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I.S.R. DIFERENTE FECHA DE ADQUISICION DE TERRENO Y CONSTRUCCION. I.S.R. AVALUO REFERIDO. REGLAMENTO DE L.I.S.R.

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  1. I.S.R. DIFERENTE FECHA DE ADQUISICION DE TERRENO Y CONSTRUCCION

  2. I.S.R. • AVALUO REFERIDO

  3. REGLAMENTO DE L.I.S.R. • Artículo 192. Para los efectos de la fracción II del artículo 148 de la Ley, cuando el enajenante no pueda comprobar el costo de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble, se considerará como costo el valor que se contenga en el aviso de terminación de obra. Cuando dicho aviso precise la proporción del valor de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble que corresponde al terreno y la que se refiere a la construcción, el contribuyente considerará únicamente como costo, el valor que corresponda a la construcción.

  4. REGLAMENTO DE L.I.S.R. • Cuando por cualquier causa los contribuyentes no puedan comprobar el costo de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble, podrán considerar como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las construcciones que reporte el avalúo que al efecto se practique, referido a la fecha en que las mismas inversiones fueron terminadas, tomando en consideración la antigüedad que el citado avalúo reporte.

  5. I.S.R. • ARTICULO 4o. Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia durante seis meses, contados a partir de la fecha en que se efectúen y deberán llevarse a cabo por las autoridades fiscales, instituciones de crédito, la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, por corredor público o personas que cuenten con cédula profesional de valuadores expedida por la Secretaría de Educación Pública.

  6. Cuando los avalúos sean referidos a una fecha anterior a aquélla en que se practiquen, se procederá conforme a lo siguiente: • I.- Se determinará el valor del bien a la fecha en que se practique el avalúo, aplicando, en su caso, los instructivos que al efecto expidan las autoridades fiscales.

  7. I.S.R. • II.- La cantidad obtenida conforme a la fracción anterior, se dividirá entre el factor que se obtenga de dividir el índice nacional de precios al consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el índice del mes al cual es referido el mismo; si el avalúo es referido a una fecha en que no se disponga del dato del índice nacional de precios al consumidor, dicha cantidad se dividirá entre el factor que corresponda, según el número de años transcurridos entre la fecha a la cual es referido el avalúo y la fecha en que se practique, de acuerdo a la tabla que dé a conocer para tales efectos la Secretaría.

  8. I.S.R. • III.- El resultado que se obtenga conforme a la fracción anterior, será el valor del bien a la fecha a la que el avalúo sea referido. El valuador podrá efectuar ajustes a este valor, cuando existan razones que así lo justifiquen, las cuales deberán señalarse expresamente en el avalúo. Una vez presentado dicho avalúo no podrán efectuarse estos ajustes.

  9. I.S.R. AVALUO PERICIAL PARA ENAJENAR UN INMUEBLE EL DIA 16 DE MAYO DEL 2008 150.00 MTS. TERRENO $ 75,000.00 225.00 MTS CONSTRUCCION $ 450,000.00 VALOR TOTAL DEL AVALUO $ 525,000.00

  10. I.S.R. • I.N.P.C. ABRIL 2008 127.728 • ENTRE • I.N.P.C. FEBRERO 1987 3.5274 • FACTOR 36.2102

  11. I.S.R. • VALOR DE LA CONSTRUCCION A LA FECHA DE VENTA 450,000.00 • ENTRE EL FACTOR 36.2102 • AVALUO REFERIDO 12,427.44 • 80 POR CIENTO 9,941.95

  12. REGLAMENTO DE L.I.S.R. • Artículo 191. Para calcular la ganancia y los pagos provisionales a que se refieren los artículos 147 y 154 de la Ley, respectivamente, tratándose de ingresos por la enajenación de inmuebles cuya fecha de adquisición del terreno no coincida con la fecha de la construcción, se estará a lo siguiente:

  13. REGLAMENTO DE L.I.S.R. • I. Del importe total de la operación, se separará el precio de enajenación tanto del terreno como el de la construcción. VALOR DE ENAJENACION DEL TERRENO 75,000.00 VALOR DE ENAJENACION DE LA CONSTRUCCION 450,000.00

  14. REGLAMENTO DE L.I.S.R. • II. Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y a la construcción, calculada conforme al artículo 148 de la Ley. Tratándose de deducciones que no puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construcción, se considerarán hechas en relación con ambos conceptos en la proporción que les corresponda conforme al precio de enajenación.

  15. REGLAMENTO DE L.I.S.R. • COSTO DE ADQUISICION DEL TERRENO 3,000.00 EL DIA 15 DE NOVIEMBRE DE 1970. • LEY MONETARIA COSTO ENTRE 1,000 • COSTO DE ADQUISICION 3.00

  16. REGLAMENTO DE L.I.S.R. • FACTOR DE ACTUALIZACION DE TERRENO • I.N.P.C. DE ABRIL DEL 2008 127.728 • ENTRE • I.N.P.C. DE NOVIEMBRE 1970 0.02426 FACTOR DE ACTUALIZACION 5,264.9629

  17. REGLAMENTO DE L.I.S.R. • COSTO DE ADQ. TERR 3.00 • FACTOR DE ACT 5,264.9629 • COSTO ACT DE TERRENO 15.794.88 • PRECIO DE LA VENTA TERR 75,000.00 • GANANCIA DE TERRENO 59,205.11 • GANANCIA ENTRE AÑOS 20 2,960.25

  18. REGLAMENTO DE L.I.S.R. • COSTO DE ADQ. CONST 9,941.95 • DEPRECIACION 3 x 21 AÑOS 63 • MONTO DEPRECIACION 6,263.43 • CONST DEPRECIADA 3,678.52 • FACTOR DE ACT 36.2102 • COSTO ACT DE CONST. 133,199.99 • PRECIO DE LA VENTA CONST 450,000.00 • GANANCIA DE CONST 316,800.00 • GANANCIA ENTRE AÑOS 20 15,840.00

  19. REGLAMENTO DE L.I.S.R. • III. Las ganancias obtenidas conforme a la fracción anterior se dividirán entre el número de años transcurridos, sin que exceda de veinte, entre la fecha de adquisición y construcción, respectivamente, y la de enajenación; la suma de ambos resultados será la parte de la ganancia que se acumulará a los demás ingresos obtenidos en el año de calendario de que se trate.

  20. REGLAMENTO DE L.I.S.R. • GANANCA DE TERRENO 2,960.25 • GANANCIA DE CONST. 15,840.00 • TOTAL DE LA GANANCIA 18,800.25

  21. REGLAMENTO DE L.I.S.R. • IV. El pago provisional se calculará como sigue: • a) Al monto de la ganancia acumulable conforme a la fracción anterior se le aplicará la tarifa del artículo 177 de la Ley y el resultado que se obtenga se dividirá entre dicha ganancia acumulable.

  22. REGLAMENTO DE L.I.S.R • GANANCIA 18,800.25 • MENOS • LIMITE INFERIOR 5,952.84 • RESULTADO 12,847.41 • POR CIENTO 6.40 822.23 • MAS CUOTA FIJA 114.24 • RES DE TARIFA 936.47

  23. REGLAMENTO DE L.I.S.R • RESULTADO DE TARIFA 936.47 • ENTRE • GANANCIA ACUMULABLE 18,800.25 COCIENTE 0.0498

  24. REGLAMENTO DE L.I.S.R. • b) El cociente que se obtenga conforme al inciso a) se multiplicará por el monto de la ganancia acumulable correspondiente al terreno y a la construcción, respectivamente; cada resultado se multiplicará por el número de años que corresponda, según se trate del terreno o de la construcción.

  25. REGLAMENTO DE L.I.S.R. • GANANCIA DE TERRENO 2,960.25 • COCIENTE 0.0498 • RESULTADO 147.42 • POR AÑOS TRANSC. 20 2,948.40 • GANANCIA DE CONST 18800.25 • COCIENTE 0.0498 • RESULTADO 936.25 • POR AÑOS TRANSC. 20 18,725.50

  26. REEGLAMENTO DE L.I.S.R. • c) La suma de los resultados obtenidos en base al inciso anterior, será el monto del pago provisional a enterar.

  27. REGLAMENTO DE L.I.S.R. • IMPUESTO DEL TERRENO 2,948.40 • IMPUESTO DE LA CONST 18,725.50 • IMPUESTO A PAGAR 21,673.90

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