怀化新商业步行街项目服务建议书

1. 怀化新商业步行街项目服务建议书 谨呈：湖南新金鸿置业有限公司 易居中国 | 克而瑞决策咨询 E-HOUSE CHINA CRIC Consulting Division Sep22 , 2009

2. 目 录 项目理解与认知服务内容及报价实战案例展示 易居中国介绍

3. 项目初步理解与认知

4. 项目城市认知 怀化自古就有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，发挥着“承东启西、南引北联” 的“二传手”作用 怀化市共辖12个县区自治州，鹤城区为中心城区。全市人口近500万，中心城区目前人口约40万人，是湖南面积最大的市。农产品交易及商贸需求空间巨大。 湘黔铁路、焦柳铁路、渝怀铁路三条铁路在市区交汇，是全国铁路重要枢纽站之一，历史上一直承担着湘西极为重要的商贸枢纽作用。 境内高速公路已建成通车的有沪昆高速，正在建设的有杭瑞高速，即将开工建设的有包茂高速。芷江机场距市区35公里，现已开通北京、广州、长沙航线，还将开通上海、深圳、桂林、重庆、昆明、海口等城市的航线。 在未来的湖南省高速公路网“三纵六横的建设规划中,将开通怀化至娄底全长251公里的高速公路，同时邵阳至怀化、怀化至新晃 、吉首至怀化作为各大高速公路的支段也将陆续开通 鹤城区 怀化市区

5. 项目城市认知 怀化市——“一座火车拖来的城市”，典型的节点型交通枢纽城市，且属于周边城市群中的内核型城市 焦 柳 线 黔 沪昆高速公路 湘 线 启示关键词：节点型交通枢纽城市、城市群的内核型城市、近邻依附型商贸中心

6. 城市商业布局认知 项目位于怀化市繁华商业地段，属于市级商业中心 城市发展方向：“一江两岸、东文西商、南延北扩、靓河纳山”城市发展思路，以建设“中国大西南交通枢纽”、“区域性商贸物流中心”作为怀化未来城市的基本座标，建立适应怀化城市发展需要的布局框架。未来项目区域的商贸经济价值将会得到高速提升，项目发展机会巨大。 城北区域 城东区域 本项目 城市商业区 城市商务区 河西区域 湖天区 区域 迎丰区 区域

7. 城市商业布局认知 项目所在区域属于城市中心商业区，以零售商业为主，配套相应的生活服务设施；中心商业区布局 “123结构” 1个商业广场、2大商业集聚区、3条商业街 火车站商业广场 嫩溪垅片区 步步高 片区 迎丰路商业街 迎丰东路金融街 鹤洲路商业街 人民路商业街 迎丰中路、太平溪休闲带 迎丰东路金融街 商业区 商务区 湖天大道商务街

8. 项目区位认知 本项目位于市中心商业区，毗邻商业“黄金三角街”西侧 家润多 火车站 1 怀化大酒店 2 火车站商 业广场 2 怀仁宾馆 1 4 3 3 嫩溪垅片区 5 英泰国际（在建站前广场） 迎 丰 路 4 6 步步高片区 步步高百货 鹤 洲 路 本 5 人 华天大酒店 6 案 东兴步行街 7 佳惠百货 民 8 8 7 路

9. 项目宏观认知总结 基于对城市及城市商业布局的初步分析，我们从宏观层面得出以下结论： 1 从区域经济圈来看，怀化作为湘西交通枢纽，湘西区域经济中心，承担着湘西甚至黔滇重要的商贸枢纽作用 2 从全市来看，怀化市引领周边县市的商业消费，具有较强的商业消费吸附力，潜在消费潜力巨大 3 从怀化城区来看，项目区域属于市级商业中心，拥有独一无二的商业地位

10. N 迎 丰 西 路 1 1 项目北高南低高差约30米 鹤 州 路 2 2 高差15米 人 3 3 东 兴 步 行 街 项目宗地认知 项目地形地貌 • 项目宗地整体北高南低，为高差约在20—30米之间的坡地，南北两端较为平缓，中心区有丘陵式高地，起伏多变，与鹤洲路高差约15米左右 • 鉴于项目的步行街规划目标，由于地貌造成的问题，需要在规划中进行解决，势必会提高规划建设成本。 民 路 图片来源: [现场拍摄]

11. 1 项目宗地认知 N 项目物业现状 迎 丰 西 路 • 项目内主要为民居和原政府办公居住区两大类，同时也包括部分商业性质用地。 • 其中居民区建筑密度最大，未来拆迁、安置等问题较多，时间成本偏高，因此未来拆迁上应配合规划建设节点给予优先考虑，避免对项目整体进度产生影响。 鹤 州 路 民居集中区 2 原政府办公居住区 1 人 民 路 东 兴 步 行 街 图片来源: [现场拍摄]

12. 1 2 项目宗地认知 N 项目商业状况 迎 丰 西 路 • 1、2、3号三个商业集中区域分布在项目的东北角、西南角、西北角 ，其中高人流集中在2号区域，高品牌集中在1号区域，中档消费集中在3号区域，人流导入主要依赖人民路与鹤洲路 • 项目现为包围式商业分布，目前红线范围在鹤洲路、人民路以及东兴步行街位置均为分割状况，无法确保人流导入最大化，在贯通上缺乏支撑，建议在后期取地谈判中争取实现更大临街面的拓展。 1 鹤 州 路 3 人 民 路 东 兴 步 行 街 2 图片来源: [现场拍摄]

13. 项目定位方向认知与思考 本项目的定位思考路线： 以商业功能需求分解商业类型，实现项目商业价值最大化 商业类型思考 项目属性研判 区域商业属性 物业功能研判 住宅类型思考 怀化商业中心区的代言者，是城市商业的名片与标杆。 城市核心区的核心价值地产 典型的节点型交通枢纽城市，且属于周边城市群中的内核型城市 承载怀化城市商业过去与未来的价值与需求，是多元商贸价值的集大成者。

14. 城市商贸核 城市文化核 城市娱乐核 项目定位方向认知与思考/对项目整体定位方向的思考 不可替代的角色与功能——城市客厅 购物中心 主题风情街 市民文化广场 旅游商贸区域 怀化文化艺术中心 定位 城市中心商住区 特色主题商贸区 集游戏、歌城、电影为一体的娱乐城 本项目是依托火车站区域为引擎的商贸集散地，其升级改造，必将面临多元化的城市功能担当。占据城市中心路段，本项目也必须从商贸、文化、娱乐三个方面入手，才能满足城市需求和大体量的商业规划需求，本项目的三大主体需求体量和业态偏重需要进一步根据市场数据进行研判，但作为怀化的城市客厅和第一步行街定位，其三大需求不可回避。

15. 项目定位方向认知与思考/项目商业定位方向的思考项目定位方向认知与思考/项目商业定位方向的思考 特色购物类 主题体验类 酒店/餐饮类 三类并举——构建稳固商业体系 庙会街/情人街 酒店/特色餐饮 旅游超市/特产店 商贸集散类 主题型 基础型 综合型 酒店餐饮类 酒店/特色餐饮类 小商品批发市场 服装批发市场 邻里中心 住宅底商 百货/卖场 /餐饮/娱乐 主题街区 区域的功能承载落地为商业形态，是对功能价值的固化与衍生，本项目商业类型主要为三大类： 1、区域商贸集散型2、城市需求型3、旅游观光型 这三种类型是对原有类型的升级与整合，同时也融入了城市发展与区域需求的内容，在城市商业功能由传统转为现代的过程中，即延续了商业沉淀的根文化，也引进了现代新需求的商业活力，同时，对于旅游资源的开发也满足了城市资源的整合需求，使项目具备了坚实的发展基础和无穷的发展活力。对于本项目而言，不仅抓住了未来的商业机会，同时也抓住了以往的商业沉淀。

16. 住宅+集中商业 ： 高容积率下的商业裙房持有经营， 引进单一百货/超市/家具家电专业店等 大规模商业 城市中心区豪宅发展路径 住宅+商业街： 长临街面，以销售为目的，依托住宅的 高品质形象，打造风情概念。 项目定位方向认知与思考/项目住宅定位方向的思考 住宅核心模式及发展的路径 住宅核心模式：以主体中心区豪宅为价值驱动，辅助部分高性价比产品，强化商业与住宅间的价值互动 住宅价值核心：以交通、商业配套、生活配套为支撑的城市核心区核心阶层构建的住宅

17. 项目未来操作问题思考 基于对项目的初步认知，易居认为该项目得天独厚的地理优势和商业传承价值极具开发潜力。同时，面对如此大规模的开发体量，在未来实际操作中，也将面临许多层面的难点，限于时间原因及项目进展的深度，我司无法对问题一一解析，现将问题集中在三个方面与贵司进一步展开探讨： • 作为旧城改造项目的问题 • 在地价偏高、拆迁时间成本高、地形地貌复杂的条件下，如何通过确定物业布局缩短开发周期，完成地块价值的聚合？ • 面对本项目城市商业中心区与火车站商业圈重叠的商业中心特性，如何从定位层面解决项目符合城市商业持续发展的需要？ • 本项目地形复杂多变，南北高差及中部突起等问题客观存在，如何在确保利润最大化满足规划的条件下解决高差问题？ • 作为大体量商业项目的问题 • 地块原形成的包围型商业分布如何进行内部引导贯穿？临街面商业如何做到品质优化和面积最大化？ • 如何深入挖掘客户来源，与原有的东兴步行街、批发市场等商业实现对接？如何能精确的把握客户定位及客户需求，实现项目规划与周边业态的无缝隙融合?确保项目的产品定位具备市场吸引力及经济可行性？ • 鉴于步行街规划的特性，人流导入极为重要，未来在增加商业开口问题上应对取地方式或扩大取地方式进行如何考虑？ • 面对本项目庞大的城市综合体规划，如何制定适合企业目标的创新操作模式及合理的开发节奏？本项目规模及功能比例、步行街的走向等如何确定？ • 本项目商业应选择哪些产品？哪些作为经营性物业持有？哪些属于销售性物业？ • 关于商业与住宅关系方面的问题 • 在滚动开发的背景下，先住宅后商业的开发模式，如何形成住宅与商业的价值互动？步入有序开发，持续提升物业价值的良性开发轨道？ • 如何定义项目启动区与后续开发物业的价值关系，启动区的核心配套如何布局？ • 本项目启动区客户从何而来，如何精确的把握客户特点及客户需求？

18. 服务内容

19. 服务内容 第一阶段：前期发展策划服务

20. 服务内容 第一阶段：前期发展策划服务(续)

21. 服务内容 第一阶段：前期发展策划服务(续)

22. 服务内容 第二阶段：中期招商顾问服务

23. 服务报价

24. 服务报价 阶段成果、周期及取费标准

25. 实战——操作案例

26. 实战·操作案例/我们做过什么 易居操作案例（例举）

27. 实战·操作案例/我们做过什么 易居操作案例（例举）

28. 实战·操作案例/我们做过什么 易居操作案例：上海中心——上海未来新地标 “上海中心”座落在陆家嘴金融贸易区腹地，设计高度为632米，毗邻金茂大厦和上海环球金融中心。“上海中心”将成为继上海环球金融中心后新的超高层标志性建筑，其透明的螺旋造型将展现先进的可持续性发展设计理念。 高632米的上海中心將是這座城市中最耀眼的標志性建築。它完成了陸家嘴金融貿易區的摩天大廈三重唱。 易居的服务内容：项目全程战略顾问 挑战： 作为全球瞩目的项目，如何在世界排名不断变化的超高层建筑中脱颖而出、如何在在陆家嘴区域、浦东、上海乃至全国取得引人注目的地标视点？ 策略： 召开专家会议、安排组织社会名流对项目畅想，从市场定位、功能定位、推广宣传、建筑咨询等各方面进行精确的考量、精准的操作、精密的工作程序安排等。 业绩： 完成最初的功能方案设想，后续的功能方案调整报告，切合开发进程提出市场工作纲要，沟通协调参与方，组织专家研讨会，会晤各功能运营方。协助扩初设计等详尽而具体的所有前期市场工作

29. 实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风 易居操作案例：上海北岸长风——从传统重工业区到副中心城市综合体的华丽转身 所有的失败是必然的，所有的成功却不是偶然——上海北岸长风的成功打造在于大胆的思考和准确的定位

30. 实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/项目原状实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/项目原状 项目原状——重工业区（旧厂房、旧码头、旧民居） “北岸·长风”项目坐落于上海市规划的长风生态商务区(普陀区)的东南角，紧邻长风公园及苏州河。 长风生态商务区 区域旧貌

31. 实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/长风生态商务区板块发展的挑战实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/长风生态商务区板块发展的挑战 在发展之初，长风生态商务区大板块面临的挑战——城市化进程中，传统重工业区能否快速转型为副中心商务区，并为市场接受？ 长征 曹杨 梅川 强生古北花园 御翠豪庭 板块自身是传统重工业区 板块周边聚集多个高档住宅物业。豪宅板块渐已形成 长风地块 有无可能？ 苏州河 天山 古北、仙霞 仁恒河滨花园 天山河畔花园 现代城市综合体

32. 实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/长风生态商务区板块发展的机会实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/长风生态商务区板块发展的机会 当年，易居在研究了上海写字楼市场、区域规划等因素后认为：写字楼市场整体看好是长风发展生态商务区的基础，政府对区域的重点规划为板块发展提供了支持。 • 上海整体写字楼火爆，引发次中心区域的商务价值提升 • 2000年开始，随着房地产市场的火热发展上海甲级写字楼市场也保持异常火爆的上扬局面，整体市场的利好是长风成功的前提。 • 区域商务发展受规划重视扶持 • 根据《普陀区商贸流通业发展和布局“十一五”规划》，在普陀区新一轮区域城市规划发展中，建设新兴服务业集聚区成为主要的工作目标。而长风生态商务区正是“十一五”期间普陀区确立的三大新兴服务业集聚区之一。

33. 区位好 地利 交通好 环境好 基础好 实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/长风生态商务区板块发展的机会 区位、环境、交通、基础四大优势铸就长风得天独厚之地利因素 位于虹桥、中山、古北三大成熟商务区交汇之地，地理位置优越。 绿色生态是这个商务区最显著的特点之一。地块紧邻苏州河2.7公里黄金水岸线，将“就势”建80－130米宽的沿线公共绿带，形成一条绿色亲水景观走廊。 内环、中环、多条轨道交通为长风地块提供便捷的交通网路。 当年，普陀西区有高等院校，具有一定的条件发展创意产业，而且随着市政投入的增加、各项配套设施的逐步完善、人气的进一步聚集，发展空间将会更大，地块的升值空间也更大。

34. 实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/长风生态商务区板块发展的机会实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/长风生态商务区板块发展的机会 从产业机会角度分析，易居认为，当年总部经济的蓬勃发展将催生区域未来商务办公的需求、对板块的认可度和地块价值的提升 人和 目前在长风生态商务区内组建、或正在筹建的项目公司和运行的公司有38家，其中8家是总部投资型企业。而总部经济形成的强磁场，又成了吸引上下游产业集聚、提升地区经济能级的“功臣”，造就了一个又一个商务密集的经济区块。 在学区的影响下，长风板块具有一定的基础发展创意产业和总部经济，加上金沙江路、真北路的商业氛围，长风地区能够成为一个优秀的商务办公区域，同时也适宜商务休闲。 • 相似案例：上海张江高科技园区---浦东总部经济的聚集地 • 项目背景：上海市张江高科技园区成立于1992年7月，位于浦东新区中部，规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。 • 入驻企业：通用电气中国总部、阿尔卡特等139家跨国公司总部及研发中心。 • 园区创收： 2008年1-11月，张江园区实现经营总收入649.99亿元，同比增长9.7%；工业总产值394.5亿元，同比增长13.1%。2008全年实现税收78.76亿元，同比增长32.85%，其中地方税收25.32亿元，同比增长30.36%。园区最终将建设成为国家自主创新示范基地，具有国际竞争力的科学城。

35. 实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/长风生态商务区板块发展的机会实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/长风生态商务区板块发展的机会 易居对板块自身条件的研究后认为，区域整体布局和价格优势将为长风生态商务区发展提供机会 价格优势 随着上海甲级写字楼市场的兴旺发展，当年市中心及浦东陆家嘴地区的租金已处在相对的高位。相比之下，经过易居的市场研究及深度客户访谈后认为，长风商务区内写字楼租金估值在20美元/平方米/天以内，大约相当于部分传统CBD的一半，而在环境交通以及硬软件方面，则优于部分传统CBD。因此，价格的优势及高性价比的体现能使长风地区成为企业的亲睐之处。 整体布局 长风地块共分两大板块。苏州河滨水地区及沿长风公园、中环线地块规划为现代服务区，规划建设150.5万平方米办公楼和商业娱乐设施，云岭东路以北中部地块为高尚住宅区，规划兴建144.6万平方米酒店式公寓和中高档住宅，并规划建设23.9万平方米中小学、幼儿园、医院及社区服务中心等各种公建配套设施，成为现代服务区的生活基地。周全的规划为后续良好的发展提供了必要的支持和保障。

36. 实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/项目怎么做实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/项目怎么做 经过研究后易居认为 长风生态商务区具有发展成为商务区的条件和机会 作为商务区内首个开发项目 “北岸长风”如何利用先发优势？如何规避先发劣势？ 易居建议其从三个角度亮剑

37. 实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/项目怎么做实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/项目怎么做 亮剑一：易居建议项目应定位为城市综合体，以“城中之城”的聚合力及内循环体系，抵御区域商务气氛尚未形成的不利状况，实现“先生存”的基本前提。 • 易居建议：北岸长风定位为集商业、娱乐、办公、酒店、游艇俱乐部等多种功能为一体的城市综合体项目。 • 物业产品规划建议：依水而建多层总部型写字楼、小高层写字楼、标准写字楼、服务型写字楼、五星级酒店、国际娱乐商业中心。 备注：“北岸·长风”最终的开发指标，占地面积约11.6万平方米，地上总建筑面积约29万平方米，产品包括：4幢依水而建的多层总部型写字楼、2幢小高层写字楼、3幢标准写字楼、1幢服务型写字楼、1幢五星级酒店、1幢国际娱乐商业中心。

38. 实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/项目怎么做实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/项目怎么做 亮剑二：易居建议丰富的办公产品线，扩大客户群，降低项目风险，通过独栋景观总部大楼带动可自由拼合的标准型国际写字楼。 总部型写字楼： 多层总部写字楼，通过毗邻苏州河水岸绿地的幽雅环境吸引总部企业。 标准型写字楼： 标准型写字楼以人性化的理念，让人与环境充分和谐，户型空间可自由拼合，灵活应用空间； 服务式办公楼： 以服务功能胜出，为中小企业解决各类商务需求。

39. 商业 娱乐 实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/项目怎么做 亮剑三：引入国际著名娱乐品牌“米高梅”，打造典型零售娱乐目的地项目，把办公、酒店、娱乐、餐饮和零售设施整合在一起，创造具有协同效应的休闲目的地。 主题表演：在这个建筑地面积近7万平方米的大型商业娱乐项目里，人们可以亲身体验到美国好莱坞经典影片回顾以及米高梅制作的灯光影为一体的娱乐内容表演。 品牌商店：在这里人们将会体验到华丽的建筑外观，引人入胜的中央广场以及高档特色的品牌商店。 品牌展示：“米高梅世界”还将举办多种娱乐表演活动并通过多媒体的光影以及水幕特效展现米高梅公司悠久历史，产品以及成就。

40. 实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/项目怎么做实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/项目怎么做 商业娱乐中心业态布局 地下一层：Tesco大型卖场 地上一层：休闲餐饮，MGM娱乐主题购物 地上二层：流行时尚、特色餐饮，MGM主题娱乐 地上三层：运动健身，主题餐饮，主题娱乐 地上四层：儿童天地，家居用品，电影主题专卖及餐饮 地上五层：电影院及威尔士健身会所。

41. 实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/项目怎么做实战·操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/项目怎么做 项目开发节奏 除了引进大量的中高档服饰、配件、化妆品、主题特色餐饮外，还将引进沪上顶级的健身会所，充分融合购物与娱乐 项目进入实质性建设阶段，总投资30亿元 项目一期启动沿河多层写字楼，二期推出高层写字楼，娱乐商业中心与五星级酒店 项目地块以7.3亿元出让 与米高梅达成合作协议，引入娱乐主题元素 项目开始招商 项目一期开盘销售 项目首推总部型写字楼，集聚总部企业的同时提升项目知名度，后续推出其他类型写字楼 2007年3月 2006年4月 2007年5月 2007年6月 2008年3月

42. 实战·操作案例/我们做过什么/海口海甸岛旧城综合改造项目实战·操作案例/我们做过什么/海口海甸岛旧城综合改造项目 易居操作案例：海口海甸岛旧城综合改造项目 ——都市“换芯”计划，旧城改造百万平米城市综合体腾空出世

43. 实战·操作案例/我们做过什么/海口海甸岛旧城综合改造项目/项目原状实战·操作案例/我们做过什么/海口海甸岛旧城综合改造项目/项目原状 项目原状——被城市遗忘的角落 破败待拆的建筑 裸露肮脏的泥滩 简陋的公共空间 露天拥挤的渔市 衰亡废弃的船坞 贫乏的休闲活动

44. 实战·操作案例/我们做过什么/海口海甸岛旧城综合改造项目/挑战实战·操作案例/我们做过什么/海口海甸岛旧城综合改造项目/挑战 项目挑战——百万体量带来不可能的任务 80万常住人口 80万新增商业面积 • 难: • 临河不靠海，景观资源不占优势 • 处于旧城改造片区，开发难度相当大 • 项目面临着开发条件、规划条件和资金条件方面的明显制约 如何消化？ • 难上加难： • 城市传统商业基本饱和，现有人均商业面积达1.4平米，接近一线城市水平，市场增量小 • 项目接近百万方的商业面积，相当于再造一个城市的商业，市场接受度弱

45. 实战·操作案例/我们做过什么/海口海甸岛旧城综合改造项目/问题树模型实战·操作案例/我们做过什么/海口海甸岛旧城综合改造项目/问题树模型 庖丁有牛刀 我们用问题树

46. 实战·操作案例/我们做过什么/海口海甸岛旧城综合改造项目/解决通路实战·操作案例/我们做过什么/海口海甸岛旧城综合改造项目/解决通路 80万商业面积 核心 解码 结合项目的开发条件 结合海口城市特征 结合海南文化特征 导入若干主题型驱动引擎

47. 文化商城 民族文化馆 艺术展示馆 旅游超市 地方企业展馆 传统特色美食街 实战·操作案例/我们做过什么/海口海甸岛旧城综合改造项目/驱动引擎定位 驱动引擎一 :海南国际文化艺术中心 打造项目“文化核”功能 海南国际 文化艺术中心

48. 电影娱乐中心 夜总会 主题美食 国际影视 娱乐城 主题百货 主题活动广场 实战·操作案例/我们做过什么/海口海甸岛旧城综合改造项目/驱动引擎定位 驱动引擎二:国际影视娱乐城 打造项目“娱乐核”功能

49. 城市客厅的主力功能 城市客厅 餐饮功能 购物功能 休闲娱乐功能 实战·操作案例/我们做过什么/海口海甸岛旧城综合改造项目/驱动引擎/案例参考/城市客厅 OPEN SOON…… “中国客厅” 海口站 “中国客厅” 北京站 “中国客厅” 南京站 “中国客厅” 上海站 “中国客厅” 成都站

50. 实战·操作案例/我们做过什么/海口海甸岛旧城综合改造项目/驱动引擎定位实战·操作案例/我们做过什么/海口海甸岛旧城综合改造项目/驱动引擎定位 驱动引擎三:城市客厅 打造项目“城市核”功能 水岸风情街 Outlet购物 城市客厅引擎 民俗经济 婚庆经济