第十讲房地产价格评估

第十讲房地产价格评估

Outline • 房地产估价的必要性 • 估价原则 • 房地产估价方法

房地产估价的必要性 • (一) 理论上 • 房地产具有不可移动性、独一无二性和价值巨大性，房地产市场是“不完全市场”。 • 经济学上，同时具备下列8个条件者为“完全市场”： • （1）同质商品，买者不在乎从谁手里购买； • （2）卖者和买者的人数众多； • （3）卖者和买者都有进入市场的自由； • （4）卖者和买者都有掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；

房地产估价的必要性 • (一) 理论上 • 房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是“不完全市场”。经济学上，同时具备下列8个条件者为“完全市场”： • （5）就成交总额而言，每个卖者和买者的购销额是无关紧要的； • （6）卖者和买者无串通共谋行为； • （7）消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化； • （8）商品可转让且可发生空间位置的移动。

房地产估价的必要性 • 房地产作为商品，其本质各不相同和复杂的特性违反了第一条和第四条，另外，尽管房地产的所有权或使用权可以转让，但它本身无法移动，违反了第八条，因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。 • 由于房地产市场是不完全市场，因而不会自动的形成众人都容易识别的适当价格，同时由于有许多阻碍房地产价格合理形成因素，并且在其判断中要求有专门的知识和经验，所以，需要专业估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。

房地产估价的必要性 • （二）现实上 • （1）房地产交易的需要 • 房地产具有独一无二性，差不多每宗房地产的价格都不相同；并且，由于一般单位或个人不是专业从事房地产交易的，对房地产市场行情不易掌握，所以，在房地产交易时往往需要请专业的房地产估价机构为其提供价格参考依据。 • 例如，对于卖者来说需要了解房地产市场价值，以确定合理的卖价，避免定价过低；对于买者来说也需要了解房地产市场价值，以确定合理的买价，避免付款过多。

房地产估价的必要性 • （2）房地产抵押的需要 • 房地产不可移动、不可隐藏、寿命长久，具有保值增值性，是一种良好的用于提供债务履行担保的物品，因此，在单位或个人向银行申请借款时，银行为了减少自身的风险，往往要求借款人以其房地产作为抵押物，同时，银行的贷款额一般要低于该用于抵押的房地产的价值。 • （3）房地产典当的需要 • 出典人将自己的房地产让与他人使用、收益，以获得相当于卖价的资金（典价），但保留该房地产的所有权，待日后有能力时可以返还典价回赎该房地产。

房地产估价的必要性 • （3）房地产典当的需要 • 而典权人则以支付低于买价的资金（典价），取得房地产的占有、使用和收益的权利，且日后还有取得房地产所有权的可能（当典权期限届满后的一定期限内出典人未返还典价回赎的，典权人即取得房地产的所有权）。 • 这可同时满足资金需要和用益需要，且资金使用者不付利息，房地产使用者不付租金，使出典人与典权人各得其所。典价的确定需要房地产估价来提供参考依据。

房地产估价的必要性 • （4）房地产保险和损害赔偿的需要 • 房地产中的建筑物难免会发生自然灾害或意外事故，如火灾、爆炸、地面突陷等而遭受损毁或灭失，从而需要保险。 • 房地产保险对房地产估价的需要： • 一是在投保时需要评估保险价值，为确定保险金而提供参考依据； • 二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格，为确定赔偿金额提供参考依据。 • 其他方面的房地产损害赔偿，如施工挖基础不慎造成临近房屋倾斜，对房地产权利行使的不当限制（如错误查封）造成权利人损害的，也需要房地产估价。

房地产估价的必要性 • （5）房地产税收的需要 • 房地产税收一般以房地产价值为课税依据，为了掌握切实可靠的课税依据，避免偷税和课税不公平，税务机关和纳税义务人都需要对房地产进行估价。特别是税务机关，要拿出科学公正的房地产评估价值来说服纳税义务人。 • （6）房地产征用拆迁补偿的需要 • 国家对房地产的需要，除了靠空闲的房地产来解决，还需要以征用、拆迁的方式强行使用城乡个人、集体、企业等正在使用的房地产，并给予原房地产所有者或使用者合理的补偿。而确定这些补偿金额，就需要房地产估价。

房地产估价的必要性 • （7）处理房地产纠纷和有关法律案件的需要 • 房地产纠纷，一类是有关当事人对房地产买卖、交换、租赁、抵押、赔偿、抵债、征用、拆迁、课税等当中有关房地产的价值、价格、租金、赔偿金额、补偿金额等，持有不同的看法。解决这类纠纷需要公正、权威的房地产估价，以提供有说服力的、能让纠纷各方接受的价值、价格、租金、赔偿金额、补偿金额等参考依据。 • 另一类是遗产分配、公有财产分割等引起的纠纷。在某些情况下采用简单的实物分配或分割难于解决（如果这样做就会破坏房地产的使用价值），特别是在许多

房地产估价的必要性 • 情况下房地产在实物形态上难以分割，而要做到合理的分配或分割，实际上是关于房地产价值形态的划分，这就需要房地产估价。 • 另外，对于各类房地产违法行为，衡量违法情节轻重的参考依据之一，不仅是房地产的实物量，而且应考虑房地产的价值量，这也需要房地产估价。 • （8）企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要。

房地产估价的必要性 • 以土地、房屋作价或者为条件进行合资、合作等情形大量存在，如一方出土地、房屋，另一方出资金、设备，然后依据一定比例确定双方的利益分配； • 以土地为条件建住宅、办公楼等也时常出现，如在合建房屋的情况下，一方出土地，另一方出资金，然后依据一定比例分配建成的房屋。 • 在现实中有这种情形：一个企业之所以兼并另一个企业，主要的一个动机是看中了被兼并企业的场地和房屋，以取得生产或生活发展的场所。所有这些都需要对房地产进行估价。

房地产估价的必要性 • （9）房地产管理的需要 • 中国经济体制改革将过去高度集权的计划经济转变为市场经济，相应的对于各类资产的管理从过去单纯的实物管理转到重视价值管理，即不仅需要搞清楚资产的实物量，更需要搞清楚资产的价值量。 • 故房地产管理也不能仅停留在有多少数量的土地和房屋上，更需要搞清楚这些房地产的价值量，它们的增值或贬值情况。这就需要房地产估价。

房地产估价的必要性 • （10）其他方面的需要 • 现实中对房地产估价的需要还有许多方面，如在房地产强制拍卖（拍卖底价）、抵债、拆迁补偿、损害赔偿等估价中，往往出现某一方对原房地产估价结果有异议，这就需要对原房地产估价结果进行复核或鉴定，所以也需要房地产估价。 • 在房地产开发经营中，从房地产开发投资的可行性研究到开发完成后的房地产租售等，也都离不开房地产估价。有时还需要把房地产的购买价格在土地和建筑物之间进行分配，这也需要房地产估价。

估价原则 • （一）合法原则 • （二）最高最佳使用原则 • （三）替代原则 • （四）估价时点原则 • （五）公平原则

估价原则 • （一）合法原则 • 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 • 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面： • 1.在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权力证明书》四种，房屋权属证书有《房屋所有证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。统一的产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。

估价原则 • 2.在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。例如，如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，但也必须以居住用途为前提来估价；除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。

估价原则 • 3.在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。 • 处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。 • 4. 在其他方面，评估出的价格必须符合国家的价格政策。

估价原则 • （二）最高最佳使用原则 • 最高最佳使用必须符合四个标准 • （1）法律上许可 • （2）技术上可能 • （3）经济上可行 • （4）价值最大化。这些标准通常有先后顺序。 • 另外，最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律（包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等）许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。

估价原则 • 最高最佳使用具体包括3个方面: • （1）最佳用途 • （2）最佳规模 • （3）最佳集约度。 • 最高最佳使用应把握三个经济学原理： • 1. 收益递增递减原理 • 收益递增递减原理揭示的是两种投入产出关系: • （1）收益递减规律（边际收益递减原理） • 是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系。对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模）超过一定限度后，收益开始下降。

估价原则 • （2）规模的收益（规模报酬规律） • 假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有3种可能：收益不变、收益递增、收益递减。在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，在经过一个规模的收益递减阶段。 • 2. 均衡原理 • 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。

估价原则 • 3. 适合原理 • 适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助确定最佳用途。

估价原则 • （三）替代原则 • 替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 • 类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。

估价原则 • 替代原则对于具体的房地产估价要求： • （1）如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。 • （2）不能孤立的思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵擎。如：单就一宗房地产的估价结果来看似乎有道理，但当把它与其它房地产的价格或估价结果同时拿来看时却显得不合理，没有一个合理的价格差。

估价原则 • （四）估价时点原则 • 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。 • 不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况不同: • 1.估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。 • 2.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。

估价原则 • 3.估价时点为现在，估价对象为现实状况下的情形，是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。 • 4.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估房地产的预售或预购价格。 • 5.估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。在假设开发法中，预计估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。

估价原则 • 现状为在建工程的房地产，可能同时存在着下列3种估价： • （1）估价时点为现在，估价对象为现实状况下的估价，即该在建工程在现在这个样子的价值是多少。 • （2）估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间（如15个月）后将建成，而现在预售或预购它的价值是多少。 • （3）估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间（如15个月）后将建成，且在建成时的价值是多少。

估价原则 • （五）公平原则 • 为评估出公平合理的价值，估价人员应本着下列假设进行估价：各方当事人均是理性的、精明的。其次，估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格（又称“换位思考”），然后，估价人员再以专家的身份来反复、精细的权衡评估价值。

房地产估价方法 • 市场比较法 • 成本法 • 收益法 • 假设开发法

房地产估价方法 • （一）市场比较法 • 概念：将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 • 原理： • 1.替代原理 • 房地产估价对象的未知价格可通过类似房地产的已知成交价格来求取。 • 2.大数定律 • 大量交易实例成交价格的综合结果可作为正常市场价格的最佳指标。

房地产估价方法 • 适用对象：具有交易性的房地产。 • 使用条件：在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。 • 步骤： • 1.搜集交易案例 • 2.选取可比实例 • 3.建立价格可比基础 • 4.进行交易情况修正 • 5.进行交易日期修正 • 6.进行房地产状况修正 • 7.求取比准价格

房地产估价方法 • 1. 搜集交易实例 • 搜集交易实例时，须搜集的内容一般应包括： • （1）交易双方的基本情况和交易目的； • （2）交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等； • （3）成交日期； • （4）成交价格； • （5）付款方式； • （6）交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。

房地产估价方法 • 2. 选取可比实例 • 可比实例的选取应满足以下8点： • （1）可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。 • （2）可比实例的用途应与估价对象的用途相同。主要分为:（a）居住；（b）商业；（c）办公；（d）旅馆；（e）工业；（f）农业等。 • （3）可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。一般分为:（a）钢结构；（b）钢筋混凝土结构；（c）砖混结构；（d）砖木结构；（e）简易结构。

房地产估价方法 • （4）可比实例的规模应与估价对象的规模相当。 • （5）可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。 • （6）可比实例的交易类型应与估价目的吻合。 • （7）可比实例的成交日期应与估价时点接近。 • （8）可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。

房地产估价方法 • 3. 建立价格可比基础 • （1）统一付款方式 • 估价价格以一次付清所需支付的金额为基准，将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。 • （2）统一采用单价 • 单价，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价，还可为楼面地价。根据估价对象的具体情况，可有不同的比较单位。 • 如：仓库以单位体积为比较单位，停车场以每个车位为比较单位，旅馆以每个房间或床位为比较单位。

套内建筑面积下的价格 建筑面积下的价格= × 建筑面积下的价格= × 套内建筑面积下的价格= × 使用面积下的价格使用面积下的价格房地产估价方法 • （3）统一币种和货币单位 • （4）统一面积内涵 • 在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：

房地产估价方法 • （5）统一面积单位 • 平方米下的价格=亩下的价格÷666.67 • 平方米下的价格=公顷下的价格÷10000 • 平方米下的价格=平方英尺下的价格×10.764 • 香港的私人住宅，接近一半住宅单位的面积为40-69.9㎡之间，40㎡以下的住宅单位占35%，100㎡以上的大面积单位仅占总量的7%。 • 平方米下的价格=坪下的价格×0.303 • 坪：日本计算土地面积单位，台湾沿袭使用，每坪合3.3057平方米

房地产估价方法 • 4. 交易情况修正 • 房地产成交价格容易受交易中一些特殊因素的影响，而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素主要有下列几方面： • （1）有利害关系人之间的交易。 • （2）急于出售或急于购买的交易。 • （3）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。 • （4）交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。 • （5）特殊交易方式的交易。如拍卖、招标等。

房地产估价方法 • （6）交易税费非正常负担的交易。 • （7）相邻房地产的合并交易。 • （8）受债权债务关系影响的交易。 • 5. 交易日期修正 • 将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，并将其作为估价对象的价格。这种调整称为交易日期修正。

房地产估价方法 • 6. 房地产状况修正 • （1）区位状况修正 • 区位状况比较修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度（属于估价对象以外的部分）、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。 • （2）权力状况修正 • 权力状况比较修正的内容主要包括：土地使用年限、城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素。

房地产估价方法 • （3）实物状况修正 • 实物状况比较修正的内容，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、基础设施完备程度（属于估价对象之外的部分）、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。

交易情况修正 交易日期修正房地产状况修正估价对象价格=可比实例价格 × × × =可比实例价格× × × 房地产估价方法 • 7. 求取比准价格 • （1）求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法 • a. 直接比较修正公式上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准；交易日修正的分母为100，表示以成交日期时的价格为基准；房地产状况修正的分子为100，表示以估价对象的房地产状况为基准。

交易情况修正 交易日期修正标准化修正房地产状况修正估价对象价格=可比实例价格 × × × × =可比实例价格× × × × 房地产估价方法 • b.间接比较修正公式：上式中，标准化修正的分子为100，表示以标准房地产的状况为基准，分母是可比实例房地产相对于标准房地产所得的分数；房地产状况修正的分母为100，表示以标准房地产的状况为基准，分子是估价对象房地产相对于标准房地产所得的分数。

房地产估价方法 • （2）将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法。 • a. 平均数 • ① 简单算术平均数 • 把修正出的各个价格直接相加，再除以这些价格的个数，所得的数即为综合出的一个价格。 • ② 加权算术平均数 • 把修正出的各个价格综合成一个价格时，考虑到每个价格的重要程度不同，先赋予每个价格不同的权数，然后综合出一个价格。

房地产估价方法 • b.中位数 • 把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。 • c.众数 • 众数是一组数值中出现次数最多的数值。 • d.其他方法 • 如分别去掉一个最高的价格和一个最低的价格，将余下的简单算术平均。

房地产估价方法 • 例：为评估某写字楼2002年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例，有关资料见表

A=5000× × (1－1%)3×(1+5%)5× =6598.33(元/ m2) 房地产估价方法 • 在表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇价2002年3月1日为1：8.5，2002年10月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2002年1月1日至2002年2月1日基本保持不变，2002年2月1日至2002年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料估算该写字楼2002年10月1日的正常市场价格。 • 估算该写字楼2002年10月1日的正常市场价格如下： • 1. 计算公式: • 比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 • 2. 比准价格：

B=600×8.5× ×(1－1%)2×(1+0.5%)5× =6328.88（元/ m2） C=5500× ×(1+0.5%)3× =6192.31（元/ m2）房地产估价方法 • 3. 比准价格： • 4. 比准价格： • 5. 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则： • 估计对象价格（单价） • =（6598.33+6328.88+6192.31）÷3 • = 6373.17 （元/m2）

房地产估价方法 • （二）成本法 • 1. 概念： • 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新构建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 • 2. 理论依据： • （1）从卖方的角度来看：是生产费用价值论，即卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价。 • （2）从买方的角度来看：是替代原理，即买房愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价。

第十讲 房地产价格评估