賃) 例外 ： • 查封、賣屋在租屋之前，不適用 • 超過五年未經公證的定期租約或不定期租約

48. 房客要求換鎖，可以拒絕嗎？ • 保障個人隱私及安全，可換鎖 • 房東進出需事先告知 • 避免衝突，宜先告知 • 搬走時，恢復原狀

49. 提醒： • 保障個人隱私及安全，可換鎖 • 房東進出需事先告知 • 避免衝突，宜先告知 • 解除房東疑慮 • 搬走時，恢復原狀

50. 【存證信函】 *至郵局購買或至中華郵政網站下載 *一式三份(郵局、房東、房客各執一份) *以雙掛號寄送