”Stärkt ställning för hyresgäster” SOU 2017:33

1. ”Stärkt ställning för hyresgäster”SOU 2017:33 Presentation av Hyresgästutredningens förslag Susanna Skogsberg

2. Disposition • Direktivet till utredningen • Vad gäller nu? • Hur går det till idag? • Förslagen

3. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete • Direktiv till utredningen: • undersöka hur reglerna om hyresgästers inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas • ta ställning till om hyresgästernas inflytande bör stärkas

4. Förslagens inriktning i betänkandet Förändringar som syftar till att stärka hyresgästernas ställning genom att • ge hyresgästernas bättre information • stimulera till ökade inslag av dialog och samråd • ge hyresgästerna ökade möjligheter att påverka utformning och omfattning på åtgärder

5. Vad gäller nu?Godkännande eller tillstånd för standardhöjande åtgärder • Hyresgästens godkännande • Hyresnämndens tillstånd • Sedvanligt underhåll och reparationsarbete kräver inte godkännande, inte heller åtgärder som har en obetydlig inverkan på bruksvärdet.

6. Hyresnämnden gör en intresseavvägning Hyresvärdens beaktansvärda intresse Årgärden får Inte vara oskälig mot hyresgästen Det objektiva hyresgästintresset Hyresgäster i allmänhet Det subjektiva hyresgästintresset. Den enskilda hyresgästen • Hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs.

7. Hyresvärden Vilka intressen är beaktansvärda? • Rationell fastighetsförvaltning • Ombyggnader som i ett fastighetsekonomiskt perspektiv är önskvärda och erforderliga.

8. Hyresgästen Objektiva hyresgästintresset – breda grupper av hyresgäster • Hyreshöjningen • Modern boendestandard • Behålla en äldre men välfungerande inredning

9. Praxis Rapport Karin Wetterberg: Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten-särskilt om betydelsen av hyreshöjningar Undersökningen omfattar • Totalt 286 beslut • Samtliga hovrättsavgöranden från 2002-2015 - 192 beslut • Samtliga hyresnämndsavgöranden 2014-2015 • Hyresnämnden i Stockholm - 79 beslut • Hyresnämnden i Malmö - 15 beslut • Beslut där ansökan ha avvisats, avskrivits eller rörande förbud har uteslutits

10. Resultat av undersökningen: • 1% av alla ansökningar har avslagits april 2002-2015 i Svea hovrätt. (Hyresvärdarna vinner alltså i 99%) • I princip identiskt i hyresnämnderna i Stockholm och Malmö. • I inget fall har höjningen lett till avslag. • Avslag: planlösningsändringar.

11. Slutsatser i rapporten • ”Detta stämmer illa överens med förarbetena till lagändringen 2002.” • ”Dagen regler tycks inte kunna skydda hyresgästerna mot omfattande renoveringar och oönskade hyreshöjningar i särskilt hög utsträckning”. • ”I viss mån bör detta avhjälpas genom förändrad rättstillämpning där tillämpningen stämmer dåligt med lagstiftarens intentioner.” • ”Ny ändring bör göras för att säkerställa att hyresgästernas intressen tas tillvara.” • Tillförsäkra hyresgästerna ett effektivt besittningsskydd.

12. Hur var det tänkt? Prop.1993/94:199, Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. s.73 ” … är det i första hand en fråga om att skydda hyresgästerna mot hyreshöjningar i följd av åtgärder som inte kan anses motiverade ur hyresgästsynpunkt. Ytterst är det fråga om att trygga hyresgästens besittning till sin bostad.”

13. Förslagen i ”Stärkt ställning för hyresgäster” • Krav på innehållet i meddelandet till hyresgästerna • Samrådsprocessen vid förbättrings- och ändrings­åtgärder bör inte regleras i lag. • Handlingsdirigerande regler • Intresseavvägningen • God sed

14. Intresseavvägningen vid hyresnämndens prövning av om tillstånd till åtgärder ska ges • Intresseavvägning mellan hyresvärdsintresset och det objektiva hyresgästintresset blir kvar. • Inte oskäligt för hyresgästen blir skäligt för hyresgästen.

15. Åtgärden ska vara skälig mot hyresgästen • En åtgärd kan inte anses skälig mot hyresgästen • om hyresgästen inte kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning i skälig utsträckning • om åtgärden inte är rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa på åtgärden • om åtgärden i övrigt inte står i överensstämmelse med god sed i hyresförhållanden Hyresnämnden får förena ett beslut att bifalla ansökan med villkor. ”Fastighetsägare behöver erbjuda olika upprustningsnivåer vid förväntande hyreshöjningar på mer än 25% och i princip bör göra det vid upprustningsnivåer på över 50%...”

16. God sed vid ändrings- och förbättringsarbeten • Grundtanken är att hyresgäst och hyresvärd ska förhandla med varandra. • Förutsätter att hyresgästorganisationen får info på ett tidigt stadium • Särskilda bestämmelser om innehållet i meddelandet fyller syftet i form av handlingsdirigerande regler • Samrådsprocess eller ej får återverkningar på hyresnämndens bedömning om tillstånd ska ges • Vad som är god sed kan hämtas från tidigare tecknade ramavtal och Boverkets vägledning om boendeinflytande vid ombyggnad.

17. Utökad trappningsregel • Väsentligt högre hyra • Hyresgästen begär trappning • Trappning upp till 10 år ” .. anser utredningen att tiden ska bestämmas med hänsyn till hyreshöjningens storlek och får högst vara tio år.”

18. Sanktioner när inget godkännande finns • Förslag: Ingen ändring, ingen hyreshöjning på fem år.

19. Vad händer nu? • Blandad synpunkter från remissinstanser • Ingen lagrådsremiss, ingen proposition • Oklar regeringsombildning

20. Vad gör Hyresgästföreningen? • Regeringsombildningen • Innehållet i överenskommelsen • Vilka frågor ska Hyresgästföreningen driva? • Ombyggnadsfrågorna är prioriterade och viktiga!

21. Tack för visat intresse!