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地 政 士 制 度

地 政 士 制 度. 王 進 祥. 地 政 士 不動產經紀人 不動產估價師. 1. 大 綱. 一、 地 政 士 之 沿 革 二、 台 灣 土 地 登 記 制 度 沿 革 三、 原 土 地 代 書 制 度 之 盲 點 四、 相 關 專 業 人 士 之 管 理 法 規 五、 地 政 士 法 之 立 法 六、 政 士 業 之 過 去 與 現 在

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地 政 士 制 度

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Presentation Transcript

  1. 地 政 士 制 度 王 進 祥 地 政 士 不動產經紀人 不動產估價師 1

  2. 大 綱 一、 地 政 士 之 沿 革 二、 台 灣 土 地 登 記 制 度 沿 革 三、 原 土 地 代 書 制 度 之 盲 點 四、 相 關 專 業 人 士 之 管 理 法 規 五、 地 政 士 法 之 立 法 六、 政 士 業 之 過 去 與 現 在 七、 台 灣 地 區 之 登 記 案 件 量 八、 歷 年 地 政 士 國 家 考 試 統 計 九、 地 政 士 執 業 十、 地 政 士 業 務 範 圍 十一、 地 政 士 業 務 責 任 十二、 地 政 士 之 專 業 領 域 十三、 地 政 士 之 未 來 走 向 十四、 地 政 士 之 心 態 革 命 十五、 地 政 士 之 世 代 交 替

  3. 一、地 政 士 之 沿 革 （一）司 法 書 士（ 日 據 時 期 ） （二）代 書（人）（ 台 灣 光 復 後 ）（ 1945年 --1981年 ）： 1. 台灣省土地代書人管理規則 2. 領有代書執照者有 1,027 人 （三）土地登記專業代理人（ 1981年 -- 2002年 ）： 1. 2002 年 4月 止，領有土地登記專業代理人證書者有 24,578 人 2. 2002 年 4月 止，各縣市政府開業執照核發 15,833 人 （四）地 政 士（ 2002 年 4月 24日 施行 --） 1. 2006 年 12月 止，領 有 地 政 士 證 書 （含 原土地登記專業代理人證書）者 有 25,698 人 2. 2006 年 12月 止，各縣市政府 開業執照 核發 11,341 人

  4. 地政士之過去 沿 革 （社會地位） （名稱） 1 日據時期之司 法 書 士 ≒ 律 師 ≒ 律 師 2 40年代~50年代之 土 地 代 書 人 < 3 60年代～80年代之 土地登記專業代理人 < < 4 90年代～地 政 士 ? (五) 社 會 地 位： ? 4

  5. 地政士之過去 專 業 人 數 (六) 地 政 士 人 數： （未 加 入 公 會586 人） （有證照未開業14,357 人） (2006.12.31) 5

  6. 二、台 灣 土 地 登 記 制 度 沿 革 （一）清 光 緒 11 年 建 省( 西 元 1885 年、民 前 26 年) 1 2 年 設 清 賦 總 局 清 丈 土 地 　 　 發 給「丈 單」、「清 賦 驗 証」 (二）1922 年 日 據 時 期，依 日 本 民 法 制 定 1. 台 灣 不 動 產 登 記 規 則 2. 土 地 登 錄 稅 規 則 3. 契 據 制

  7. （三）1945 年 台灣光復，回歸土地法 1. 德 國 權 利 登 記 制( 土 地 ) 2. 澳 洲 拖 倫 斯 制( 建 物 ) 3. 土 地 登 記 規 則 ( 1946 年 地 政 署 訂定發佈 ) ( 修正 10次- -其中 修正 全文 3 次 ) 4. 1996年 1月 26日 公布施行 信 託 法 5. 2000年 7月 19日 公佈施行 信託業法 6. 2003年 7月 23日 公布施行 不動產證券化條例

  8. 7. 兼 採 契 據 制 A原 權 利 登 記 制 度 發 生 競 合 B 造 成 土 地 登 記 實 務 之 衝 擊 8. 地 政 機 關 創 設 第 二 類 * 登 記 簿 * A 信 託 專 簿 （公 示 對 抗 主義） B 土 地 登 記 簿 （登記生效要件主義）

  9. 三、原土地代書制度之盲點 (一)業 不 歸 會，欠 缺 團 結 專 業 無 從 提 昇 (二)求 知 慾 未 激 發 導 致 惡 性 競 爭 (三)業 務 扭 曲、欠 缺 定 位 (四)欠 缺自 信 迷 信關 係 (五)忽 略 專 業 缺 乏 自 律

  10. 四、相 關 專 業 人 士 之 管 理 法 規 (一）土 地 法 第 三十七 條 之 一 規 定（1975年--） （二）土 地 登 記 專 業 代 理 人 管 理 辦 法(1981年-2003年)(已經廢止) （三）地 政 士 法（2002年--） （四）台灣地區 相 關 專 業 人 士 法 規 立 法 時 間： 1. 律 師 法（30.01.11） 2. 律 師 職 前 訓 練 規 則（82.02.12） 3. 會 計 師 法（34.06.30） 4. 技 師 法（36.10.27） 5. 建 築 師 法（60.12.27） 6. 不 動 產 經 紀 業 管 理 條 例（88.02.03） 7. 不 動 產 估 價 師 法（89.10.04） 8. 地 政 士 法（90.10.24公佈）（91.04.24施行） （土地登記專業代理人管理辦法）（70.06.22） (已廢止)

  11. （五）相 關 專 業 人 士：

  12. 五、地 政 士 法 之 立 法 (一)行政院 版 「土地登記士法」 為 藍 圖 (二)土地登記專業代理人公會 全國 聯合會 積極介入並提出「地政士法」草案 (三)2001 年 10 月 4 日 經 立法院三讀通過 (四)2001 年 10 月 24日 公 佈 自 公 佈 後 六 個 月 (五)2002 年 4 月 24 日 起 施 行

  13. (六)2002年 以後因「業必歸會」，至 2006年 12月， 已 加入 直轄市 或 各縣市 地政士公會 者， 10,755 人，其中 台北市地政士公會人數 最 多 近 2,000人 苗栗縣 嘉義縣 花蓮縣 台東縣 澎湖縣 台北市 台北縣 高雄市 桃園縣 台中市 台中縣 台南市 彰化縣 高雄縣 屏東縣 雲林縣 南投縣 嘉義市 台南縣 宜蘭縣 新竹縣 基隆市 新竹市 (公會別) 各縣市地政士公會會員人數總計：10,755人 資料來源：中華民國地政士公會全國聯合會 (2006.12.31)

  14. (七)地政士證書 男女 統計圖 ：

  15. (八)換照 與 教育訓練 之 提升專業素質： 1. 地政士 開業執照 有效期限 為 4 年 2. 4 年內 完成 專業訓練 30 個 小時 以上 或與 專業訓練 相當 之 證明 辦理換照 3. 屆期 未換照 者，重行 申領 開業執照

  16. 六、 地 政 士 業 之 過 去 與 現 在

  17. （一）地 政 士 業 之 經 營 現 況： 1.個 體 戶（一般登記案件） (1) 獨 資 經 營 (2) 合 夥 經 營 (3) 依 附 仲 介 公 司 經 營 2.聯 合 事 務 所（整批 或 新建 工地案件） (1)二位以上 地政士合夥 經營 (2) 聯合 估價師、建築師、律師 合作經營 3.不 動 產 顧問公司（節稅 規劃 與 信託登記） 4. 兼 營 仲 介 業 5. 兼 營 保 險 業 6. 兼 營 投 資 房 地 產

  18. （二）地政士業 之 內 憂 外 患：

  19. （三）地 政 士 業 之 S W O T分 析：

  20. 七、 台灣地區之登記案件量

  21. (一) 95年度 台灣地區不動產登記 地區 原因

  22. (二) 95年度 台灣地區不動產登記 地區 原因

  23. (三)95年度 台北市不動產登記 地區 原因

  24. (四)買 賣、贈 與、繼 承 登 記 地政士之現在 登 記 案 件 24

  25. 地政士之現在 登 記 案 件 (五) 台北市（2005年） 資料來源：台北市政府地政處 25

  26. 地政士之現在 登 記 案 件 (六) 日本、台灣土地登記數比較 26

  27. 八、歷年地政士國家考試統計 (一) 1991年 開始考試，至今 已考 18次 (二) 報名人數 1. 1991-1997年 每年，約 12,000~19,000人 2. 1998-2006年 每年，約 4,000~8,000人 (三) 到考率60%~70% 之間 (四) 及格率 1. 最低 2.87 % 2. 最高 30.54 % (五) 總報名人數 150,713人 (六) 及格人數 14,336人 (至2005年)

  28. 九、地政士執業 (一) 積極資格→國家 考試及格 →申領 地政士證書 (二) 向 縣市政府 申請 開業登記 (三) 開業執照，有效期限 4 年 (四) 4 年內 應完成 30 小時以上 專業訓練 (五) 應設立 事務所 或 組聯合事務所，並以 一處 為限，不得 設立 分事務所

  29. 十、地政士業務範圍 (一)不 動 產 登 記 (二)不 動 產 測 量 (三)不 動 產 稅 務 (四)不動產有關公證、認證之申請 (五)提 存 (六) 撰 擬 不 動 產 契 約 或 協 議 (七) 不 動 產 契 約 或 協 議 之 簽 證 (八)其 他 與 地 政 業 務 有 關 事 項

  30. 十一、地政士業務責任 (一)親 自 處 理 業 務 (二)查 明 委 託 人 身 分 (三)收 費 標 準 之 明 示 (四) 接 收 文 件 之 給 據 (五) 非 有 正 當 理 由，不 得 終 止 委 託 (六)應 置 業 務 紀 錄 簿 (至少保存 15 年) (七)違 反 規 定 之 負 賠 償 責 任 (八) 不 得 允 諾 他 人 借 牌 執 業 (九)不得為業務範圍以外之宣傳性廣告 (十) 接 受 行 政 檢 查 (十一) 加 入 公 會，始 得 執 業

  31. A 產權報告與分析. B契約保證. C 協同交屋 D 媒介裝潢. E 稅務規劃. F 財產管理. G 信託登記. H 住戶規約分析. I 管委會備查 J房稅、地稅減免. k 土地值稅退稅. L共有地處理M糾紛調處. N 繼承規劃 O 公共設施比重分析P 所有權與使用權之釐清. Q防患限制登記（查封、假扣押、假處分）. R反設定 十二、地 政 士 之 專 業 領 域

  32. 十三、地政士之未來走向 （一） 收 費價 值 化（品質提昇） （二） 收 費比 例 化（比例收費） （三） 競 爭合 作 化（雙代書） （四） 簡 單複 雜 化（創造專業） （五） 代 書仲 介 化（仲介高專）

  33. （六）其 他： 1.獨 資 合 夥 化 （ 有 限 合 夥） 2.資 訊 電 腦 化 （加 強 競 爭 力） 3.學 習 多 元 化 （兼 營 或 轉 型） 4.專 業 區 分 化 （區 隔 市 場） 5.經 營 複 合 化 （建 構 通 路） 6.事 務 所 店 面 化 （學 習 仲 介） 7.社 區 發 展 化 （物 業 管 理） 8.無 形 服 務 有 形 化 （創 造 被 利 用） 9.有 形 服 務 價 值 化（雙 照、三 照 同 步 服 務）

  34. 十四、地政士之心態革命 1. 市 場 永 遠 存 在，市 場 不 會 錯 2. 機 會 不 等 人，機 會 更 是 創 造 出 來 的 3. 掌 控 交 易 價 格 卻 無 所 用 4. 用 心 思 維，電 腦 化 跟 上 時 代 5. 有 能 力，也 需 要 能 努 力 6. 沒 有 不 景 氣，只 有 不 爭 氣

  35. 7. 無 所 不 能，有 所 不 為 8. 沒 有 不 可 能，只 怕 不 行 銷 9. 勇 於 提 升 收 費 標 準 10. 不 要 怕 繳 稅 11. 披 袍 上 地 政 所、稅 捐 機 關 12. 專 業 競 爭 ≠ 價 格 競 爭，價值 ≠ 價格 13. 自 己 的 價 值，自 己 創 造 14. 自 己 的 未 來，自 己 把 握

  36. 1. 聯 合、結 盟 2. 產 權 分 析 報 告 3. 主 動 行 銷 4. 異 業 聯 盟 5. 網 路 取 代 馬 路 6. 投 資 理 財 與 稅 務 規 劃 7. 有 限 合 夥 8. 教 育 訓 練 十五、地政士之世代交替

  37. 9. 12,000 個通 路 點 優 勢 10. 聯 合 事 務 所 或 法 人 化 之 企 業 經 營 11. 介 入 產 權 規 劃信 託 管 理 節 稅 策 略公 寓 大 廈 樓 管 轉 型 仲 介 都 市 更 新 容 積 移 轉權 利 變 換

  38. 謝 謝 敬 請 指 教

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