ผลกระทบของสภาวะเศรษฐกิจต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และสินเชื่อที่อยู่อาศัย

1. ผลกระทบของสภาวะเศรษฐกิจต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และสินเชื่อที่อยู่อาศัย 11 กันยายน 2549

2. วัฏจักรเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ : ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการเคลื่อนไหวเป็นวัฏจักร และสอดคล้องกับทิศทางการเติบโตของเศรษฐกิจ วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์มักมีความผันผวนสูงกว่าวัฏจักรเศรษฐกิจ Source: NESDB

3. สินเชื่อที่อยู่อาศัย ก็มีทิศทางเติบโตตามภาวะเศรษฐกิจ และภาวะความต้องการที่อยู่อาศัย เช่นเดียวกัน Source: NESDB, BOT

4. แนวโน้มเศรษฐกิจไทย : ปี 2549-2550

5. ในช่วงที่ผ่านมา การใช้จ่ายในประเทศ โดยเฉพาะการลงทุนได้ชะลอตัวลงอย่างชัดเจน แต่เงินบาทกลับแข็งค่า โดยเป็นผลจากการไหลเข้าของเงินทุน ซึ่งส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องในระบบเช่นกัน KResearch คาดว่า GDP ของไทยในช่วงครึ่งหลังของปี 2549 อาจอยู่ที่ร้อยละ 3.0-3.5 ลดลงจากร้อยละ 5.5 ในช่วงครึ่งปีแรก สำหรับในปี 2550 คาดว่า อัตราเงินเฟ้อจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จากผลของฐาน (Base Effect) ในขณะที่เศรษฐกิจไทยอาจขยายตัวร้อยละ 3.5-4.5 จากร้อยละ 4.0-4.5 ในปี 2549 โดยการเมืองจะยังคงเป็นประเด็นสำคัญที่อาจมีผลต่อเศรษฐกิจ ประเด็นสำคัญ

6. แม้ว่าการเบิกจ่ายงบประมาณของรัฐบาล น่าจะสามารถเริ่มดำเนินการได้ในไตรมาสที่สองของปี 2550 แต่คาดว่า กว่าการเบิกจ่ายงบลงทุนของภาครัฐจะมีความชัดเจนได้ก็คงจะเป็นในช่วงครึ่งหลังของปี ทำให้อัตราการขยายตัวของการลงทุนของภาครัฐสำหรับปี 2550 น่าจะติดลบ Y-o-Y เศรษฐกิจสหรัฐฯมีแนวโน้มที่จะเผชิญกับ Soft Landing ในปี 2550 ซึ่งจะส่งผลต่อทั้งการส่งออกและแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลาง โดยมีความเป็นไปได้ที่ทั้ง Fed และ ธปท. อาจจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงในปีหน้า โดยรวมแล้ว คาดว่าการฟื้นตัวของเศรษฐกิจน่าจะเห็นได้ชัดขึ้นในปี 2551 โดยน่าจะเห็นการขยายตัวในด้านการลงทุน ทั้งของภาครัฐและเอกชนได้อย่างชัดเจนมากขึ้น ประเด็นสำคัญ

7. อัตราการเติบโตของเศรษฐกิจไทย ชะลอตัวลงในไตรมาสสอง 2549 โดยการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวอย่างชัดเจน Source: NESDB

8. เศรษฐกิจไทยในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2549 การลงทุนชะลอตัวลง

9. ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเป็นผลจากราคาน้ำมัน ภาวะเงินเฟ้อ และสถานการณ์ทางการเมืองในประเทศ • ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภค ได้ปรับลดระดับลงต่ำสุดในรอบกว่า 4 ปีในเดือน ก.ค. 49 • ในช่วงครึ่งแรกของปี 49 ราคาน้ำมันดีเซลได้ปรับขึ้นไปกว่า 50% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า • อัตราดอกเบี้ยเงินให้กู้ยืม ได้ปรับเพิ่มขึ้นไปประมาณ 1.25% จากปลายปีก่อนหน้า Source: UTCC, CEIC database

10. ประมาณการเศรษฐกิจไทยปี 2549-2550

11. สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ ปี 2549

12. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงค่อนข้างมาก สะท้อนได้จากธุรกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และการก่อสร้างที่อยู่อาศัย Source: NESDB

13. ปัจจัยสำคัญที่จะมีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปัจจัยสำคัญที่จะมีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ • ภาวะอุปสงค์ - กำลังซื้อ ภาวะรายได้และรายจ่ายของ ผู้บริโภค อัตราดอกเบี้ย ราคาที่อยู่อาศัย • ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค • นโยบายและมาตรการของภาครัฐ • ภาวะอุปทาน  ต้นทุนค่าก่อสร้าง  แหล่งเงินทุน  การแข่งขันของผู้ประกอบการ  นโยบายและกฎระเบียบของ ภาครัฐ

14. การเปลี่ยนแปลงของระดับราคาสินค้า (%) ภาระรายจ่ายของผู้บริโภค: จากการสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือน โดยสำนักงานสถิติแห่งชาติ ปี 2547 พบว่ารายได้ครัวเรือนเพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้ากว่ารายจ่าย และคาดว่าภาวะดังกล่าวยังคงเป็นไปอย่างต่อเนื่องระหว่างปี 2548-2549 บาท อัตราการเปลี่ยนแปลง (%) Source: NSO

15. อัตราดอกเบี้ย: อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยอัตราดอกเบี้ย MLR ของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ปรับขึ้นมาแล้วประมาณ 2% ในช่วงระยะ 12 เดือนที่ผ่านมา ปัจจุบันอยู่ที่ 7.75-8.00% • ข้อมูลทางสถิติสะท้อนให้เห็นว่าในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้น การเพิ่มขึ้นของยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีทิศทางชะลอลง • จากการวิเคราะห์ผลของการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยต่อความสามารถในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย พบว่า อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทุกๆ 1% จะทำให้ความสามารถในการได้รับวงเงินสินเชื่อลดลงประมาณ 8%

16. ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยของระบบสถาบันการเงินยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยของระบบสถาบันการเงิน • ในไตรมาสสอง ปี 2549 ยอดคงค้างสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของระบบสถาบันการเงิน ปรับตัวดีขึ้น โดยมีจำนวนเพิ่มขึ้น 58.6 พันล้านบาท จากไตรมาสก่อน หลังจากที่ไตรมาสแรก สินเชื่อเพิ่มขึ้นเพียง 5.5 พันล้านบาท ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นรายไตรมาสที่ช้าที่สุดในรอบ 4 ปี • ธนาคารพาณิชย์ครองส่วนแบ่งตลาด ร้อยละ 51 ของมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด Source: BOT

17. สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั้งระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั้งระบบ • สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ปล่อยใหม่โดยรวมทั้งระบบในไตรมาสแรก ปี 2549 มีมูลค่า 60.12 พันล้านบาท เป็นระดับที่ต่ำกว่าในไตรมาสสี่ ปี 2548 • การชะลอตัวของสินเชื่อเป็นทิศทางเดียวกันกับมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัย ที่เติบโตชะลอลงตามภาวะอุปสงค์ และราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยที่เปิดขายที่มีระดับราคาต่ำลง Source: REIC, KResearch Estimates

18. ราคาที่อยู่อาศัย • ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย รายงานโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ขจัดผลของความแตกต่างของคุณสมบัติที่อยู่อาศัย) ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตามต้นทุนค่าก่อสร้างและราคาที่ดินที่สูงขึ้น • อย่างไรก็ดี ที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมีราคาเฉลี่ยที่ต่ำลง เนื่องจากผู้ประกอบการปรับตัวหันมาผลิตที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง (ประมาณ 1- 3 ล้านบาท) เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด Source: BOT

19. แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2549 ที่อยู่อาศัยจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจัดสรรอาจมีจำนวนที่อยู่อยู่อาศัยใหม่ลดลง ขณะที่ที่อยู่อาศัยสร้างเองและคอนโดมิเนียมอาจมีอัตราการขยายตัวที่ชะลอลงกว่าปีก่อน Source: BOT, KResearch Estimates

20. สรุปทิศทางแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2549 • ความต้องการในตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตชะลอลง โดยผู้บริโภคเผชิญแรงกดดันด้านอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นในช่วงครึ่งปีแรก ขณะที่ในช่วงครึ่งปีหลัง อัตราเงินเฟ้อมีแนวโน้มชะลงลง แต่อัตราดอกเบี้ยอาจคงอยู่ในระดับสูงไปจนถึงสิ้นปี • ผู้ประกอบการเผชิญภาวะต้นทุนการดำเนินโครงการ เช่น ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าขนส่ง ราคาพลังงาน รวมไปถึงต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น ส่งผลให้อัตรากำไรหดแคบลง • การประกาศใช้กฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ และระเบียบในการควบคุมผลกระทบสิ่งแวดล้อม คงจะส่งผลให้ต้นทุนของผู้ประกอบการเพิ่มขึ้น เนื่องจากต้องจัดสรรพื้นที่เว้นว่างให้เป็นไปตามข้อกำหนด ขณะที่ที่ดินบางพื้นที่อาจมีข้อจำกัดต่อความคุ้มทุนในการนำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

21. แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ ปี 2550

22. ระดับราคาสินค้าอุปโภคบริโภคที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอลง น่าจะเป็นผลดีต่ออำนาจซื้อของภาคครัวเรือน นโยบายอัตราดอกเบี้ยไทยมีโอกาสที่จะผ่อนคลายลง ตามแนวโน้มอัตราเงินเฟ้อ และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในต่างประเทศ ซึ่งนับเป็นปัจจัยบวกต่อตลาดสินเชื่อผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม การชะลอตัวทางเศรษฐกิจอาจมีผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค นอกจากนี้ ปัจจัยความเชื่อมั่นยังขึ้นอยู่กับทิศทางราคาน้ำมันในตลาดโลก และเสถียรภาพทางการเมืองภายในประเทศ ปัจจัยที่คาดว่าจะมีผลต่อแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

23. ในปี 2550 คาดว่าแนวโน้มราคาสินค้าโภคภัณฑ์ โดยเฉพาะสินค้าวัตถุดิบและน้ำมันเชื้อเพลิง อาจเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอลง ตามการชะลอตัวของอุปสงค์จากประเทศเศรษฐกิจชั้นนำของโลก เช่น สหรัฐ และจีน สถานการณ์ดังกล่าวน่าจะช่วยลดแรงกดดันในด้านภาระรายจ่ายของครัวเรือน รวมทั้งต้นทุนของภาคธุรกิจซึ่งจะมีผลต่อราคาที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ปัจจัยเสี่ยงต่อความผันผวนของราคาสินค้าโภคภัณฑ์ในตลาดโลกอาจเกิดขึ้นได้จากความเสี่ยงด้านภูมิศาสตร์การเมือง แนวโน้มระดับราคาสินค้า

24. อัตราเงินเฟ้อ มีแนวโน้มชะลอตัวลง ในกรณีที่ไม่มีปัจจัยนอกเหนือความคาดหมาย ขณะที่เศรษฐกิจมีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังปี 2550

25. แนวโน้มระดับราคาสินค้า อาจจะชะลอลง ถ้าระดับราคาน้ำมันดิบในตลาดโลกเคลื่อนไหวมีค่าเฉลี่ยประมาณ 70-75 ดอลลาร์ฯ/บาร์เรลในปี 2550 การเปลี่ยนแปลงของระดับราคาสินค้า (%)

26. แนวโน้มการอ่อนตัวของอัตราเงินเฟ้อในประเทศ การปรับลดอัตราดอกเบี้ยของสหรัฐฯ ตลอดจนการอ่อนค่าของเงินดอลลาร์ฯ จะทำให้ทางการไทยมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการดำเนินนโยบายการเงิน แต่คาดว่า ธปท. คงจะรอดูสถานการณ์ในช่วง Q1/2550 ก่อนพิจารณาปรับเปลี่ยนนโยบายอัตราดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ยธนาคารไทย คาดว่าจะลดลงในปี 2550 สอดคล้องกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยของ ธปท. และการชะลอตัวของสินเชื่อ ก่อนที่จะขยับขึ้นอีกภายหลังจากที่เศรษฐกิจมีการฟื้นตัวชัดเจนขึ้น แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย

27. แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยนโยบาย:อัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯและไทย อาจจะปรับตัวลดลงในปี 2550

28. อัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ (4 รายใหญ่): อาจจะปรับตัวลดลงในปี 2550 ก่อนที่จะค่อยๆปรับขึ้นในปี 2551

29. ความต้องการที่อยู่อาศัยอาจเริ่มปรับตัวดีขึ้นนับจากครึ่งหลังปี 2550 เมื่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย และปัจจัยความเชื่อมั่นปรับตัวดีขึ้น ดัชนีรายได้ที่ปรับผลของอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ย จากการวิเคราะห์รายได้ที่ปรับผลของภาระรายจ่ายและผลของการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ชี้ว่า กำลังซื้อเพื่อที่อยู่อาศัยอาจปรับตัวดีขึ้นบ้างในปี 2550 ภายใต้สมมติฐานที่อัตราเงินเฟ้ออ่อนตัวลง และอัตราดอกเบี้ยมีเสถียรภาพขึ้น

30. แนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยอาจมีอัตราการขยายตัวชะลอลงตลอดช่วงครึ่งหลังปี 2549 และต่ำสุด ณ สิ้นไตรมาสสอง ปี 2550 ก่อนที่จะเริ่มปรับตัวดีขึ้นนับจากครึ่งหลังของปี การขยายตัวของยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมทั้งระบบ • โดยปกติ สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีความสัมพันธ์ไปในทิศทางเดียวกันกับอัตราการเติบโตของมูลค่าจีดีพี ณ ราคาปีปัจจุบัน(Nominal GDP) • ค่าตัวทวีคูณจะยิ่งสูงขึ้นเมื่อเศรษฐกิจเติบโตได้เต็มศักยภาพ

31. สรุปแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ ปี 2550 • ในช่วงครึ่งหลัง ปี 2550 ถ้าหากเศรษฐกิจมีการฟื้นตัวดีขึ้น รายได้ของผู้บริโภคมีการเติบโตสูงกว่าภาระรายจ่าย ก็น่าจะส่งผลให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยปรับตัวดีขึ้น • แต่การเติบโตของตลาดอาจเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป อยู่บนพื้นฐานของอำนาจซื้อที่แท้จริง โดยคงจะไม่มีปัจจัยเสริม เช่น มาตรการของรัฐ หรืออัตราดอกเบี้ยต่ำ เข้ามากระตุ้น เช่นที่ผ่านมา • ตลาดที่อยู่อาศัย เซ็กเมนต์ที่น่าจะเป็นฐานใหญ่ของตลาด ได้แก่ ทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวราคา 2-5 ล้านบาท • อย่างไรก็ตาม บ้านเดี่ยวราคา 5-10 ล้านบาท ยังเป็นตลาดที่มีกลุ่มลูกค้าจำนวนหนึ่งซึ่งมีเสถียรภาพทางรายได้ และกำลังซื้อถูกกระทบจากปัจจัยลบด้านอัตราดอกเบี้ยหรือราคาน้ำมันน้อย

32. สรุปแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ ปี 2550 • ทำเลที่ตั้งของโครงการยังคงเป็นจุดขายที่สำคัญ โดยเฉพาะในภาวะที่ราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้น การประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทางคงเป็นปัจจัยพิจารณาที่สำคัญของผู้ซื้อ • โครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ โดยเฉพาะระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน และระบบโลจิส ติกส์ น่าจะช่วยกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากการเปิดทำเลใหม่ที่มีศักยภาพ • ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ศูนย์การค้าคงจะเห็นการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจากการเปิดตัวของห้างสรรพสินค้าใหม่ ส่วนพื้นที่สำนักงานยังมีอุปทานใหม่เกิดขึ้นน้อย ทำให้อัตราค่าเช่ายังมีทิศทางที่ดี • ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีเป้าหมายลูกค้าเป็นชาวต่างชาติ เช่น อพาร์ทเมนต์ เซอร์วิส อพาร์ทเมนต์ และนิคมอุตสาหกรรม อาจได้รับผลกระทบ จากการที่นักลงทุนยังรอความชัดเจนของสถานการณ์ทางการเมือง

33. แนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย • อัตราการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มชะลอตัวลงตามทิศทางภาวะเศรษฐกิจ โดยอาจลงไปสู่จุดต่ำสุดในช่วงไตรมาสสอง ปี 2550 และเริ่มฟื้นตัวในครึ่งหลัง ปี 2550 และเร่งตัวอย่างชัดเจนมากขึ้นในปี 2551 • นอกจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจแล้ว การขยายสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังขึ้นอยู่กับกลยุทธการตลาดของแต่ละธนาคาร เช่น การร่วมมือกับพันธมิตรธุรกิจในการออกผลิตภัณฑ์สินเชื่อรูปแบบใหม่ๆ หรือการขยายฐานกลุ่มลูกค้า โดยดึงดูดลูกค้าที่มีศักยภาพเข้ามาใช้สินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย • ในระยะยาว ธุรกิจน่าจะต้องมีการพัฒนากลไกที่จะสนับสนุนโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำคงที่ระยะยาว โดยพัฒนาระบบเช่น ตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย Securitization และการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในมีความเข้มแข็งมากขึ้น