Boligboble - kan vi unngå den?

1. Boligboble- kan vi unngå den? Samfunn og økonomi, Oslo 22. oktober 2004 Sparebankforeningen i Norge Harald Magnus Andreassen

2. Ikke bare her på bjerget… Ud over sexlivet er det næppe noget, der opptar danskerne mer enn boliglivet. Og politisk er det næsten likeså umuligt at gripe ind i. Hvis man skal forstå danskernes identitet og mentalitet, må man starte med at analysere vores forhold til boligen. Mandag Morgen (DK) 24. november 2003

3. Boligbobler • Boble: Prisene stiger langt utover hva ”fundamentale” forhold med rimelighet kan tilsi • Dyrt i forhold til hva det koster å bygge nytt (P/B) • Dyrt i forhold til hva det koster å leie (P/E) • Dyrt i forhold til inntektene • Mekanismene • Noen frø, internasjonale/nasjonale • Først oftest rasjonelle argumenter • Prisveksten blir selvforsterkende: Folk kjøper fordi prisene har steget og fordi det er lønnsomt å eie bolig fordi prisene skal stige videre

4. Boligbobler er mulig. De har skjedd før • 14 av 15 store OECD-land har hatt prisfall siste 25 år – etter at de først steg mye • Heldigvis er det lenge siden sist gang for de fleste,de inntreffer normalt bare hvert 20 år (manns minne?) • Det har vært perioder med fall i realprisene overalt • Lave realrenter skaper ofte oppturene • Lav prisvekst, tro på stabil fremtid også godt startpunkt • Høye realrenter starter ofte nedturene og de faller sammen med/fører til økonomiske nedturer & trøbbel for finanssektoren • Prisene svinger ofte i takt over landegrensene

5. Ikke noe særnorsk at prisene svinger mye • Gjeldsbølgene følger boligbølgene • Oppturene på lånte penger er alltid vidunderlig, nedturen og nedbetaling etterpå er normalt forferdelig

6. Det store spørsmålet • Kan kampen for å få prisveksten opp til 2,5% med uvanlig lave renter føre til at boligpriser og gjeld stiger så mye at det blir ubehagelig etterpå?

7. Vanskelig balansegang • Lav prisvekst skyldes ikke svak etterspørsel, men endringer på tilbudssiden i økonomien • Lavere importpriser – Kina, NOK • Bra produktivitet, 0-vekst i lønnskostnadene pr. enhet • Økt konkurranse • BNP og nominelle inntekter vokser OK, det er ingen deflasjon i inntektene • Utfordrende for pengepolitikken Norges Bank tenker på saken Kuttet ikke renten selv om prisveksten igjen ble lav • Bank of England opp til 4,75%, selv om inflasjonen er lav, fordi boligprisene steg kraftig og er uvanlig høye

8. På spissen? • Når vi prøver å løse et innbilt problem - at prisveksten er lav - pådrar vi oss et høyst reelt problem: For høy gjeld • En formildende omstendighet: Norges Bank har ikke hatt noe valg • Banken måtte få kronekursen ned, ellers….

9. Rentekutt & en mer normal kronekurs • 2002: Renten var for høy, Norges Bank overså NOK • 2003: Norges Bank måtte ha ned NOK • 2004: NB må passe på resten av økonomien også! • Da er vi vel der vi skal være!

10. Boligpriser vs. KPI-priser Boligprisene (Norges B) • 1 pp rente = -3% pris • 1 pp ledighet= -10% • 1 pp inntekt = 1,75% KPI: • 1 pp rente = -0,15 KPI

11. Boble nå? I morgen? • Prisene har steget mye; pris vs. inntekt som i ’87

12. Brukt vs. nytt: P/B, Tobins q • Prisene på brukte boliger høye vs. nyprisene • Bruktprisene er høye nok til å få opp boligbyggingen • Tilbudssiden i markedet balanserer alltid markedet på sikt

13. Boligpris vs husleie: P/E er høy

14. Digresjon: Rente vs. boligpris (og vekst) • Rente  BNP-vekst • BNP-vekst  Vekst husleiene  Rente  Vekst i husleie • Boligpris = Nåverdi av fremtidig spart husleie Test: Hva bør sammenhengen mellom boligpris og rentenivå være? Det bør enhver bankmann forstå nå…

15. Den finansielle side • Gjelden følger boligprisene som følger gjelden som følger boligprisene

16. Hvem låner mye i dag? Alle inntektsgrupper Desil 10, på topp Desil 7 - 9 Total • Vil alle føle det likt etterpå? Inntektsdesil 1 - 6 Sources: Statistics Norway and Norges Bank

17. Flere låner mye, av dere • Når føles det tryggest å låne ut 100%? Etter at boligprisene har falt mye, eller etter de har steget mye?… og når er det tryggest?

18. Renter som i ’01? Umulig? I alle fall vanskelig, for noen Rente i % av disponibel inntekt Kredittilsynet

19. Boligboble nå? I morgen? • Alle prismål viser at prisene er høyere enn vanlig • Renten forklarer noe, trolig mer enn den burde • Gjeldsbelastningen kan bli guffen • Blir prisene for høye, vil de uansett falle tilbake til normale nivåer • Tilbudssiden tar hånd om det meste på lang sikt • Det er nok tomtegrunn her i landet, også nær byene • Utfallsrommet begynner å bli skjevt…

20. Hva/hvem vil bremse lufttilførselen?

21. Økt tilbud, særlig i Oslo

22. Nybygging opp, prisene ned • Øker boligkapitalen med 1%, faller prisen med 1,75%, sier Norges Bank • 20% ekstra bygging i 2 år: Kapitalen stiger med knapt 2% • Effekt på prisene ca 3% • Renten opp 2%-poeng, prisene ned 6% • Men 0,5 %-poeng ned på ledigheten gir +5% på prisene

23. Ikke som sist gang, ikke ennå i alle fall • Sparesjokk lite sannsynlig

24. Etterpå: Det blir ikke som i 1988 - 92 • Vi kan krangle om detaljene i dag, men.. • .. ser du hva som var feil i 1988 - 1993?

25. Litt mer luft, men ikke så veldig mye mer • Retningen er ikke betryggende • Nivåene er ikke helt trygge, men neppe livsfarlige • Norges Bank lar det ikke gå for langt, håper jeg • Økt tilbud vil bremse oppgangen • Nedturen blir ikke som sist gang • Sparebankene bør tenke seg godt om – hvem fortjener mer penger, nå?

26. Konklusjoner • Boligprisene vil ikke stige mye herfra • Prisene vil flate ut gjennom 2005, blir billigere vs. brukte boliger, husleie og inntekter • Stort prisfall lite sannsynlig: Husholdningene trenger ikke øke sparingen mye og renten blir ikke høy dersom boligmarkedet sliter • Er det/blir den boble? Vi ser tendensene, men det blir neppe en skikkelig sprekk