Patricia Dib Direction : Marius Thériault Co-direction : François Des Rosiers

1. Impact du transport en commun sur la valeur des propriétés résidentielles unifamiliales : le cas du Métrobus à Québec Patricia Dib Direction : Marius Thériault Co-direction : François Des Rosiers

2. Introduction • Investir dans le transport collectif (TC) - bienfaits sous plusieurs formes • Association canadienne du transport urbain (ACTU, 2003) • Retombées dans le secteur immobilier considérables • Est-ce le cas pour les agglomérations de taille moyenne telles que Québec ?

3. Introduction : transport en commun à Québec • Réseau autoroutier fort développé • 22km / 100 000 habitants vs 8km pour Montréal et 7km pour Toronto • TC difficilement compétitif • Part du TC a chuté de 16% à 10% entre 1991 et 2001 • Fort étalement urbain menace l’avenir du TC • CTCUQ propose l’implantation d’un système rapide et fiable

4. Source : RTC Introduction : mise en service du Métrobus • 1992 : Métrobus est instauré dans les quartiers centraux • 1992 à 1995 : prolongement du service dans la périphérie 801 800 800-801

5. Introduction : caractéristiques du Métrobus • Efficacité et rapidité supérieures aux circuits réguliers • Nombre limité d’arrêts • Distance moyenne de 430m entre les stations • Fréquence de passage élevée • Entre 5 et 10 min. • ...

6. Source : RTC Introduction : caractéristiques du Métrobus • Efficacité et rapidité • Voies réservées (feux prioritaire) • Métrobus Plus (doubleurs)

7. Objectif et contexte de l’étude • Introduction du Métrobus : meilleure accessibilité aux services • Accessibilité accrue : hausse des valeur immobilières • Déterminer l’impact du service Métrobus sur la variation du prix de vente des propriétés résidentielles unifamiliales de la Ville de Québec • Instances décisionnelles à la recherche de sources de financement pour le TC • Capitalisation de la plus-value foncière: possibilité de financer le réseau

8. Hypothèses de recherche : effet d’accessibilité • Métrobus : système rapide par autobus (Bus Rapid Transit) • Avantage qui devrait se refléter dans le prix des propriétés • Impact du TC plus grand à l’intérieur de 500m Hypothèse 1 (H1): implantation du Métrobus = • hausse des valeurs résidentielles • observables à l’intérieur d’un corridor de 500m de part et d’autre du parcours.

9. Hypothèses de recherche : part modale du TC • 90% des déplacements motorisés se font en automobile • Impact positif plus grand si le TC est un substitut valable à l’automobile Hypothèse 2 (H2): • augmentation des prix résidentiels plus important… • secteurs où la part modale du transport collectif est élevée.

10. Hypothèses de recherche : effet de proximité • TC amène deux types d’externalités à effet contradictoires • Effet d’accessibilité vs effet de proximité • Impact environnementaux négatif : propriétés adjacentes Hypothèse 3 (H3): Implantation du Métrobus = • impact négatif sur la valeur des propriétés situées le long du parcours

11. Méthodologie : approche préconisée • Théorie hédonique (Rosen, 1974): le prix d’une résidence reflète la valeur marginale des caractéristiques qui la composent • Mesurer la contribution marginale de chaque attribut intégré dans la prise de décision des acheteurs • Comment la valeur des résidences unifamiliales se comporte lorsqu’un changement dans l’accessibilité au TC survient ? • Dimension spatio-temporelle

12. Méthodologie : approche préconisée • Approche hybride : • Modèle hédonique + approche vente-revente • Repose sur la régression linéaire multiple (RLM) • Étude empirique : • variation des prix de vente • résidences unifamiliales • territoire de la Ville de Québec • 1986 à 2004

13. Méthodologie : approche préconisée • Systèmes d’information géographique (SIG) combinés aux méthodes statistiques • Propriétés et transactions immobilières : • Rôle d’évaluation de la Ville de Québec et registre des transactions immobilières • Chambre immobilière de Québec (CIQ) • Données spatiales : • Enquêtes origine-destination (MTQ et RTC) • Service Métrobus (RTC) • 11 500 paires de transaction vente-revente valides retenues pour l’analyse

14. Méthodologie : définition des variables • Variable dépendante : • Ratio : prix de revente / prix de vente • Variables indépendantes : • Caractéristiques structurelles • Variables fiscales et macro-économiques • Attribut environnemental • Facteurs socio-économiques et d’accessibilité • Transport en commun et Métrobus

15. Méthodologie : définition des variables • Caractéristiques structurelles • Âge de la propriété au moment de la transaction • Type de résidence (bungalow, cottage, jumelée ou en rangée) • Nombre d’étages • Superficie habitable (m2) • Taille du lot (m2)

16. Méthodologie : définition des variables • Variables fiscales et macro-économiques • Taux global de taxation non uniformisés annuels (anciennes municipalités) • Prix médian sur le marché, pour ce type de propriété (RMR) • Indice des prix à la consommation • Taux hypothécaire réel (3ans) • Variations cycliques dans le secteur immobilier

17. Méthodologie : définition des variables • Attribut environnemental • Proximité au réseau routier supérieur 1 • Route collectrice • Route régionale • Autoroute • Défini selon la classification fonctionnelle du réseau routier québécois du Ministère des Transports du Québec (MTQ)

18. Méthodologie : définition des variables • Facteurs socio-économiques et d’accessibilité 2 • Statut socio-économique dans le voisinage en 1991 • Revenu des ménages • Niveau d’éducation • Accessibilité aux emplois et services urbains en voiture • Niveau régional • Niveau local 2 Dérivés d’une analyse en composantes principales réalisée dans une étude précédente par Thériault et al. (2003).

19. Source : Enquête O-D, 1991 et 2001. Compilé par Marius Thériault, CRAD Méthodologie : définition des variables • Transport en commun et Métrobus • Évolution de la part modale du TC • Enquête O-D (1991, 1996 et 2001) • Corridor du Métrobus divisé en 12 zones • Limites des anciennes paroisses

20. périphériques Source : RTC, Corridor du Métrobus généré par Patricia Dib, CRAD Méthodologie : définition des variables • Transport en commun et Métrobus • Service intensif : voies réservées et Métrobus Plus • Introduction du service Métrobus entre la vente et la revente • Corridor central • Corridors périphériques

21. Résultats du modèle H1 – Métrobus contribue à une plus-value des résidences à l’intérieur d’un corridor de 500m surtout dans les quartiers centraux. H2 – augmentation des prix est plus importante dans les quartiers où le TC est un mode de transport privilégié. H3 – Métrobus est perçu comme une nuisance par les résidents qui ne considèrent pas le TC comme une réelle alternative à l’automobile

22. Sommaire des résultats • Variables relatives au TC et au Métrobus sont déterminantes • Plus-value nette positive dans les secteurs où : • la part modale du TC est importante • le service Métrobus est qualifié d’intensif • Sinon … • Métrobus exerce un effet à la baisse sur l’évolution du prix de vente • Externalité négative l’emportant sur l’effet positif de l’accessibilité

23. Sommaire des résultats • Quartiers centraux • Progression des valeurs de 7.4% supérieure • Secteurs périphériques • Progression des prix dans le temps réduit de 1.9%

24. Discussion • Effets potentiellement sous-estimés • Étude porte uniquement sur les résidences unifamiliales • Accessibilité accrue via meilleure desserte en TC • Avantage qui se traduit par une hausse des valeurs à l’intérieur d’un corridor de 500m • Quel est l’impact du Métrobus sur la valeur des propriétés multifamiliales ?

25. Discussion • Améliorer l’offre et la qualité du service dans les secteurs caractérisées par une forte intensité d’occupation du sol • Réseau de TC rentable : • Investir là où la demande potentielle le justifie • La plus-value foncière : • Possible de financer un nouvel investissement