四大估价方法之一：市场比较法

四大估价方法之一：市场比较法

展示房地产估价报告中的市场法！

市场比较法估价 • 搜集交易实例 • 选取可比实例 • 建立价格可比基础 • 交易情况修正 • 市场状况调整 • 房地产状况调整 • 求取比准价格 • 市场法估价综合训练

【导入案例】陈先生于2009年购买了一间商铺经营服装生意，2011年10月陈先生为向银行申请抵押贷款，委托一家房地产估价机构评估该商铺的现时市场价值。该估价机构的房地产估价师选用了市场法进行估价，从搜集的类似房地产交易实例中确定了三个可实例，再经过一系列的交易情况、市场状况、房地产状况的修正和调整，求得其比准价格分别为8050元/m2、8150元/m2、7950元/m2 ，从而得出市场法的估价结果为8050元/m2。想一想，该估价师为什么选用市场法估价？交易情况、市场状况、房地产状况的修正和调整是如何进行的？。

【讨论两个问题】 老百姓购房时一般采取什么方法去评判分析该房价是高还是低？

是不是所有的房地产成交案例都可以拿 来作比较参考？【讨论】如想判断东阳市甘溪东路C号楼商品房售价是否合理，可以借鉴参考以下哪些成交案例？ A.吴宁东路某商铺价格 B.人民路某写字楼价格 C.今日花园楼盘价格（2008年12月成交） D.秀水蓝湾楼盘价格（2010年10月成交）

市场法估价实质 模拟房地产市场交易过程去评估其价值

收集交易实例 选取可比实例实例1 实例2 实例3 建立价格可比基准交易情况、交易日期、房地产状况比准价格 1 比准价格 2 比准价格 3 最终比准价格V=∑Vi/n 房地产价值 2.1市场法估价作业流程黑板

2.1.1市场法的概念 将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的市场价格或价值的一种方法。 2.1.2 理论依据：替代原理

2.1.3 比较法的适用条件和适用范围 *适用条件：活跃的市场资料可以搜集可比实例与估价对象相关可比实例与估价对象供求一致差异可以调整

*适用范围：住宅写字楼商铺标准厂房房地产开发用地

2.2 搜集交易实例的途径问 1）查阅政府的房地产交易资料； 2）向房地产经纪机构了解； 3）向交易当事人、四邻等人了解； 4）同行之间相互提供； 5）与房地产出售者或其代理人。

2.3 选取可比实例 2.3.1 什么是可比实例？ ●概念：为求取估价对象（待评估房地产）价值而用以比较参照的那些交易实例。（专业术语：可比实例）（通俗来说：参照物）

2.3.2 选取可比实例的要求 2.3.2.1数量要求：3~10个 2.3.2.2质量要求： ①应是估价对象房地产的类似房地产【类似房地产的内涵】 A. 处于同一供求圈内； B. 用途和建筑结构相同; C. 权利性质相同，如出让和划拨、国有和集体土地； D. 规模相当，二者比率在0.5~2范围内； E. 档次相当，如：星级宾馆，甲乙级写字楼；

②交易类型应与估价目的吻合 【交易类型】协议、招标、拍卖、抵押、征收补偿【思考】若估价目的为转让估价，选强制拍卖的交易实例作为可比实例，则评估的结果很可能偏高还是偏低？

③成交日期应尽量接近估价时点 《房地产估价规范》要求：一般不超过1年，最长不得超过2年。 ④可比实例成交价格应尽量为正常价格如亲朋好友之间的非正常交易，会使价格大幅度偏低。

【巩固练习】 【练1】估价对象的建筑面积为80平米，以下选作可比实例的建筑面积可以是（）平米。 A.35 B.70 C.120 D.165 【练2】若估价时点为2011年3月15日，根据《房地产估价规范》要求，以下必定不能作为可比实例的交易时间是（）。 A. 2008年8月15日 B. 2009年2月15日 C. 2009年8月15日 D. 2011年1月15日

【练3】类似房地产是指（ ）与估价对象相同。 A.用途 B.建筑结构 C.权利性质 D.规模 E.档次【练4】判断：若评估东阳市国土局拟出让土地的拍卖底价，是否可以选取协议出让的交易实例作为可比实例？（协议出让价格比拍卖价格大幅偏低）

2.4 建立价格可比基础 P40 目的：对可比实例进行统一比较口径包括以下5项：付款方式单价总价币种和货币单位面积内涵面积单位

一、统一付款方式 （一般以在成交日一次性付清为基准）【例1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款30%, 余款于半年后支付。假设月利率为0.5%, 请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。【解】一次性付清的价格为：

二、统一采用单价 建筑物：（元/平方米建筑面积）土地：（土地单价、楼面地价）三、统一币种和货币单位一般采用可比实例成交日之时的汇率；货币单位如元、万元。 2011-2-28 的汇率： 1$=￥6.5744

四、统一面积内涵 【公式推导】总价 = 建筑面积·建筑面积下的价格 = 使用面积·使用面积下的价格 ************************************************************************************************ 建筑面积下的价格 = 使用面积下的价格·使用面积/建筑面积 ************************************************************************************************ 五、统一面积单位 1亩=666.67平方米=2000/3平方米 1平方英尺=0.09290304平方米注：上述五种计算的顺序可以任意安排！

【例2】甲交易实例：建筑面积200平米，总价80万元人民币，分3期付款，首付16万元，第二期于半年后付32万元，余款32万元于1年后付清，（如下图）；乙交易实例：使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。【例2】甲交易实例：建筑面积200平米，总价80万元人民币，分3期付款，首付16万元，第二期于半年后付32万元，余款32万元于1年后付清，（如下图）；乙交易实例：使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。如选取该两个交易实例作为可比实例，请在对其成交价格进行相关修正和调整之前进行“建立价格可比基础”处理。思路：先分析有哪些方面需进行价格可比基础处理；问学生然后依次处理。

【解】(1) 统一付款方式 0.5年 1年估价时点折现到估价时点 16万元 32万元 32万元估价时点 15万美元

(1) 统一付款方式 以在成交日一次性付清为基准，当时人民币的年利率为8%, 则：甲总价= 乙总价=15万美元

(2)统一采用单价 甲单价=764200/200=3821元人民币/平方米建筑面积乙单价=150000/2500=60美元/平方英尺使用面积

(3)统一币种和货币单位 甲单价=3821元人民币/平方米建筑面积（查得市场汇率为1$= ￥7.7395）乙单价=60×7.7395=464.37元人民币/平方英尺使用面积

(4)统一面积内涵 甲单价=3821元人民币/平方米建筑面积；经调查，乙房屋的建筑面积与使用面积比例为1：0.75。房屋建筑面积下的价格 = 使用面积下的价格·使用面积/建筑面积乙单价=464.37×0.75=348.28元人民币/平方英尺建筑面积

(5)统一面积单位 甲单价=3821元人民币/平方米建筑面积（1平方英尺=0.09290304平方米）乙单价=348.28 元人民币/平方英尺建筑面积 =348.28/0.09290304 =3748.85 元人民币/平方米建筑面积 (技巧：把1平方英尺=0.09290304平方米代入分母中即可)

【解】 (1)统一付款方式总价= (2)统一面积内涵房屋建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 = 100/0.9 单价=288113 / (100/0.9) =2593.02元/平米【练5】见P54 实训题2黑板

【课堂小结】 2.3 选取可比实例 (数量要求+质量要求) 2.4 建立价格可比基础 (5个方面统一口径)

2.5 交易情况修正 （非正常交易价格）（正常市场价格） 2.5.1 内涵理解可比实例的实际成交价格修正为正常市场价格。【修正方向】（因为：房地产评估的是公开市场价值）

2.5.2 各种非正常交易情况（导致价格偏离） (1)强迫出售或强迫购买的交易； (2)利害关系人之间的交易； (3)交易双方或一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易； (4)急于出售或急于购买的交易； (5)交易双方或一方对所交易的房地产有偏好； (6)相邻房地产的合并交易； (7)受迷信影响的交易； (8)交易税费非正常负担的交易。

【巩固】下列房地产交易中，需要进行交易情况修正的有（ ）。A．以正常市场价格成交的交易B．急于出售的交易C．以协议方式进行的土地出让交易D．房地产交易税费全部由卖方缴纳E．相邻房地产的合并交易答案： B C D E

2.5.3 交易情况修正计算 【1】交易税费非正常负担情况修正 (特殊性) 【任务1 】某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方9100元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方买方缴纳的税费分别为正常成交价格的9%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。

【例1】某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。【例1】某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格？卖方实得=正常成交价格—由卖方缴纳的税费 =2500-2500×7% =2325(元／㎡) 买方实付=正常成交价格 + 由买方缴纳的税费　 =2500+2500×5% =2625(元／㎡) 【思考】卖方实得与买方实付之间差额的去向？

【练1】某宗房地产的正常成交价格为3000元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。【练1】某宗房地产的正常成交价格为3000元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。解：卖方实得＝正常成交价格－卖方缴纳的税费＝3000—3000×7%＝2790（元/㎡）买方实付＝正常成交价格＋买方缴纳的税费＝3000＋3000×5%＝3150（元/㎡）

【完成任务1 】 某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方9100元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方买方缴纳的税费分别为正常成交价格的9%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。黑板【解】卖方实得 =正常成交价格－卖方缴纳的税费 =正常成交价－正常成交价x卖方税费率正常成交价=卖方实得/(1- 9%)=9100 /(1- 9%) =10000元/㎡【思考】税费均由买方负担，成交价正常价 <

【税费非正常负担的修正公式】 (归纳出) 买方实际付出=正常价格+买方应缴税费 =正常价格+正常价格×买方税费率卖方实际得到=正常价格--卖方应缴税费 =正常价格--正常价格×卖方税费率

【2】交易情况修正的基本公式（一般性） 【任务2 】某可比实例成交价格为9100元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低9%，试进行交易情况修正。

【2】交易情况修正的基本公式 （可比实例的成交价格正常市场价格）可比实例正常市场价格 =可比实例的成交价格 × 交易情况修正系数（两种表示方法）

方法（一） 可比实例正常市场价格

方法（二） 【统一描述】可比实例成交价格比正常市场价格高S%或低S%

【完成任务2 】 某可比实例成交价格为9100元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低9%，试进行交易情况修正。黑板正常成交价 =可比实例成交价/(1- S%) = 9100 /(1- 9%) = 10000元/㎡【思考】请比较“ 任务2 ”与“ 任务1 ”的结果…… 【交易税费全部由买方负担时，成交价格则偏低S%，因为卖方未缴纳S%的税费。所以，非正常税费负担的修正公式与交易情况修正的基本公式内涵相同】

非正常税费负担修正公式& 交易情况修正基本公式

【任务1 】 某房地产交易双方在买卖合同中约定买方付给卖方9100元/㎡，买卖涉及的税费均由买方负担。该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的9%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。【解】正常成交价=卖方实得/(1- 9%) =9100 /(1- 9%) =10000元/㎡【税费均由买方负担，则成交价正常价】 <

【练2】某可比实例成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于一方急购交易，经分析，此交易比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修正。【练2】某可比实例成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于一方急购交易，经分析，此交易比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修正。

【练3】某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有税费。则该宗房地产的正常成交单价为（　）元/㎡。（2007考题黑板）【练3】某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有税费。则该宗房地产的正常成交单价为（　）元/㎡。（2007考题黑板） A．2427．18B．2500．00C．2575．00D．2659．57 解：300000/(1—6%) / 120=2659.57（元/㎡）

【课堂小结】 2.5 交易情况修正 2.5.1 内涵理解 2.5.2 各种非正常交易情况 2.5.3 交易情况修正计算（1）交易税费非正常负担情况修正（2）交易情况修正的（一般性）基本公式

四大估价方法之一： 市场比较法