주택시장의 구조변화 전망과 대응전략

건설주택포럼 세미나 주택시장의 구조변화 전망과 대응전략 한성대학교 부동산학과 백 성 준

< 목 차 > • 한국.중국.일본 3국의 비교를 통해본 도시 및 주택시장의 구조변화 • 한국 주택시장의 구조변화 진단 • 베이비부머 주거이동 가능성 분석 • 시사점 및 대응전략

한국 중국 일본 3국의 비교 한중일 3국은 산업화, 도시화, 인구노령화의 단계에서 서로 다른 상황에 처하여 있음 한국의 과거 현재 미래를 고찰함으로써 한국 주택산업과 주택시장의 구조변화 예상 현 주택시장의 수급상황 및 주택가격에 대한 판단과 미래 주택시장의 전망을 연계

중국의 도시화와 도시지역의 가구수 증가 • 중국의 도시화율은 2020년 55%전망, 도시 가구수는 273백만 가구로 예상 • 인구추이와 도시화율 전망 • 도시지역의 가구수 증가 예상 • 2020년까지 도시화율이 47%에서 55%로 증가 • 도시인구는 1.5억명 증가, 인구 천만명 규모의 도시가 15개 생기는 셈 • 도시 가구수 증가도 2010년부터 2020년 사이에 5,400만 가구 증가 예상 주 :DTZ Korea 발표자료 (McKinseyGlobal Institute ‘Preparing for China’s Urban Billion’ 재인용) 자료 : 서울부동산포럼 국제세미나

한국의 2050년 전망 • 국토연구원, 2050년 한국의 도시화율 100%전망 • 통계청, 2050년 인구는 4,234만명으로 감소, 도시 가구수는 2,100만 추정 • 21세기 사회 전망 • 도시지역의 가구수 증가 예상 • 2050년까지 도시화율 100%, 도시인구 및 가구수 증가율은 둔화 • 도시지역 가구수 증가는 2020년까지 연평균 19만 가구,2030년까지 연평균 12만 가구로 둔화 주 1) 건설산업 왜 아직도 혁신인가?(2010) 2) 통계청, 국토연구원

일본의 초고령사회의 모습 • 대도시권, 도심 역회귀 현상 가속 • 지방 소도시, 도보로 의료시설과 쇼핑시설을 이용할 수 있는 지역 인기 • 2002년 규제완화로 대도시 도심 재개발이 가속되면서 대도시권내 신도시는 인구이탈 심화 • 대도시권 신도시는 올드타운화, 세수감소, 상권축소, 버스노선통폐합, 편의시설 개보수 부진 • COCO 쇼난다이의 ‘그룹리빙’ • 오래 살던 지역에서 마지막까지 안심한 생활을 하고 싶다는 바램에서 같이 연구하고 만드는 주거형태 • 60대~80대 혈연관계가 없는 여성 고령자들이 적극적으로 자기 생활방식을 고수하며 자유롭게 모여 공동생활 • (독거 고령자의 경우 여성비율이 높음. 남성은 부인과 사별후 오래살지 못함) • 개인공간 대 공용공간 비율이 반씩 되며 휠체어 장치나 고령자에 편리한 미닫이문 등 맞춤형 설계 • 애완동물도 기를 수 있고 복지시설이나 공동주택과 같은 통제받는 부분이 없음 자료 :http://copanea.com

한국 주택시장의 구조변화 - 향후 주택시장 전망, 인구구조 변화, 주택트렌드 변화

주택시장의 구조변화 • 주택시장의 구조변화는 중장기적인 관점에서 주택시장의 양적. 질적 변화를 예측 • 주택투자 및 주택산업은 수요측면에 입각하여 국민생활의 기반으로서 위치 차지 • 중장기적으로 세대수(가구수)를 기초로 하는 양적 수요를 충족시키고, 질적으로도 경제 및 국민생활 수준에 대응한 주거수준이나 주거환경 개선 • 물론 단기적으로 공공토목투자처럼 경기안정 내지 경기부양책으로 주택건설촉진정책이 사용될 수도 있음 • 중장기적인 관점에서 주택의 질적, 양적 수요에 맞는 주택의 재고 확충 등에 주안점 • 경기변동, 주택구매자금의 조달금리, 소비자태도, 주택세제 등의 단기적인 변동요인은 고려하지 않음 • 증개축 수요의 예측 • 신축 주택착공호수의 예측 흐름 • 주택 증개축 수요(리모델링 수요)는 전체 주택재고의 증가와 연관성이 큼 • 증축 비중이 높아지면 인구 증가 등의 요인이 증축 수요에 미치는 영향이 커짐 • 따라서 주택 증개축 수요와 신축주택 착공호수와도 연관성을 가짐 주세대수 순증 공가 증가수 개체 호수 (멸실후건축) 주택 재고 증가 • 주택시장의 양적 구조변화 관찰 • 신축 주택착공호수와 증개축(리모델링)수요 예측을 통해 주택시장 구조변화 추정 • 인구 및 가구수 증감, 개체수요가 주요 변수 신축 주택착공호수 자료 : (재)일본건설경제연구소 *주세대수 : 한 거처에 살고 있는 일반세대에서 세입자 세대를 뺀 세대수

(참고 사례) 일본의 신축 주택착공호수 중장기 전망 2000년 이후 5년단위 신축주택건설 예측 : 연간 119만호 -> 103만호 -> 88만호 -> 76만호 인구 및 세대수 변화는 감소요인으로 작용하나 실제 예측에서 비중(중요도)은 크지 않음 개체(멸실 후 주택건설, 재건축.재개발사업 등) 호수의 영향력이 갈수록 증가 • 일본 신축주택 착공호수 전망 자료 : (재)일본건설경제연구소 • 2000~’05년 세대수순증 요인 32.2% 차지, 개체호수 요인 61.8% • 2016~’20년 세대수순증 요인 -7.6%, 개체호수 요인 100% • 멸실을 통한 주택 개체 수요에 대한 파악이 핵심 -> 멸실통계 구축 절실

인구구조 변화 • 국내인구는 출산율 저하로 총인구수가 감소할 것으로 예상 • 기대수명의 증가와 베이비부머의 고령인구 편입 등의 요인으로 인구의 고령화가 지속될 것으로 전망 • 국내 출산율과 인구추이 • 인구 고령화 추이 (단위: 천명, %) (단위: %) 고령 사회 대체출산율 고령화 사회 • 2000년 ‘고령화 사회’에 진입, 2018년에는 14.3%로 ‘고령사회’, 2026년에는 20.8%로 ‘초고령사회’에 진입하면서 급속히 고령화가 진행될 전망 • 총인구는 2050년에는 4,234만명으로 줄어들 전망(통계청) • 1980년 이래 대체출산율※(2.1명)을 하회하는 낮은 출산율의 영향으로 국내 총인구는 2018년에 49,340천명을 정점으로 감소세를 보일 전망 • ※ 대체출산율 : 인구구조를 유지하기 위해 꼭 필요한 출산율

향후 주택시장 전망 • 정부의 연간 50만호 주택공급 계획 유지, 향후 주택수요는 감소하여 안정적인 주택가격 유지 전망 • 특히 1인 및 고령가구 비중의 증가 등으로 인해 소형주택의 수요는 지속적인 증가세를 보일 것으로 예상 • 총가구 및 주택보급률 전망 • 주택수요 및 1인가구 비중전망 (단위: 천호, %) (단위: 만호, %) • 총인구의 감소 전망에도 불구, 핵가족화 영향으로 가구수는 지속적으로 증가할 전망(통계청) • 주택공급은 연 50만호(정부 목표치) 수준 유지하여 주택보급률은 2018년 107.1% 전망(국토해양부) • 주택수요는 점차 감소, 2020년 45만 1천호 전망. 1인 가구 및 고령가구의 비중은 높아질 전망 • 그러나 1인가구 및 노인가구의 경우 ‘유효수요’ 도출이 병행될 필요가 있음. 주 : 장래가구추계, 통계청, KOSIS 국가통계포털(www.kosis.kr). 주택보급률, 국토해양부(2008) 자료 출처 : 한국주택금융공사

주택 트렌드 변화(1) • 향후 주택의 개념은 소유, 상속, 투자에서 거주 중심으로 변화 • 주택수요는 대형중심에서 중소형 중심으로 변화 예상 • 주택트렌드 변화 주택개념 변화 (소유, 상속, 투자  거주) 주택수요 변화 (대형  중·소형) • 저출산, 고령화 현상 - 현황 : 출산율 1.5명 (2010년 기준) 평균수명 80세 - 변화 : 노인 스스로 노후 대비 실효성 있는 중소형 주택 주거 • 1~2인 가구의 증가 - 현황 : 싱글족, 1인 노인, 이혼가정 - 변화 : 1~2인 위주의 가구수 증가 소형주택에 대한 수요 증가 • 부동산 투자의 안정성, 수익성 하락 - 현황 : 주택보급률 상승, 인구감소, 고령화 등 - 변화 : 부동산 투자 매력 하락  수요자 중심 • 베이비붐 세대 은퇴 - 현황 : 전체인구 14.6% 차지예상 은퇴시기 : 2015 ~ 2020년 - 변화 : 노후자금 마련 위해 주택 소유욕 감소 주택 트렌드변화

주택 트렌드 변화(2) • 신도시 건설 등 신축 주택건설 비중은 감소하고 기존 주택의 개체(재건축재개발), 증개축(리모델링) 비중 증대 • 주택관리에 대한 인식 확대로 생애주기비용(LCC)차원의 관리, 에너지효율 및친환경 인증 등이 활발해질 전망 • 주택트렌드 변화 주택개발 변화 (신도시신축  개체, 증개축) 주택관리 변화 (단순 시설관리  체계적 자산관리) • 주택수명 장기화에 따른 관리의 중요성 - 현황 : 주택관리 소홀, 시설관리에 치중 • 주택수명 20~30년 - 변화 : 체계적 시설관리및 자산관리 • 주택수명 50년 내외, 장수명주택 등장 • 기후변화에 따른 지속가능 개발 - 현황 : 에너지저감, 친환경 인식과 대비 부족 - 변화 : 지속가능개발, 에너지효율 인증 및 • 친환경 인증 등을 위한 투자 확대 • 신도시건설 등에 의한 신축 주택공급 퇴조 - 현황 : 대규모 택지개발에 의한 신축 주택건설 - 변화 : 기존 주택의 개체(재건축재개발), 증개축 • 일본의 경우, 개체수요가 40% 상회 • 개체(재건축재개발)보다 증개축 선호도 증가 - 현황 : 재건축재개발 개발이익이 리모델링보다 커서 • 재건축재개발 선호 • - 변화 : 일반분양분에 의한 사업성 악화로 • 재건축재개발 비중 감소 -> 리모델링 선호 주택 트렌드변화

베이비부머 주거이동 가능성 분석 - 베이비부머 대상 설문 결과를 중심으로

베이비부머 은퇴 노인인구와 기대수명이 증가하고 노후대비가 부족한 세대(베이비부머)들의 은퇴가 시작됨에 따라 주택연금(역모기지)의 공급은 지속적으로 증가할 것으로 예상 베이비붐(55~63년생/728만명)세대가 주택연금에 가입 가능 • 주택연금은 상품출시 이후 3년 이내에 3,000건 돌파 • TV광고, 신문 등 홍보, 제도 개선을 통해 주택연금 활성화에 주력하여 지속적인 상승 추세 • 주택연금 이용자 평균 73세, 주택가격 275백만원 • 미국은 1990년 역모기지(HECM) 도입 3년 동안 1,565건 취급에 불과 • 2002년 이후 급증하는 추세를 보였으나, ’07년도 이후 증가세는 급격히 둔화 • 미국 HECM 이용자 평균 73세, 주택가격 317백만원(1,120원/U$) 자료 출처 : 한국주택금융공사

노인가구의 주택보유 및 거주패턴 • 미국의 경우,55세 이상 노인가구의 자가보유율은 전체 평균보다 높은 편이며 85세 이상에서도 지속됨 • 유교적 전통이 강한 일본과 한국의 경우에도자녀의 노부모부양률이 급격히 낮아짐 • 고령인구의 증가 및 노인가구의 급증 • 미국 노인가구의 자가보유율 • 일본과 한국의 자녀의 노부모 부양률 • 한국 노인가구의 자가보유율은 부족한 노후대책에도 불구하고 평균 자가보유율에 비해 높은 수준을 유지할 것으로 예상 • 자녀의 노부모부양률의 급속한 저하 및 주택연금(역모기지)의 활용 주 :Aging and the Life course(2002), pp. 263-265

베이비부머주거이동 가능성(1) • 한국의 베이비부머들은 소득이 높을수록, 현 거주주택의 규모가 클수록 자가보유 지속율이 높음 • 현주거주택규모별 자가보유 지속율 • 소득별 자가보유 지속율 자료 : 신한은행(2010.5) • 소득이 증가할수록 현 주택에 계속 거주하겠다는 응답이 일관성있게 높아지고 있음 • 주택규모가 클수록 현 주택에 계속 거주하겠다는 응답이 높아지고 있으나, 다만, 41-50평형의 주택거주자들은 상대적으로 낮고 대신 규모 축소/이사 비중이 높은 편임

베이비부머주거이동 가능성(2) • 한국의 베이비부머들의 선호도가 가장 큰 주택규모 유형은 26-35평형대 • 은퇴후 거주지역은 현 거주지역에서 벗어나지 않으려는 경향을 보임 • 은퇴 후 거주선호 지역 • 은퇴 후 거주선호 주택규모 자료 : 신한은행(2010.5) • 주택규모에서 41-50평형과 50평 초과에서는 선호도 크게 감소 반면 21-30평형은 선호도 크게 증가 • 은퇴 후 거주선호 지역에 대한 종합 평가는 신도시> 전원주택> 경기지역 > 한강변 > 강남 순 • 은퇴 후 투자유망 지역에 대한 종합 평가는 한강변> 강남> 경기지역 > 전원주택 > 신도시 순

시사점 및 대응전략

시 사 점 주택시장 구조변화의 요인 분석과 유사 경험을 가진 선진사례를 통해 시사점을 도출 • 시사점 • 산업화, 도시화, 인구고령화에서 우리보다 앞선 경험을 갖고 있는 일본에 주목 • 도심지 역회귀 현상 주목 • 도심지 세대교류형주택, 그룹리빙 등 • 인구구조의 변화 : • 주택수요의 감소시대 도래인구고령화, 중소형 주택 공급 확대 • 베이비부머의 주거이동 가능성 : • 한계소득계층일수록 주거이동 가능성 큼 • 현 거주지에 대한 선호가 높음 • 저출산, 고령화와 청년실업으로 소비감소 및 잠재성장률 둔화 도시화 추세 • 안정기에 진입, 도시인구 증가세 둔화 • 공공기관 지방이전 주택 트렌드 • 투자(소유)의 개념에서 거주로 개념 변화 • 대형 주택규모에서 중소형 주택규모로 수요 변화 인구구조 변화 • 저출산 고령화 현상의 가속 • 베이비부머의 주거이동 가능성 • NewNormal 시대 : • 저성장, 저소비, 고실업 • 청년 일자리 부족 및 비정규직화 거시경제환경 • 지속가능한 도시 및 부동산개발 • 에너지 저감기술 및 친환경 인증 등 강화 • 탄소펀드 및 탄소배출권 거래 활성화 녹색성장

대응전략(1) • 방향 • 실버 선진국들의 사례 검토를 통해 미래에 대한 예측과 대비책 마련 • 주택수요 감소시대에 맞는 주택산업 개편 • 성장과 보존의 균형 : 체계적인 주택재고 관리, 친환경/에너지 관련 투자 확대 • 국가 차원의 대응 • 실버 세대를 위한 주택정책 • 현 주택에 거주할 수 있도록 개호시설 확충 • 주택연금(역모기지) 활성화를 통한 노인주거 안정 • 농어촌의 노후주택 및 독거노인의 생활에 대한 체계적 관리 • 도심지 대중교통 접근이 용이한 지역에 주거서비스 공급 • 신축, 개체 위주의 주택공급 정책을 증개축 위주의 정책으로 전환 • 증개축(리모델링) 수요에 대한 예측 및 리모델링에 용이한 건축기술 적용 강화 • 주택관리 실태에 대한 통계 구축 및 증개축 비용의 확보 • 아파트 등 공동주택에 대한 주거환경통계 구축 • 주택수명 장기화 및 장기수선충당금 비축 강화 • 주택관련 각종 인증제도의 공신력 확보 및 관리 • 인증 부여하는 데 그치지 않고 지속적인 관리.통제를 통해 자산가치증식으로 연계되도록 유도

대응전략(2) • 산업 차원의 대응 • 주택시장의 구조 및 패러다임 변화에 대한 인지 • 저출산, 고령사회, 인구감소시대에 따른 주택수요 감소에 대한 인식 • 유효수요의 중요성 인식과 세부적인 시장분석 • 주택사업의 비중 감소에 따른 조직 슬림화 및 사업다각화 • 생산 및 사업방식의 변화 • 다품종 소량생산 시스템 • 다양한 평면구조, 다세대거주 아파트, 세대교류형 주택, 장수명주택 등 • 분양사업 위주의 구조에서 분양과 임대를 겸한 사업구조 전환 모색 • 증개축 수요 확대에 대한 준비 • 증개축(리모델링) 수요 예측 및 수요증가에 대비한 기술 축적 • 리모델링에 용이한 건축기술 개발 • 자사에서 시공한 아파트 등의 증개축 공사 수주 확대 • 주택시설관리에 대한 노하우 및 기술 강화를 통한 부동산자산관리 전문화 • 주택관련 각종 인증 확보 및 기술 개발 • 인증 확보를 위한 노력 및 마케팅 전략과의 연계 • 새로운 에너지 저감기술 및 친환경기술 개발선점

감사합니다 [메모]

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