Н.В.Тахтарова,к.э.н. АНО ИПРОНН

1. «Опыт практического применения современных технологий массовой оценки недвижимости»: города Великий Новгород и Тверь, 1996-1997 Н.В.Тахтарова,к.э.н. АНО ИПРОНН

2. Вехи эксперимента • Основание для начала работы – создание рабочей группы по координации эксперимента – март 1996 • Созданы базы данных по земле и зданиям-помещениям – апр.- ноябрь 1996, • Закон об эксперименте – июль 1997, действовал до декабря 1998 • Проведена оценка налоговой базы – 100% охват объектов – янв-сент 1997 • Полевое обследование март-апр 1998 • Варианты налогообложения обсчитаны и обоснована постепенность июнь1998 • Введение реестра в действие – дек 1998 (Решение Думы - Великий Новгород)

3. Этапы эксперимента • 1997 – 1999 гг. Подготовительный: проведение учета, создание реестра, проведение оценки, вариантный прогноз бюджетных поступлений и изменений бремени плательщиков по всем объектам • 2000-2003 гг. Введение налога в Великом Новгороде, дальнейшее повышение эффективности использования земли и нежилых объектов в Твери (вследствие роста арендной платы), рост доходов бюджетов • 2004-2005 гг. – выводы для РФ

4. Вывод первого этапа (1998)– необходима постепенность • сохранить уровень доходов при замещении действующих налогов позволяет ставка в 1%, если налогом облагается вся недвижимость, оцененная по рыночной стоимости • не менее половины налоговой базы составляет жилье, гаражи, дачи • перенос бремени на физических лиц должен быть согласован с динамикой доходов населения, и регулироваться по видам объектов (для жилья – нужно мягче) • возмещение выпадающих доходов за счет имущества и земли предприятий вызовет резкие изменения налогового бремени (выиграют не те) • фискальная направленность налога затормозит становление класса собственников, и инвестиции, развитие рынка – важнее денег • Реестр недвижимости на базе переучета и массовой оценки позволяет управлять развитием территории (стратегические цели)

5. Второй этап: Великий Новгород • Налог введен с 1 января 2000 г., для предприятий - полных собственников земли и улучшений • Активизировался спрос на недвижимость, только за 2001 г. выкуплено 29 земельных участков (52 га), интенсивно формируются объекты, проводится реструктуризация активов, растет оборот рынка недвижимости • Выросли цены и откорректирована оценка налоговой базы (2002 г – на 30% по нежилой и на 180% для жилья, 2003 г. – еще на 18% по нежилой и на 50% по илью); • Число участников возросло с 10 предприятий в 2000 году до 40 в 2003 году, растут инвестиции в развитие бизнеса • Подготовлено введение физических лиц (вначале – собственников нежилой нед )

6. Направления работы1996/97 • Разработка ПО ИСУНН • Сбор данных и чистка реестра • Оценка – анализ рынка, моделирование и проверка результатов • Массовая оценка (прогоны, чистка базы данных) и контроль качества • Анализ последствий – базы и результатов при разных ставках, варианты льгот и введения налога • КООРДИНАЦИЯ РАБОТ!!!

7. Тверь – 200 тыс оцененных объектов недвижимости на конец 1997 Слияние БД БТИ и земкадастра – 9 месяцев (объединение БД, привязка зданий к земле) Чистка БД, сверки – 2 года 3 формулы оценки – 1 год Полевое обследование- 3 месяца Учет + оценка =2 года Новгород – 110 тыс оцененных объектов недвижимости, на 1997 Слияние БД БТИ и кадастра – 8 месяцев (сплошная нумерация объектов, сбор и ввод данных) Чистка БД, досбор – 2 года (вкл сооружения) 3 формулы – 1 год, прогоны, полевое, контроль качества – еще 1 год (2 года – на данные) Еще через год -Методика принята, жалобы рассматриваются ( 1 год – на согласование) Хроника создания реестра

8. Содержание кадастра Великого Новгорода - 2005 • По состоянию на 1 января в реестре объектов недвижимости содержится 236 504 ед., в т.ч.: • Земельные участки 59532 • Многоквартирный жилой дом 1271 • Индивидуальный жилой дом и пристройки 4374 • Нежилое строение и пристройки 25719 • Сооружения, в т.ч.временные 23936 • Квартиры 88554 • Жилые помещения (в т. ч. общежития) 3567 • Гаражи 14927 • Дачные домики 10332

9. Вопросы создания кадастра 1996-1997 • Привязка зданий к земле – ?? - нужна сквозная идентификация • Гаражи, дачи и садовые дома – права нужно выяснять (как?) • Сооружения ? как • Нежилые объекты – участие лиц (декларация?) 1998-1999 • Паспортные данные - или ИНН (? по физ.лицам) • Поиск лиц - ? (где живет – чтобы разослать извещ) • Правовой статус – ?: легитимным источником стал ЕГРП, полноты не обеспечивает

10. Факторы, которые анализируются при построении модели оценки недвижимости. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ • Фактор времени Характеристики объекта Фактор местоположения

11. Контроль качества оценки: главные процедуры МО • Анализ рынка и моделирование – определяют качество модели (формул) МО • Проверка модели на контрольной выборке - 1 тест • Прогон моделей на БД учета и камеральный анализ – 2 тест • Обследование на местности – 3 тест • Поправки на нетипичные особенности • Проверка на регулярные недо- и переоценки (анализ соотношений) • Решение о переоценке

12. Технологические аспекты массовой оценки – КАК это? • Целевой результат массовой оценки – приближение рыночной стоимости, с учетом значимых факторов. • Процедура обжалования результата – встроенная система «наведения», генератор точности • Система развивается от моно- использования (для исчисления налога) вмногоцелевую (залоговый портфель и пр.) • Высокие технологии внедряются в: моделирование, управление БД, управление персоналом, менеджмент процессов (уровень аутсорсинга), • ответственность за результат двигает прогресс

13. Секреты технологии МО • Виртуозность нужна не только в рассуждениях, но и в работе с данными (рынка, учета, оценки) и людьми (регламенты и аудит процедур) • Обучение персонала и регламентация процедур – постоянное усилие • Организация и координация многопрофильных работ, интенсивный менеджмент – людей и данных • Ответственность за качество итогового результата – мотивация к улучшению организации работ

14. «Грабли эксперимента» • Противодействие ведомств, разнонаправленность интересов • Нестабильность бюджетных отношений, споры между уровнями власти за доходы от недвижимости • Зависимость от политической конъюнктуры (налог непопулярен) • Увязка технологий – отсутствие легитимности тормозит и мешает • Зависимость от доноров извне

15. Работа с общественностью • Разъяснения на всех этапах усложняют настоящее и облегчают будущее • Технологии работы с налогоплательщиками как особо чувствительной аудиторией • Депутаты и бабушки, по сути их ожиданий и сложности работы с ними, очень схожи • Бюджет времени и средств на PR недооценивается • УВИДЕТЬ перспективу и показать людям – зачем ведется работа…

16. Создание кадастра: факторы успеха МО Земля Люди Технологии, данные

17. Методологические вопросы: важное значение дефиниций • Нужна объяснимость формулы расчета оценки (конечной формулы) ИЛИ простота/примитивность ее получения? Простая формула может быть получена сложным путем, но это – «за кадром» для пользователя ! • Технологию оценки (массовая – это управление БД и процессами) и назначение (для налогообложения) – СМЕШИВАТЬ НЕЛЬЗЯ, необходимо узаконить массовую оценку ! Выделение налоговой оценки тормозит применение инф.технологий в оценке

18. 1) определить понятия: Массовая оценка Налоговая оценка Кадастровая оценка (их соотношение) ??? Правила должны допускать развитие средств 2) Задать возможности роста технологий исходя из: целевой конкурентоспособности – локальной или глобальной? 3) Оценка – это институт, профессия, действие или средство роста экономики? Вопросы стратегии роста

19. Массовая оценка – или индивидуальная = ТЕХНОЛОГИЯ получения результата – приближения РЫНОЧНОЙ стоимости; СДЕЛАЕМ ПРАВильный выбор! Как оценим – так и капитализируется!

20. Великий Новгород Поступления в бюджетот налога на недвижимость , тыс.руб

21. Тверь Динамика арендных платежей за землю, в период эксперимента, млн.руб.

22. Тверь Поступления за аренду нежилых помещений, млн.руб.