如何进行项目价格定位 房地产价格评价

1. 如何进行项目价格定位 房地产价格评价

2. 分析方法——项目价格定位体系 比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法 定价方法的选取 整体发展原则 成本加成原则 定价原则 现实价格 上市价格 价格影响因素分析 市场比较原则 规模、开发时机、营建标准、机会成本……

3. 成本加成法 【定价思路】 成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 上海目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）

8. 市场比较法 【定价思路】 市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价，通过售价还原法推算现时整体租金。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均价/租金。

9. 市场比较法 【样本选择】 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则： - 相近原则，相近地段会有更多的相近因素 - 成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义 - 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位

10. 范例1：市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表范例1：市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表

11. 1公里 1-2公里 2-3公里 外滩、南京东路（虹口） （闸北） （黄浦、静安） 南京西路、石门一路 淮海路、襄阳路 徐家汇 陆家嘴 人民广场 中央公园 ？ 7300 6100 －－ 7000 －－ －－ 10000 7700 10700 －－ －－ 9500 9800 －－ 9500 9000 －－ －－ 12000 10000 －－ 8500 －－ －－ －－ －－ 平均价格 10000 9342 7933 升幅 7％ 18％ 范例2：通过同一供需圈比较法来估算项目的大致价格区间

12. 范例3：大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示范例3：大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示 R1 R2 R1 R3 OA C1

13. 住宅现时整体均价 • 本案住宅现时整体毛坯均价为7100元/平方米。

14. 住宅各组团现时均价 R3:7550元/平方米 R2:7370元/平方米 R1:6790元/平方米

15. 酒店式公寓现时均价 • 本案酒店式公寓现时均价为9000元/平方米。

16. 写字楼现时均价 • 本案写字楼现时平均售价为8500元/平方米，平均租金为2.0元/平方米·天

17. 商业底楼现时平均售价 • 本案商业底楼现时平均售价为20000元/平方米，租金为5.6元/平方米·天

18. 本案商业现时平均价格水平

19. 价格影响因素

20. 住宅价格增幅预测

21. 未来价格增长率预测 注：近期价格增幅统计周期为1995-2002。价格增长率采用1995-2002（衰退期+成长期）及1999-2002（成长期）两个统计周期的价格复合增长率的算术平均值。

22. 中高档住宅组团 • 中高档住宅 • 上市时间：2005Q3 • 上市均价：8837元/M2 • 主题商街 • 上市时间：2006Q1 • 1F均价：22562元/M2 • 高档住宅组团 • 高档住宅 • 上市时间：2007Q3 • 上市均价：10142元/M2 • 主题商街 • 上市时间：2007Q4 • 1F均价：24417元/M2 R1 • 中档住宅组团 • 中档住宅 • 上市时间：2005Q2 • 上市均价：8002元/M2 • 主题商街 • 上市时间：2005Q4 • 1F均价：22297元/M2 R2 R1 R3 • 中高档办公、酒店公寓组团 • 小户型写字楼 • 上市时间：2006Q4 • 上市均价：10039元/M2 • 小户型酒店式公寓 • 上市时间：2007Q2 • 上市均价：11734元/M2 • 集中商业 • 上市时间：2007Q1 • 1F均价：23622元/M2 OA C1 未来上市价格预估

23. 谢谢!