第三章旅游景区开发的可行性

第三章旅游景区开发的可行性

学习目标 知识目标：了解旅游景区开发的可行性分析的意义、目的和作用技能目标：掌握可行性分析的内容与步骤；掌握分析旅游景区的客源市场竞争格局；以及对旅游景区地域社会经济条件、交通区位进行综合评价的方法能力目标：要求学生能在分析的基础上，能合理确定景区客源市场规律，分析景区客源市场的发展趋势，并能分析旅游景区的可进入性，从而选择合理的开发模式，合理规划旅游景区对外对内交通设施关键概念旅游景区开发可行性研究客源市场需求与竞争分析区域区位评估

1 第一节旅游景区开发的可行性研究概述 • 第二节客源市场需求与竞争分析 2 • 第三节旅游景区区位评估 3

第一节旅游景区开发的可行性研究概述 • 可行性研究的意义 • 可行性研究的目的和作用 • 可行性研究的阶段 • 可行性研究的步骤

一、可行性研究的意义 旅游景区开发的可行性研究指旅游景区开发前，对拟开发景区景点进行全面技术经济分析论证，得出是否或如何合理开发结论的过程。具体说是在投资决策之前，对拟开发景区景点有关自然、社会、经济、技术等因素进行调研、分析比较以及预测建成后的经济和社会效益，并在此基础上，综合论证景区景点开发的必要性、财务的盈利性、经济的合理性、技术上先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据

目的： 用最小的代价在尽可能短的时间内确定问题是否能够解决。不是解决问题，而是确定问题是否值得去解决。二、可行性研究的目的和作用

二、可行性研究的作用

三、可行性研究的阶段 旅游景区开发前期的可行性研究，比较规范的可分为三个阶段，即投资机会研究、初步可行性研究、最终可行性研究。各阶段的工作性质、内容、成果作用、估算精度要下表：

需要特别指出的是： • 可行性研究的任何一个阶段，只要得出“不可行”的结论，就不再继续进行下一步的研究工作 • 可行性工作的各阶段工作要点可以根据规模、性质、 • 要求和复杂程度的不同，进行适当的调整和简化

可行性研究的阶段 投资机会研究项目设想鉴别投资方向、寻找投资机会、提出项目投资建议估算精度+-30% 所需费用0.2-1 初步可行性研究项目初选对项目专题辅助研究，广泛分析、筛选方案，确定项目的初步可行性估算精度+-20% 所需费用0.25-1.25 最终可行性研究项目拟定对项目进行深入细致的技术经济论证，重点是财务效益和经济效益的分析评价，拟定多方案进行比较，并提出结论性意见，确定项目投资的可行性和选择依据标准估算精度+-10% 所系费用0.8-1（大） 1-3（中小）

四、可行性研究的步骤 提交可行性研究报告选定研究承担者，组建研究小组方案设计和比较优选制定研究计划、着手调查研究经济分析和评价

五、可行性研究存在的问题 市场经常处于变化之中，到规划的景区开业时，顾客行为和口味偏好可能已经发生了重大的变化没有哪两个景区是相同的景区开发酝酿时间长，导致一些假定变量容易过时景区开发目标相矛盾

第二节客源市场需求与竞争分析 • 客源市场规模的界定及其方法 • 客源市场需求结构分析 • 旅游景区的市场竞争格局分析 • 掌握旅游景区客源市场的发展趋势

一、客源市场规模的界定及其方法 1、旅游资源的客源市场条件客源市场决定着旅游资源的开发规模和开发价值。没有一定数量的游客保障，旅游资源的开发就不可能产生良好的经济效益。因此，通过对旅游资源开发后所能吸引的客源范围、客源层次、客源特点的分析研究，确定和揭示主要的客源市场，有针对性的进行规划开发，有利于促进区域旅游业的发展。

“朝阳产业”、“无烟工业”—据世界旅游组织预测，2020年中国旅游业将成为世界旅游第一强国。旅游客源市场将有如下特征：“朝阳产业”、“无烟工业”—据世界旅游组织预测，2020年中国旅游业将成为世界旅游第一强国。旅游客源市场将有如下特征： • 客源地相对集中-日韩、美、新、英、德、菲、加、法、泰、俄等； • 散客比例增加-旅行社推出的自助、半自助的旅游产品备受欢迎（驴行天下） • 生态旅游、乡村旅游成为旅游时尚-观念转变、大观园 • 旅游中的文化内涵日益受到重视 • 商务与会议旅游发展迅速 • 双休日、节假日是国内旅游的高潮 • 旅游安全提到重要日程

一、客源市场规模的界定及其方法 2、旅游资源的客源市场规模市场规模，尤其是其上下限的界定，是确定一个开发项目获利能力的基本依据。市场规模的下限又称门槛人口（threshhold population）是指一个景区开发项目具有获利能力的最低市场规模。

一)、时间序列法 社会经济现象总是随着时间的推移而变化，呈现动态性。统计对事物进行动态研究的基本方法是编制时间序列。时间序列又称动态数列或时间数列就是把各个不同时间的社会经济统计指标数值，按时间先后顺序排列起来所形成的统计数列. 在景区客源市场规模确定中作为一种常用的预测手段被广泛应用

时间数列的构成要素： 1. 现象所属的时间； 2. 不同时间的具体指标数值。

二)、引力模型 引力模型在旅游研究中主要用于预测旅游客源地到旅游目的地的游客量。1966年,L.J.ClamPon首次明确说明引力模型在旅游研究中的实用性,他的基本引力模型为式中Tij=某时段内客源地i与目的地j之间的旅行人数 P=i处的人口的某种表达 Aj=j处的吸引力的某种表达 Dj=i与j之间距离的某种表达 G，b=经验估计的参数

引力模型的一个重要特点，是它的基本形式保持不变。只要对参数和分量的定义作出适当的改变，就可将引力模型应用于不同的问题。研究人员可以从基本模型着手，估计其参数引力模型的一个重要特点，是它的基本形式保持不变。只要对参数和分量的定义作出适当的改变，就可将引力模型应用于不同的问题。研究人员可以从基本模型着手，估计其参数

三)、介入机会模型 在引力模型中，人们普遍把距离作为旅行模式的主要决定因素，这一理论存在不少缺点。如果距离在本质上是影响旅行行为最重要的变量，那么我们应该可以观察到的距离衰减曲线。而实际上，衰减曲线却是不同的。图6.7中的曲线，表明了到伦敦的两个区，肯辛顿（市中心）和德特福德（市郊）通勤旅行的情况。两条曲线显示了随着累计就业机会的增加，旅行数逐渐衰减——两者十分相近。　　游憩研究人员通常把介入机会概念作为一个变量，与其他变量结合起来进行综合分析。例如，H.格拉布（Grubb）和J.古

图6.7 显示介入机会影响的衰减曲线图（据克拉克和彼得斯，1965）　　德温（Goodwin）在其得克萨斯（美国）水库的研究中，在四个预测分量中，就使用了介入机会的影响这一变量（1968）：　　式中Cj=从i到j的旅行成本。 I=客源地i的平均收入。 Sj=水库水面面积。 Xj=对从i到j的旅行者有竞争性的水库的影响。 a，b，c，d，e=经验估计参数。

需要值得注意的是，景区市场规模并不是一个确定不变的量，它总是随着新吸引物的开发，新的景点的设立，景区的宣传促销活动，客源消费时尚的变迁而发生变化，因此市场规模的确定也要不断的修正，以便为旅游开发提供准确的信息。需要值得注意的是，景区市场规模并不是一个确定不变的量，它总是随着新吸引物的开发，新的景点的设立，景区的宣传促销活动，客源消费时尚的变迁而发生变化，因此市场规模的确定也要不断的修正，以便为旅游开发提供准确的信息。

二、客源市场需求结构分析 我国历年旅游主题—— 99年中国生态环境游 2000 中国神州世纪游 2001 中国体育健身游 2002 中国民间艺术游 2003 烹饪王国游 2004 中国百姓生活游 2005 中国红色旅游年 2006 中国乡村游—新农村、新旅游、新体验、新风尚 2007 中国和谐城乡游—魅力乡村、活力城市、和谐中国 2008 中国奥运旅游年 2009 中国生态旅游年 2010 中国乡村游

客源区位分析 • 客源市场社会人口学特征分析 • 客源细分市场的消费行为分析

三、旅游景区的市场竞争格局分析 旅游景区市场竞争格局，主要是分析开发地周围对旅游景区开发有利和不利因素，以便找出自己的发展方向和对策，竞争格局分析主要从swot分析和竞争对手两方面分析。一）swot分析：在现在的战略规划报告里，SWOT分析应该算是一个众所周知的工具。来自于麦肯锡咨询公司的SWOT分析，包括分析企业的优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）和威胁（Threats）。因此，SWOT分析实际上是将对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析组织的优劣势、面临的机会和威胁的一种方法。　　通过SWOT分析，可以帮助企业把资源和行动聚集在自己的强项和有最多机会的地方；并让企业的战略变得更加明朗。

SWOT分析 • 内部优势（ Strengthes ） • 景区基本资料和条件 • 联合经营机制:运作良好 • 区位状况： • 内部劣势（Weaknesses） • 粗劣 • 混乱 • 不良 • 外部机会（Opportunities） • 实施新政策：有利于景区 • 开发建设 • 人才变动状况：获得了景区 • 建设开发的人才 • 客源市场开拓状况：开辟 • 了新市场 • 外部威胁（Threats） • 不利于景区开发建设 • 合适的人才流失了 • 主要客户被掠夺

優勢(S) 大学学历人及关系良好正確价值观能独立自主学习能力佳活泼外向亲切好沟通個人SWOT分析 • 劣勢(W) • 学历不够高 • 主观意识过强 • 过于理想化

個人SWOT分析 機會(O) 就业市场越来越趋向高学历、技能型現今高科技就业市場蓬勃發展，高級人才卻不足威脅(T) 无法屈就低职位、低薪水所学科系和热门专业不符热门专业竞争者过多

成功的 4P條件 PENCIL AND PAPER(着手将目标形诸文字) PLAN(制定计划) PASSION(热忱能驱动一切) PERFORM(人生及行动的组合)

二）竞争对手分析 旅游景区开发中，寻找市场机会并加以识别时非常重要的一项工作。对竞争对手进行分析，是景区开发和建设的重要参考依据，也是景区战略决策的基础。一旦确定了竞争对手[1],那么从战略制定讲，需要对竞争对手作以下四个方面的分析 1.竞争对手的各期目标和战略。 2.经营状况和财务状况分析。 3.技术经济实力分析。 4.领导者和管理者背景分析。

四、掌握旅游景区客源市场的发展趋势 对大多数景区而已，国内客源市场规模大于国际客源市场规模当前旅游市场上，旅游者老龄化与年轻化并存旅游心理上的重参与促进了虚拟现实和交互图像技术的发展在期望值上，游客更多的强调活动在旅游方式上更喜好自选式和组合式旅游随着国际旅游的发展，人们眼界越来越开阔，对国际国内的服务要求越来越高人们越来越关注健康和饮食，这点也反映在对景区参与的要求上人们越来越注重生态保护，故传统的笼养型动物园越来越不受欢迎人们越来越推崇自然，选择在自然环境好的生态区或乡村度假已成为重要发展趋势并将持续很长一段时间

第三节旅游景区区位评估 • 一、地域、社会、经济条件 • 二、交通区位

一、区位条件分析 旅游资源所处的地理区位、交通区位和客源区位的优劣，往往影响到旅游资源的吸引力、开发规模、线路布置和利用的方向。旅游资源的开发成功与否，不仅取决于资源本身，还取决于资源所处的空间位置、与邻近区域资源的组合结构，以及交通区位状况。一般情况下，处在交通枢纽或交通沿线附近的旅游资源有利于开发利用。反之，地处偏僻，交通不便的旅游资源，由于可进入性差，即使资源价值较高，也难成为热点旅游地。旅游资源与其邻近区域旅游资源的组合结构，决定着旅游资源开发利用的前景。如果与其邻近区域旅游资源的等级相当，类型相似，则呈现相互替代的状态，造成游客的分流，旅游市场将会受到影响；相反，则呈现互补状态，产生集聚效应，可以连片规模开发，吸引更多的旅游者，其开发前景乐观。

区域自然条件分析 • 区域经济基础分析 • 发展历史和行政区划分析 • 相关政策评述 • 区域基础设施分析

一）、区域自然条件分析 1.地质地貌条件 2.气候条件 3、水文条件 4、生物生态土壤情况

龙口市(原黄县)地处胶东半岛西北部,渤海湾南岸,东邻烟台(距南山80公里)、南近青岛,今朝烟台新机场已在潮流镇进行为期5年的规划建设,从南山到机场仅30分钟,交通很是便当,北与大连,天津、秦皇岛隔海相望,是中国环渤海经济圈中最具发展活力的地区。龙口属温带季风气候,年均等气温11.7℃,年平均降雨量600毫米左右，无霜期190多天，冬无寒冷,夏无盛暑,四季分明,气候宜人,境内依山傍水,环境优美,如同镶嵌在渤海之滨的一颗璀璨明珠。为最适合人类居住地之一。龙口市(原黄县)地处胶东半岛西北部,渤海湾南岸,东邻烟台(距南山80公里)、南近青岛,今朝烟台新机场已在潮流镇进行为期5年的规划建设,从南山到机场仅30分钟,交通很是便当,北与大连,天津、秦皇岛隔海相望,是中国环渤海经济圈中最具发展活力的地区。龙口属温带季风气候,年均等气温11.7℃,年平均降雨量600毫米左右，无霜期190多天，冬无寒冷,夏无盛暑,四季分明,气候宜人,境内依山傍水,环境优美,如同镶嵌在渤海之滨的一颗璀璨明珠。为最适合人类居住地之一。

二）、区域经济基础分析 1、区域经济总量及增长情况 2、区域产业构成状况 3、区域经济的开放度和规模状况 4、区域的服务设施状况 5、区域内人民的收入及生活水平状况

　环境优美，宜居宜商。龙口气候宜人，风景秀美，荣膺“中国优秀旅游城市”称号，拥有国家4A级旅游区--南山景区和之莱山自然保护区、丁氏故宅、徐公祠等旅游景点，规划建设了滨海旅游度假区。公路、铁路、海运交通便利，港口基础设施完备，年吞吐量突破2600万吨，成为国内外投资者创业的“宝地”，已有20多个国家和地区的客商来龙投资，共举办各类项目881个。社会和谐，群众富裕。社会保障体系日益完善，社会局势持续稳定，城乡居民生活质量不断提高。2007年，全市人均公共绿地面积达到8.5平方米，农民人均纯收入7905元，城镇居民人均可支配收入15734元；城乡居民储蓄余额达到157.3亿元，比年初增加11.9亿元，人均2.5万元。　环境优美，宜居宜商。龙口气候宜人，风景秀美，荣膺“中国优秀旅游城市”称号，拥有国家4A级旅游区--南山景区和之莱山自然保护区、丁氏故宅、徐公祠等旅游景点，规划建设了滨海旅游度假区。公路、铁路、海运交通便利，港口基础设施完备，年吞吐量突破2600万吨，成为国内外投资者创业的“宝地”，已有20多个国家和地区的客商来龙投资，共举办各类项目881个。社会和谐，群众富裕。社会保障体系日益完善，社会局势持续稳定，城乡居民生活质量不断提高。2007年，全市人均公共绿地面积达到8.5平方米，农民人均纯收入7905元，城镇居民人均可支配收入15734元；城乡居民储蓄余额达到157.3亿元，比年初增加11.9亿元，人均2.5万元。 ——物产丰饶，资源富集。盛产山东梨、苹果、葡萄等水果和大对虾、梭子蟹、海参等海产品。近海大陆架石油和天然气储量丰富，可开采储量分别为6亿吨和108亿立方米；境内煤炭储量达26亿吨，建有年产量700万吨的全国唯一大型海滨煤炭基地；南部山区盛产黄金、花岗岩、石灰石、铅锌、萤石、石英砂等矿产。 ——工业发达，实力雄厚。现有工业企业4000多家，其中规模以上349家，实现主营业务收入1228.2亿元、利税135.3亿元，规模以上工业企业产销率达到99.7%。2007年，销售收入过亿元的企业达到106家，纳税过千万元的企业达到13家。

三）、发展历史和行政区划分析 1.区域历史情况 2.区域区划情况南山大事件 1、国家领导人：胡锦涛、江泽民、吴邦国、贾庆林、吴官正、李长春、李鹏等相继到访南山。充分说明国家对南山集团的重视和领导人对南山集团的关怀。2、2006年6月16日，第三界世界品牌大会在北京人民大会堂隆重召开。世界品牌实验室和世界经理人周刊联合发布了2006年《中国500最具价值品牌》排行榜，南山集团荣居192位。体现了南山集团的品牌实力。 3、2006年9月30日同一首歌走进南山。体现了南山是20世纪和21世纪中国最具影响力的社会主义新农村的代表。4、2007年世界老年节在南山举办，南山被成为“中华不老城”，真正体现了“寿比南山”。 5、2008中国企业500强在银川发布。南山集团位居第178位。 6、2009年8月，海峡两岸合拍的第一部三十集现代时装剧《巅峰时代》在南山开机，充分体现了南山浓厚的人文气息和优美的自然环境。

龙口市总人口63万人,2008年天下百强县排名第13位。在烟台市各县城市地区排名第一位,是烟台市经济的支柱。龙口市城区比力分散,十一五规划中提出“五城联创”的经济发展思绪,所谓五城即:东部是老城区(黄城),南部即是南山集团的所在地(南山),也就是咱们百年花园所在的位置,西部是龙口经济技术开发区(又叫龙口)对外港口所在地,北部是南山东工业驴友过假日区(东海黄金海岸)的所在位置,中间部门是新市府区(龙口市市当局),五城以新市府为中心,形成表里辐射式发展格局,这就是龙口市。龙口市总人口63万人,2008年天下百强县排名第13位。在烟台市各县城市地区排名第一位,是烟台市经济的支柱。龙口市城区比力分散,十一五规划中提出“五城联创”的经济发展思绪,所谓五城即:东部是老城区(黄城),南部即是南山集团的所在地(南山),也就是咱们百年花园所在的位置,西部是龙口经济技术开发区(又叫龙口)对外港口所在地,北部是南山东工业驴友过假日区(东海黄金海岸)的所在位置,中间部门是新市府区(龙口市市当局),五城以新市府为中心,形成表里辐射式发展格局,这就是龙口市。

龙口历史悠久，五千年前就有氏族在濒海一带聚居，商末建“莱国”，辖区为现在的青岛、烟台、威海等地区。秦设齐郡，始置黄县，是中国最早的县治单位。龙口既是秦代著名方士徐福的故里，又是2200年前徐福率船队东渡日本的启航地。历经五千年沧桑变幻，为这块物阜民丰的土地留下了诸多历史古迹和人类文明，增添了她的神秘和魅力。现已形成以历史文化遗产为依托的“乾山遗址”、“归城故城址”、“徐公祠”、“丁氏故宅”等旅游景点；以自然风光为依托的“屺坶岛旅游度假区”和充满时代气息的“南山旅游风景区”，每年都吸引众多国内外游客参观、游玩。

四）、相关政策评述 1.全国人民代表大会，国务院颁布的法规和文件 2.国际旅游部门及相关主管部门颁发的法规和文件 3.省、自治区、直辖市颁布的法规和文件

五）、区域基础设施分析 1.旅游接待设施条件 2.物资供应条件 3、通讯和医疗卫生条件 4、水电供应条件 5、游览路线的条件及其他相应的条件

1、南山拥有国家AAAA级的南山旅游风景区（著名景点：世界最大锡青铜坐佛南山大佛高38.66米，重380吨，世界最大室内药师玉佛：高13.66米，重660吨），景区约有颐和园的15倍大，另外还有唐、宋、元、明、清等上下五千年古建筑群、热带雨林馆等景观。南山风景区是集佛教、道教、儒家三教合一的宗教圣地，年接待游客数百万之多。新浪乐居论坛 2、拥有目前世界上最大的高尔夫球场（279洞）；说明绿化面积很多，空气中的负氧离子含量高，利于身心健康。 3、拥有五星级国际会议中心、三星级的南山宾馆（贵宾楼），另外还有迎宾楼、聚宾楼、怡宾楼等接待中心，为宴请亲朋提供方便。4、拥有世界上最大的室内游乐场（南山文化中心，内部设施：餐饮、网络、洗浴、KTV、保龄球、戏水乐园等），休闲、游玩的理想去处。 5、西海岸：建成后不只是一个工业区,还将崛起一个容纳10万人就业、30万人居住的“海上新城”,并在产业布局方面确定高端产业新区、度假旅游新区、总部基地新区、绿色生态新区、低碳经济新区和创新城市新区6个新区的定位。

一、壮观的宗教历史文化之旅 南山宗教文化园由佛、道、儒三教文化融汇而成，以南山大佛为中心立体展开，佛教博物馆、万佛殿、药师玉佛殿、南山禅寺、香水庵、南山道院等千年古迹错落四周，整个园区规模宏大，堪称国内最具代表性的宗教文化园区。其中南山大佛高38.66米，重380吨，堪称世界第一高铜铸释迦牟尼佛坐像。南山药师玉佛高13.66米，重达660吨，为目前国内最大的室内玉佛。中华历史文化园是国内唯一一座以历史文化为经，吉祥文化为纬，按朝代顺序建造而成的大型主题公园，占地面积6平方公里，为“全国青少年夏令营爱国主义教育基地”和“中学历史教学实景基地”。整个园区以不同风格的中国主要朝代建筑群为载体，生动全面地展现了中华文明的博大精深和民族文化的多姿多彩。

二、高尔夫体验之旅 南山国际高尔夫球会现辖南山、东海、马山寨等九个俱乐部共279洞高尔夫球场和澳大利亚新南威尔士高尔夫36洞球场，总投资达数十亿元。其中，最具代表性的是由世界高坛名将蒙哥马利设计并命名的东海蒙哥马利球场，由两届欧巡赛奖金王、美国名人赛冠军（1991年）、迄今为止共夺得世界顶级赛事44个冠军头衔的欧洲名将伊恩·伍斯南与世界体育集团美国IMG公司携手精心设计监造的国际锦标级烟台马山寨·伍斯南球场。

三、展现南山村容村貌及发展历程的社会主义新农村之旅三、展现南山村容村貌及发展历程的社会主义新农村之旅南山集团经过三十年的艰苦创业，由过去贫穷落后的小山村发展成富裕和谐的社会主义新农村。目前，南山村已经实现了“住宅楼房化、环境园林化、生活现代化”，村民家家住上了舒适宽敞的楼房，水、电、暖由公司统一供应。体育场、医院、银行、影剧院、文化中心、购物中心等一大批社区配套设施一应俱全。其中，投资2600万元兴建的宾馆化老年公寓，村里凡年满65周岁的老人，都可以自愿入住，享受到宾馆化、亲情式的服务。集团在发展工业的同时，先后投资33亿元建立了从幼儿园到小学、中学、职业中专、本科院校等完整的教育体系，形成了“三教统筹、五级相连、整体推进、全面发展”的教育框架。南山人“少有所养、老有所依”已成为我国当前最具有代表性的和谐社会的典范，并成为社会主义新农村的典型代表。

四、完善的配套服务设施 与景区配套的旅游服务设施有五星级南山国际会议中心、月亮湾海景酒店、三星级南山宾馆、南山国际高尔夫球会、月亮湾海水浴场、南山文化中心、南山大剧院、南山庄园葡萄酒堡和南山购物中心等，可容纳5000人住宿和6000人就餐。完善的设施、优美的环境、周到的服务，即便是旅游旺季的食宿需求，在这里也能得到充分满足。南山国际高尔夫球会、南山文化中心、南山大剧院、南山购物中心等一大批旅游观光和服务设施，共同构成了集会议、演出、娱乐、购物为一体的接待服务体系。 2009年5月，南山旅游集团有限公司组建成立，标志着南山旅游走市场运作之路，加快旅游发展又迈出重要一步，一个拥有旅游观光、休闲度假、会议商务、娱乐购物、餐饮娱乐、宾馆酒店、工农业旅游、乡村民俗、森林生态和演出展览等多样化产业结构的高端旅游目的地逐步形成。

第三章 旅游景区开发的可行性