Тема 5 «Затратный подход к оценке недвижимости»

1. «Оценка недвижимости» Специальности: №08050265Экономика и управление на предприятии, №08050062Менеджмент организации Институт права и управления, кафедра Менеджмента Слугин Олег Владимирович Тема 5 «Затратный подход к оценке недвижимости»

2. СОДЕРЖАНИЕ • Ключевые понятия • Учебный материал • Вопросы для самопроверки • Рекомендуемая литература 2

3. КЛЮЧЕВЫЕ ПОНЯТИЯ • Чистые активы • Недвижимое имущество • Движимое имущество • Нематериальные активы • Гудвилл • Товарно-материальные запасы • Дебиторская задолженность • Краткосрочные обязательства • Долгосрочные обязательства • Собственный капитал 3

4. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Затратный подход к оценке объектов недвижимости Стоимость объекта недвижимости Рыночная стоимость земельного участка Стоимость воспроизводства здания (сооружения) Накопленный износ - = + 4

5. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Область применения затратного подхода к оценке недвижимости Оценка недвижимости на малоактивных рынках Технико-экономическое обоснование нового строительства Оценка объектов незавершенного строительства Оценка уникальных и специализированных объектов Оценка для страхования Оценка для налогообложения 5

6. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Основные этапы применения затратного подхода Оценка стоимости воспроизводства здания (сооружения) Оценка накопленного износа здания (сооружения) Оценка рыночной стоимости земельного участка Расчёт итоговой стоимости объекта недвижимости 6

7. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Стоимость воспроизводства здания (сооружения) Стоимость воспроизводства – величина затрат на строительство нового здания (сооружения) в текущих ценах на дату оценки Стоимость воспроизводства рассматривается на базе восстановительной стоимости или стоимости замещения 7

8. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Восстановительная стоимость Восстановительная стоимость - затраты на строительство точной копии оцениваемого здания (сооружения) в текущих ценах на дату оценки при использовании таких же строительных материалов, технологий, архитектурных решений 8

9. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Стоимость замещения Стоимость замещения - затраты на строительство объекта аналогичной полезности в текущих ценах на дату оценки при использовании современных строительных материалов, технологий, архитектурных решений 9

10. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Методы определения стоимости воспроизводства (нового строительства) Количественный метод Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ Метод сравнительных единиц Метод объектов-аналогов 10

11. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Количественный метод оценки стоимости нового строительства Сметная стоимость воссоздания улучшений в современных ценах, включает затраты: • Материалов • Труда • Средств механизации работ • Накладные расходы • Прибыль предпринимателя 11

12. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ • Укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ (сборники УПБС, УПСС) • Базовые показатели: 1 м3 извлечённого грунта, 1 м3 кирпичной кладки, 1 т смонтированных металлоконструкций, 1 м2 оштукатуренной (окрашенной) поверхности и т.д. 12

13. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод сравнительных единиц • сборники УПВС, Ко-Инвест • Используются унифицированные показатели потребительской полезности зданий (сооружений) : 1 м3 строительного объема здания (сооружения), 1 м2 общей площади здания (сооружения), 1 пог.м сооружения и т.д. 13

14. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод объектов-аналогов • Стоимость строительства объекта оценки определяется непосредственно по стоимости объекта-аналога, а корректировки при необходимости выполняются по совокупности их конструктивных различий 14

15. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Оценка накопленного износа объекта недвижимости Накопленный износ – уменьшение восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений, которое может происходить под воздействием различных факторов: физического разрушения, функционального и экономического устаревания, или комбинации этих факторов 15

16. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Накопленный износ • Физический износ • Функциональный износ • Экономический (внешний) износ 16

17. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Физический износ – вызывается физическим разрушением строительных конструкций и материалов под воздействием различных факторов (выветривание, вымывание, высыхание, выщелачивание, влажность, промерзание, неправильная эксплуатация и т.д. 17

18. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Функциональный износ – вызывается несоответствием характеристик здания или сооружения современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости (несовременная планировка, устаревание инженерного оборудования, несоответствие пожарным или санитарным нормам и т.д. 18

19. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Экономический (внешний) износ – вызывается изменением (ухудшением) внешних по отношению к объекту оценки факторов (экономических, законодательных, экологических и т.д.) 19

20. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Методы оценки накопленного износа • Метод экономического возраста • Метод сравнения продаж • Метод разбивки на компоненты 20

21. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Нормативный метод оценки физического износа n Q = ( ∑ qi × Ji ) / 100 i=1 Q – общий физический износ здания (сооружения), % qi – фактический износ i-го конструктивного элемента, % Ji – удельный вес i-го конструктивного элемента в общей стоимости объекта, % n – порядковый номер конструктивного элемента 21

22. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод экономического возраста И накоп. = ( ЭВ / СЭЖ ) × 100% И накоп. – величина накопленного износа, % ЭВ – эффективный возраст объекта, лет СЭЖ – срок экономической жизни объекта, лет 22

23. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Эффективный возраст – время, которым оценивается продолжительность жизни здания (сооружения) исходя из его физического состояния, состояния оборудования, дизайна, экономических характеристик, влияющих на его стоимость 23

24. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Срок экономической жизни – время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлён благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам. 24

25. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Определение накопленного износа методом сравнения продаж Метод состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания (сооружения) путём сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов 25

26. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Этапы расчета накопленного износа методом сравнения продаж: Отбор недавно проданных объектов, аналогичных оцениваемому объекту Определение стоимости участка земли для каждого объекта-аналога Определение цен зданий с учётом износа путём исключения стоимости участков земли из цен продаж объектов-аналогов Расчёт восстановительной стоимости здания каждого объекта-аналога Определение величины накопленного износа каждого объекта-аналога (п.4 – п.3) Определение среднего процента износа объектов-аналогов для его переноса на оцениваемый объект 26

27. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод разбивки на компоненты • Устранимый физический износ • Неустранимый физический износ • Устранимый функциональный износ • Неустранимый функциональный износ • Экономический (внешний) износ 27

28. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод разбивки на компоненты Устранимый износ – затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта Неустранимый износ – затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость объекта 28

29. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод разбивки на компоненты Устранимый физический износ – стоимость отложенного ремонта, т.е. затраты по приведению (восстановлению) объекта к нормальным эксплуатационным характеристикам 29

30. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Неустранимый физический износ Долгоживущие элементы – конструктивные элементы объекта, ожидаемый срок оставшейся жизни которых совпадает со сроком оставшейся жизни объекта в целом Короткоживущие элементы – конструктивные элементы объекта, ожидаемый срок оставшейся жизни которых меньше оставшейся жизни объекта в целом 30

31. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Неустранимый физический износ короткоживущих элементов НФИк.ж.э. = ( ВСэл. – УФИэл.) × (ФВэл. / СФЖэл.) НФИк.ж.э. – неустранимый физический износ короткоживущего элемента, руб. ВСэл.– восстановительная стоимость элемента, руб. УФИэл. – устранимый физический износ элемента, руб. ФВэл.– фактический возраст конструктивного элемента, лет СФЖэл. – нормативный срок жизни конструктивного элемента, лет 31

32. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Неустранимый физический износ долгоживущих элементов НФИд.ж.э. = [ ВСзд. – (УФИзд.- ∑ОВСк.ж.э.) ]× (ФВзд. / СФЖзд.) НФИд.ж.э. – неустранимый физический износ долгоживущих элементов, руб. ВСзд.– восстановительная стоимость здания, руб. УФИзд. – устранимый физический износ здания в целом, руб. ∑ОВСк.ж.э. – суммарная остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов, руб. ФВзд.– фактический возраст здания, лет СФЖзд. – нормативный срок жизни здания, лет 32

33. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Устранимый функциональный износ • Недостаточность отдельных элементов или их качественных характеристик • Потребность в замене или модернизации элементов • Переизбыток отдельных элементов (сверхулучшения) Устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его устранения (ликвидации) 33

34. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Неустранимый функциональный износ • Недостаточность отдельных элементов или их качественных характеристик • Переизбыток отдельных элементов (сверхулучшения) Неустранимый функциональный износ оценивается капитализацией потери чистого дохода из-за отсутствия или переизбытка отдельных элементов здания 34

35. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Экономический (внешний) износ • Капитализация потери чистого дохода из-за внешнего воздействия • Сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учёта внешних воздействий 35

36. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Общий накопленный износ: = Устранимый физический износ + Неустранимый физический износ + Устранимый функциональный износ + Неустранимый функциональный износ + Экономический (внешний) износ 36

37. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Общий накопленный износ И накоп. = 1 – (1 – Физ.) (1 – Фун.) (1 – Экон.) И накоп. – величина накопленного износа, % Физ. – величина физического износа, % Фун. – величина функционального износа, % Экон. - величина экономического (внешнего) износа, % 37

38. ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОПРОВЕРКИ • В чем заключается сущность затратного подхода к оценке недвижимости? Основные положения. • Область применения затратного подхода при оценке недвижимости? • Какие существуют ограничения для применения затратного подхода при оценке недвижимости? • Какова последовательность проведения расчета стоимости недвижимости при применении затратного подхода? • Как определяется стоимость воспроизводства объекта недвижимости? • Как определяется накопленный износ недвижимости? 38

39. РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА • Оценка недвижимости. — 11-е изд. / Пер. с англ. под общ. ред. И.Л. Артеменкова. — 2-е изд., испр. и доп. — М.: 00 "Рос­сийское общество оценщиков", 2007. • Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., перераб. и доп. М. 2007 • Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. - М., 2007. • Оценка недвижимости : учебное пособие для студ. вузов, обуч. по спец. экономики и управления (060000). / Л. Н. Тепман ; под ред. В. А. Швандара. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2006. 39

40. Использование материалов презентации Использование данной презентации, может осуществляться только при условии соблюдения требований законов РФ об авторском праве и интеллектуальной собственности, а также с учетом требований настоящего Заявления. Презентация является собственностью авторов. Разрешается распечатывать копию любой части презентации для личного некоммерческого использования, однако не допускается распечатывать какую-либо часть презентации с любой иной целью или по каким-либо причинам вносить изменения в любую часть презентации. Использование любой части презентации в другом произведении, как в печатной, электронной, так и иной форме, а также использование любой части презентации в другой презентации посредством ссылки или иным образом допускается только после получения письменного согласия авторов. 40