谨呈：研祥集团

1. 谨呈：研祥集团 研祥西安高新区写字楼 项目基础研究及定位报告 2009.8.12

2. 本案目录 Part 1 ｜ 市场篇 Part 2 ｜ 项目地块分析 part 3 ｜ 项目发展方向思考 part 4 ｜ 项目物业发展建议 part 5 ｜ 项目经济测算

3. Part1 ｜ 市场篇 寻找易于成功的写字楼产品 一、西安市经济基础 二、西安市写字楼经济基础 三、西安市写字楼市场分析 四、西安写字楼现状分析 五、市场给予本案的启示

4. Part1 ｜ 市场篇 一、西安市经济基础

5. 人均可 支配收入 GDP 固定资 产投资 人口 宏观经济环境 庞大的人口总量所带来旺盛的需求能力对于地产以及经济发展行业来说影响积极，西安市的人口规模成为推动城市发展的主要推动力。 GDP反映出区域的经济表现和财力情况，西安市07年在70城市GDP总量排名中处于28位，经济发展相对于沿海及各一线城市相对滞后 。 人均可支配收入是衡量居民消费力的主要指标，常被用来衡量生活水平的变化情况。2008年西安市的人均可支配收入排名处于39位。 固定资产投资拉动房地产行业作用明显 ，西安市2008年全国70城市中排名第17位，城市环境的持续改善以及城市化进程的加快促进房地产发展。 图表 2008年西安与全国70城市指标比照 资料来源：西安房地产信息网数据研究中心

6. 西安市经济环境 进入21世纪以后，GDP连续保持着超过13％的高增长率; 固定资产投资近五年来以年均30%以上的速度高速增长。 西部大开发的桥头堡 承东启西、东联西进 关中城市群的核心 资料来源：西安市统计年鉴

7. 西安市经济环境 西安市总体经济水平 与其它省会城市相比处于落后水平。 • 西安的经济总量 • 仅为北京的五分之一 • 深圳的三分之一

8. 西安市经济环境 西安城市居民人均可支配收入偏低，处于二线城市末流，远低于一线城市。 • 人均可支配收入直接影响着城市房地产市场的需求，也是城市居民购买力的重要衡量指标。 • 西安市人均可支配收入处于二线城市中较末位置，远低于一线城市。 • 西安市近年来人均可支配收入增长速度较高，尽管收入水平绝对值偏低，但增速较快，反映出市场上升空间较大。 资料来源：西安市统计局网站 图表 我重点城市人均可支配收入比较 单位：万元 资料来源：国家统计局网站

9. Part1 ｜ 市场篇 二、西安市写字楼经济基础

10. 高新技术产业 现代装备制造业 文化产业 旅游产业 现代服务业 西安市经济支撑产业 • 二、三产业双轮驱动的综合型城市，五大产业支撑十分清晰； • 五大主导产业增加值已占全市生产总值的50%左右； 主要在软件园内办公，少量租赁或购买商品房 主要批地自建，少量租赁或购买商品房 五 大 支 撑 产 业 批地自建 租赁或购买商品房 基本在营业场馆办公 资料来源：西安市统计年鉴 办公用房解决途径

11. 西安市经济支撑产业 西安第三产业在自身产业结构里的比重与深圳相当，但绝对产值仍然落后很多。 • 深圳2008年第一、第二、第三产业的比重分别为： 0.1%：48.9%：51.0% • 西安2008年第一、第二、第三产业的比重分别为： 4.7%：45.1%：52.2%

12. Part1 ｜ 市场篇 三、西安市写字楼市场分析 • 西安写字楼销售状况分析 • 区域分布及区域特点 • 西安市写字楼分类

13. 西安写字楼销售状况分析 1、西安写字楼竣工量、销售量分析 销售面积均及均低于竣工面积，写字楼市场有效需求不足。 • 西安00-08年写字楼销售面积波动剧烈，05-08年销售面积围绕在23万平方米左右波动。 • 从竣工面积和销售面积的关系来看，02-07年销售面积均小于竣工面积，显示出写字楼有效需求不足。 • 09年同期相比08年销量又有所减少。

14. 西安写字楼销售状况分析 西安市近年来写字楼价格波动中上涨，而销售金额自07年以来持续下跌。 2、西安写字楼价格走势 • 西安市写字楼价格自00年以来，在波动找那个不断上涨，01-04年保持平稳，价格在4800元/平方米左右。06-08年至今，价格大幅上涨，08年上半年至今，价格较为稳定，保持在5000元/平方米左右。 • 西安市写字楼销售金额自07年四季度以来，持续下跌，显示出写字楼市场的消化能力有限。

15. 西安写字楼销售状况分析 3、西安写字楼空置情况 经过多年余量累计，08年西安写字楼空置面积超过50万。 • 西安写字楼竣工面积在2003年以前持续增长，04年出现大幅度的下滑，05年恢复供给量，2005年—2008年始终保持较大的供应量，竣工面积保持在2.5-3万平方米左右。

16. 城北版块 城内版块 西高新和 南二环版块 西安写字楼区域分布及区域特点 西高新： 高新路、科技路、唐延路、南二环西段 城内： 钟楼、和平路、西大街 城北： 未央大道 城南、城东、城西 ： 除南二环沿线外， 其它分布较为零散

17. 西安写字楼区域分布及区域特点 城内： 目前城区内已形成三个集中的写字楼街区： • 钟楼附近，由中大国际、中贸国际、时代广场、金钟大厦、中天国际大厦、新城国际、皇城国际大厦等构成； • 和平路，由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦、和平银座、都市创展中心等组成； • 西大街，已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好，宏府广场、都府大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系。

18. 西安写字楼区域分布及区域特点 城南： 写字楼集中分布在长安路沿线、小寨商圈、南二环沿线、 • 南二环，世纪星大厦、高科广场、亚美伟博广场、华融国际大厦、光丰大厦、熠源国际、西港国际大厦等项目已成为南二环商业地产的代表，这里既有东方文化的深厚底蕴，又有高科技技术含量的建筑，更与蓬勃发展的西安新城融为一体，形成新西安最重要的经济商圈之一。 • 小寨商务圈，作为商圈那里已经足够成熟度，然而那里却集中着大量的对写字楼不感兴趣的个体经营者。

19. 西安写字楼区域分布及区域特点 城北：  目前城北的写字楼项目的主要分布在未央大道沿线，有天乙大厦、航天新都，第五国际、凯鑫国际大厦、经发国际大厦等。 城东： 城东聚集了诸多军工纺织企业、高等学府、批发市场，东关正街被人认为是它的办公集中区，所以有部分写字楼集中在那里。 城西： 城西作为前苏联援建的西安电工产业重镇，众多的机电、化工、医药等企业都落户在这里。尽管城西在逐渐改变自己原有的面貌，但是作为大中型企业还是不愿意选择此区域作为商务办公地点。

20. 西安写字楼区域分布及区域特点 高新区： 目前西高新的写字楼主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二环西段沿线。 高新路、科技路，分布高新比较早期的写字间，此外近年新建成的综合体写字间，高新国际商务中心、海星城市广场提升了高新区的整体商务形象 ； 唐延路，05年后涌现了部分写字间，成为高新区小商务办公的集中区； 南二环西段沿线，也分布了一些高新区写字间，其中218米的西港国际大厦作为高新区最高的建筑物，成为高新区商务形象的代表作。 由于针对入住高新区的企业有着更优惠的政策机制，使得高新区的写字楼发展相对更加迅速。

21. Part1 ｜ 市场篇 四、高新区写字楼现状分析 • 高新区写字楼发展简介 • 高新区写字楼分类 • 高新区写字楼销售状况 • 高新区写字楼租赁状况 • 高新区写字楼客群结构 • 高新区写字楼案例分析

22. 一期 二期 新区 高新区写字楼发展简介 西高新： 1991年3月经国务院批准成立 1991-2002年属一次创业时期： 1991年6月，高新区启动了一期建设； 1993年11月，接管并启动建设电子工业园； 1996年4月，启动了高新区二期建设； 2000年4月，启动建设长安科技产业园（现新型工业园） 2003年高新区进入了二次创业的新阶段

23. 高新区写字楼发展简介 高新管委会的辐射效应与政策导向，对产业的分布和区域的发展产生规律化聚集效应。 1、高新区写字楼项目分布 组团A：办公集中区（科技路、高新路、南二环附近）综合型写字楼集中区 管委会旧址 组团B：办公集中区（唐延路沿线） 公寓型写字楼集中区 A 管委会现址 B 组团C：尚未成型 管委会新址 C • 随着管委会搬迁，锦业路绿化面积日新月异。项目周边分布有永阳公园、木塔寺公园、奥林匹克公园、以及在建的150亩CBD中央公园，形成开阔洁净的宜居环境。 • 以高新管委会“都市之门”为圆心辐射的政务中心、绿地笔克会展为圆心的商务核心，形成项目周边政经焦点。

24. 高新区写字楼分类 高新区写字楼产品形态多元化

25. 高新区写字楼分类 高新区产品形态多元化

26. 高新区写字楼销售状况分析 1、高新区写字楼成交情况 高新区写字楼成交量近年来呈现震荡走势，成交比重也较小。 写字楼06年市场成交萎缩，07年受到整个房地产市场的大涨的影响，以及与住宅价格倒挂的出现，投资购买者增多，致使成交量得到进一步提升，08年遭遇经济危机，成交量有所下滑。

27. 高新区写字楼销售状况分析 2、高新区写字楼销售情况 • 综合型写字楼售价集中于6500-8500元/平方米， • 公寓型写字楼售价集中于4800-6000元/平方米， • 去货速度普遍较慢；

28. 高新区写字楼租赁状况分析 高新区写字楼整体租金水平较低。 相比同级城市成都、重庆等甲级写字楼租金达80-120元/平米/月，西安高档写字楼租金较低，如长安国际租金为85元/平米/月。 高新区写字楼租金可分3个档次：

29. 高新区写字楼客群结构 写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力低。 62%的公司的年收入在500万元以下 • 企业结构导致大量企业购买写字楼，会综合考虑办公形象和办公成本，因此对面积的需求不会过大。

30. 高新区写字楼客群结构 写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力低。 • 67.1%的公司租用的写字楼价格在50元/平米·月以下 • 76.8%的公司购买写字楼的价格在5000元以下

31. 高新区写字楼客群结构 写字楼客群主体为中小企业，主力租住面积较小。 • 74.2%写字楼客群面积在200平米以下 市场需求的主力面积集中在200㎡以下。

32. 高新区写字楼客群结构 高新区写字楼客户特征小结： • 高新区写字楼客户以小型企业为主，行业集中在高新技术产品相关的制造业，占32.3%，其次为房地产和建筑业，各占10%； • 企业需求面积主要集中在100-250平方米；占67.7%。 • 除看中高新区的区域优势外，较低的办公成本及较高的性价比是选择写字楼的主要因素； • 客户普遍渴望选择形象专业的写字楼办公，以体现公司的实力、形象。

33. 高新区写字楼案例分析

34. 高档写字楼案例 西港国际大厦

35. 外立面 豪华大堂 接待厅 公共走廊

36. 高档写字楼案例 高新国际商务中心 • 租售周期长，出租率高，销售率低 ； • 销售价格高，目标客群承受力有限是去货 • 慢的根本原因 ； • 原装进口电梯及设备，市场形象好，投入 • 成本高； • 整体项目体量大，后期项目承受较大的竞争

37. 高档写字楼案例 高新国际商务中心

38. 中高档写字楼案例 老三届世纪星大厦 底商配套 每层中庭

39. 中高档写字楼案例 老三届世纪星大厦

40. 中高档写字楼 海星城市广场 位于西高新开发区科技路和高新一路交汇处，由一栋31层高级住宅，一栋25层高级写字楼，配以相连的4层裙楼组成。 它集写字间、酒店、商业和行政办公多种功能为一体，是一座高品质的综合性商务楼。 占地面积：31.13亩 建筑面积：13.8万平方米。 容积率 6.67 高层公寓：230—270平米，均价5800元； 写字间：63—176平米，均价5600元。 开盘时间：2004-11-28

41. 中高档写字楼案例 海星城市广场

42. 中档写字楼 旺座现代城 旺座现代城地处高新区唐延路，由豪盛地产倾力打造。是一组大型商务办公综合空间群落，由一座商务办公酒店和七座办公楼组成。

43. 中档写字楼 旺座现代城

44. 案例参考总结 • 客户更为看重甲级写字楼外部形象及提升形象的配套（如泳池、园林）； • 建材、智能化等部分客户不敏感可考虑适当缩减建安成本。

45. 案例参考总结 • 国际接待厅、高档会议室等不实用等功能配置可以减去，缩减成本； • 电梯、车位、大厅、电梯间等客户关注配套应着重提升； • 可考虑给予企业部分装修支持，如吊顶、墙体刷白、网络接口处理等。

46. 案例借鉴综合结论 • 1.从客户需求看出客户需求以100—200平米左右为主体； • 2.通过案例比较与客户需求调查，发现： • 客户更为看重甲级写字楼外部形象及提升形象的配套（如泳池、园林）； • 国际接待厅、高档会议室等不实用等功能配置可以减去，缩减成本； • 建材、智能化等部分客户不敏感可考虑适当缩减建安成本。 • 电梯、车位、大厅、电梯间等客户关注配套应着重提升； • 可考虑给予企业部分装修支持，如吊顶、墙体刷白、网络接口处理等；

47. Part1 ｜ 市场篇 五、市场给予本案的启示

48. 市场启示： 寻找易于成功的写字楼产品 • 开发体量建议： • 高新写字楼市场竞争激烈，去货较慢，项目体量建议不宜过大。 • 户型面积建议： • 高新区入住企业多为小规模企业，对办公面积需求较小，主要需求200平米以下户型； • 产品类型建议： • 传统高档写字楼成功难度大，性价比成为写字楼制胜的主要竞争手段。

49. Part2 ｜项目分析 一、项目地块分析 二、项目竞争项目情况

50. Part2 ｜ 项目地块分析 一、项目地块分析