购买写字楼的 “ 三四法则 ”

1. 购买写字楼的“三四法则” 高重恒

2. 前 言 • 这些年，大家都知道，投资物业挣钱是一个被无数事实所证明了的。 • 总结整个购房投资时代可分为三个阶段： • 一、第一阶段：投资商铺阶段（2004-2006年） 。 • 以温州人买商铺而知名，现在商铺，尤其是分割的商铺投资回报率越来越低，投资后“三代养一铺”现象比比皆是，这个阶段的疯狂期已经过去了。 • 二、第二阶段：投资住宅阶段（2006-2010年） 。 • 自2006年后，投资住宅在2009年转让出去的都赚了大钱，但随着国家对住宅市场的调控，其再赚钱是比较困难的，因为： • 一是住宅涨幅有限，处于下降通道，难转让获利。 • 二是住宅出租租金低，而且需要精装修并配家具。 • 三是有可能征收空置房产税，房多不住要交税。 • 所以，投资住宅再套利赚钱可能性不大，目前房地产投资市场已逐步进入“住宅去投资化”阶段。

3. 三、第三阶段：投资写字楼阶段（2011年后）。自2010年起，写字楼市场突然火爆，全国各地的租金大涨，出现几大特点：三、第三阶段：投资写字楼阶段（2011年后）。自2010年起，写字楼市场突然火爆，全国各地的租金大涨，出现几大特点： • 1.普遍需求量上升。从北京、上海一线大城市到省会城市，直到地市级城市也都对写字楼有旺盛的需求。 • 2.租金上涨快。如北京国贸中心写字楼，国贸三期价格已经涨至1600元/平米/月，相比国贸一期、国贸二期三年前200-300元/平米/月的价格，已上涨近800%。 • 3.真正高端写字楼少，普通写字楼多。 • 为什么突然间投资写字楼的人增多呢？因为： • 一是写字楼目前没有空置的，都能租出去。 • 二是大量在住宅内办公的需要搬到写字楼里去。 • 三是1000㎡以上的大面积写字楼较难租到，几乎没有。 • 四是写字楼不受调控影响。 • 五是写字楼投资回报率高。 • 六是写字楼的价格涨幅较快。 • 但是，购买写字楼最重要的一点，要买高端的、顶级的，要买位置最好的，尤其是一个城市中最稀缺的位置的，位置是购买写字楼最重要的条件。

4. 小知识：写字楼的分类： 顶级写字楼 甲级写字楼 乙级写字楼 丙级写字楼 SOHO型写字楼 （小知识：写字楼的定义与本质）

5. 美盛中心属于顶级写字楼

6. 什么是5A写字楼？ 5A不是写字楼的唯一标准，随着写字楼科技的不断进步，写字楼的标准也不断在刷新。

7. 顶级写字楼与SOHO型写字楼的本质区别： 顶级写字楼： 最尊贵的写字楼，针对高级写字楼用户，租金高于所在地区平均租金。写字楼具有高质量的装饰、先进的系统、出色的交通便利性、明确的市场定位。顶级写字楼管理国际化、人性化、数字化、节能化、商务化。 SOHO型写字楼 SOHO，即Small Office Home Office，家居办公，SOHO型写字楼即为中小型家居办公者的办公场所，大多指那些专门的自由职业者如自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家、音乐创作、平面设计、服装设计等。 SOHO型写字楼 国贸三期

8. 购买写字楼投资的误区： 1.对写字楼产品的认知及发展前景模糊，认识不足。 2.认为价格越低越好，认为总价越低越好。 3.认为户型房间面积越小越好，因为买得起。 4.忽略对客户群体的分析，也就是邻居的定位。 5.忽略对配套、物业管理公司的分析。 6.轻信“售后包租”的承诺。 7.忽视写字楼的综合品质，尤其是高端配套。 8.忽视了商业运营对写字楼价值的影响。 9.忽视稀缺地段对写字楼升值的决定性作用。 ······

9. 什么样的写字楼产品才能抗衰？不断升值？购买顶级写字楼就是要实现三大条件什么样的写字楼产品才能抗衰？不断升值？购买顶级写字楼就是要实现三大条件 1.形象 2.效率 3.价值 关键是要做到三大条件的统一才是购买写字楼进行投资的依据

10. 形象、效率、价值这三大条件要满足写字楼本身的四大构成：形象、效率、价值这三大条件要满足写字楼本身的四大构成： 1.地段 2.产品 四大 构成 4.服务 3.客户

11. “三大条件”与“四大构成”的关系 + + 形象 价值 效率 地段 地段 地段 产品 产品 产品 客户 客户 客户 服务 服务 服务 “三大条件”是核心；“四大构成”是表现

12. 世界三大行之一的仲量联行 ······ 地段 • 1. 省政府唯一 一块地，属于第一世界地段 • 2. 周边正厅级单位与国企50余家 • 1亿人的首脑中心 • ······ 产品 1.高度100米，周边最高 2.造型方正、中正、公建立面 3.23亩（15000㎡）的花园广场 4.喜来登五星级酒店配套 ······ 形象 客户 世界500强上市公司总部 ······ 服务

13. 买写字楼到郑东新区，郑东新区的写字楼可分为三个世界：买写字楼到郑东新区，郑东新区的写字楼可分为三个世界： 第二 世界 第一 世界 第三 世界 一、地段形象条件 （一）地段 • 第一世界：中央政经区 • 省政府、美盛中心为核心的金水路两侧300米，周边有50余家正厅级的单位及央企布局：比如省政府、交通厅、民政厅、国土资源厅、省出版集团、中国电信河南分公司、中国石化河南分公司······等。 • 1亿人的首脑中心。 • 第二世界：中央商务区 • CBD、内外环，现在售价3-6.6万元/㎡以上，最高售价千玺广场 5.3-6.6万元/㎡。 • 第三世界：商贸物流区 • 高铁站周边。

14. （二）标识性 即这栋楼容不容易找到，大家都知道到CBD找楼是一件不容易的事情。 • 美盛中心位于新省政府正对面，背靠省政府，是省会郑州的中央政经区核心。 • 美盛中心特别好找，省政府就是标识。 • “山不在高，有仙则灵”。 • 中南海的楼不高，但是全国人民都知道。 • 在郑州市目前，再也找不到一块地与美盛中心相媲美或更好的一块地。

15. 垄断性 唯一性 稀缺性 高高在上，不可代替。 美盛中心 绝对仅有，独此一份， 真正投资价值体现。 正如顶级翡翠或和田玉一 样，也正如富春山居图一样。 （三）唯一性、稀缺性、垄断性

16. 楼体形象条件 二、产品形象条件 • 楼体形象可分为造型与规模（体量），其中楼体造型（风格）分为四种类型： A:高度： 城市的最高建筑，比如千玺广场 B:奇特造型：比如CCTV的大裤衩、北京望京SOHO C:中正造型： 省政府、美盛中心 D:知名度： 白宫、五角大楼、二七塔 这些建筑给人的感受及形象是不一样的。

17. 至于美盛中心的规模，总用地面积为42768.3平方米（64.2亩），总建筑面积约13万平方米，其中写字楼单体面积约8万㎡，在郑州市是首屈一指的，规模宏大，矗立在郑州的“长安街”金水大道上。至于美盛中心的规模，总用地面积为42768.3平方米（64.2亩），总建筑面积约13万平方米，其中写字楼单体面积约8万㎡，在郑州市是首屈一指的，规模宏大，矗立在郑州的“长安街”金水大道上。

18. 配套形象条件 五星级喜来登酒店——喜来登酒店（Sheraton Hotels）是美国喜达屋（Starwood）酒店集团中最大的连锁酒店品牌，创立于1937年，在世界上的喜来登酒店多数被当地机关评选为五星级酒店。 全球72个国家连锁，喜来登酒店 5万多㎡的喜来登酒店，是独栋式五星级酒店，豪华车队接机、商务宴请、1500㎡的大型多功能会议厅，满足各项展示会、发布会，顶级商务交往所需··· 美盛中心的配套是首屈一指的 • 五星级酒店配套：喜来登酒店，是有绝对形象高度的

19. 美盛中心周边有3个五星级酒店，是极好的配套：美盛中心周边有3个五星级酒店，是极好的配套： • 喜来登酒店 • 索菲特国际饭店

20. 河南省出版集团 • 美盛中心东侧的新闻出版集团商城，是极好的商业配套： 24小时精品复合型书店 文化艺术品展览与交易中心 精品影视院线

21. 大堂及公共部分形象条件 国贸三期的雨棚 （一）大堂：大堂是顶级写字楼的脸面， 尤其重要，美盛中心的大堂，挑高10米，按照五星级酒店的标准而进行设计，宽敞气派的雨篷、顶天立地四根大柱、旋转大门、一流的接待台、入口的门禁系统、客人的休息处等，既富丽堂皇，又充满文化气息，行进间油然而生一种敬意。

22. （二）候梯间高档气派。 （三）电梯尊贵气派。 （四）卫生间全部按照北京国贸中心三期的标准进行装修， 全石材铺装、国际名牌洁具、人性化设计比如洗手、冲洗、排气、垃圾处理等都是最先进的。 （五）走廊：走廊不仅庄重，而且更艺术，全高档地毯，静音化设计。

23. 文化形象条件 一个顶级写字楼一定要有文化含量与文化品位，美盛中心专门聘请国际性的文化艺术品公司进行文化配置，从装修、景观、小品、文化用品、导示系统都充满人文气息及浓郁的中原文化。

24. 记忆点形象条件 1. 如何让人一下子就记住这个楼？除省政府的标志性外，更重要的是门前的广场，在这个寸土寸金的地方， 又专门打造一个一流的庭院景观，以日本六本木的毛利庭院为蓝本打造，是金水大道上一个重要的景观节点。 2. 同时，对地铁口的处理更艺术化，让人也能记住。 3. 最重要的我们将聘请国际一流大师重金打造一个雕塑，放在广场前，形成一个强有力的记忆点。 中部写字楼最大的迎宾广场

25. 三、客户形象条件 周边主要政务机关：省政府、省交通厅、省民政厅、省国土资源厅、省地质博物馆、省矿产局、省招办······ 周边主要名企：（世界500强+中国500强）：中石化、中国电信、中国网通、中原出版传媒投资控股集团（省出版集团）、省高速发展公司、省电力公司······ 周边主要金融、银行机构：中国银行、中国工商银行、中国农业银行、浦发银行、招商银行、兴业银行、光大银行等近十家银行总行及支行······ • 所谓客户条件就是你的邻居是谁？可分为周边大邻居与楼内邻居: • 美盛中心周边有50余家正厅级单位与国企。 • 至于楼内邻居，是谁和你一起停车、乘电梯？一起上下班？

26. 美盛中心是领袖企业的聚集地，客户分为五大类：美盛中心是领袖企业的聚集地，客户分为五大类： 五种 客户 类型 1.金融企业 2.世界500强河南总部 3.上市公司总部 4.港台企业 5.新贵（创新或高科技）产业企业

27. 四、品牌与服务形象条件 • 品牌形象条件也就是这座写字楼在人们心目中的位置注册与记忆，实质上就是当别人说起比如在美盛中心办公，就会联想到尊贵、实力、一流、高端等形象，同时，品牌是由一系列名牌所构成的。 • 美盛中心的品牌： (进口)

28. 以上是美盛中心的四大形象条件，总之，美盛中心是以北京国贸三期为标杆标准进行精心打造的，展示出其他写字楼所不具备的高端形象，一是令人敬仰，二是令人向往。以上是美盛中心的四大形象条件，总之，美盛中心是以北京国贸三期为标杆标准进行精心打造的，展示出其他写字楼所不具备的高端形象，一是令人敬仰，二是令人向往。

29. 5分钟，特别VIP服务 地段 交通效率 产品 1.垂直交通 2.得房率 3.空间效率 4.单层面积3600平米 5.配套产品 ······ 效率 客户 生意结合、生意链、生意群 服务

30. 如何做到老板与员工都喜欢？ 购买写字楼的实质就是效率， 大家集中在一起就是要提高工作效率，创造更大的利润价值。 其实，写字楼存在一对矛盾：老板VS员工 凡是老板喜欢的，员工不喜欢 凡是员工喜欢的，老板不喜欢

31. 作为效率，有地段效率、产品效率、客户效率与服务效率构成：作为效率，有地段效率、产品效率、客户效率与服务效率构成： 外部交通效率 内部交通效率 得房效率 空间利用效率 节能效率 绿色生态效率 商务配套效率 地段效率 产品效率 客户效率 客户效率 服务水准（服务公司） 服务效率

32. 一、地段效率条件 省政府 美盛中心 美盛中心位于省政府正对面，整个交通都是畅通的、高效的。 • 外部交通 堵车，已成为一种上下班的习惯， 如何在最短的时间内上班、外出办事或回家，是写字楼的首选条件之一。

33. （一）地面交通：不会堵车，省领导出行是不能被堵住的。（一）地面交通：不会堵车，省领导出行是不能被堵住的。 1.金水大道：郑州东西向主干道，郑州的“长安街”。 2.农业东路：农业路的延长线，贯通郑州东西，贯通郑东新区。 3.其他道路：黄河东路、东风东路、商贸路等均距离美盛中心较近。 4.顺利到达机场：机场专用线、中州大道、京珠高速等。 5.顺利到达高铁站：美盛中心距离郑东新客站仅5分钟车程。 6.公共交通：有K115路、47路、43路等，在此设有公交站点。

34. 郑州大学 （二）地下交通： 地铁一号线在写字楼前有4个出入口， 员工上下班都十分方便，往西可住到西开发区的郑州大学，东可住到开封， 都不会影响上下班。

35. 内部交通效率 二、产品效率条件 内部交通即本楼的垂直交通系统，一定要畅达。 写字楼目前有三大难：“乘梯难、停车难、吃饭难”。其中乘梯难尤其严重，很多写字楼在上下班时，上不去，下不来。

36. 美盛中心的专用写字楼电梯高标准配置： 1.专用写字楼电梯21部，平均每层不足200㎡就有一部电梯。 2.电梯的轿厢尺寸为2米*1.75米，乘载量为1.6吨，每次可容纳20人以上。 3.电梯内饰豪华。 4.电梯速度每秒3.5米/秒，速度是比较快的（一般速度为3米/秒）。

37. 得房效率 • 一般写字楼的得房率为65%，比如××广场 • 美盛中心近70%，在写字楼中是比较高的。

38. 空间利用效率 美盛中心的写字楼在空间利用上， 一是空间利用率高，柱距为8.4米*8.4米，层高为3.7米；二是能够满足目前及未来办公方式的新变化，尤其是80/90后员工对办公空间及功能的要求有全新的变化。

39. 1.美盛中心单层面积为3600㎡，因面积大，使大企业能够在一个层面上解决全部办公，效率最高。1.美盛中心单层面积为3600㎡，因面积大，使大企业能够在一个层面上解决全部办公，效率最高。 2.层高3.7米，这在郑州也是少见的，装修后净高可达到2.8米以上，空间感较好（CBD内环较多在2.4-2.5米）。 3.非核心筒结构：即电梯井与卫生间在一侧，能使办公的通透性较好，卫生间全明，透气通风性较好。

40. 节能低碳效率 石材 + LOW-E玻璃 （一）节能化效率 • 写字楼的使用还要看水电费，空调费的节省，要看是否是节能的、低碳的、外墙是否是Low-E玻璃。 • 美盛中心即将通过LEED认证，一切都要节能，比如车库的灯为LED灯，空调采用新风系统等，在空调、照明、电梯等方面都采用国际先进的节能产品。 （二）智能化效率 • 美盛中心投资近3000万元 建造整个智能化系统。

41. 绿色生态效率 风机房位置 风机房位置 1.新风量：达到4000立方/小时以上。 2.静音：静音效果≤55分贝，在室内听不到外界声音。 3.绿色：有美盛庭院、屋顶花园等。

42. 占地15000多㎡（近23亩）的美盛中心花园，重金聘请日本景观大师，打造极具东方神韵的生态文化庭院，这在郑州金水大道上也是不多见的，将成为金水大道上一个亮点，也是第一家在郑东新区规划23亩（15000多㎡）土地（价值5亿元左右）作为景观广场的项目。占地15000多㎡（近23亩）的美盛中心花园，重金聘请日本景观大师，打造极具东方神韵的生态文化庭院，这在郑州金水大道上也是不多见的，将成为金水大道上一个亮点，也是第一家在郑东新区规划23亩（15000多㎡）土地（价值5亿元左右）作为景观广场的项目。

43. 空中花园 美盛庭院

44. 商务配套效率 • 作为写字楼供一大批人在此办公使用，其商务配套是至关重要的，比如： • 酒店:5星级酒店喜来登 • 停车场：1100余停车位 • 商业、餐饮 • 多功能会议厅：1500㎡ • 专供写字楼用的会议室 • 银行：多家金融配套 • 接待 • 仓储等 都要是一流的。

45. 美盛中心完全按照国际化高标准的商务高端配套而进行建造。美盛中心完全按照国际化高标准的商务高端配套而进行建造。 1.五星级酒店喜来登的专属配套：在美盛中心办公的业主，除享受特有的优质优惠服务外，还有专属的服务比如接机服务，送客服务、室内保洁服务等。

46. 2.停车配套：美盛中心拥有1100多个停车位，停车智能化，能满足所有车辆的便捷停放。2.停车配套：美盛中心拥有1100多个停车位，停车智能化，能满足所有车辆的便捷停放。 3.会务：拥有多功能厅、同声翻译的大型会议室、各种VIP会议室。 4.银行：有7家以上的金融营业机构，办理资金特别方便。 5.餐饮：除拥有5家高端餐饮外，还要兴建一个美盛中心写字楼专用的职工餐厅。 6.仓储：在地下室的一些非停车的地方， 可作为专用的仓储区，可临时放一些办公物品。 7.接待：能够提供高标准的接待服务，比如将拥有劳斯莱斯、宾利等豪车接待服务。

47. 三、客户效率条件 • 生意结合、生意链、生意群 在美盛中心办公，无论是政务联系，还是商务联系，都将十分高效。美盛中心的客户定位清晰，即领袖企业的聚集地，“物以类聚，人以群分”，在此，企业与企业之间可结合为生意伙伴、生意链、生意群，可大大提高政务、商务效率。

48. 四、服务效率条件——服务水准（服务公司） 美盛中心的物业管理分为两部分： • 五星级酒店部分由美国喜达屋（Starwood ）酒店管理集团管理。 • 写字楼部分由美国仲量联行进行管理顾问服务，将按照国际标准进行管理。 ■提供的服务有： 1.招租服务 2.资产管理 3.物业管理及设备设施管理 4.保洁服务 5.装修及服务评估 ······

49. 生意+升值+租金 地段 至高无上，中原鼎 稀缺性，唯一性 产品 标识性 唯一性 价值 客户 谈笑有鸿儒，往来无白丁 服务

50. 这里详细阐释的价值，指的是投资购买的回报价值，即能获利多少？这里详细阐释的价值，指的是投资购买的回报价值，即能获利多少？ 作为投资，首先要安全，安全的首要条件就是要拥有一流区位的高竞争性的产品，只有不怕竞争，不竞争，才是至高的竞争境界。 现在大家都知道的一个公开的秘密，钱存到银行，只能越来越少（贬值），这是近几年已充分被证明了的，如何做到财产的不缩水与不断增值？