商圈經營與市調管理實踐法

1. 商圈經營與市調管理實踐法 德禮餐飲規劃顧問公司 講師: 林 東 傳

2. 前言 • 商圈範圍大小是依循企業型態與規模而變化，沒有一定評估標準來充分界定。 • 商圈量能的轉換與經濟景氣、顧客遷徙、競爭情勢、互鞏業態轉變、企業經營特性、商圈經營能力有著牽動關係。 • 企業冀望商圈耕耘能取得經營優勢，必須全力投入商圈特性解構，並據以發展出獨特的生存利基，才能有效獲致經營利益。

3. 商圈市調的操作技術 • 1.市場資訊收集：a.店舖商圈距離界定開車3分鐘，步行十分 鐘。b.參照其他相似商圈收集人口概況資訊 c.評估附近區域Home, Work, Shop的情況： 家庭(Home)的收入狀況；工作(Work)為白 領或藍領，基礎消費習慣等；商家(Shop)的 營業狀況、時間、活絡性等。 d.交通（大眾/私人）流量 e.娛樂狀況：附近的電影院、百貨公司等 f. 競爭者的存在 g.法規及公共事業的提供。

4. 商圈市調的操作技術 • 2.千分點選擇：a.能見度：是否可以讓行人及交通輕易看 見？b.方便性：停車是否方便?是否容易走進? 是否於附近民眾生活中會經過的地方？c.接近性：交通或步行是否容易接近？如圓 環及三角窗時常不容易有交通接近。d.容量：商圈是否可以提供預訂的營業額 • 3.市場價格評定：開發點的市場行情、房租的 評估

5. 商圈市調的操作技術 • 4.開發點調查與協調：由工程及設備管 理部審查公共事業的供給及法規設限 5.營業額預估：以比較法與相近商圈， 或以商圈的交通、人口流量來預估。 容許預估額與實際營業額15%以內的 差異。6.財務分析評定：以此評估是否為正確 的投資，決定是否開設。

6. 商圈經營與管理策略 • 將企業經營概念提昇到積極應變的位置 • 對顧客與供應體系要有相當程度的承諾 • 營運體質調整：透過服務與品質的修飾來統合企業戰鬥力 • 組織整合，於分權與集權間取得平衡點 • 把「創業」與「就業」做實質上的區分提供機會給工作夥伴 • 品牌度強化深耕及投入社區關係的經營

7. 商圈經營與管理策略 • 「品質、服務、衛生和價值」（quality、service、cleanness、value，Q.S.C.V.）有效管理 • 內部工作思維模式的移轉 • 顧客的連結和相關性（relevance）的建構 • 複製「成功的循環模式」（cycle of success） • 建立激勵型人員績效發展系統（Performance Development System）

8. 商圈經營實踐法 • 面對新世紀的經營挑戰，可以分為「3e」及「3i」，「3e」指的是要e化、使企業速度更快、競爭力提高，要能提供娛樂、歡笑（entertainment）及避免腐敗、有良好的企業管理與企業家精神（entrepreneurship） • 而「3i」指的則是要對消費者有更多的認識與了解（information）、在不斷複製連鎖的過程中，仍能保有想像力（imagination），以及不斷創新的精神（innovation）。

9. 商圈經營實踐法 • 「做好公關，就是做好事業。（Good public relations meant good business）」 • 行銷傳播（Marketing Communication）活動，則是將和顧客溝通的訊息，透過整合傳播的包裝方式，維繫顧客對品牌忠誠度的一段流程。 • 把自己當作是一個溝通的媒體，直接透過人員，和顧客溝通主要的訊息。

10. 商圈經營實踐法 • 追求經營要素「一致性」，包括商品的一致性、服務的一致性、傳播信念的一致性、執行標準的一致性 • 市調與開發交叉功能的行銷團隊之建立(Marketing Team) • 讓品牌本地且生活化：發揮企業的品牌個性，是生活的一部份(part of your life) • 「共享的價值」：所指的是開放、誠實/實事求是、有道德的行為以及公平/公正

11. 結語 • 市場競爭日趨激烈，行銷人員愈來愈相信利潤與品牌的價值成正比，唯有鞏固「品牌忠誠者」才能掌握成功之鑰， • 顧客的關係建立，是來自於與顧客間各種溝通方式及態式。 • 品牌不單是商品，品牌是一種透過認知、經驗、信任極感覺過程與消費者建立的關係，品牌與顧客的關係往往是獨特且無法取代的。 • 商圈經營管理則是在具體實踐上述之目標。