الاستثمار العقاري في الأراضي

1. جامعة الملك سعود كلية العمارة والتخطيط قسم التخطيط العمراني ( 426 تخط ) مواضيع خاصة في التخطيط العمراني الاستثمار العقاري في الأراضي ( دراسة حول أسباب التغير في أسعار الأراضي في المملكة العربية السعودية ) إشراف / د . مزيد التركاوي

2. بسم الله الرحمن الرحيم

3. مقدمة يعتبر سوق العقار وخصوصاً سوق الأراضي من أنشط مجالات الأستثمار وأكثرها حركة في المملكة العربية السعودية ، والشواهد على ذلك كثيرة أهمها العدد الكبير من مكاتب العقار المنتشرة في كل أماكن المملكة سواء كانت مأهولة بالسكان أم لا وأيضا الضغط الكبير على المحاكم من قبل الراغبين في إفراغ الأراضي سواء من الملاك أو المشترين ساهم في ذلك التغير المستمر في الأسعار والتفاوت فيها تبعا لتغير الزمان والمكان . فالاسعار في تغير مستمر ومن النادر أن يستقر سعر أرض ما لفترة طويلة كما هو حتى أن تجار العقار وصفوا بعض التغيرات في أسعار بعض المناطق أنها بشكل إسبوعي وأرباح من دخل في هذا المجال قد تتجاوز 300 % أو 400 % في العام الواحد . وكما هو معروف في علم الإقتصاد الحر أن تغير سعر أي سلع ما بما فيها الأراضي ينتج عن سببين إما تغير في الطلب فالزيادة فيه تزيد من السعر ونقص الطلب يقلل من السعر ، أما السبب الثاني فهو التغير في العرض وزيادته تقلل من السعر ونقصه يزيد سعر الأراضي . وفي ما يلي سأتناول البحث في الأسباب وراء التغيرات في سعار الأراضي من زيادة أو نقصان وما لذي يزيد الطلب عل الأراضي في أي منطقة وما لذي يقلل منها .

4. المؤثرات على أسعار الأراضي كثيرة ومتنوعة ولا يمكن حصرها منها ما هو واضح من السهل ملاحظته ومنها ما يصعب تحليله والوصول إلى أسباب محدده له ، ولكن بشكل عام يمكن تقسيم المؤثرات على أسعار الأراضي إلى ثلاثة أقسام هي : - مؤثرات على أسعار الأراضي بصفة عامة على مستوى الدولة أو الإقليم أو المدينة . - مؤثرات على أسعار الأراضي في منطقة معينة حصل لها ما يزيد سعر الأراضي في تلك المنطقة . - مؤثرات على أسعار أراضي بعينها بحيث لا يؤثر إلا على سعر الأرض ولا تتغير ذلك على أسعار الأراضي المجاورة . وفيما يلي توضيح لكل قسم على حدة مع الأمثلة لذلك من مدينة الرياض لتتضح الصورة بشكل أكبر عن كل نوع . 1) المؤثرات على أسعار الأراضي بصفة عامة على مستوى المدينة أو الإقليم أو دولة : تجارة الأراضي كأي تجارة أخرى تتأثر بالأحداث الدولية والمشاكل السياسية فالإستقرار يدفع الناس نحو الشراء ويطمع الملاك وينعش السوق ، وعلى النقيض من ذلك فأن أي مشكلة سياسية أو دولية أو بوادر حرب_وحتى إن كانت إشاعة _ فهي تؤثر بشكل واضح على السوق وتخفض الأسعار ، وأقرب مثل لذلك حرب الخليج وأثرها الواضح عى أسعار الأراضي فتوقع الناس أن تستمر الحرب سنين طويلة فباعوا راضيهم بأرخص الأثمان وإستفاد من ذلك ناس كثر . ومن أمثلة ذلك في مدينة الرياض حي العقيق شمالي المدينة ففي عام 1411هـ ( أي في وقت الحرب ) إنخفض سعر المتر إلى 50 ريال وبعد عامين تقريباُ أي في عام 1413هـ إرتفع سعر المتر إلى 250 ريال بمعنى أنه ما إن إنتهت الحرب حتى تضاعفت الأسعارخمسة أضعاف ، ويمكننا قياس ذلك التضاعف على باقي المناطق في الرياض والمملكة . ولكن المشاكل الدولية لا تنقص الأسعار دائماً وكما قال المثل ( مصائب قوم عند قوم فوائد ) كما كان مع أحداث الحادي عشر من سبتمبر وما سببه للمستثمرين السعوديين في

5. أمريكا حيث خافوا على رؤوس أموالهم وعادوا بأموالهم إلى المملكة وكان للإستثمار العقاري نصيب من هذه الأموال العائدة مما ساهم إنعاش السوق وزيادة الأسعار . أحداث 11 سبتمبر ساعدت في إعادة الإستثمارات للمملكة حرب الخليج أثرت سلبا على أسعار الأراضي بالمملكة وهناك مؤثرات أخرى على أسعار الأراضي على بصفة عامة غير الحروب والأحداث السياسية كالقرارات والمساعدات والمنح الحكومية مثل قرار وضع نطاق عمراني محدد وهو الأمر قلل من عدد الأراضي المعروضة وبالتالي زاد أسعارها وكذلك منح الأراضي الحكومية حيث قللت من أسعار الأراضي لسببين وهما ان الراغبين في الشراء وتحصلوا على منح اكتفوا ولم يعودوا يرغبوا بذلك مما قلل الطلب وأما السبب الآخر فهو أن أراضي المنح أغرقت السوق وزادت من العرض الأمر الذي ساهم في الخفض من الأسعار ، أيضا قروض البناء والتي يمنحها صندوق التنمية العقاري لها تأثير على الأراضي حيث أن غالبية من جاءتهم القروض لا يرغبون في البناء على نفس الأرض لتي قدموا الطلب عليها إن لم يكونوا قد باعوها قبل أن يصلهم الدور ، فما أن تنزل أسماء المستفدين من قروض صندوق التنمية ( خصوصاً وإن كانوا كثر ) إلا وينتعش سوق الأراضي ويكثر الراغبين في الشراء وحتى البيع ، وعموما كلما اتجهت رغبة الناس للبناء أكثر كلما إزدادت الرغبة في إمتلاك الأراضي وكلما زاد البناء قلت الأراضي البيضاء المخدومة بالمرافق وبالتالي يزيد سعرها .

6. وطالما كان الحديث عن المؤثرات على أسعار الأراضي بصفة عامة يجب ألا ننسى الوضع الإقتصادي للبلد بصفة عامة وهذا يعتبر من أهم العوامل إن لم يكن العامل الأهم في التأثير على أسعار الأراضي ، فوضع الدولة الإقتصادي ( غنية كانت أم فقيرة ) ينعكس بصورة مباشرة على وضع الشعب الإقتصادي ، ووضعهما معاُ يؤثر على سعر الأراضي أو بمعنى أدق هو ما يحدد سعر الأراضي أساساً في البلد ، والتغير في هذا الوضع يغير بشكل جذري من أسعار الأراضي كما حدث في الطفرة الإقتصادية للمملكة والتي كانت بين عامي 1395هـ - 1402 هـ حيث تغيرت معها أسعار الأراضي تغير كبير وتضاعفت الأسعار بشكل خيالي وصلت بعض الأحيان إلى أكثر من 10 أضعاف السعر الأصلي للأرض ، وتأثير التغير في الوضع الإقتصادي للبلد على سوق الأراضي لا يقتصر كونه زاد من القدرة المالية لتجار الأراضي للشراء ولكن مع تغير الوضع الإقتصادي تضاعفت الحاجة للمباني سواء كانت لغرض السكن أو لغرض إقامة المشاريع التجارية أو حتى المباني الحكومية وكل هذه تحتاج إلى أراضي مما ضاعف بشكل أكبر الطلب على الأراضي وزاد التوسع بشكل سريع جداً وخصوصاً في المدن الكبرى كالرياض حتى أصبحت كما نراها اليوم . النهضة العمرانية في مدينة الرياض ساهمت في زيادة الطلب على الأراضي

7. 2) المؤثرات على أسعار الأراضي في منطقة معينة : كما أسلفنا فالأحداث الدولية والقرارات الحكومية من قروض ومنح وغيرها وكذلك الوضع الإقتصادي كلها دواعي لتغير أسعار الأراضي إرتفاعاً أو نزولاً ، ولكن هذه الأساب تؤثر على كل الأراضي بالدولة بدرجة واحدة تقريباُ فالتأثير على أسعار الأراضي في مدينة الرياض هو نفسه سيؤثر على أسعار أراضي مدينة جدة وأيضا التغير في أسعار أراضي شمال مدينة الرياض سيتبعه تغير بنفس الدرجة في أسعار أراضي الجنوب . ولكن هناك مؤثرات تؤثر عل سعر منطقة أو مدينة معينة دون غيرها تجعل من أسعار تلك المنطقة تتغير مع بقاء أسعار الأراضي في باقي المناطق و كذلك في المدن كما هي ، أو من الممكن أن يكون التأثير متفاوت بين المناطق فالمنطقة القريبة من المؤثر يكون التغير في أسعارها كبير وكلما إبتعدنا كلما قل ذلك التأثير إلى أن يختفى ونصل لمنطقة لم يحصل لأسعارها أي تغيير يذكر . ولعل أبرز ما يزيد سعر منطقة أو حي ما هو تكامل المرافق فيه من كهرباء و ماء وهاتف وصرف صحي ونقص أي من هذه المرافق يؤثر بشكل واضح على أسعار أراضي المنطقة بأكملها مهما كان نوع الإستعمال المخصص لهذه الأراضي سواء كان سكني أو تجاري أو غيره فجميع الإستعمالات لاغنى لها عن المرافق . ولكن هذه المرافق تختلف في درجة تأثيرها على الأسعار فأكثر المرافق تأثيراً على الأسعار هو الكهرباء حيث لا يمكن السكن ولا حتى العمل بدونها ، يلي الكهرباء في التأثير على سعر الأرض الماء ليس لأنه أهم من الكهرباء ولكن لإمكانية إستعمال الخزانات الأرضية والتي تعبأ بواسطة الوايتات وكثير من الفلل التي لم تخدّم بالماء حتى الآن يستعملون هذه الطريقة كحل مؤقت ، ثم بعد الكهرباء والماء تأتي خدمة الهاتف فالأحياء التي دخلتها خدمة الهاتف ارتفعت أسعار أراضيها وزاد الإقبال عليها ، وتأثير خدمة الهاتف على في السابق كان أكثر وضوحاً من الوقت الحالي نظراُ لأنها كانت تتأخر كثيراُ عن بعض الأحياء ولا يبدأ الحفر لها إلا بعد أن يكون جزء كبير من الحي قد إكتمل بناؤه بعكس الوقت الحالي وفي كل الأحوال بقى خدمة الهاتف من العوامل المهمة التي تساهم في إرتفاع أسعار الأراضي أينما وجدت ، وآخر المرافق الأرضية وأقلها تأثيراً على أسعار الأراضي هي خدمة الصرف الصحي ليس ذلك لأنها الأقل أهميتها ولكن

8. لإمكانية إيجاد حلول بديلة كخزانات الصرف الصحي ( البيارات ) وأيضاً مما ساهم في تقليل أهمية الصرف الصحي على أسعار الأراضي هو وجود العديد من الأحياء غير المخدّمة في كل مدن المملكة فعلى سبيل المثال مدينة الرياض لا يصل الصرف الصحي الا 36% منها وباقي المناطق غير موجودة ، مما عود الناس على المعيشة بدون خدمة الصرف الصحي وبالتالي عدم الحرص عليها . وإذا ذكرنا المرافق الأرضية يجب ألا ننسى ذكر سفلتة الشوارع لأنه لا يمكن الحفر لتمديدات المرافق على شوارع ترابية و تشمل السفلتة ما يلحق بها من إضاءة الشوارع ورصفها وتشجيرها فكل ذلك له تأثير على أسعار كل المنطقة المحيطة بتلك الشوارع ، وأفردت ذكر السفلتة في فقرة مستقلة عن المرافق الأرضية بإعتبار أن المرافق لابد أن تكون تحت شوارع مسفلتة ولكن هناك العديد من الشوارع المسفلتة في مناطق لا يوجد فيها أي مرفق بل هناك سفلتة مؤقتة وهناك سفلتة دائمة . كما أن للخدمات وتكاملها دور في التأثير على سعر الأراضي لا يقل عن دور المرافق الأرضية ، فكما يحتاج السكان للكهرباء والماء فهم أيضاُ بحاجة إلى مدارس قريبة لأبنائهم ومساجد يمكن الوصول إليها بسهولة لأداء الصلوات الخمس يومياً إضافة للخدمات الترفيهية والمناطق المفتوحة وكذلك الخدمات الصحية ن مستوصفات ومستشفيات فهي تؤثر على أسعار مساحة كبيرة حولها بمجرد قيامها . والمرافق والخدمات لا تؤثر على أسعار المنطقة أو الحي الذي توجد فيه بل تؤثر على كل لمناطق المحيطة بها كما حصل لحي القيروان شمال مدينة الرياض والذي لا توجد به أي مرافق أو خدمات ولكن أسعار الأراضي فيه زادت بشكل ملحوظ بمجرد أن بدأ الحي المجاور له وهو مخطط المنيّع بأعمال الحفر والسفلتة ، وقد تلعب الإشاعات دوراُ كبيراُ في التأثير على الأسعار كثيراُ ما يحصل في الأحياء غير المخدمة أو الناقصة الخدمات أن تنتشر بين الناس إشاعة أ، الخدمات ستصلها قريبا فيهب للشراء فيها ويرتفع سعرها بشكل مبالغ فيه وما أن يكتشف الناس عدم صحة هذه المعلومات فيبيعوا أراضيهم بأسعار أقل كثيراً مما إشتروها وتنخفض أسعار المنطقة بشكل عام . وقد إستغل العديد من تجار العقار هذه الإرتفاعات زيادة الطلب على الأراضي بمجرد

9. تطويرها فقاموا بالعديد من مشاريع شراء الأراضي الخام ومن ثم تطويرها على حسابهم الخاص وبيعها متنازلين عن 40% من مساحة الأرض لا يمكنهم بيعها ومتنازلين أيضاُ عن تكاليف تطويرها في سبيل العائد المادي الكبير جراء إرتفاع سعر البيع بعد التطوير والذي يصل إلى أكثر من 400% من السعر الأصلي . أعمال سفلتة الشوارع تزيد من أسعار الأراضي في المنطقة الأحياء المخدومة بالمرافق تدعو الناس للشراء فيها

10. ومن المؤثرات على أسعار منطقة معينة هو وجود مشاريع وخصوصاً المشاريع العملاقة في تحيي المنطقة وتؤثر على أسعارها ومن أمثلة ذلك مشاريع شركة المملكة القابضة في حي الربيع وهي مستشفى المملكة و مدارس المملكة وإسكان المملكة فهذه المشاريع ضاعفت كثيراً من أسعار حي الربيع التي تقع فيه حتى تجاوز سعر المتر المربع 700 ريال بعد أن كان لا يتجاوز 200 ريال قبل قيام هذه المشاريع . أسعار الأراضي تتأثر بالمشاريع المحيطة موقع مشاريع المملكة والمنطقة المحيطة المتأثرة فيها

11. ومن المهم إضافته في موضوع المؤثرات على أسعار الأراضي في منطقة معينة وجود طرق سريعة تسهل الوصول والدخول للمنطقة من كل الإتجاهات و هو ما نعني به الوصولية ، وكلما زاد ذلك كلما ساهم أكثر في إرتفاع أسعار الأراضي وخير مثال على ذلك الجسر المعلق غرب الرياض والذي بسببه زاد الطلب على الأراضي في المناطق المحيطة في حي العريجا على وجه التحديد . الجسر المعلق زاد أسعار الأراضي التي حوله وهناك موضوع له أهمية كبيرة لدى مشتري الأراضي وخصوصا من ينوي البناء والسكن في الحي و له تأثير قوي على أسعار الأراضي السكنية في المنطقة بأكملها وهي ما يطلق عليه العقاريون (( سمعة الحي )) ويقصد فيه نوعية السكان الموجودين في الحي من بادية أو حضر وكذلك من أي منطقة تتشكل غالبية سكان الحي ، فوجود أطفال بكثرة في الشوراع وكذلك كثرة الكتابات على الجدران أيضاُ أحواش الغنم والحيوانات الأليفة المنتشرة بشكل عشوائي خارج المنازل كلها تحط من قيمة الحي لدى المشترين وتقلل من سعره ، على العكس تماما لو إنتشرت القصور الراقية والفلل الحديثة فإنها تعمل كعامل ترغيب في الحي وتزيد من سعره وغالبية الأحياء الراقية تكون في الأصل أراضي خاصة تم تقسيمها وبيعها من قبل مستثمرين بعكس الأحياء التي تم توزيعها على شكل منح ، ومن مثال ذلك حي الصحافة مقارنة بحي العقيق فالحيين لا يفصل بينهما إلا طريق القصيم ( إمتداد طريق الملك فهد ) فالصحافة شرق الطريق والعقيق غربه ومع ذلك فإن أسعار الأراضي السكنية في حي الصحافة تتجاوز 700 الى 750 ريال ريال للمتر وفي المقابل لا تتجاوز أسعار المتر في حي العقيق 450 ريال .

12. 3) مؤثرات على أسعار أراضي بعينها : كما عرفنا أن هناك مؤثرات على أسعار الأراضي في كامل الدولة أو الإقليم و أن هناك مؤثرات على مستوى مدينة أو منطقة أو حي سنتناول فيما يلي نوع ثالث من المؤثرات على أسعار لأراضي وهي الميزات أو العيوب التي تغير من سعر الأرض إرتفاعاً أو نزولاً . لعل أبرز ما يميز الأرض ويزيد الرغبة فيها هو شكل الأرض فكلما كانت منتظمة الشكل سواء مربع أو مستطيل كلما كانت الرغبة فيها أكثر والسعر أغلى ، ولكن أي إختلاف في الشكل كأن تكون شبه منحرف أو قريبة من الشكل المثلث ينقص بشك كبير من سعرها وهي ما يسميها العقاريون إصطلاحاً بالشواطير ( جع شاطور ) . شيء آخر يؤثر على سعر الأرض ويميزها عن غيرها وهو واجهاتها فالأرض التي تفتح واجهتها جهة الشرق هي الأغلى تليها الأرض الجنوبية ثم الشمالية وأخيراٌ الغربية بحكم حركة الشمس فالشرقية لا تواجه الشمس إلا عندما تكون باردة ساعات النهار الأولى وباقي اليوم تكون الفلة ظلال عكس الغربية التي تواجه الشمس طوال اليوم ، وكلما تعددت الواجهات وكثرت الشوارع كلما زاد ذلك من سعر الأرض فالأرض الزاوية أغلى من التي تقع على شارع واحد وكذلك التي تقع على ثلاثة شوارع أو ما تسمى برأس البلك تكون أغلى من الزاوية . ومما يزيد سعر الأرض أيضاُ كبر مساحتها فمع كبر الأرض يزداد سعر المتر المربع لأن الأرض الكبيرة تعطي حرية للمالك و المهندس المعماري في التصميم عليها لوجود المساحة ، ومن العيوب الحالية التي تنقص من أسعار الأراضي هي وجود غرف الكهرباء وهي غرف صغيرة أطوالها تقريباُ 2.5 × 2.5 متر تستقطع م مساحة الأرض التي توجد فيها . وكما أسلفنا وجود الخدمات وخصوصاُ التعليمية والدينية يرفع من قيمة أسعار الأراضي للحي ولكن القرب الزائد لبعض الأراضي من هذه الخدمات يعتبر عيبا ينقص من قيمة تلك الأرض ، فلا أحد يرغب بوجود منزله أمام المسجد مباشرة او أمام المدارس لما يسببه المصلون والطلاب من مضايقات وخصوصاُ في المواقف وكشف للمنزل وغير ذلك . ويجب ألا ننسى نقطه هامه جدا وهي طبيعة الأرض إن كانت على منسوب الشارع أو مرتفعة أو منخفضة وخصوصاُ في الأحياء البعيدة ولم تتم أعمال السفلته فيها بعد .