Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Федеральный кадастровый центр «Земля» Омский филиал ФГУП «ФКЦ «Земля» ИЛЛЮСТРАЦИОННЫЙ МАТЕРИАЛ К ДОКЛАДУ “О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОСТАВЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА-ЮГРЫ” (7 сентября 2010 г.) Махт В.А., директор, канд.экон.наук, заведующий кафедрой земельного кадастра и права, профессор Омского государственного аграрного университета Шалмин Н.П., заместитель директора Осинцева Н.В., начальник Управления оценки объектов недвижимости, канд.экон.наук, доцент кафедры земельного кадастра и права Омского государственного аграрного университета г. Ханты-Мансийск

2 Основные документы по ГКОЗ … Земельный кодекс Российской Федерации (ст. 65, 66). Для целей налогообложения и в иных случаях устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Постановление Правительства № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» от 86 августа 1999 года Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206, от 14.12.2006 N 767, от 17.09.2007 N 590, 30.06.2010) п.1. Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. п.2., 4 Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. п.3. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет"; п.5. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. "

3 Документы ГКОЗ НП … Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли 15.02.2007 г. №39) Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утверждены приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 г. №П/0152 с изменениями приказом Роснедвижимости 26.09.2007 г. №П/0861, 14.08.2008 N П/0284)) Типовая структура Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов (приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости 18.09.2007 г. №П/0240) Методические указания, Рекомендации, СПО и руководство пользователя СПО составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов

4 Основные документы по ГКОЗ … Административный регламент Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли №215 от 28.06.2007 г. Административные процедуры: Формирование перечня земельных участков в субъекте Российской Федерации, подлежащих государственной кадастровой оценке Выбор исполнителя работ по государственной кадастровой оценке земель Контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков Проверка Отчета Управлением Росреестра по субъекту Российской Федерации и Росреестром Утверждение результатов ГКОЗ органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (внесение в кадастр) Разъяснение результатов государственной кадастровой оценки земель Управлением Росреестра по субъекту Российской Федерации

5 Документы об организации работ в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре … Распорядительный документ Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации об организации проведения государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации с указанием даты ее проведения (далее - распорядительный документ Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации) (п.5.2. Административного регламента) Закон Ханты-Мансийского автономного округа - Югры №161-оз от 31 октября 2007 г. «О программе Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Создание системы управления территориальными ресурсами, обеспечивающей развитие рынка объектов земли и недвижимости в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре» на 2008-2011 годы» Распоряжение Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры №196-рп от 12 июня 2010 г. «Об актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Межведомственная комиссияпри Правительстве Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по рассмотрению хода выполнения работ и результатов государственной кадастровой оценки земель (Постановление Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Об организации работ по кадастровой оценке земель Ханты-Мансийского автономного округа – Югры» от 25.06.2001 г. №286-п, с изм. от 06.08.2010 г.) Государственный контракт на оказание услуг по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 30 августа 2010 г. Государственный Заказчик: Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры. Исполнитель: Омский филиал Федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, «Федеральный кадастровый центр «Земля» Дата оценки – 1 января 2010 г. Срок выполнения работ по Государственному контракту: до 30 октября 2010 г.

6 Основные положения методических указаний … п. 1.4. Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков: 1.Формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов 2.Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов 3.Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов 4.Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов

7 Перечень земельных участков … Перечень объектов оценки – перечень земельных участков, подлежащих ГКОЗ НП, содержащий непротиворечивые сведения обо всех учетных характеристиках земельных участков, код классификатора адресов России (код КЛАДР) и расположенных на оцениваемой территории, сформированный по состоянию на 1 января года проведения работ по ГКОЗ НП. Перечень объектов оценки согласовывается руководителем Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации (п.2.5, п.3.1.1. Технических рекомендаций) Графическая основа работ – Дежурная кадастровая карта

8 Перечень земельных участков … Категория земель: земли населенных пунктов Исходный Перечень земельных участков для оценки предоставлен Департаментом по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры. Количество земельных участков 288 501.Включено в Перечень объектов оценки 221 492 или 77%. Формирование Перечней. Исходный перечень земельных участков – КПТ; Перечень 1 (с полными характеристиками), Перечень 2 (с неполными характеристиками), Перечень 3 (дублирующиеся земельные участки).

9 Основные положения методических указаний … п. 1.2. Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования: Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обслуживания, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней и т.д. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные

10 О выборе технологии расчета стоимости … Городская технология расчета Сельская технология расчета Сбор факторов стоимости земель С нанесением их на графическую основу Без нанесения их на плановую основу Сбор рынка по всем видам использования земель по виду: индивидуальная жилая застройка Итоговые результаты Различная стоимость земель по основным видам разрешенного использования Единая стоимость земель в разрезе вида разрешенного использования • Критерии выбора технологии: • Закон субъекта РФ; • Обеспеченность картографическим материалом; • Наличие достаточной информации о рынке по основным видам использования земель.

11 О методических подходах к оценке … Оценка с помощью статистических моделей Рыночная оценка Альтернативная оценка (установление КС на основе КС ЗУ соответствующих видов разрешенного использования) Номинальная оценка Оценка на основе определения соотношений между видами разрешенного использования (сельские населенные пункты)

12 Методические подходы (ГНП) …

13 Методические подходы в разрезе ВРИ по ГНП … Методические подходы в разрезе ВРИ по СНП … ВРИ 2 - Оценка с помощью статистических моделей ВРИ 11–12 - Рыночная оценка ВРИ 1, 3–10, 13 - Установление КС на основе соотношений ВРИ 14, 15 – Альтернативная оценка ВРИ 16 - Номинальная оценка

14 О статистическом моделировании … Определение состава факторов стоимости земельных участков Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков Группировка земельных участков Сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектов недвижимости Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков

Рыночная информация 15 Факторы стоимости … Фактор стоимости– качественная или количественная характеристика объекта, влияющая на стоимость объекта, выраженная в конкретных единицах измерения • Физические характеристики земельного участка/объекта • Характеристики местоположения • Характеристики окружения • 4. Характеристики территории н.п. • социальная инфраструктура • коммунальная инфраструктура • экология • градостроительная информация (для городских н.п.) • 5. Социально-экономические показатели Факторы стоимости Примерный перечень факторов стоимости Учетные факторы + Факторы, добавленные оценщиком +

16 О сборе сведений … Факторы стоимости • Источники информации: • Государственный земельный кадастр • Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства • Фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований • и т.д. Официальные Запросы - Ответы Результат сбора: сформированные слои цифровых тематических карт Рыночная информация Типы рыночной информации: - цены сделок; - цены предложения; - цены спроса; - рыночные стоимости объектов недвижимости из отчетов по оценке.

17 О сборе сведений … Распоряжение Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры №196-рп от 12 июня 2010 г. «Об актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ханты-Мансийского автономного округа – Югры. Срок предоставления информации – до 1 августа 2010 г.

18 Представление результатов работ ... Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Бумажный вид Электронный вид Предварительная проверка в Управлении Росреестра по субъекту РФ Экспертиза Отчета в Росреестре Утверждение результатов органом исполнительной власти субъекта РФ Срок выполнения работ по Государственному контракту: до 30 октября 2010 года Продукция: Отчет, прошедший проверку в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, по результатам которой принято решениео соответствии Отчета методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель.

19 Вопросы, требующие согласования комиссии … 1. Регламент проведения работ по государственной кадастровой оценке земель в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре (в том числе реализация п.2.1.6 и 2.1.7 Государственного контракта); 2. Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке и перечень земельных участков с характеристиками, недостаточными для проведения оценки; 3. Перечень населенных пунктов, подлежащих государственной кадастровой оценке в составе земель городских населенных пунктов и в составе земель сельских населенных пунктов (п.3.1.4 Технических рекомендаций); 4. Состав факторов стоимости земельных участков в разрезе групп видов разрешенного использования в городских населенных пунктах для оценки их путем статистического моделирования (п.3.2.1 Технических рекомендаций); 5. Состав факторов стоимости, оказывающих влияние на кадастровую стоимость земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки, в сельских населенных пунктах (п.3.2.1 Технических рекомендаций); 6. Перечень организаций – источников информации для сбора исходной информации о значениях факторов стоимости и сбора рыночной информации (п.3.2.2 Технических рекомендаций; 7. Плановая основа для формированияслоев цифровых тематических карт (масштаб, год издания, ответственное ведомство) (п.3.2.3.1 Технических рекомендаций); 8. Перечень источников для проведения альтернативной оценки земельных участков занятых особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами и земельных участков сельскохозяйственного использования.

20 Регламент проведения работпо государственной кадастровой оценке земель … 1.Определение ответственных лиц источников достоверной информации. 2. Запросы от Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в адрес источников достоверной информации. Срок предоставления источниками достоверной информации в адрес Департамента по управлению государственным имуществом – не более 5 рабочих дней. 3. Полученная от источников достоверной информации передается Департаментом по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в адрес Исполнителя работ по государственной кадастровой оценке в срок не более двух дней. 4. В случае, если информации недостаточно, Исполнитель информирует в двухдневный срок Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа и Межведомственную комиссию. 5. Межведомственная комиссия в двухдневный срок направляет запрос в адрес источника, не предоставившего информацию или предоставившего информацию в неполном объеме. 6. Поступившая информация передается Межведомственной комиссией в однодневный срок в адрес Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округу.

21 О реализации п.2.1.6 и 2.1.7 Государственного контракта … Административный регламент Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли №215 от 28.06.2007 г.: «6. Формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации. 6.1. Перечень подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации (далее - перечень) формируется Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации.В иных случаях проведения государственной кадастровой оценки земель (абзац третий подпункта 5.9) перечень формируется по запросу органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. 6.2. Перечень должен содержать сведения о характеристиках всех земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке в субъекте Российской Федерации, в полном объеме. 6.3. В случае если при формировании перечня была выявлена неполнота сведений о характеристиках земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации осуществляет следующие действия: принимает меры к выявлению отсутствующих в государственном земельном кадастре сведений о характеристиках земельных участков в имеющихся у него ресурсах, внесению их в государственный земельный кадастр и в перечень; в отношении земельных участков, по которым выявить отсутствующие в государственном земельном кадастре сведения о характеристиках в имеющихся ресурсах оказалось невозможным, - составляет протокол (Приложение 2 к настоящему Регламенту). 6.4. Перечень и протокол (в случае его составления) представляются Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в целях: постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, в отношении которых в перечне отсутствуют сведения; внесения в государственный земельный кадастр отсутствующих сведений о характеристиках земельных участков, указанных в протоколе, в целях их использования для определения кадастровой стоимости. Указанный протокол представляется в следующие сроки: не позднее чем за один месяц до начала календарного года проведения государственной кадастровой оценки земель - в случае включения категорий земель, в отношении которых должна быть проведена государственная кадастровая оценка земель, в распорядительный документ Роснедвижимости (подпункт 5.5 настоящего Регламента); не позднее одного месяца с даты получения запроса органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации - в иных случаях проведения государственной кадастровой оценки земель в соответствии с установленной периодичностью (абзац третий подпункта 5.9 настоящего Регламента).»

22 О реализации п.2.1.6 и 2.1.7 Государственного контракта … Государственный контракт: п.2.1.6. «В случае отсутствия в Перечне земельных участков сведений о характеристиках земельных участков или несоответствия вида разрешенного использования земельных участков целевому назначению земель населенных пунктов Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, организовать сбор недостающих и уточнение противоречивых сведений в исполнительных органах государственной власти и органах местного самоуправления. Обеспечить представление выявленных сведений в Государственный кадастр недвижимости.» п.2.1.7. «Согласно уточненным сведениям, предоставленным исполнительными органами государственной власти и органами местного самоуправления, внести изменения в Перечень земельных участков.» Проект решения: Реализация п.2.1.6 и 2.1.7 Государственного контракта должна осуществляться в соответствии с п.6.3 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли №215 от 28.06.2007 г, а именно: В случае если при формировании перечня была выявлена неполнота сведений о характеристиках земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу осуществляет следующие действия: принимает меры к выявлению отсутствующих в государственном земельном кадастре сведений о характеристиках земельных участков в имеющихся у него ресурсах, внесению их в государственный земельный кадастри в перечень; в отношении земельных участков, по которым выявить отсутствующие в государственном земельном кадастре сведения о характеристиках в имеющихся ресурсах оказалось невозможным, - составляет протокол.

23 Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке … Проект решения: Согласовать перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре в 2010 г. Согласовать Протокол земельных участков, в отношении которых выявлена неполнота сведений об их индивидуальных характеристиках для целей их государственной кадастровой оценки. Малоэтажная жилая застройка: В 2007 году оценка проведена по 1 группе вида разрешенного использования. Приказ Роснедвижимости от 14.08.2008 N П/0284 Исключил малоэтажную жилую застройку из 1 группы вида разрешенного использования. Проект решения: Согласовать оценку земельных участков под малоэтажными жилыми домами по 2 группе вида разрешенного использования Платные автостоянки: 3 группа вида разрешенного использования «гаражи и автостоянки» или 5 группа вида разрешенного использования «бытовые услуги». Аэропорт: Воздушный кодекс Российской Федерации, статья 40. Аэродромы и аэропорты. п.3. Аэропорт - комплекс сооружений, включающий в себя аэродром, аэровокзал, другие сооружения, предназначенный для приема и отправки воздушных судов, обслуживания воздушных перевозок и имеющий для этих целей необходимые оборудование, авиационный персонал и других работников. Вахтовый автовокзал: 11 группа вида разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения портов водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов» или 13 группа вида разрешенного использования как специальные перевозки для обеспечения деятельности предприятий Проект решения: - индивидуально по каждому виду использования.

24 Перечень населенных пунктов, оцениваемых по городской технологии расчета …

25 Перечень населенных пунктов, оцениваемых по сельской технологии расчета …

32 32 Перечень населенных пунктов, оцениваемых по сельской технологии расчета … Проект решения: Согласовать перечень населенных пунктов, подлежащих государственной кадастровой оценке в составе земель городских населенных пунктов и в составе земель сельских населенных пунктов

33 Состав факторов стоимости земель, оцениваемых по технологии городских (ГНП) …

37 Состав факторов стоимости земель, оцениваемых по технологии городских (ГНП) … Проект решения: Согласовать состав факторов стоимости земельных участков в разрезе групп видов разрешенного использования в городских населенных пунктах для оценки их путем статистического моделирования и перечень организаций - источников информации для сбора исходной информации о значениях факторов стоимости

Состав факторов стоимости земель, оцениваемых по технологии сельских (СНП) … 38

Состав факторов стоимости земель, оцениваемых по технологии сельских (СНП) … 39

Состав факторов стоимости земель, оцениваемых по технологии сельских (СНП) … 40 Проект решения: Согласовать представленный состав факторов стоимости, оказывающих влияние на кадастровую стоимость земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки, в сельских населенных пунктах и перечень организаций - источников информации для сбора исходной информации о значениях факторов стоимости

Источники для сбора достоверной информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости для 1-10 ВРИ ... 41

Источники для сбора достоверной информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости для 1-10 ВРИ ... 42

Источники для сбора достоверной информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости для 1-10 ВРИ ... 43 Проект решения: Согласовать перечень организаций – источников информации для сбора рыночной информации. Поручить Управлению Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре в срок до 13 сентября 2010 г. предоставить в Департамент государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа – Югры информацию о сделках с объектами недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

44 О согласовании плановой основы для формирования цифровых тематических карт…

49 О согласовании плановой основы для формирования цифровых тематических карт… Проект решения: В качестве плановой основы для создания слоев цифровых тематических карт по городским населенным пунктам использовать дежурные кадастровые карты, имеющиеся в Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре, а также согласовать использование предоставленных администрациями муниципальных образований в рамках выполнения Распоряжения Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры № 196-рп от 12.06.2010 г. адресных планов, генеральных планов, схем градостроительного зонирования, материалов съемок.

50 Альтернативная оценка… Согласовать использование источников: - для оценки 1.2.14 группы вида разрешенного использования: 0,106 руб./кв.м. Письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 28.07.2008 № ВК/3272 «О доведении удельных показателей кадастровой стоимости земель лесного фонда» - для оценки 1.2.15 группы вида разрешенного использования: 0,086 руб./кв.м. (приказ Роснедвижимости от 28.07.2006 г. №П/0239)

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии

Presentation Transcript