市民社会的基本法 ——《物权法》解读

市民社会的基本法——《物权法》解读 浙江大学光华法学院教授民商法硕士生导师组组长陈信勇浙江省民法学研究会会长

一、《物权法》的立法背景 ——物权立法创记录的五个方面

十届全国人大五次会议对《物权法》进行了第八次审议，并于2007年3月16日通过了《中华人民共和国物权法》（赞成2799票，反对52票，弃权37票），规定自2007年10月1日起施行。在以往的十多年中，物权法引起了广大人民群众和学者的高度关注，创造了以下五个方面的记录：十届全国人大五次会议对《物权法》进行了第八次审议，并于2007年3月16日通过了《中华人民共和国物权法》（赞成2799票，反对52票，弃权37票），规定自2007年10月1日起施行。在以往的十多年中，物权法引起了广大人民群众和学者的高度关注，创造了以下五个方面的记录：（一）用了14年时间制定《物权法》，立法时间最长；（二）全国人大及其常委会先后8次审议，审议次数最多；（三）人民群众关注物权立法的程度空前；（四）专家参与物权立法的深度和广度超过其他立法；（五）《物权法（草案）》被个别专家指责为违宪。

二、为什么要制定一部物权法？——物权法的必要性二、为什么要制定一部物权法？——物权法的必要性

（一）制定物权法是完善中国特色社会主义物权制度的需要（一）制定物权法是完善中国特色社会主义物权制度的需要物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。

我国的民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、担保法等法律对物权作了不少规定，这些规定对经济社会发展发挥了重要作用。随着改革的深化、开放的扩大和社会主义经济、政治、文化、社会建设的发展，为了适应全面贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的要求，有必要制定物权法。我国的民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、担保法等法律对物权作了不少规定，这些规定对经济社会发展发挥了重要作用。随着改革的深化、开放的扩大和社会主义经济、政治、文化、社会建设的发展，为了适应全面贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的要求，有必要制定物权法。

（二）制定物权法是坚持社会主义基本经济制度的需要（二）制定物权法是坚持社会主义基本经济制度的需要坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展是国家在社会主义初级阶段的基本经济制度。通过制定物权法，明确国有财产和集体财产的范围、国家所有权和集体所有权的行使、加强对国有财产和集体财产的保护，有利于巩固和发展公有制经济；明确私有财产的范围、依法对私有财产给予保护，有利于鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

（三）制定物权法是规范社会主义市场经济秩序的需要（三）制定物权法是规范社会主义市场经济秩序的需要产权明晰、公平竞争是发展社会主义市场经济的基本要求。通过制定物权法，确认物的归属，明确所有权和用益物权、担保物权的内容，保障各种市场主体的平等法律地位和发展权利，依法保护权利人的物权，对于发展社会主义市场经济具有重要作用。

（四）制定物权法是维护广大人民群众切身利益的需要（四）制定物权法是维护广大人民群众切身利益的需要随着改革开放、经济发展，人民群众生活普遍改善，迫切要求切实保护他们通过辛勤劳动积累的合法财产、保护依法享有的土地承包经营权等合法权益。通过制定物权法，明确并保护私人所有权、业主的建筑物区分所有权、土地承包经营权、宅基地使用权，以维护人民群众的切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐。

（五）制定物权法是实现2010年形成中国特色社会主义法律体系目标的需要（五）制定物权法是实现2010年形成中国特色社会主义法律体系目标的需要物权法是民法的重要组成部分，是在中国特色社会主义法律体系中起支架作用、不可或缺的重要法律。制定物权法是在本届全国人大任期内基本形成中国特色社会主义法律体系的重要步骤。

三、物权法能发挥怎样的作用？——物权立法的价值三、物权法能发挥怎样的作用？——物权立法的价值

（一）确定物的归属（主要体现在所有权上） 自然资源的稀缺性与人类欲望的无穷性产生矛盾，由此产生争夺和纠纷。

韩非子：古者人民小而财有余，故民不争。……今人有五子不为多，子又有五子，大父未死而有二十五孙，是以人民众而货财寡，事力劳而供养薄，故民争。韩非子：古者人民小而财有余，故民不争。……今人有五子不为多，子又有五子，大父未死而有二十五孙，是以人民众而货财寡，事力劳而供养薄，故民争。商鞅：一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。孟德斯鸠：法律的精神就是所有权。

物权法首要的功能在于确定财产的归属，从而平息冲突与纷争。 物权法必须明确物之归属。应当确认国家、集体以及个人所有权，对各类财产权实行平等保护。由于归属不明确，引起了地下车库的归属争议。

古人云，有恒产才能有恒心。通过对物权的确认和保护，鼓励、刺激人们努力创造财富，从而促进社会财富的增长。

（二）促进物的利用(尤其体现在用益物权上) 现代物权法以效益作为重要的目标。无论是从物权法自身的演变来看，还是从制度构造来看，物权法都以充分发挥资源的经济社会效益作为其追求的目标。物权法“从归属到利用”的历史演变过程体现了物尽其用的基本价值。

（三）保障与促进交易(主要体现在担保物权上)（三）保障与促进交易(主要体现在担保物权上) 明确物权归属（尤其是所有权归属），是安全交易的前提。明确物权变动，是交易主体有效取得物权、实现交易目的的条件。担保物权是交易安全的有效保障。由此可见，物权法是民法的重要组成部分，是规范市场经济的重要法律，是维护社会稳定的重要法律。

四、《物权法》的基本原则

《物权法》规定了以下四项基本原则： （一）物权保护原则（或物权平等保护原则）《物权法》第四条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

（二）物权法定原则 《物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。这里的“法律”，主要指《物权法》，也包括其他规定物权的法律，如规定取水权的《水法》，规定矿业权的《矿产资源法》，规定渔业权的《渔业法》，等等。规定在《物权法》的物权叫做典型物权，规定在其他法律上的物权叫做非典型物权。

（三）物权公示原则 《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。这就是物权公示原则。【注意】我国现实生活中普遍存在权证不一致现象，必须实行不动产实名制。提醒购房者实名购房，夫妻共同购房。

（四）物权限制原则 《物权法》第七条规定：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

五、《物权法》主要的制度创新

（一）建立严格的不动产征收制度 《物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。中国革命的根本问题是土地问题，土地问题依然是中国社会主义建设时期的根本问题之一。

（二）实行统一的不动产登记制度 《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《物权法》第十条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

（三）建立更正登记与异议登记制度 《物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

（四）建立预告登记制度 《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。【注意】提醒购房者办理预告登记，可确保不失去不动产物权。

（五）建立业主的建筑物区分所有权制度 《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

《物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。【注意】这是第一次以法律的形式确认业主的建筑物区分所有权。

（六）明确道路、绿地、物业服务用房、车位、车库等归属（六）明确道路、绿地、物业服务用房、车位、车库等归属《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。【注意】车位、车库可以出售的问题已经解决，但注意必须将出售、附赠或者出租等方式约定载入商品房买卖合同。地下车位、车库的物权证书问题尚待解决。

（七）建立善意取得制度 《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。【注意】不动产的善意取得将产生重大影响，如夫妻单方处分共有不动产，善意第三人将取得该不动产的所有权。

（八）扩大了可以抵押的财产 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）生产设备、原材料、半成品、产品；（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（6）交通运输工具；（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

（九）扩大了可以出质的权利 债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：（一）汇票、支票、本票；（二）债券、存款单；（三）仓单、提单；（四）可以转让的基金份额、股权；（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；（六）应收账款；（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。可以转让的基金份额、股权和应收账款是新规定可以出质的权利。

（十）企业之间留置动产范围扩大 《物权法》第二百三十条规定：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。《物权法》第二百三十一条规定：债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。

谢谢！

市民社会的基本法 ——《 物权法 》 解读